Księga wieczysta to oficjalny rejestr, w którym zapisane są wszelkie prawa rzeczowe związane z daną nieruchomością. Założenie księgi wieczystej jest nie tylko formalnym wymogiem w wielu przypadkach, ale również praktycznym krokiem, który ułatwia zarządzanie nieruchomością. Zapewnia też przejrzystość dla właścicieli, potencjalnych kupców i banków. Dowiedz się, jak wygląda proces zakładania księgi wieczystej krok po kroku i co jest do tego potrzebne.
- 1. Co to jest księga wieczysta i jak jest zbudowana?
- 2. Dlaczego księga wieczysta jest tak ważna?
- 3. Kiedy należy założyć księgę wieczystą?
- 4. Jak założyć księgę wieczystą krok po kroku?
- 4.1. 1. Zgromadź dokumenty potrzebne do założenia księgi wieczystej
- 4.2. 2. Wypełnij wniosek o założenie księgi wieczystej
- 4.3. 3. Wnieś opłatę sądową
- 4.4. 4. Złóż wniosek do sądu wieczystoksięgowego
- 4.5. 5. Czekaj na decyzję sądu
- 5. Częste błędy przy zakładaniu księgi wieczystej
- 6. Założenie księgi wieczystej – koszty
- 7. Założenie księgi wieczystej przez notariusza
- 8. Brak księgi wieczystej – konsekwencje
- 9. Warto wiedzieć
Brak księgi wieczystej może powodować trudności w sprzedaży, zabezpieczeniu kredytu hipotecznego czy dochodzeniu swoich praw jako właściciel. Z kolei nieruchomość z założoną księgą wieczystą daje pełną jasność co do tego, kto jest jej właścicielem, czy jest obciążona hipoteką, a także jakie inne prawa lub roszczenia są z nią związane. Dlatego z założeniem księgi wieczystej nie warto zwlekać.
Co to jest księga wieczysta i jak jest zbudowana?
Księga wieczysta to publiczny rejestr, który zawiera dane dotyczące nieruchomości i jej stanu prawnego. Prowadzona jest przez sądy rejonowe w systemie elektronicznym. Każda księga wieczysta składa się z czterech działów:
Dział I – Oznaczenie nieruchomości i wpisy dotyczące jej przeznaczenia
Zawiera dane takie jak adres, powierzchnia, numer działki, przeznaczenie czy ewentualne użytkowanie wieczyste.
Dział II – Własność
Tutaj znajdują się informacje o właścicielach nieruchomości, ich podstawach nabycia (np. akt notarialny, spadek).
Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia
W tym dziale znajdują się wpisy o ewentualnych służebnościach, prawach osób trzecich czy ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością.
Dział IV – Hipoteka
Obejmuje informacje o ustanowionych hipotekach, ich wysokości oraz wierzycielach.
Przepisy w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece. Księgi wieczyste są jawne – tym samym każdy ma prawo zweryfikować ich treść.
Nabywca nieruchomości ma obowiązek sprawdzenia jej księgi wieczystej przed zakupem, ponieważ w razie problemów nie może powoływać się na nieznajomość wpisów lub wzmianek zawartych w księdze. Dzięki informatyzacji dostęp do ksiąg wieczystych jest obecnie wygodniejszy niż kiedyś. System Elektronicznych Ksiąg Wieczystych pozwala łatwo sprawdzić wpisy po podaniu numeru księgi wieczystej.
Dlaczego księga wieczysta jest tak ważna?
Księga wieczysta pełni kilka niezwykle ważnych funkcji. Przede wszystkim:
- jednoznacznie wskazuje, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości;
- informuje o stanie prawnym nieruchomości – w tym hipotekach, służebnościach czy innych obciążeniach lub ograniczeniach;
- jest niezbędna do zabezpieczenia kredytu hipoteką, ponieważ wpis dotyczący hipoteki umieszcza się właśnie w księdze wieczystej.
Uwaga!
Art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówi również, że:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Oznacza to, że prawo wpisane w księdze wieczystej chroni osobę, która działała w zaufaniu do jej treści. Jeśli np. nieruchomość została nabyta w dobrej wierze na podstawie stanu ujawnionego w księdze, nabycie to jest prawnie skuteczne – nawet jeśli później okaże się, że informacje dotyczące właściciela nieruchomości zamieszczone w księdze wieczystej były nieprawidłowe.
Kiedy należy założyć księgę wieczystą?
Co do zasady każda nieruchomość powinna mieć księgę wieczystą.
Najczęściej założenie księgi wieczystej ma miejsce w przypadku:
- nowo wybudowanych budynków lub lokali – jeśli nabywasz mieszkanie w nowo oddanym bloku, to w pierwszej kolejności konieczne będzie założenie księgi dla całej nieruchomości wspólnej, a następnie dla poszczególnych lokali;
- nieruchomości odziedziczonych lub nabytych na podstawie umowy darowizny – spadkobierca lub obdarowany musi zatroszczyć się o wpisanie swojego prawa własności;
- podziału nieruchomości lub wyodrębnienia lokalu – przy podziale działki lub budynku konieczne jest założenie księgi wieczystej dla każdej nowej nieruchomości;
- zakupu nieruchomości bez księgi wieczystej – jeśli nieruchomość jej nie ma, musi ją założyć nowy właściciel, aby wpisać do niej swoje prawo własności;
- ustanowienia hipoteki – hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej, dlatego trzeba ją najpierw założyć.
Zgodnie z ustawą obowiązek założenia księgi wieczystej spoczywa na właścicielu nieruchomości.
Księgę wieczystą może założyć również:
- osoba, do której należy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- osoba, do której należy ograniczone prawo rzeczowe do danej nieruchomości (np. hipoteka);
- wierzyciel, jeśli przysługuje mu prawo, które ma być wpisane do księgi;
- państwowa jednostka organizacyjna, której przysługuje użytkowanie wieczyste na nieruchomości.
Jak założyć księgę wieczystą krok po kroku?
Założenie księgi wieczystej to proces, który składa się z kilku etapów. Jak założyć księgę wieczystą krok po kroku?
1. Zgromadź dokumenty potrzebne do założenia księgi wieczystej
Założenie księgi wieczystej wymaga odpowiedniego przygotowania. Najważniejsze dokumenty, które mogą być potrzebne, to:
- dokument potwierdzający prawo własności nieruchomości – może to być np. umowa sprzedaży, akt notarialny, umowa darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia, akt własności ziemi postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, dokument potwierdzający prawo zasiedzenia itp.;
- dokument stanowiący podstawę oznaczenia nieruchomości – np. wypis z ewidencji gruntów lub wyrys z mapy ewidencyjnej;
- numer zbioru dokumentów – jeśli był prowadzony dla nieruchomości.
Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej można zamówić w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGiK) odpowiednim dla miejsca położenia nieruchomości. Sporządzenie dokumentacji przez ośrodek trwa zazwyczaj od kilku dni do dwóch tygodni. Wypisy i wyrysy tracą ważność po trzech miesiącach od daty wydania.
Uwaga!
2. Wypełnij wniosek o założenie księgi wieczystej
Wniosek o założenie księgi wieczystej składa się na formularzu KW-ZAL, dostępnym w wersji papierowej w sądzie lub w formie elektronicznej na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.
Formularz ten wymaga uzupełnienia danych dotyczących:
- wnioskodawcy (np. właściciela nieruchomości),
- nieruchomości (np. adres, powierzchnia),
- podstawy nabycia prawa własności.
Uwaga! Formularz KW-ZAL powinien być wypełniony starannie i zgodnie z prawdą. Błędy formalne mogą wydłużyć cały proces.
3. Wnieś opłatę sądową
Założenie księgi wieczystej wiąże się z opłatą sądową w wysokości 100 zł. Należy ją uiścić przelewem na rachunek sądu lub bezpośrednio w kasie sądowej. Potwierdzenie wpłaty dołącz do wniosku.
4. Złóż wniosek do sądu wieczystoksięgowego
Wniosek o założenie księgi wieczystej składa się w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Możesz to zrobić:
- osobiście, dostarczając dokumenty do biura podawczego sądu.
- listownie, przesyłając komplet dokumentów wraz z potwierdzeniem opłaty sądowej.
5. Czekaj na decyzję sądu
Po złożeniu wniosku pozostaje Ci jedynie czekać. Sąd wieczystoksięgowy weryfikuje dokumenty i dokonuje wpisu w systemie. Jeśli wszystko jest w porządku, otrzymasz unikalny numer księgi wieczystej, który pozwoli sprawdzać informacje na temat nieruchomości zawartej w rejestrze.
Częste błędy przy zakładaniu księgi wieczystej
Proces zakładania księgi wieczystej wymaga dużej precyzji i kompletności dokumentacji. Nawet drobne uchybienia mogą skutkować opóźnieniami lub koniecznością ponownego złożenia wniosku. Do najczęstszych problemów należą:
- niekompletne dokumenty – brak np. wypisu z rejestru gruntów czy mapy ewidencyjnej może spowodować zwrot wniosku i wydłużenie całej procedury;
- błędne dane w formularzu – literówki lub niezgodności z dokumentami to częste trudności, przez które możesz być wezwany do poprawienia lub uzupełnienia wniosku;
- nieuregulowane prawa własności – nierozwiązane spory spadkowe, nieuregulowany stan prawny gruntu lub brak zgody współwłaścicieli mogą uniemożliwić założenie księgi wieczystej.
Aby zminimalizować ryzyko wystąpienia powyższych problemów, skrupulatnie skompletuj niezbędne dokumenty i dokładnie sprawdź wypełniony formularz, szczególnie w kontekście zgodności danych z dokumentami. Zajmij się też rozwiązaniem wszelkich problemów z własnością, zanim zdecydujesz się złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej.
Założenie księgi wieczystej – koszty
Założenie księgi wieczystej wiąże się niestety z pewnymi kosztami. Na jakie wydatki trzeba się przygotować? Samo założenie księgi wieczystej kosztuje 100 zł. Jest to opłata sądowa, którą należy uiścić przed złożeniem wniosku w sądzie wieczystoksięgowym.
Możesz ponieść także koszty związane z dodatkowymi czynnościami:
- wpis prawa własności lub użytkowania wieczystego do księgi wieczystej: 200 zł;
- wpis hipoteki do księgi wieczystej: 200 zł;
- podatek od wpisu hipoteki (dodatkowa opłata skarbowa): 19 zł;
- wpis dotyczący nabycia prawa własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w wyniku dziedziczenia, zapisu testamentowego, działu spadku albo zniesienia współwłasności: 150 zł;
- wpis dotyczący prawa własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej: 150 zł.
Dokładny koszt zależy więc od typu i zakresu przeprowadzanych czynności. Jeśli złożeniem wniosku o założenie księgi wieczystej zajmuje się notariusz, zapłacisz dodatkowo taksę notarialną (więcej informacji poniżej).
Założenie księgi wieczystej przez notariusza
W wielu przypadkach można też zlecić założenie księgi wieczystej notariuszowi. Jest to rozwiązanie wygodniejsze, prostsze i pozwalające uniknąć wielu powszechnych błędów.
Notariusz składa wniosek o założenie księgi wieczystej w sytuacjach takich jak:
- sprzedaż, darowizna lub inny sposób przeniesienia własności nieruchomości, która nie ma jeszcze księgi wieczystej;
- wydzielenie części nieruchomości (podział nieruchomości);
- sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeśli nabywca wymaga założenia księgi wieczystej (np. gdy nieruchomość stanowi zabezpieczenia kredytu hipotecznego).
Jeśli zlecasz złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej notariuszowi, musisz tylko dostarczyć mu odpowiednie dokumenty. Taka usługa wiąże się z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia notariusza. Jej wartość jest uzależniona od zakresu przeprowadzanych czynności oraz wartości nieruchomości.
Brak księgi wieczystej – konsekwencje
Założenie księgi wieczystej to nie tylko formalność, ale również gwarancja prawnego zabezpieczenia nieruchomości. Brak tego dokumentu może prowadzić do szeregu problemów, które utrudniają korzystanie z nieruchomości, a w niektórych przypadkach mogą narazić właściciela na poważne konsekwencje finansowe i prawne.
Brak księgi wieczystej może prowadzić do:
- trudności w sprzedaży nieruchomości – ze względu na brak dowodu na własność nieruchomości, niepewność co do obciążeń itp.;
- problemów z uzyskaniem kredytu hipotecznego – ze względu na konieczność wpisania hipoteki do księgi wieczystej;
- ograniczenia możliwości prawnych właściciela nieruchomości – brak księgi wieczystej powoduje np. trudności z udowodnieniem swoich praw w przypadku sporu sądowego;
- braku ochrony przed oszustwami – osoby chcące sprzedać nieruchomość bez księgi wieczystej mogą zatajać istotne informacje, takie jak nieuregulowany stan prawny czy istnienie nieujawnionych roszczeń osób trzecich;
- problemów z zarządzaniem nieruchomością – brak księgi wieczystej utrudnia przeprowadzenie wielu czynności administracyjnych, takich jak podział działki, ustanowienie służebności czy uzyskanie pozwolenia na budowę;
- ryzyka utraty nieruchomości – w niektórych przypadkach brak księgi wieczystej może prowadzić do zakwestionowania praw właściciela i pozbawienia go nieruchomości.
Przykład
Założenie księgi wieczystej nie tylko zabezpiecza właściciela, ale również zwiększa wartość nieruchomości na rynku i otwiera możliwości pozyskania finansowania. Jest to krok, którego nie warto odkładać na później, szczególnie jeśli planujesz sprzedaż, inwestycję lub złożenie wniosku o kredyt hipoteczny.
Warto wiedzieć
- Księga wieczysta zawiera najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości. Dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny, a umieszczone w nich informacje są uznawane w obliczu prawa za zgodne z prawdą.
- Założenie księgi wieczystej jest konieczne, aby uregulować stan prawny nieruchomości. Powinien o to zadbać właściciel nieruchomości lub inna osoba mająca do niej prawo.
- Procedura założenia księgi wieczystej jest stosunkowo prosta, ale wymaga prawidłowego wypełnienia formularza i dostarczenia pewnych dokumentów, które należy wcześniej pozyskać.
- Możesz złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej samodzielnie lub skorzystać z usług notariusza.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje założenie księgi wieczystej?
Podstawowy koszt założenia księgi wieczystej to 100 zł. Tyle wynosi opłata sądowa, którą należy uiścić przed złożeniem wniosku. Dodatkowo trzeba zapłacić za każdy wpis do hipoteki (koszt zależy od rodzaju wpisu).
Dla jakich nieruchomości prowadzi się księgi wieczyste?
Księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości gruntowych, budynków i lokali (np. wyodrębnionych mieszkań). Co do zasady, dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.
Jak długo trwa założenie księgi wieczystej?
Czas od momentu złożenia wniosku do momentu założenia księgi wieczystej jest różny i zależy od obciążenia wnioskami danego wydziału sądu rejonowego. Może wynosić od kilku tygodni do kilku miesięcy. W dużych miastach zwykle czeka się dłużej.
Źródła
https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/ekw-pytania-i-odpowiedzi
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19820190147/U/D19820147Lj.pdf
