Kredyt hipoteczny czerwiec 2025 - Ranking kredytów hipotecznych

Kredyt hipoteczny możesz spłacać przez maksymalnie 35 lat. Pamiętaj jednak, że banki określają górną granicę wieku klienta w momencie spłaty ostatniej raty. Jeśli masz 60 lat, większość instytucji nie zaoferuje Ci zobowiązania z maksymalnym okresem spłaty. Zazwyczaj wiek przy spłacie ostatniej raty może wynosić 70-75 lat, ale są i takie banki, które zaakceptują jedynie 60 lat.

Polacy zaciągają kredyt hipoteczny na coraz dłuższy okres. Z raportu AMRON-SARFiN z ostatniego kwartału 2024 roku wynika, że struktura nowych kredytów hipotecznych według okresów kredytowania była następująca:

➡️Do 15 lat – 7,71%,

➡️Od 15 do 25 lat – 32,67%,

➡️Od 25 do 35 lat – 58,9%,

➡️Od 35 lat – 0,72%.

Dłuższy czas spłaty przekłada się na niższą kwotę miesięcznej raty, ale jednocześnie dużo wyższe całkowite koszty zobowiązania. Im szybciej uda Ci się spłacić wszystkie raty, tym lepiej dla Twoich finansów. Jednak bank zaakceptuje miesięczną płatność tylko w takiej wysokości, na którą według niego Cię stać. Wylicza m.in. wskaźnik długu do dochodu (DTI), który prezentuje stosunek wszystkich zobowiązań do uzyskiwanych zarobków. Jeśli zarabiasz na poziomie średniej krajowej lub poniżej jej wysokości, jego maksymalna wartość to 50%, a gdy masz wyższe dochody – 65%.

Banki indywidualnie ustalają maksymalną kwotę kredytu hipotecznego i sumę minimalną. W kwietniu 2025 roku Santander Bank Polska oferował do 10 mln zł, VeloBank – do 3 mln, a Credit Agricole – do 3,5 mln. Możesz uzyskać dużą kwotę, niemniej według danych BIK-u, Polacy wnioskują średnio o około 450 tys. zł. Ograniczenie wysokości zobowiązania wynika z wartości zabezpieczenia jego spłaty.

Możesz otrzymać maksymalnie kwotę, która stanowi 80-90% wartości nieruchomości. Istnieje jednak wyjątek przeznaczony dla kredytobiorców, którzy nie mają wkładu własnego w wymaganej wysokości, czyli 10-20%. Chodzi o program Rodzinne kredyty mieszkaniowe, gdzie możesz uzyskać zobowiązanie na 100% wartości nieruchomości, a to dzięki poręczeniu BGK. Oferują go: Alior Bank, BOŚ, Pekao S.A., BPS S.A., PKO Bank Polski i Santander Bank Polska.

Kolejne ograniczenie wynika z Twojej zdolności kredytowej. Bank wylicza, jaką może Ci przyznać maksymalnie kwotę zobowiązania – nie otrzymasz większej sumy.

Banki wyliczają zdolność kredytową w przypadku każdego wniosku o kredyt, nie tylko hipoteczny. Robią to po to, aby ustalić, jaką kwotę zobowiązania jesteś w stanie terminowo spłacić. Tym sposobem ograniczają ryzyko braku spłaty. Analiza zdolności kredytowej obejmuje przede wszystkim Twoje dochody, koszty utrzymania i wartość zobowiązań. Musisz mieć wystarczająco wysokie zarobki. Duże znaczenie mają spłacane kredyty i pożyczki. Bank zwraca również uwagę na wysokość comiesięcznych opłat.

Znaczenie ma jednak nie tylko to. Instytucja uwzględnia źródło zarobków i okres obowiązywania Twojej umowy. Najbardziej pożądaną jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Bank nie przyzna Ci kredytu hipotecznego, jeśli masz, np. umowę na okres próbny. Przy określaniu zdolności instytucja bierze pod uwagę Twój zawód i wykształcenie i na tej podstawie ocenia, jakie masz szanse na znalezienie zatrudnienia w razie utraty pracy. Jeśli chcesz wyliczyć, jaką możesz uzyskać kwotę zobowiązania, skorzystaj z naszego kalkulatora zdolności kredytowej.

Jeśli planujesz w niedalekiej przyszłości ubiegać się o kredyt hipoteczny, popracuj nad poprawą zdolności kredytowej. Skutecznym sposobem jest zwiększenie dochodów. Porozmawiaj z szefem, czy możesz wypełniać dodatkowe obowiązki, dzięki którym będziesz zarabiać więcej. Innym rozwiązaniem jest zdobycie zleceń po godzinach pracy. Dobrym krokiem jest również uzyskanie umowy o pracę na czas nieokreślony.

Skutecznym sposobem na zwiększenie zdolności jest pozbycie się produktów kredytowych, które ją obciążają. Choćby nieużywanej karty kredytowej. Masz niewielkie raty zaciągnięte na sprzęt lub meble? Jeśli spłacisz je w całości, odblokujesz nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych zdolności kredytowej w ramach hipoteki.

Sposobem na poprawę zdolności jest znalezienie współkredytobiorcy, który ma wysokie zarobki. Inne dobre rozwiązanie stanowi zebranie wysokiego wkładu własnego – wyższego niż minimalny. Poza tym pamiętaj, że każdy bank może Ci wyliczyć inną zdolność kredytową, dlatego sprawdź, na jakie warunki możesz liczyć w różnych instytucjach.

Obecnie banki wymagają wkładu własnego w wysokości od 10 do 20%. Jeśli instytucja akceptuje niższy procent, to wówczas wymaga dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Warto jednak zgromadzić jak największą kwotę, gdyż dzięki temu możesz uzyskać korzystniejsze warunki zobowiązania – będzie Cię ono kosztować dużo mniej. Pamiętaj, że wkładem własnym mogą być nie tylko środki, które masz na koncie, ale również pieniądze zgromadzone na kontach IKE, IKZE czy PPK.

Nawet, jeśli nie posiadasz wkładu własnego, możesz uzyskać kredyt hipoteczny, a wszystko dzięki programowi Rodzinne kredyty mieszkaniowe. Instytucje są w stanie przyznać kwotę stanowiącą nawet 100% wartości zobowiązania na podstawie poręczenia Banku Gospodarstwa Krajowego. To jednak nie zmienia faktu, że musisz mieć zdolność kredytową i pozytywną historię kredytowania. Pamiętaj, że zaciągając kredyt na 100% wartości zabezpieczenia, decydujesz się na wyższe koszty zobowiązania. Jeśli decyzja banku będzie pozytywna, staraj się nadpłacać kredyt, aby ograniczyć te koszty.

Wkład pieniężny do kredytu hipotecznego może Ci się kojarzyć głównie z gotówką, jednak banki dopuszczają również inne jego formy, co zwiększa szansę na spełnienie tego wymogu. Oto, co może być wkładem własnym:

➡️Środki zgromadzone na kontach IKE/IKZE – według Komisji Nadzoru Finansowego na koniec 2024 roku korzystało z nich około 1,5 mln Polaków. Pieniądze są z założenia gromadzone ma emeryturę, ale mogą również stanowić wkład własny.

➡️ Pieniądze w Pracowniczym Planie Kapitałowym – według stanu na kwiecień 2024 roku blisko 4 mln Polaków ma na nich zgromadzone już ponad 34 mld zł.

➡️Inna nieruchomość – ma zastosowanie głównie w przypadku kredytu na budowę domu. Wtedy wartość działki doliczana jest do wkładu własnego. Bank może również zaakceptować zabezpieczenie w postaci hipoteki na innej, dodatkowej nieruchomości.

➡️Książeczka mieszkaniowa – według PKO BP w polskich domach może znajdować się nawet milion takich książeczek. Premia przy jej likwidacji wynosi nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

➡️Zadatek lub zaliczka, czyli środki, które zazwyczaj są przekazywane sprzedającemu przy umowie przedwstępnej. Poza tym za wkład własny mogą być uznane udokumentowane wydatki na uzbrojenie działki, zakup materiałów budowlanych czy opłacenie prac budowlanych.

Upewnij się, jakie formy wkładu własnego są akceptowalne w poszczególnych bankach.

Zaciągnięciu kredytu hipotecznego towarzyszy wiele kosztów, a podstawowym jest oprocentowanie. To z niego wynikają odsetki, które płacisz od zobowiązania. Oprocentowanie jest sumą marży i wskaźnika referencyjnego (np. WIBOR). Kolejnym kosztem kredytu jest prowizja, którą bank nalicza jednorazowo za przyznanie zobowiązania – wynosi zazwyczaj od 0 do 2,5% wartości udzielonego kredytu.

W przypadku kredytu hipotecznego konieczna jest wycena nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie spłaty zobowiązania – to wydatek od kilkuset do ponad tysiąca złotych. Kosztem jest również zakup wymaganych przez bank ubezpieczeń, takich jak ubezpieczenie na życie, nieruchomości czy niskiego wkładu własnego. Kolejny wydatek stanowi skorzystanie z karty kredytowej lub konta osobistego w danej instytucji, jeśli taki wymóg towarzyszył danej ofercie.

Skoro kupujesz nieruchomość, to pojawi się również taksa notarialna, której wysokość zależy od wartości nieruchomości. Kosztem jest także dodanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości (200 zł) lub/i jej założenie (100 zł). Możliwe, że zapłacisz podatek PCC w wysokości 2% od wartości nieruchomości.

Podstawowy koszt kredytu, czyli oprocentowanie, zależy od wysokości marży indywidualnie ustalanej przez banki, a także wskaźnika WIBOR, który jest zmienny.

Na wartość WIBOR-u wpływają stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego. Kiedy te maleją, z czasem niższe stają się raty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Jeśli rosną, to przekłada się na podwyżkę tych płatności. W przypadku kredytu z oprocentowaniem okresowo stałym, w tym czasie nie trzeba obawiać się wzrostu rat. Natomiast po upłynięciu tego czasu będzie ono zmienne albo dalej stałe, ale jednak według stopy ustalonej na nowo.

Koszty kredytu zależą również od opłat dodatkowych. Ubezpieczenie nieruchomości to zazwyczaj wydatek około kilkuset złotych rocznie. W przypadku polisy na życie zróżnicowanie jest duże – w zależności od zakresu może kosztować od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie. Możliwe, że skorzystanie z danej oferty kredytu hipotecznego wymagało również zawarcia umowy o prowadzenie konta. To koszt od 0 do kilkudziesięciu złotych miesięcznie.

Skutecznym sposobem na ograniczenie kosztów kredytowych jest wybór krótszego okresu spłaty. Im dłużej spłacasz zobowiązanie, tym będzie ono bardziej kosztowne. Skrócenie czasu kredytowania jest możliwe również w trakcie spłacania zobowiązania. Bardzo duże oszczędności może Ci przynieść całkowita spłata przed terminem – wtedy unikniesz zapłaty odsetek, które byłyby naliczone w przyszłości.

Często banki oferują kredyt na atrakcyjniejszych warunkach, jeśli skorzystasz z ich dodatkowych produktów. Możesz liczyć na takie, jeśli założysz w tej instytucji konto osobiste i będzie na nie wpływać Twoje wynagrodzenie.

Sposobem na obniżenie kosztów kredytowych jest również refinansowanie, czyli przeniesienie zobowiązania do innego banku, który proponuje zobowiązanie na bardziej atrakcyjnych warunkach niż to, które aktualnie spłacasz. To jednak wymaga indywidualnej kalkulacji opłacalności.

Jeśli masz więcej niż jedno zobowiązanie, wtedy sposobem na ograniczenie kosztów może być konsolidacja, czyli ich połączenie i płacenie jednej raty. Jednak i ten przypadek wymaga indywidualnej analizy, gdyż nie zawsze przełoży się to na niższe koszty.

Jeśli korzystasz z usług agenta nieruchomości, licz się z zapłatą prowizji. Zazwyczaj zarówno kupujący, jak i sprzedający płacą od 2 do 4% netto od ceny transakcyjnej. Kiedy dojdzie do przeniesienia własności, poniesiesz opłaty notarialne. Maksymalne stawki taksy wynoszą:

➡️powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł,

➡️powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł,

➡️powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł.

Są to kwoty netto, należy do nich doliczyć podatek VAT w wysokości 23%. Do tego dochodzi koszt odpisu notarialnego, za który zapłacisz 6 zł netto za każdą stronę (+VAT).

Kolejnymi wydatkami są opłaty sądowe. Samo założenie księgi wieczystej kosztuje 100 zł. Natomiast wpisanie hipoteki do KW to wydatek – w postaci 200 zł.

Innym możliwym kosztem jest podatek PCC w wysokości 2% od wartości nieruchomości. Jeśli jednak kupujesz swoje pierwsze mieszkanie, ta danina nie obowiązuje.

Oprocentowanie jest jednym z głównych czynników, wpływających na koszt kredytu hipotecznego. To od niego zależy wartość odsetek od zobowiązania, które stanowią część raty. Wpływ na wysokość oprocentowania ma stała marża i zmienny wskaźnik WIBOR. Im są wyższe, tym więcej kosztuje Cię zobowiązanie.

Oprocentowanie w przypadku kredytu hipotecznego z zabezpieczeniem, jest niższe niż w przypadku, np. kredytu gotówkowego. Na atrakcyjniejszą ofertę pod tym kątem w wielu bankach mogą liczyć wykonujący niektóre zawody, np. policjanci, nauczyciele, lekarze czy adwokaci.

Wysokość oprocentowania nie powinna być jednak czynnikiem decydującym o wyborze oferty kredytu hipotecznego. Zwróć też uwagę na RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Pokazuje ona, ile w procentach wynosi koszt kredytu rocznie w stosunku do całego zobowiązania.

Oprocentowanie Twojego kredytu hipotecznego może być stałe lub zmienne. Jeśli wybierzesz pierwsze z nich, będziesz na pewno przez określony czas płacić ratę w takiej wysokości, jaka wynika z otrzymanego harmonogramu. To znaczy, że nie musisz się obawiać, że miesięczne obciążenie finansowe wzrośnie wskutek podwyżki stóp procentowych.

Z drugiej jednak strony, jeśli dojdzie do obniżek tych stóp, nie skorzystasz na tym. Będziesz płacić raty w takiej samej wysokości, które mogłyby być niższe w przypadku oprocentowania zmiennego.

Oprocentowanie stałe nie obowiązuje jednak przez cały okres umowy. Najczęściej masz je zapewnione na 5 do 7 lat. Po tym czasie musisz zdecydować, co dalej. Możesz podpisać aneks, dzięki któremu oprocentowanie będzie dalej stałe, ale zgodne z aktualną stawką albo po prostu zaakceptować, że będzie ono już zmienne. W przypadku oprocentowania zmiennego wysokość raty zależy od stóp procentowych. Miesięczna płatność może rosnąć lub maleć.

Jakie oprocentowanie jest lepsze? Jeśli aktualnie stopy są wysokie i zanosi się na ich obniżki, to warto mieć oprocentowanie zmienne. Gdy jednak spodziewane są podwyżki, warto wybrać stałe. Przy czym trudno jest przewidzieć, jak zmieni się sytuacja w czasie i dopiero kolejne lata pokazują, czy decyzja była słuszna.

Marża kredytu hipotecznego jest jednym z czynników, które wpływają na koszt zobowiązania. Jest określana w umowie i stanowi stały element oprocentowania. Bank określa, ile wynosi, ale przeważnie daje możliwość negocjowania jej wysokości. Jest wyliczana indywidualnie, biorąc pod uwagę Twoją zdolność kredytową, wkład własny czy wartość nieruchomości.

Możliwe, że obniżenie marży będzie dostępne, jeśli skorzystasz z dodatkowych produktów bankowych, np. rachunku osobistego, karty kredytowej czy ubezpieczenia. Obniżka marży zdarza się również czasowo, kiedy bank zorganizuje promocję. Ewentualnie instytucja może ustalić, że po spłacie określonej części zobowiązania zostanie ona obniżona.

W pewnych przypadkach może dojść do podniesienia marży w trakcie trwania umowy. Jeśli była obniżona dzięki skorzystaniu z określonych produktów, a Ty z nich zrezygnujesz, kredytodawca ma prawo podwyższyć marżę.

Jeśli masz wysoki wkład własny, wysoką zdolność kredytową, pozytywną historię kredytową i bierzesz pod uwagę skorzystanie z dodatkowych produktów bankowych, spróbuj negocjować warunki. Nawet niewielka obniżka marży może Ci przynieść wysokie oszczędności.

RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania, to wskaźnik, który informuje, ile w procentach wynosi koszt zobowiązania rocznie w stosunku do całej kwoty kredytu. Im niższy, tym tańsze finansowanie. Banki mają obowiązek informowania o wysokości RRSO w każdej ofercie kredytowej kierowanej do osób indywidualnych i zobaczysz go już na etapie reklamy produktu.

Wskaźnik ten umożliwia łatwe porównanie kredytów, gdyż uwzględnia wszystkie koszty zobowiązania. Zatem, szukając najtańszej oferty, wystarczy zerknąć na RRSO. Ma to jednak sens tylko wtedy, gdy bierzesz pod uwagę zobowiązania na taką samą kwotę i okres spłaty. Wskaźnik ten uwzględnia oprocentowanie, prowizję, podatki i marże, oraz ewentualne dodatkowe opłaty.

Wartość wskaźnika obliczana jest przy założeniu, że będziesz spłacać zobowiązanie zgodnie z harmonogramem. Jeśli dojdzie do opóźnień, pojawią się dodatkowe koszty, to RRSO się zmieni. To samo dotyczy sytuacji, gdy wzrośnie lub zmaleje oprocentowanie na skutek zmiany stóp procentowych albo zmienisz raty równe na malejące lub na odwrót.

Decydując się na kredyt hipoteczny możesz, a w niektórych przypadkach musisz skorzystać z określonych polis. Dla banku to ważne zabezpieczenie, dzięki któremu ogranicza ryzyko braku spłaty zobowiązania. Co do zasady, koszt polisy ponosi kredytobiorca.

➡️Jedną z nich jest ubezpieczenie pomostowe, które obejmuje okres od momentu uruchomienia kredytu do umieszczenia wpisu hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Jednak kiedy do tego dojdzie, bank musi Ci oddać poniesione przez Ciebie koszty tej ochrony. W związku z obowiązkiem zwrotu część banków zrezygnowała z wymogu opłacania ubezpieczenia pomostowego przez kredytobiorców.

➡️Kolejną polisą jest ubezpieczenie nieruchomości. Dzięki niej, jeśli dojdzie do szkody całkowitej, np. pożaru, towarzystwo wypłaci odszkodowanie, z którego w pierwszej kolejności zostanie pokryta spłata kredytu. Wcześniej dochodzi do cesji polisy na rzecz banku, aby środki z odszkodowania automatycznie trafiały do niego.

➡️Innym ubezpieczeniem przy hipotece jest polisa na życie. Jeśli dojdzie do śmierci kredytobiorcy, wtedy zobowiązanie jest spłacane ze środków uzyskanych od ubezpieczyciela. Koszty ochrony ponosisz Ty jako kredytobiorca.

➡️Kolejną, popularną polisą jest ubezpieczenie od utraty pracy. Dzięki niemu towarzystwo przez pewien okres od utraty zatrudnienia będzie za Ciebie spłacać raty. Również i w tym przypadku koszty obciążają kredytobiorcę.

Bank może wymagać od Ciebie wykupienia ubezpieczenia, a następnie dokonania cesji polisy na rzecz tej instytucji. Nie może jednak narzucić, że musisz skorzystać z konkretnej oferty. Zazwyczaj instytucje współpracują z jednym towarzystwem i proponują klientom jego ofertę. Możliwe, że opłaca się z niej skorzystać, ale nie ma takiej gwarancji, dlatego w każdym przypadku porównaj oferty i sprawdź propozycję co najmniej kilku ubezpieczycieli. Możliwe, że w tej samej cenie znajdziesz ofertę z dużo szerszym zakresem ochrony.

Kredytodawca z pewnością narzuci, jaki ma być minimalny zakres ochrony. Zazwyczaj instytucje wymagają podstawowego, który obejmuje ryzyko pożaru i innych zdarzeń losowych. Jednak warto wybrać szerszy zakres – polisę, która obejmuje m.in. ruchomości domowe, dewastację (np. uszkodzenie drzwi przez osoby trzecie) czy kradzież z włamaniem.

Kiedy bank przeanalizuje Twój wniosek kredytowy, podejmie decyzję. Ewentualnie może ją jeszcze dodatkowo uzależnić od uzupełnienia braków w złożonych dokumentach. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym czas oczekiwania na decyzję banku nie powinien przekroczyć 21 dni liczonych od dnia dostarczenia przez wnioskującego kompletu dokumentów. W międzyczasie może się okazać, że musisz dostarczyć dodatkowe i to wydłuża całą procedurę. W praktyce okres oczekiwania na ostateczną decyzję wynosi od 4 do 6 tygodni. Wiele zależy od banku i jego aktualnego obłożenia wnioskami. Dłuższy okres oczekiwania może wynikać również z okresu urlopowego. Duże znaczenie ma także wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdarza się, że jego uzyskanie zajmuje nawet tygodnie.

Po pozytywnej decyzji kredytowej rozpoczyna się oczekiwanie na wypłatę środków. Zazwyczaj dochodzi do tego w czasie od 1 do 10 dni. Inaczej to wygląda w przypadku wypłat w transzach, na budowę domu. Tutaj kolejne są wypłacane po zakończeniu poszczególnych etapów budowy.

Zanim podpiszesz umowę kredytu hipotecznego, dokładnie zapoznaj się z jej treścią i upewnij się, czy wszystkie ustalone wcześniej warunki mają odzwierciedlenie w tym dokumencie. Jeśli miały być promocyjne, sprawdź, czy zostały uwzględnione. Wszystkie zapisy w umowie powinny być dla Ciebie zrozumiałe – jeśli jest inaczej, dopytaj o nie pracownika banku.

Zwróć również uwagę, czy w umowie znajdują się zapisy, które gwarantują Ci prawo do odstąpienia od niej w terminie 14 dni bez podania przyczyny. Kolejny ważny zapis powinien dotyczyć prawa do przedterminowej, częściowej lub całkowitej spłaty zobowiązania.

Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości związane z treścią umowy, nie podpisuj jej. Warto, aby z jej zapisami zapoznał się ekspert finansowy, który powinien szybko ustalić, czy zawartość nie budzi zastrzeżeń.

Jeśli zależy Ci na wyborze najlepszego kredytu, zwróć uwagę na wskaźnik RRSO. To sposób na wytypowanie zobowiązania, którego koszty kredytowania będą najniższe, o ile tylko porównujesz kredyty na taką samą kwotę i z identycznym okresem spłaty.

Być może dany bank ma kredyt z najniższym RRSO, ale według niego nie masz zdolności kredytowej, więc i tak nie otrzymasz tych środków. Zatem nie jest to najlepsza oferta.

Kolejnym ważnym czynnikiem branym pod uwagę przez banki są źródła dochodów. Jedna instytucja będzie wymagać 12 miesięcy ciągłości umów (w przypadku umów cywilnoprawnych), a inna – dłuższego okresu. Nawet, jeśli to drugie zobowiązanie jest bardzo atrakcyjne pod względem kosztów, to może się okazać dla Ciebie niedostępne, więc trudno uznać je za najlepsze.

To samo dotyczy wymogu maksymalnego wieku w momencie spłaty ostatniej raty. Nie da się zatem z góry ocenić, czy dana propozycja jest aktualnie najlepsza. Same koszty zobowiązania nie są decydujące.

Poszukiwania oferty kredytu hipotecznego rozpocznij od banku, w którym masz konto osobiste i wpływa na nie Twoje wynagrodzenie. Ta instytucja może łatwo ocenić, jak zarządzasz finansami, gdyż ma dostęp do historii operacji na rachunku. Dzięki temu możliwe jest ograniczenie formalności – nie musisz wtedy dostarczać wyciągu z konta. Nie ma jednak gwarancji, że na pewno ten bank ma dla Ciebie najlepszy kredyt. W każdym przypadku porównaj co najmniej kilka ofert i złóż wniosek do kilku banków – tylko w ten sposób możesz rzeczywiście wybrać najkorzystniejszą ofertę.

Podczas poszukiwań warto wykorzystać naszą porównywarkę kredytów hipotecznych. To najprostszy i najszybszy sposób na wytypowanie najatrakcyjniejszych dla Ciebie ofert kredytowych. Ich analizowanie przez strony poszczególnych banków jest kłopotliwe. W naszym serwisie od razu otrzymasz kalkulację wysokości rat dla zobowiązania o określonych parametrach.

Pamiętaj, aby przy analizowaniu ofert nie zwracać uwagi wyłącznie na oprocentowanie. To tylko jeden z elementów wpływających na koszty. Patrz przede wszystkim na RRSO – to ten wskaźnik jest najlepszym sposobem na porównanie różnych ofert.

Istnieje pewien zestaw cech kredytu hipotecznego, który można uznać za drogowskaz przy poszukiwaniu najlepszej oferty kredytowej:

➡️Koszty kredytowania są możliwie niskie – to bardzo ważne, ale czasami nie decydujące, gdyż takie finansowanie nie zawsze będzie dla Ciebie dostępne (np. z powodu niskiej zdolności kredytowej).

➡️Elastyczny okres kredytowania – trzeba tutaj zwrócić uwagę na maksymalny możliwy wiek w momencie spłaty ostatniej raty zobowiązania. W jednej instytucji może to być, np. 60, a w innej – 75 lat.

➡️Nie musisz korzystać z produktów dodatkowych – bank może mieć atrakcyjną ofertę, ale dostępną dopiero wtedy, gdy skorzystasz z np. konta osobistego, na które wpływa wynagrodzenie. To może się wiązać z dodatkowymi wydatkami.

➡️Bank akceptuje taką wysokość wkładu własnego, jaką posiadasz i może nim być nie tylko gotówka. Jeśli masz 10% wkładu, dalej możesz otrzymać kredyt hipoteczny, ale wybór jest mniejszy. Poza tym wkładem mogą być, np. środki z IKE, IKZE, PPK i inne. Sprawdź, jak to wygląda w danej instytucji.

➡️Brak prowizji za przedterminową spłatę zobowiązania i nadpłaty (albo jest ona bardzo niska).

To tylko wybrane cechy najlepszego kredytu hipotecznego. Oceń indywidualnie, co jest najważniejsze dla Ciebie.

Najtańszy kredyt to taki z najniższym wskaźnikiem RRSO. O całkowitym koszcie zobowiązania decyduje wiele czynników – okres kredytowania, marża, prowizja, składki na ubezpieczenia i opłaty dodatkowe.

Im dłużej będziesz spłacać zobowiązanie, tym więcej będzie ono kosztować, ale jednocześnie niższa będzie rata. Wspomniana marża jest jednym z elementów, który wpływa na wysokość oprocentowania. Drugi stanowi stawka WIBOR. Zobacz, jak zmienia się rata kredytu wraz ze wzrostem marży. Przyjmujemy, że WIBOR 3M, wykorzystany do obliczeń, wynosi 5,86%. Kwota kredytu jest równa 300 tys. zł i obowiązują raty równe.

Nawet stosunkowo niewielki wzrost marży przekłada się na ratę wyższą o co najmniej kilkadziesiąt złotych. Biorąc pod uwagę, że takich rat może być 360, a nawet więcej, oznacza to zdecydowany wzrost kosztów kredytowania.

Podejmij próbę negocjacji wysokości marży, szczególnie jeśli masz wysoką zdolność kredytową, duży wkład własny czy też od lat jesteś klientem danego kredytodawcy.

Im szybciej spłacisz kredyt hipoteczny, tym poniesiesz niższe całkowite koszty kredytowania. Po zawarciu umowy z bankiem otrzymujesz harmonogram płatności rat. Nie możesz przekraczać wspomnianych tam terminów, ale jak najbardziej masz prawo do wcześniejszej spłaty zobowiązania. Nie potrzebujesz na to jego zgody.

Moment, w którym dokonasz wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, ma jednak znaczenie. W przypadku gdy dojdzie do tego przed upływem 3 lat od zawarcia umowy, bank może Ci naliczyć prowizję, o ile kredyt był oprocentowany według zmiennej stopy procentowej. Rekompensata może wynosić:

➡️Nie więcej niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej kwoty w okresie roku od faktycznej spłaty.

➡️Nie więcej niż 3% kwoty spłacanego kredytu.

➡️Nie więcej niż odsetki pozostałe do zapłaty za okres do zakończenia umowy kredytu hipotecznego, o ile pozostał do niego mniej niż rok.

➡️Nie więcej niż koszty banku bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

W przypadku kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym, banki mogą naliczyć prowizję z tytułu wcześniejszej spłaty w okresie obowiązywania stałej stawki. Wcześniejsza spłata opłaca się w niemal każdym przypadku, ale mimo wszystko zanim dokonasz nadpłaty policz, czy jest to w danym momencie najkorzystniejsza opcja.

Nadpłata kredytu hipotecznego oznacza, że spłacasz go szybciej niż wynika to z harmonogramu. Dzięki temu możesz ponieść niższe koszty kredytowania. Nadpłata jest dobrym krokiem, jeśli posiadasz pewną gotówkę, którą możesz przeznaczyć na ten cel, ale jednocześnie masz dodatkowe środki, dzięki którym zachowasz płynność finansową. Poza tym sprawdź, czy zapłacisz prowizję od nadpłaty. Jeśli tak, przelicz, czy na pewno nadpłata się opłaca.

Zwykle nie musisz składać dyspozycji nadpłaty – wystarczy wpłacić pieniądze na rachunek kredytowy, jeśli zależy Ci na obniżeniu raty przy zachowaniu dotychczasowego okresu spłaty. Gdy jednak wolisz zachować dotychczasową wysokość rat, a skrócić czas kredytowania, musisz już najczęściej złożyć dyspozycję. Nadpłata połączona ze skróceniem okresu kredytowania jest najkorzystniejszym rozwiązaniem, gdyż dzięki temu możesz znacznie obniżyć całkowite koszty kredytowania i szybciej spłacić całe zobowiązanie.

Dla pewności sprawdź, jak to wygląda w Twoim banku. Możliwe, że instytucja w każdym przypadku wymaga złożenia dyspozycji. Pamiętaj również o czasie. Zazwyczaj banki sugerują, aby taka dyspozycja trafiła do nich chociaż z kilkudniowym wyprzedzeniem.

Wakacje kredytowe są jedną z form wsparcia kredytobiorców. Dzięki niej przez ustalony z bankiem okres możesz nie płacić pełnej raty kapitałowo-odsetkowej. To daje Ci czas na ustabilizowanie sytuacji finansowej.

Wakacje kredytowe dzieli się na rządowe i komercyjne. W pierwszym przypadku chodzi o takie, które są pomocą gwarantowaną przepisami. Były dostępne w latach 2020-2024, na różnych zasadach, z koniecznością spełnienia określonych wymagań. Natomiast komercyjne wakacje kredytowe wynikają z oferty banków – nie są im narzucone. Ewentualne zasady korzystania z nich możesz znaleźć w umowie kredytowej.

Skorzystanie z wakacji kredytowych nie oznacza, że raty są umorzone. Dochodzi do ich odroczenia, czyli i tak musisz je spłacić. Odłożone płatności zostaną doliczone do kolejnych rat. Optymalnym sposobem na wykorzystanie wakacji kredytowych jest nadpłata zobowiązania i skrócenie czasu spłaty, gdyż dzięki temu możesz obniżyć koszty. Oczywiście, warto to zrobić, jeśli nie masz problemów finansowych i możesz sobie pozwolić na zapłacenie rat przed terminem.

Zarówno wakacje kredytowe, jak i karencja w spłacie zobowiązania są pewną formą pomocy dla kredytobiorców. Często ich nazwy używane są zamiennie, ale są to różne rozwiązania.

W przypadku wakacji kredytowych dochodzi do zawieszenia pełnej raty kapitałowo-odsetkowej, natomiast w ramach karencji nie płacisz kapitału, ale w dalszym ciągu musisz regulować część odsetkową i ewentualne składki na ubezpieczenia. Mimo wszystko dzięki temu możesz obniżyć miesięczne obciążenie finansowe i łatwiej poradzić sobie z aktualną sytuacją. Aby skorzystać z karencji spłaty, musisz najpierw złożyć do banku wniosek.

Co wybrać? Karencję czy wakacje kredytowe? W przypadku karencji dalej płacisz odsetki. Możliwe, że aktualnie to one stanowią zdecydowaną większość raty, zatem nie będzie to duża ulga dla Twoich finansów. Natomiast wakacje kredytowe umożliwiają zawieszenie pełnej raty kapitałowo-odsetkowej, co już może stanowić większe odciążenie. Jeśli masz wybór, skorzystaj z wakacji kredytowych. Pamiętaj jednak, że w obu przypadkach Twoje raty nie są umarzane, tylko odraczane. I tak musisz je spłacić, zatem zostaną doliczone do kolejnych płatności.

Kredyt hipoteczny możesz spłacać nawet przez 35 lat. W tym czasie na rynku wiele się zmieni. Bardzo prawdopodobne, że dostępne obecnie zobowiązania będą o wiele tańsze. Jeśli doszło do takiej zmiany możesz spróbować negocjować warunki kredytu z bankiem. Gdy jednak to nie przynosi efektów, weź pod uwagę refinansowanie, czyli przeniesienie zobowiązania do innego banku.

W praktyce polega to na tym, że bank, który przyzna Ci kredyt refinansowy, spłaci Twoje dotychczasowe zobowiązanie i jednocześnie udzieli nowego. Efektem powinna być niższa rata. Jednak nie ma gwarancji, że zawsze tak będzie, dlatego refinansowanie wymaga przeliczenia, czy na pewno się opłaca.

Zaciągnięcie takiego kredytu oznacza, że musisz złożyć wniosek, a bank sprawdzi Twoją zdolność kredytową. Pojawią się koszty, takie jak opłata za operat szacunkowy, ewentualna prowizja czy też opłata z tytułu wykreślenia dotychczasowego banku z księgi wieczystej i wpis nowego wierzyciela hipotecznego. Zanim zdecydujesz się na refinansowanie, upewnij się, z jakimi będzie to się wiązać kosztami. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy.

Po latach spłaty kredytu hipotecznego Twoja sytuacja może się diametralnie zmienić. Restrukturyzacja polega na wprowadzeniu zmian w umowie, dzięki którym zostanie ona dostosowana do Twojej aktualnej sytuacji finansowej.

Bank może zaproponować różne formy restrukturyzacji zadłużenia, a wśród nich następujące:

➡️Wydłużenie okresu kredytowania – dzięki niemu będziesz płacić niższą ratę, ale pamiętaj, że to przekłada się na poniesienie wyższych kosztów zobowiązania.

➡️Karencja w spłacie kredytu – oznacza, że przez ustalony okres płacisz wyłącznie część odsetkową raty i ewentualne składki na ubezpieczenia. To może być dobre rozwiązanie, jeśli aktualnie część kapitałowa stanowi większość miesięcznego obciążenia.

➡️Wakacje kredytowe – dzięki nim możesz zawiesić na ustalony okres spłatę pełnej raty kapitałowo-odsetkowej. Pamiętaj jednak, że nie jest to umorzenie płatności. Odroczone raty zostaną doliczone do kolejnych, które będziesz płacić.

➡️Tymczasowa zmiana parametrów zobowiązania – bank może się zgodzić na okresowo niższą marżę.

➡️Konsolidacja zobowiązań – połączenie różnych kredytów i pożyczek tak, aby płacić niższą ratę, która docelowo jest niższa od sumy dotychczas spłacanych.

To nie wszystkie możliwości, jakie mogą zaoferować banki. Instytucja może też odrzucić Twój wniosek, ale w takim przypadku musi szczegółowo uzasadnić przyczynę swojej decyzji.

Polacy preferują własność, chcą posiadać mieszkanie czy dom, stąd bierze się tak duża popularność kredytów hipotecznych w Polsce. Jednak co się bardziej opłaca, jeśli pod uwagę bierzemy wyłącznie kwestie finansowe, a nie preferowany styl życia? Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania czy jednak odkładanie środków na zakup za gotówkę i wynajem?

W każdym przypadku wymaga to indywidualnej analizy. Według badania przeprowadzonego przez Otodom w okresie od 2014 do 2024 roku mieszkania w dużych polskich miastach zdrożały nawet o 10 tys. zł za metr kwadratowy, co przy nieruchomości o powierzchni 50 mkw. daje aż o 500 tys. zł wyższą cenę. To oznacza, że oszczędzanie w tym okresie 50 tys. zł rocznie w praktyce wcale nie przybliżyłoby Cię do zakupu nieruchomości za gotówkę.

Przykład

Mieszkanie o wspomnianej powierzchni kosztowało w Warszawie w 2014 roku średnio 350 tys. zł a w 2024 – nawet 850 tys. zł. Gdyby kupujący wykorzystałby oszczędzane środki na nadpłacanie zobowiązania, miałby je w całości spłacone na długo przed upływem tych 10 lat i jednocześnie posiadałby nieruchomość, która jest warta ponad 2 razy więcej. Jednak w sytuacji, gdy kredyty byłyby bardzo drogie, a Twój wkład własny niski, wcześniejsza spłata mogłaby być trudna.

Dlatego jednoznaczna odpowiedź co się bardziej opłaca: kredyt hipoteczny czy najem, w każdym przypadku wymaga analizy aktualnej sytuacji. Jeśli jesteś w stanie szybko spłacić kredyt, niemal na pewno opłaca Ci się jego zaciągniecie.

Oba rodzaje nieruchomości mają wady i zalety. Wybierając mieszkanie z rynku wtórnego, masz możliwość wyboru lokalizacji w pobliżu centrum czy najważniejszych miejsc w mieście znajdujących się w otoczeniu szkół, sklepów, przystanków komunikacji miejskiej. Zazwyczaj w cenie masz komórkę lokatorską, dostęp do rowerowni czy wózkowni. Jednak często takie mieszkania znajdują się w budynkach, w których części wspólne, takie jak klatka schodowa czy windy są utrzymane w złym stanie. Może zdarzyć się również sytuacja, że obok bloku znajduje się parking, ale liczba miejsc jest zbyt mała w stosunku do liczby mieszkańców.

Natomiast mieszkania z rynku pierwotnego są nowe, ale w stanie deweloperskim, więc wymagają wykończenia. Możesz też zdecydować się na stan do wprowadzenia, ale za dodatkową opłatą. Lokale znajdują się na nowych osiedlach, w budynkach często są wideodomofony, zainstalowany jest monitoring i wszystko pachnie nowością. Minusem jest jednak to, że często zakup takiego mieszkania wymaga zrobienia tego na etapie dziury w ziemi i oczekiwania kilka lat na wprowadzenie. Często komórki lokatorskie i miejsca parkingowe są dostępne wyłącznie za dodatkową opłatą. Przeważnie osiedla znajdują się daleko od centrum, przystanków autobusowych czy szkół.

Kredyt deweloperski jest produktem finansowym oferowanym przez banki deweloperom na sfinansowanie przez nich inwestycji takich jak budowa osiedla mieszkaniowego. Bez wsparcia kredytodawcy realizacja w wielu przypadkach byłaby niemożliwa. Środki w ramach kredytu umożliwiają sprawniejszą, szybszą budowę.

Kredyt od dewelopera jest zupełnie innym produktem. To środki, które bank pożycza nabywcy nieruchomości. Sam deweloper w całej transakcji pełni rolę pośrednika. To ta firma gromadzi dokumenty potrzebne do złożenia wniosku, może nawet podjąć się negocjacji warunków w imieniu wnioskującego o kredyt.

Kalkulator kredytu hipotecznego to narzędzie online, które ułatwia Ci poszukiwania najbardziej atrakcyjnej oferty zobowiązania. Po wprowadzeniu wymaganych danych, dowiesz się, ile wyniesie rata, jaka jest oferta poszczególnych banków, jakie są parametry zobowiązania i całkowite koszty spłaty.

Do naszego kalkulatora musisz wprowadzić dane dotyczące nieruchomości m.in. określić jej rodzaj czy wartość. Poza tym niezbędne jest również dodanie informacji opisujących Twoją sytuację finansową: jaki masz wkład własny, ile chcesz pożyczyć i jak długo spłacać? Ilu członków liczy Twoje gospodarstwo domowe i ile wynoszą Wasze miesięczne wydatki? Określ również, czy aktualnie spłacisz już jakieś kredyty.

Mając te dane, kalkulator szybko sprawdzi, na jakie oferty zobowiązań możesz liczyć. To bardzo wygodne rozwiązanie, gdyż zamiast przeglądać strony wielu banków, czy odwiedzać ich siedziby, wszystkie dane masz zaprezentowane w jednym miejscu. Co skraca proces poszukiwania i ułatwia wybór najtańszej oferty.

Banki dokładnie analizują każdy wniosek o kredyt, a w przypadku długoterminowych i wysokokwotowych zobowiązań zabezpieczonych hipoteką robią to szczególnie skrupulatnie. Standardowa procedura obejmuje sprawdzenie wnioskującego w Biurze Informacji Kredytowej. Na tej podstawie bank ustala, jak wywiązujesz się ze spłacania rat i decyduje, czy można Ci zaufać. Opóźnienia w płatnościach dotychczasowych zobowiązań mogą całkowicie przekreślić szansę na uzyskanie jakiekolwiek kredytu.

Banki mogą również sprawdzić Cię w bazach BIG i KRD, które uzyskują dane z innych źródeł niż BIK. Do BIK-u trafiają one z banków, od firm pożyczkowych, SKOK-ów, bankowych firm factoringowych i leasingowych. Natomiast dane, które trafiają do biur informacji gospodarczej, jak BIG czy KRD pochodzą od dostawców energii, firm telekomunikacyjnych, operatorów telewizji kablowej, sądów czy konsumentów.

Nie ma możliwości otrzymania kredytu hipotecznego bez weryfikacji wnioskującego w bazach. Dlatego upewnij się, czy nie ma w nich negatywnych wpisów wynikających z zadłużenia, o którym nic nie wiesz.

Kredyt hipoteczny i pożyczkę hipoteczną łączy to, że oba zobowiązania są zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Dzięki temu bank jest w stanie przyznać Ci wysoką kwotę środków na długi okres. Jednak są to różne produkty finansowe.

➡️Kredyt hipoteczny możesz przeznaczyć wyłącznie na określone cele, np. zakup mieszkania, budowę domu, wykończenie nieruchomości czy nabycie działki. W przypadku pożyczki otrzymujesz środki do dowolnego wykorzystania – banku nie interesuje, co z nimi zrobisz.

➡️W ramach kredytu hipotecznego możesz otrzymać kwotę stanowiącą 80-90% wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie. W przypadku pożyczki hipotecznej jest to zazwyczaj maksymalnie od 50 do 70%.

➡️W ramach pożyczki w grę wchodzi krótszy okres spłaty – do 25 lat, i nie musisz mieć wkładu własnego. Natomiast jest to zobowiązanie droższe od kredytu hipotecznego, ale jednocześnie tańsze od kredytu gotówkowego.

Kiedy spłacisz kredyt hipoteczny, nie dojdzie automatycznie do usunięcia danych banku z działu IV księgi wieczystej nieruchomości. Jest to możliwe dopiero, kiedy uzyskasz od tej instytucji kwit mazalny, czyli dokument potwierdzający, że zobowiązanie zostało w całości spłacone. Zazwyczaj banki wydają go automatycznie po uregulowaniu kredytu. Mając ten dokument, musisz się udać do sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą dla danej nieruchomości i złożyć wniosek.

Opłata za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł. Do usunięcia wpisu nie dochodzi automatycznie. Czas oczekiwania na rozpatrzenie sprawy wynosi od kilku dni do nawet ponad roku, w zależności od obłożenia danego sądu. Jeśli dokumenty nie wymagają poprawek, hipoteka na rzecz banku zniknie z księgi wieczystej nieruchomości. W przeciwnym wypadku sąd może Cię wezwać do ich uzupełnienia.