Z raportu Otodom „Szczęśliwy Dom: Mieszkanie na osi czasu” wynika, że 71% respondentów marzy o zamieszkaniu we własnym domu. Jest to szczególnie pożądane wśród osób w wieku od 26 do 45 lat. Z drugiej strony okazuje się, że głównym pragnieniem wśród młodych, nieposiadających dzieci i seniorów jest jednak mieszkanie. A co będzie lepsze dla Ciebie? Dom z ogródkiem🏡 czy lokal w bloku🏢?
- 1. Dom czy mieszkanie – pytania, na które koniecznie udziel sobie odpowiedzi
- 1.1. Jakiej potrzebujesz powierzchni?
- 2. Ile masz wolnego na zajmowanie się mieszkaniem lub domem?
- 2.1. Czy jesteś w stanie podołać wyższym kosztom utrzymania domu?
- 2.2. Czy chcesz codziennie dojeżdżać autem do pracy i w inne miejsca?
- 2.3. Czy ogródek jest Ci w ogóle potrzebny?
- 2.4. Jak bardzo cenisz sobie ciszę i spokój?
- 2.5. Jak szybko chcesz zamieszkać we własnej nieruchomości?
- 3. Zakup mieszkania czy budowa domu – różnice w kosztach
- 4. Ile kosztuje budowa domu? Jakie kupisz w takiej cenie mieszkanie?
- 5. Budowa domu i zakup mieszkania a formalności
- 6. Budowa domu czy zakup mieszkania – co lepsze jako inwestycja?
- 7. Co się bardziej opłaca w celach inwestycyjnych? Mieszkanie czy dom?
- 8. Kiedy budowa domu, a kiedy zakup mieszkania?
- 9. Warto zapamiętać
Marzenia to jedno, a inną kwestią są realia. Rosnące ceny nieruchomości powodują, że to inwestycja, która jest coraz bardziej wymagająca pod względem finansowym. Zaciągamy na ten cel coraz wyższe zobowiązania. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że średnia wartość kredytu mieszkaniowego, o który wnioskowano w polskich bankach w czerwcu 2025 roku, wynosiła 477,01 tys. zł. Tak więc jedno z pytań, które musisz sobie postawić, brzmi: na jaki zakup możesz sobie pozwolić? A może podołasz finansowo obu? Spróbuję Ci pomóc w podjęciu najlepszej decyzji.
Dom czy mieszkanie – pytania, na które koniecznie udziel sobie odpowiedzi
To decyzja, której konsekwencje będziesz odczuwać przez wiele lat. Działaj rozważnie i weź pod uwagę wiele czynników, które wpłyną na Twój późniejszy komfort życia. Co rozważyć w pierwszej kolejności?
Jakiej potrzebujesz powierzchni?
Weź pod uwagę nie tylko aktualne oczekiwania, ale również Twój plan na przyszłość – 👨👩👧👦 czy zamierzasz mieć dzieci, a jeśli tak, to jak liczna będzie to rodzina. Dom daje Ci większe możliwości pod względem powierzchni📏. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego z I kwartału 2025 roku wynika, że średnia powierzchnia nowo wybudowanego obiektu jednorodzinnego wynosiła 128,8 mkw., a mieszkania w bloku – 50,7 mkw. Jeśli chodzi o domy, z roku na rok budujemy coraz mniejsze. Wynika to z kosztów, ale również z coraz mniejszej liczebności rodzin. Nie przesadź z powierzchnią – każdy dodatkowy metr oznacza wyższą cenę zakupu czy budowy, a także więcej obowiązków w przyszłości.
Ile masz wolnego na zajmowanie się mieszkaniem lub domem?
Jeśli dużo pracujesz i nie masz czasu ⏳ na doglądanie ogrodu, remont dachu czy wymianę instalacji, mieszkanie będzie zdecydowanie lepszym wyborem. Być może zdarzyło Ci się usłyszeć, że w domu zawsze jest coś do zrobienia🛠️ i to prawda. W bloku sprawy porządkowe czy modernizacyjne są nadzorowane przez zarządcę lub spółdzielnię mieszkaniową, a Ty odpowiadasz wyłącznie za stan swojego lokalu.
Czy jesteś w stanie podołać wyższym kosztom utrzymania domu?
Bardzo prawdopodobne, że opłaty miesięczne za mieszkanie będą większe niż w przypadku domu, głównie ze względu na czynsz. 💰Natomiast mając dom, musisz się przygotować, że nagle przyjdzie Ci podołać bardzo wysokim wydatkom.🔧Konieczność wymiany pieca, malowanie elewacji, naprawa usterek na dachu, wyeliminowanie problemów związanych z przydomową oczyszczalnią ścieków – to tylko przykłady. To koszty, które mogą sięgać dziesiątek tysięcy złotych i zazwyczaj nie możesz ich odłożyć na później.
Czy chcesz codziennie dojeżdżać autem do pracy i w inne miejsca?
Działki w miastach są bardzo drogie i niemal niedostępne, dlatego większość inwestorów wybiera parcele na przedmieściach lub terenach wiejskich. Bardzo prawdopodobne, że w okolicy nie działa jeszcze komunikacja miejska, więc wszędzie musisz dojeżdżać autem🚗. Chodzi nie tylko o wyjazdy do pracy, ale również na spotkania towarzyskie i inne🛣️. Zazwyczaj mieszkania są zlokalizowane tak, że zapewniają znakomity dostęp do komunikacji miejskiej.
Czy ogródek jest Ci w ogóle potrzebny?
Zadbane podwórko robi wrażenie, ale poza pytaniem, czy masz na to czas, odpowiedz sobie, czy w ogóle to Cię interesuje? 🌳Widzisz siebie przy pracach ogrodowych? Lubisz grillowanie? A może jesteś raczej domatorem i wystarczy Ci mieszkanie? Często mówi się również, że dom z podwórkiem jest idealny dla dzieci🏀. Problem w tym, że ogrodowe atrakcje przeważnie szybko się nudzą, a bardziej zależy im na spotkaniach z kolegami i koleżankami na osiedlu. Zastanów się, jak to wygląda u Twoich pociech.
Jak bardzo cenisz sobie ciszę i spokój?
Wybierając mieszkanie, musisz liczyć się z ryzykiem, że trafisz na hałaśliwych sąsiadów. Jeśli to duży blok, w którym znajduje się kilkadziesiąt lokali, rzadkością mogą być okresy, 🔇w których nikt się nie remontuje i nie słyszysz wiertarki lub innych głośnych sprzętów. Zazwyczaj mieszkańcy w takich obiektach dobrze się znają. Mieszkanie w domu nie gwarantuje spokoju i pełnej ciszy, ale z pewnością będziesz cieszyć się większą prywatnością 🏞️niż w przypadku zakupu lokalu w budynku wielorodzinnym.
Jak szybko chcesz zamieszkać we własnej nieruchomości?
Masz ogromny wybór mieszkań z rynku wtórnego. Znajdziesz i takie, które nie wymagają żadnego remontu i są w pełni wyposażone – kwestia kilku tygodni i możesz w nich zamieszkać🔑. Zazwyczaj bez problemów znajdziesz lokal w interesującej Cię dzielnicy, o odpowiednim metrażu i na konkretnym piętrze, z windą lub bez.
W przypadku domów wybór jest mocno ograniczony, a znalezienie takiego, który w stu procentach spełnia Twoje oczekiwania – bardzo trudny. Dlatego wielu inwestorów decyduje się na budowę. Z danych GUS-u z I kwartału 2025 roku wynika, że przeciętny czas budowy takiego obiektu wynosił ⏱️ponad 52 miesiące. Może to trwać krócej, a może dłużej i zależy od wielu czynników. Jednak nie zmienia to faktu, że wybór budowy domu może przełożyć się nawet na lata oczekiwania.
Zakup mieszkania czy budowa domu – różnice w kosztach
Kupując mieszkanie, zapłacisz więcej w przeliczeniu za mkw. niż za dom, a przynajmniej tak będzie w zdecydowanej większości przypadków. Jednak Twoje całkowite koszty przeważnie będą mniejsze w przypadku lokalu w bloku ze względu na dużo mniejszy metraż. Dzięki danym Otodom wiemy, ile wynoszą ceny ofertowe w poszczególnych miastach w przypadku mieszkań i domów. Sprawdź je w poniższej tabeli.
| Miasto | Cena ofertowa za mkw. mieszkania | Cena ofertowa za mkw. domu |
|---|---|---|
| Warszawa | 17 801 zł | 12 120 zł |
| Kraków | 16 431 zł | 11 439 zł |
| Gdańsk | 15 634 zł | 10 028 zł |
| Gdynia | 13 899 zł | 11 056 zł |
| Wrocław | 13 750 zł | 10 217 zł |
| Poznań | 12 788 zł | 8 511 zł |
| Katowice | 11 711 zł | 7 528 zł |
| Szczecin | 11 261 zł | 8 401 zł |
Trudno mówić o standardowej różnicy. W Warszawie to ponad 5 tys. zł na mkw. a we Wrocławiu – ponad 2 tys. zł. Jak to wygląda na tle budowy domu?
Ile kosztuje budowa domu? Jakie kupisz w takiej cenie mieszkanie?
Według kalkulacji przeprowadzonej przez portal wielkiebudowanie.pl średni koszt budowy 💶 1 mkw. domu na koniec 2024 roku wynosił 6 424 zł. To kwota za obiekt gotowy, ale bez wyposażenia i uwzględnienia ceny działki.
Załóżmy, że wybierasz pomiędzy mieszkaniem a budową w Katowicach. Przyjmijmy, że zdołasz wybudować tam dom przy wspomnianej cenie za mkw. Będzie to budynek o powierzchni 100 mkw. na działce 1000 mkw. Według portalu zametr.pl średnia cena za mkw. działki budowlanej wynosi 500 zł (dane za lipiec 2025 roku). Zatem Twoje koszty wyniosą:
- 6424 zł x 100 mkw. = 642 400 zł za budowę domu
- 500 zł x 1000 mkw. = 500 000 zł za działkę
Zatem łącznie będzie to 1 142 400 zł. Zgodnie z danymi Otodom w tej cenie możesz kupić w Katowicach mieszkanie o powierzchni ponad 97 mkw. Jeśli zdecydujesz się na zakup już wybudowanego obiektu, jego powierzchnia może wynosić około 152 mkw. Oczywiście, to uproszczone obliczenia🧮, gdyż cena będzie się znacznie różnić w zależności od standardu wykończenia, lokalizacji i wielu innych czynników.
Budowa domu i zakup mieszkania a formalności
Jeśli chcesz kupić mieszkanie, jesteś w stanie zrealizować całą transakcję nawet w kilka tygodni. 📝Formalności może być niewiele, o ile finansujesz zakup z własnych oszczędności. Jeżeli zaciągasz kredyt hipoteczny, proces się wydłuża. Wprawdzie zgodnie z prawem bank musi Ci udzielić odpowiedzi na wniosek w terminie 21 dni, ale liczonych od dnia, w którym dostarczysz kompletny wniosek. W praktyce najczęściej zajmuje to od 4 do 6 tygodni. Wystarczy, że brakuje jednego dokumentu, aby proces się wydłużył.
W przypadku budowy domu 🏗️formalności jest dużo więcej i rozciągają się na lata. Poniższa tabela pokazuje, co musisz zrobić w zależności od dokonanego wyboru:
| 📝🏢Formalności w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego | 📋🏗️Formalności przy budowie domu |
|---|---|
| 1️⃣ Zawarcie umowy przedwstępnej (konieczne w przypadku kredytu). 2️⃣ Jeśli inwestycja jest kredytowana, to również złożenie wniosku do banku o zobowiązanie, operat szacunkowy (wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę), zawarcie umowy z bankiem. Zazwyczaj bank wymaga również ubezpieczenia nieruchomości, ale zrób to nawet wtedy, gdy nie ma takiego wymogu. 3️⃣ Przygotowanie dokumentów niezbędnych do przekazania własności mieszkania m.in. o niezaleganiu z opłatami i braku osób zameldowanych. 4️⃣ Zawarcie umowy zakupu mieszkania w formie aktu notarialnego. 5️⃣ Wpis do księgi wieczystej nieruchomości. 6️⃣ Zawarcie umów z dostawcami mediów – prądu, gazu, wody, internetu, telewizji. 7️⃣ Poinformowanie wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni o zmianie właściciela lokalu. 8️⃣ Zgłoszenie do urzędu miasta lub gminy jako podatnika podatku od nieruchomości. | 1️⃣ Kup działkę, na której możesz wybudować dom. Sprawdź Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), aby wiedzieć, jaka zabudowa jest możliwa w danej lokalizacji. 2️⃣ Jeśli dla danego gruntu nie ma MPZP, złóż wniosek o warunki zabudowy. Do tego nie musisz być właścicielem działki. Dzięki temu dowiesz się, czy planowana przez Ciebie budowa jest możliwa do realizacji na danej parceli. 3️⃣ Jeśli zakup działki finansujesz kredytem, to przed Tobą wszystkie formalności związane z zaciąganiem zobowiązania, wspomniane przy mieszkaniu. 4️⃣ Jeśli działka nie jest uzbrojona, musisz zadbać o podłączenie do mediów. W przeciwnym wypadku budowa nie będzie możliwa. 5️⃣ Zamów wykonanie projektu architektonicznego lub kup gotowy. Bez niego nie uzyskasz pozwolenia na budowę. Musisz mieć również projekt zagospodarowania działki. 6️⃣ Złóż wniosek o pozwolenie na budowę – dokument trafia do urzędu miasta lub gminy. Jeśli wznosisz obiekt o powierzchni do 70 mkw., maksymalnie dwukondygnacyjny, wystarczy zgłoszenie. Wtedy nie potrzebujesz pozwolenia. 7️⃣ Załóż dziennik budowy – za jego prowadzenie i przechowywanie odpowiedzialny jest kierownik budowy. Bez dziennika nie otrzymasz pozwolenia na użytkowanie obiektu. 8️⃣ Powiadom Inspektorat Nadzoru Budowlanego o planowanym rozpoczęciu prac budowlanych. 9️⃣ Wykup ubezpieczenie domu w budowie – może tego wymagać bank kredytujący. Skorzystaj z polisy, aby zabezpieczyć się przed kosztami szkód, do których może dojść na placu budowy. 1️⃣0️⃣ Poinformuj Inspektorat Nadzoru Budowlanego o zakończeniu prac budowlanych – zrób to, zanim zaczniesz korzystać z obiektu. Urząd wymaga dostarczenia wielu dokumentów, takich jak: dziennik budowy, potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy, projekt budowlany, oświadczenie kierownika budowy o zgodności obiektu z projektem, oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, protokół badań i sprawdzeń, dokumentacja geodezyjna. 1️⃣1️⃣ Kontrola z nadzoru budowlanego – jest potrzebna do uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu do celów mieszkalnych. Jeśli jednak nadzór budowlany w terminie 14 dni od otrzymania dokumentów nie nakaże przeprowadzenia takiej kontroli i nie wniesie sprzeciwu, możesz rozpocząć użytkowanie obiektu. 1️⃣2️⃣ Zawrzyj umowy z dostawcami mediów. 1️⃣3️⃣ Zgłoś się jako podatnik do podatku nieruchomości. 1️⃣4️⃣ Zawrzyj umowę dotyczącą odbioru odpadów. |
Jak widzisz, budowie towarzyszy zdecydowanie więcej formalności, a cały proces zajmować może mnóstwo czasu. Sam etap zakupu działki, często ciągnie się miesiącami. Z badania GfK Polonia „Polacy a stres” wynika, że remont i budowa domu są jednymi z trzech najbardziej stresujących rzeczy w naszym życiu.
Budowa domu czy zakup mieszkania – co lepsze jako inwestycja?
Nie każdy decyduje się na nieruchomość w celach mieszkaniowych. Dla wielu to 📈 inwestycja, która ma przynieść zysk. W przypadku mieszkań przeważnie chodzi o wynajem albo przeprowadzenie remontu i sprzedaż z zyskiem. Przy domach popularnym kierunkiem jest budowanie obiektów, które mają pełnić funkcje kwater pracowniczych. Inni decydują się na wykończenie lokalu, a następnie jego odsprzedaż z zyskiem.
Co się bardziej opłaca w celach inwestycyjnych? Mieszkanie czy dom?
Z raportu Narodowego Banku Polskiego z IV kwartału 2024 roku wynika, że zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem w Warszawie, kupione za środki własne, wynosi około 5,5% w skali roku. Był wówczas niższy niż oprocentowanie depozytów bankowych oraz zwrot z inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, ale korzyścią dla właściciela lokalu jest ewentualny wzrost wartości nieruchomości. Przy czym aktualnie wzrosty te wyhamowały. Plusem mieszkania jest możliwość szybszej sprzedaży niż w przypadku domu. Najczęściej przy takich lokalach realne jest znalezienie klienta w 3-6 miesięcy, a przy domach – 6-12. Przy czym ostateczny czas sprzedaży zależy od wielu czynników.
A jak to wygląda w przypadku kwater pracowniczych? Z ofert publikowanych w sieci, tzw. gotowców inwestycyjnych, wynika, że przy pełnym obłożeniu ROI wynosi nawet kilkanaście procent. Kiedy jednak celem jest sprzedaż, należy uzbroić się w cierpliwość. Jeśli inwestor nie może sobie pozwolić na obniżkę cen, klient może czekać wiele miesięcy.
Kiedy budowa domu, a kiedy zakup mieszkania?
Jak widzisz, trudno podjąć decyzję. Aby Ci to ułatwić, zabrałem największe wady i zalety wyboru budowy domu i zakupu mieszkania.
| 🏢✅Plusy zakupu mieszkania | 🏡✅Plusy budowy domu |
|---|---|
| 🟢Możesz stać się właścicielem własnej nieruchomości już w ciągu kilku tygodni. 🟢Masz duży wybór lokalizacji. 🟢Zapewnisz sobie bliskość komunikacji miejskiej. 🟢Nie uzależniasz się od samochodu. 🟢Utrzymanie porządku w mieszkaniu nie wymaga mnóstwa czasu. 🟢Nie Ty odpowiadasz za sprawność ogrzewania, utrzymanie elewacji czy terenów zielonych przy budynku. 🟢Zazwyczaj mieszanie kosztuje znacznie mniej niż dom w podobnej lokalizacji. | 🟢Zapewnisz sobie i bliskim dużą przestrzeń do dyspozycji. Każdy może mieć duży pokój. 🟢Będziesz mieć ogródek, a w nim miejsce do grillowania, postawienia basenu, trampoliny czy placu zabaw. 🟢Nie będziesz się już irytować brakiem miejsca na parkingu, a auto możesz garażować na własnej posesji. 🟢Twoim problemem nie będzie hałas dochodzący z sąsiednich mieszkań. Na osiedlach domów jednorodzinnych zazwyczaj panuje cisza. |
| 🏢⚠️Wady zakupu mieszkania | 🏡⚠️Wady budowy domu |
| 🔴Przeważnie niewielka przestrzeń do dyspozycji, często małe pokoje. 🔴Problemy z parkowaniem – szczególnie na starych osiedlach. 🔴Ryzyko hałaśliwego sąsiedztwa i ciągłych remontów w różnych lokalach. 🔴Codzienne pokonywanie wielu schodów – w przypadku wysokiego piętra bez windy. 🔴Wyższe ceny za mkw. niż w przypadku domu. | 🔴Wysokie koszty budowy. 🔴Długi proces, który ciągnie się nawet latami i jest bardzo stresujący. 🔴Mnóstwo pracy przy utrzymaniu ogrodu i wnętrza. 🔴Wysokie koszty, które mogą wystąpić już podczas użytkowania, np. ze względu na konieczną wymianę pieca czy naprawę dachu. |
Nie ma jednej dobrej odpowiedzi na pytanie: budowa domu czy zakup mieszkania. Aby podjąć decyzję, przeanalizuj swoją sytuację i zdecyduj, który kierunek będzie najlepszy.
Warto zapamiętać
- Cena za mkw. budowy domu jest przeważnie dużo niższa niż zakupu mieszkania w tym samym mieście. Różnice sięgają kilku tysięcy złotych.
- Właścicielem mieszkania możesz stać się w ciągu kilku tygodni, natomiast budowa może zająć wiele lat i będzie jej towarzyszyć mnóstwo stresu. Jeśli zależy Ci na czasie, a chcesz mieć dom, rozważ jego zakup zamiast budowy.
- Według GUS-u średnia powierzchnia budowanych w Polsce domów jest ponad 2 razy większa niż mieszkań w obiektach wielorodzinnych.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Co jest droższe – zakup mieszkania czy budowa domu?
Cena za mkw. mieszkania w tym samym mieście jest zazwyczaj wyższa niż koszt budowy mkw. domu. Jednak w zdecydowanej większości przypadków to budowa pochłonie dużo wyższy budżet.
Co wymaga dopełnienia większej liczby formalności – budowa domu czy zakup mieszkania?
Zdecydowanie budowa, szczególnie jeśli musisz kupić działkę. Przed Tobą konieczność przygotowania wielu dokumentów, które trafią do różnych urzędów. Proces zajmuje nawet lata.
Co jest droższe w utrzymaniu – dom czy mieszkanie?
Opłaty miesięczne mogą być wyższe w mieszkaniu ze względu na czynsz. Natomiast biorąc pod uwagę wszystkie koszty, które towarzyszą posiadaniu nieruchomości, zdecydowanie droższy jest dom.
Źródła
https://www.otodom.pl/wiadomosci/dane/trendy/dom-mieszkanie-czy-wynajem-o-czym-marza-mieszkancy-polski
https://media.bik.pl/informacje-prasowe/854487/bik-o-47-proc-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-czerwcu-2025-r
https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-w-1-kwartale-2025-r-,13,26.html
https://www.wielkiebudowanie.pl/go.live.php/PL-H320/cena-budowy-domu.html
https://cenametra.pl/ceny-dzialek/katowice
