Zacząłeś budowę domu, ale jej nie ukończyłeś z przyczyn finansowych? Sprawdź, jakie możliwości finansowania takiej inwestycji oferują banki. Przeczytaj artykuł, a dowiesz się, czy można wziąć kredyt na dokończenie budowy domu i gdzie otrzymać takie finansowanie.
- 1. Jaki kredyt na dokończenie budowy domu?
- 1.1. Kredyt gotówkowy na dokończenie budowy
- 2. Kredyt hipoteczny na dokończenie budowy domu – czy to możliwe?
- 3. Kredyt hipoteczny na kontynuację budowy rozpoczętej przez inną osobę
- 4. Kredyt na budowę domu a na dokończenie budowy domu – różnice
- 5. Co to jest „dom w budowie” dla banku?
- 6. Gdzie szukać ofert kredytu na dokończenie budowy domu?
- 6.1. Kredyt hipoteczny na dokończenie budowy w PKO BP
- 6.2. Kredyt hipoteczny na kontynuowanie budowy w ING Bank Śląski S.A.
- 7. Jak wziąć kredyt na dokończenie budowy domu?
- 8. Podwyższenie kwoty kredytu hipotecznego – czy można?
- 9. Pożyczka hipoteczna na dokończenie budowy – czym jest?
- 10. Warto zapamiętać
Jak mówią dane Grupy PSB, ceny materiałów budowlanych wciąż rosną. Dynamika wzrostu nie jest tak wysoka, jak w rekordowym 2022 r., ale z każdym miesiącem trzeba wykładać więcej na dokończenie budowy domu. W pierwszym kwartale 2025 r. najbardziej podrożały płyty OSB i inne drewna (o 8%), otoczenie domu (4%), wapno i cement (3%).
Podwyżki wymuszają na inwestorach konieczność poszukiwania źródeł finansowania – jedni zapożyczają się u bliskich, a inni decydują na kredyt hipoteczny, gotówkowy lub pożyczkę hipoteczną.
Jaki kredyt na dokończenie budowy domu?
Budowa domu to ogromne przedsięwzięcie – nie tylko pod względem logistycznym, ale przede wszystkim finansowym. Zwłaszcza, że ceny materiałów budowlanych wzrosły, szczególnie przez ostatnie cztery lata. Kto rozpoczął budowę przed falą podwyżek i do tej chwili jej nie ukończył, może mieć problem.
Jednym z rozwiązań, które pozwoli na kontynuację i ukończenie budowy jest wzięcie kredytu.
Kredyt gotówkowy na dokończenie budowy
Jeśli jesteś na etapie budowy domu, w którym Twoje oszczędności topnieją, a do zamieszkania wciąż daleko, możesz rozważyć kilka sposobów sfinansowania dalszych prac.
Do wyboru masz m.in. kredyt gotówkowy, który nie wymaga zabezpieczenia na nieruchomości i możesz go przeznaczyć na dowolny cel, np. na ukończenie budowy.
Niestety, kredyty gotówkowe mają trzy zasadnicze wady:
❌ są wysoko oprocentowane,
❌ mają stosunkowo krótki okres spłaty (do 10 lat),
❌ są udzielane w niższych kwotach – zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim, maksymalna kwota takiego kredytu to 255 550 zł.
Kredyt gotówkowy na dokończenie budowy jest opłacalny tylko wtedy, kiedy brakuje Ci relatywnie niewielkiej kwoty. Przy sumie kredytu rzędu 200 000 zł wziętego na 10 lat rata wyniesie co najmniej 2 580 zł – tak wynika z symulacji przygotowanej z pomocą porównywarki Rankomat.
To dużo, zwłaszcza że masz tańszą alternatywę – kredyt hipoteczny lub pożyczka hipoteczna.
Kredyt hipoteczny na dokończenie budowy domu – czy to możliwe?
Założenie, że kredyt hipoteczny przyznawany jest wyłącznie na zakup gotowego mieszkania lub domu albo na sfinansowanie budowy od A do Z, jest błędne. Banki udzielają kredytów hipotecznych także na dokończenie rozpoczętej budowy nieruchomości.
Zasady udzielania kredytów hipotecznych na nieukończone inwestycje są podobne do zwykłych kredytów hipotecznych.
Tzn. kredyt na kontynuowanie budowy jest oprocentowany jak standardowy kredyt hipoteczny oraz można go zaciągnąć nawet na 35 lat. To istotne, jeżeli zależy Ci na większej kwocie zobowiązania oraz długim okresie spłaty.
Kredyt hipoteczny na dokończenie budowy zatem wygrywa nad kredytem gotówkowym, ponieważ:
✔️ jest relatywnie nisko oprocentowany,
✔️ możesz rozłożyć go na wiele lat,
✔️ możesz otrzymać finansowanie nawet na kilkaset tysięcy.
Kredyt hipoteczny, zarówno na zbudowanie domu od podstaw, jak i ukończenie budowy, wypłacany jest w transzach. Pierwszą transzę otrzymasz na sfinansowanie uzgodnionego z bankiem etapu kontynuacji budowy. Później kolejną i kolejną aż do momentu, w którym budowa zostanie ukończona.
Kredyt hipoteczny na kontynuację budowy rozpoczętej przez inną osobę
Zdarza się, że ktoś kupuje dom będący w trakcie budowy – często po okazyjnej cenie, ponieważ poprzedni właściciel nie był w stanie kontynuować inwestycji. Jeżeli sam nabyłeś taką nieukończoną nieruchomość, możesz starać się o kredyt hipoteczny na dokończenie budowy, ale procedura jest nieco bardziej złożona.
Przede wszystkim musisz mieć dostęp do dokumentacji budowy (np. projektu, dziennika budowy). Jeśli poprzedni właściciel pozostawił bałagan: brak dokumentacji, problemy z pozwoleniami czy nieprawidłowości w wykonanych pracach, bank może nie chcieć podjąć ryzyka finansowania takiej inwestycji.
Podjęcie decyzji o zakupie to moment, w którym musisz być bardzo uważny – nie tylko pod kątem kredytu, ale też całej inwestycji. Nieruchomość niedokończona przez inną osobę to często wyzwanie większe niż budowa od podstaw, ponieważ nie wiesz, czy wszystko zostało wykonane zgodnie z przepisami i sztuką budowlaną.
Jeżeli zamierzasz zakupić nieukończoną dom z myślą, że weźmiesz kredyt hipoteczny i w ten sposób dokończysz budowę, sprawdź koniecznie przed zakupem:
👉 akt własności,
👉 wyrys i wypis z aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego,
👉 pozwolenie na budowę oraz to jak długo jest jeszcze ważne – pozwolenie nie jest bezterminowe, dokument jest ważny przez 3 lata od wystawienia, jeżeli przez ten czas nie rozpoczęto budowy lub przerwano ją na dłużej niż 3 lata – pozwolenie wygasło (art. 37 prawa budowlanego) i należy starać się o kolejne,
👉 projekt budowy,
👉 dziennik budowy,
👉 protokoły z odbioru wykonanych już instalacji.
Możesz też poprosić o przedstawienie atestów, certyfikatów i innych dokumentów potwierdzających, że wyroby budowlane wykorzystane w budowie (np. cegły, stolarka) nadają się do stosowania przy wykonywaniu robót budowlanych.
Gdy cała dokumentacja potwierdzi, że wszystko jest w porządku, możesz nabyć nieruchomość wolny od zmartwień, że bank odrzuci wniosek o kredyt hipoteczny ze względu na błędy formalno-prawne rozpoczętej budowy.
Kredyt na budowę domu a na dokończenie budowy domu – różnice
Wiesze już, że możliwe jest wzięcie kredytu hipotecznego zarówno na budowę domu od podstaw, jak i na dokończenie rozpoczętej budowy (rozpoczętej przez Ciebie lub osobę, od której odkupiłeś nieukończoną nieruchomość).
Choć w obu przypadkach, główne parametry kredytu hipotecznego są takie same, to w niektórych elementach będą się różnić. W jakich?
💰 Wkład własny – do wzięcia kredytu hipotecznego wymagany jest wkład własny w wysokości co najmniej 20% (w niektórych przypadkach, np. przy ubezpieczeniu kredytu, może być 10%). Przy budowie domu od podstaw wkład własny stanowi najczęściej gotówka lub wartość działki. Biorąc kredyt na dokończenie budowy, możesz do tego dodać wartość wniesionych prac, czyli wartość rozpoczętego domu.
📃 Dokumentacja – w przypadku kredytu hipotecznego wziętego na wybudowanie nieruchomości od A do Z potrzebne są m.in. kosztorys budowy i harmonogram prac. Aby uzyskać kredyt hipoteczny na dokończenie budowy, trzeba przedstawić dokumenty obrazujące stan zaawansowania budowy i aktualną wartość nieruchomości. Są to najczęściej dziennik budowy i operat szacunkowy (dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego z odpowiednimi uprawnieniami).
Co to jest „dom w budowie” dla banku?
Pojęcia „dom w budowie” czy „nieukończona budowa” nie są zdefiniowane w żadnych przepisach. Co prawda, w budynku można legalnie zamieszkać po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomieniu Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o tym, że inwestycja dobiegła końca, ale przepisy prawa budowlanego nie są dla banków wiążące w kwestii udzielania kredytów.
Zatem zakończenie formalności z budową domu, nie oznacza dla banku, że dostaje zakaz finansowania inwestycji kredytem hipotecznym. Tego rodzaju kredytem można przecież sfinansować wykończenie nieruchomości, remont czy zagospodarowanie działki.
A kiedy, po rozpoczęciu prac, można mówić o domu w budowie? Tak naprawdę to zależy od banku. Dla jednego rozpoczęcie inwestycji zaczyna się od wykonania wykopów pod fundamenty, a dla innego – doprowadzenie budynku do stanu surowego.
Gdzie szukać ofert kredytu na dokończenie budowy domu?
Kredyt hipoteczny na dokończenie budowy domu znajdziesz w ofercie niemal każdego banku, choć szczegóły mogą się znacząco różnić. Wysokość wkładu własnego czy akceptowane etapy budowy to tylko niektóre z kwestii, na które warto zwrócić uwagę. Poniżej znajdziesz propozycje kilku banków wraz z podstawowymi warunkami ofert.
Kredyt hipoteczny na dokończenie budowy w PKO BP
Kredyt hipoteczny w PKO BP na kontynuowanie budowy domu nazywa się Własny Kąt. Oprócz dokończenia budowy nieruchomości możesz go przeznaczyć na nadbudowę/rozbudowę ukończonego domu lub jego wyremontowanie.
Podstawowe parametry kredytu:
👉 maksymalna kwota kredytu – zależna od zdolności kredytowej kredytobiorcy, ale nie wyższa niż 90% wartości nieruchomości,
👉 maksymalny okres kredytowania – 35 lat,
👉 minimalny wkład własny – 10%.
Przykładowo: jeżeli budowa domu w obecnym stanie jest warta 200 000 zł, potraktujesz ją jako wkład własny i dobierzesz 300 000 zł kredytu hipotecznego na dokończenie budowy na okres 20 lat, to wysokość raty wyniesie:
- 2 211,53 zł przez pierwsze 5 lat przy oprocentowaniu stałym,
- 2 305,69 zł przy oprocentowaniu zmiennym.
Do kredytu hipotecznego możesz dobrać dodatkowe 25% wartości kredytu (wypłacane gotówką, ale zwracasz na warunkach kredytu hipotecznego) do przeznaczenia na dowolny cel. Te pieniądze przydadzą Ci się na wyposażenie domu lub zagospodarowanie terenu wokół nieruchomości.
Kredyt hipoteczny na kontynuowanie budowy w ING Bank Śląski S.A.
O kredyt hipoteczny na dokończenie budowy możesz się starać także w ING Banku Śląskim S.A. Co istotnie – jeżeli projekt domu zakładał rozwiązania energooszczędne lub budowa jest na takim etapie, że można je jeszcze wdrożyć, masz szansę na 0% prowizji i niższe oprocentowanie.
Standardowe warunki kredytu hipotecznego w ING Banku Śląskim to:
👉 minimalna kwota kredytu – 70 000 zł (maksymalna zależy od zdolności kredytowej i wartości inwestycji),
👉 okres trwania umowy kredytowej – do 35 lat.
👉 wkład własny – co najmniej 20%.
Aktualnie (do 25 lipca 2025 r.) trwa promocja: Wakacje na swoim. W ramach promocji możesz wybrać wariant obniżki kosztów: 0 zł prowizji i oprocentowanie 7,20% (opcja Łatwy start) lub 1,50% prowizji i oprocentowanie 7,15% (opcja Lekka rata).
Jak wziąć kredyt na dokończenie budowy domu?
Zasady ubiegania się o kredyt hipoteczny na dokończenie budowy domu są takie same jak przy wnioskowaniu o kredyt na zakup gotowego domu czy mieszkania.
Musisz zatem przedstawić:
✔️dokument tożsamości,
✔️potwierdzenie osiąganych dochodów (zaświadczeniem od pracodawcy, odcinkiem renty lub emerytury, wyciągiem z Księgi Przychodów i Rozchodów w przypadku przedsiębiorców),
✔️wypełniony wniosek kredytowy z informacją o stałych zobowiązaniach, liczbie osób na utrzymaniu itp.
Potrzebne będą też dodatkowe dokumenty potwierdzające stan nieruchomości.
Najczęściej wymagane są:
✔️dziennik budowy,
✔️kosztorys budowlany (na druku od banku, przygotowany przez Ciebie lub z pomocą specjalisty z banku),
✔️operat szacunkowy (możesz wybrać własnego rzeczoznawcę lub skorzystać z rzeczoznawcy banku, koszt takiej usługi w banku to 800-900 zł).
Na podstawie tych dokumentów bank oszacuje Twoją zdolność kredytową oraz sprawdzi, jaka jest aktualna wartość nieruchomości oraz ile pieniędzy potrzeba, aby dokończyć budowę.
Uwaga!
Podwyższenie kwoty kredytu hipotecznego – czy można?
Jeżeli budowę domu do tej pory finansowałeś z kredytu hipotecznego, możesz wystąpić o jego podwyższenie, jeżeli udzielona kwota kredytu jest zbyt niska, aby ukończyć inwestycję.
Z zasady kredyty hipoteczne są finansowaniem celowym, udzielanym na dokładnie sprecyzowany cel, czyli w tym przypadku na zbudowanie domu od podstaw. Niemniej budowa nie trwa miesiąc czy dwa i banki zdają sobie sprawę, że w dłuższym okresie może dojść do zmian na rynku uzasadniających zmianę potrzeb kredytobiorcy.
Taką zmianą może być podwyżka cen materiałów budowlanych i rosnące koszty robocizny. Jeżeli Twój kredyt hipoteczny był udzielany w oparciu o kosztorys przygotowany kilka lat temu, to dokument miał prawo się zdezaktualizować ze względu na wysoką inflację.
Możesz starać się w swoim banku o podwyższenie kwoty kredytu, czyli dobranie dodatkowych środków na dokończenie budowy. Bank po raz kolejny zbada Twoją zdolność kredytową, aby upewnić się, czy będziesz w stanie spłacać nową ratę.
Za podwyższenie kwoty kredytu hipotecznego bank może pobrać następujące opłaty:
- opłatę za rozpatrzenie wniosku,
- prowizję od kwoty podwyższenia,
- opłatę za aneks do umowy.
Spróbuj tego
Pożyczka hipoteczna na dokończenie budowy – czym jest?
Jeśli chcesz sfinansować dokończenie budowy domu, ale z różnych powodów nie możesz lub nie chcesz sięgać po klasyczny kredyt hipoteczny, rozważ inną opcją – pożyczkę hipoteczną. To rozwiązanie, które może okazać się przydatne, zwłaszcza wtedy, gdy Twoja inwestycja nie spełnia standardowych wymogów banków udzielających kredytów hipotecznych.
Pożyczka hipoteczna, w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego, nie musi być przeznaczona wyłącznie na konkretną nieruchomość. To znaczy, że nie musisz dokładnie rozliczać się z bankiem z każdej wydanej złotówki i nie obowiązuje Cię harmonogram postępu budowy.
Bank udziela Ci finansowania pod zastaw nieruchomości. Może to być dom, działka, mieszkanie, które już posiadasz i wypłaca Ci pieniądze na dowolny cel. Ty możesz te środki przeznaczyć na dokończenie budowy lub na cokolwiek zechcesz.
Uwaga!
Najważniejsze przy pożyczce hipotecznej są wobec tego wartość nieruchomości (tej, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu) oraz Twoja zdolność kredytowa. Bank sprawdzi Twoje dochody, historię kredytową i ogólną sytuację finansową, ale w zamian da Ci znacznie więcej wolności w dysponowaniu pieniędzmi, co w przypadku dokończenia budowy może mieć duże znaczenie.
Warto zapamiętać
- Kredyt hipoteczny wzięty na dokończenie budowy domu jest najtańszą formą finansowania. Oferuje niższe oprocentowanie niż kredyt gotówkowy i wyższe kwoty, choć wymaga zabezpieczenia na nieruchomości.
- Banki różnie definiują minimalny stan wykończenia domu oraz limity kosztów w przeliczeniu na metr kwadratowy. Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny na kontynuowanie budowy, upewnij się, że Twój kosztorys odpowiada wymaganiom konkretnej instytucji.
- Alternatywą dla kredytu hipotecznego jest pożyczka hipoteczna. Zabezpieczeniem pożyczki jest hipoteka na nieruchomości (czyli tak jak przy kredycie), ale finansowanie udzielane jest na dowolny cel. To oznacza, że nie trzeba kontynuować budowy zgodnie z harmonogramem, gdyż takowego nawet nie przedstawia się bankowi.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy można wziąć kredyt 0% na dokończenie budowy domu?
Programy Mieszkanie na Start a później Pierwsze klucze (zwane potocznie kredytem 0% ze względu na wysokość oprocentowania), miały wejść w życie w 2025. Rząd jednak się z nich wycofał i na razie nie są znane plany uruchomienia podobnych programów. Wciąż jednak działa program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który obejmuje budowę domu.
Czy można wziąć kredyt na część budowy domu?
Skoro można wziąć kredyt na dokończenie budowy domu, to można także ubiegać się o kredyt na sfinansowanie danego etapu budowy. Jednak warto zapytać o konkretne warunki w wybranym banku.
Ile bank daje czasu na wybudowanie domu?
Większość banków zakłada w umowie, że budynek ma zostać ukończony w ciągu 2 lat od uruchomienia kredytu. W razie nietypowej sytuacji, np. budowy wyjątkowo dużego domu, warto negocjować ten zapis.
Źródła
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20111260715/U/D20110715Lj.pdf
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890414/U/D19940414Lj.pdf
