Kupno działki budowlanej – co trzeba sprawdzić i jakie dokumenty przygotować?

Z raportu Otodom “Szczęśliwy Dom: Mieszkanie na osi czasu” z 2024 roku wynika, że aż 71% respondentów marzy o zamieszkaniu w domu, który w naszej kulturze jest symbolem stabilności i bezpieczeństwa. Jedną z barier, z którymi spotykają się zainteresowani zakupem działki budowlanej, są rosnące ceny. Decyzja jednak zapadła – chcesz realizować to marzenie. O czym warto pamiętać podczas poszukiwań?

Zanim pierwsza łopata zostanie wbita na Twojej parceli, musisz liczyć się ze sporym wydatkiem. Pod koniec 2024 roku Główny Urząd Statystyczny opublikował dane o cenach transakcyjnych w 2023 roku. Doszło wówczas do 35,5 tys. transakcji dotyczących działek pod zabudowę mieszkaniową. Za przeciętny grunt nabywcy musieli zapłacić 235,9 tys. zł, co oznacza kwotę o ok. 1/3 wyższą niż przed rokiem (178 tys. zł).

Czym jest działka budowlana?

Jej definicję, i to niejedną, znajdziesz w przepisach. Czym jest zatem działka budowlana?

➡️Według ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej i wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych, wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

➡️ Według ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej i wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń, które położone są na tej działce.

➡️ Według Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, których wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych, wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Jak widzisz, w tych definicjach część informacji powtarza się, np. cechy geometryczne czy wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. O co dokładnie chodzi w spełnianiu wymogów realizacji obiektów budowlanych? Te wymogi znajdziesz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), z którego wynika przeznaczenie danej powierzchni i zasady jej zabudowy.

Przykładowo, w Warszawie najmniejsza powierzchnia dla zabudowy jednorodzinnej wynosi 600 mkw. a dla bliźniaczej – 400 mkw. na jedną część. W przypadku gmin wiejskich zazwyczaj jest większa i wynosi ok. 1000 mkw.

Uwaga: w miejscach, gdzie nie ma kanalizacji, wymagany minimalny metraż może wynosić więcej niż 1000 mkw. ze względu na konieczność wygospodarowania miejsca na szambo lub przydomową oczyszczalnię.

Ile kosztują działki budowlane w Polsce?

Zanim zabierzesz się za poszukiwania odpowiedniego gruntu, przygotuj się finansowo do tego zakupu. Możesz go zrealizować za pomocą kredytu hipotecznego. W przyszłości taka działka może być Twoim wkładem własnym, kiedy będziesz potrzebować środków na budowę domu. Ceny parceli zależą od wielu czynników, a w szczególności lokalizacji i metrażu. Dane w poniższej tabeli pochodzą z raportu Nieruchomości Gruntowe w Polsce 2024/2025, a dotyczą działek do 800 mkw.

To oznacza, że nawet zakup działki o niewielkiej powierzchni wymaga już sporego budżetu. Jeśli sprawdzimy średnie ceny w poszczególnych województwach, okazuje się, że możesz mieć własną parcelę dużo mniejszym kosztem.

Wiesz już, ile średnio może Cię wynieść zakup działki budowlanej. Sprawdź teraz, jak krok po kroku wybrać odpowiednią.

Nr 1 Oferta dla kwoty pożyczki: 100000 zł, okres: 25 lat

Pożyczasz:

100000 zł

Okres:

25 lat

Koszt:

97 462,23 zł

Rata:

654,12 zł

RRSO: 6,46 %

WYBIERZ

ING Bank Śląski S.A. Kredyt hipoteczny na dom energooszczędny

Szczegóły oferty

WYBIERZ

Nr 2 Oferta dla kwoty pożyczki: 100000 zł, okres: 25 lat

Pożyczasz:

100000 zł

Okres:

25 lat

Koszt:

95 382,95 zł

Rata:

632,13 zł

RRSO: 6,57 %

WYBIERZ

BNP Paribas Bank Polska Kredyt hipoteczny

Szczegóły oferty

WYBIERZ

Nr 3 Oferta dla kwoty pożyczki: 100000 zł, okres: 25 lat

Oferta promowana

Pożyczasz:

100000 zł

Okres:

25 lat

Koszt:

100 361,95 zł

Rata:

662,14 zł

RRSO: 6,64 %

WYBIERZ

Credit Agricole Kredyt mieszkaniowy - Prosto do domu

Szczegóły oferty

WYBIERZ

Prezentowane wyżej oferty przedstawiają parametry cenowe dla kredytów na 80% LTV (20% wkładu własnego).

Zakup działki budowlanej – ustal, jakie masz oczekiwania

Nabycie działki budowlanej powinno być przemyślane. Na początek musisz podjąć kilka ważnych decyzji:

➡️ Powierzchnia – weź pod uwagę, jaki chcesz postawić na niej dom, zerknij na sugerowane wymiary parceli w przypadku danego projektu budowlanego.

➡️Ukształtowanie terenu i położenie – jeśli droga główna znajduje się na górce, to zimą, przy dużych opadach śniegu, możesz mieć problem z podjazdem.

➡️Uzbrojenie działki – jeśli media jeszcze nie są doprowadzone, to grunt będzie kosztować mniej, ale zdecydowanie wydłuży to proces realizacji inwestycji.

➡️Dostępność działek w danej lokalizacji – są takie miejscowości, gdzie nie ma gruntów na sprzedaż albo niewielki wybór przekłada się na wysokie ceny.

➡️Sąsiedztwo – weź pod uwagę nie tylko aktualne, ale również możliwe w przyszłości. Jeśli kupisz działkę, gdzie wokół nie ma jeszcze zabudowań, nie jesteś w stanie w 100% przewidzieć, co tam powstanie, np. zabudowa szeregowa. Gdy jednak działka jest z każdej strony otoczona już domami, raczej nic się pod tym kątem nie zmieni.

Zastanów się, czy chcesz skorzystać z oferty pośrednika nieruchomości. Wiele działek budowlanych jest oferowanych wyłącznie przez nich, nie są wystawione prywatnie. Znajdujesz grunt, który spełnia Twoje oczekiwania, ale nie wiesz, jak dotrzeć do właściciela działki? Przeczytaj nasz artykuł o tym, jak sprawdzić, do kogo należy parcela. W przypadku skorzystania z usług agenta nieruchomości zapłacisz od 2 do 4% netto od wartości transakcji. Pośrednik zajmie się jednak wszystkimi formalnościami.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki?

Od Twojej decyzji w dużej mierze zależy nie tylko przyszły komfort życia, ale również koszty realizacji inwestycji. Zakup działki budowlanej wymaga zwrócenia uwagi na wiele kwestii. Jakich dokładnie?

Przeznaczenie działki budowlanej

Informację o przeznaczeniu gruntu znajdziesz we wspomnianym MPZP. Twój projekt musi być zgodny z tymi zapisami, w przeciwnym wypadku nie otrzymasz pozwolenia na realizację inwestycji. Jeśli dany grunt nie jest objęty MPZP, musisz wystąpić do urzędu gminy lub miasta o wydanie warunków zabudowy. W przypadku, gdy zabudowa okolicznych działek jest jednorodzinna, z pewnością nie inaczej będzie w przypadku tej, którą sprawdzasz.

Przeznaczenie na taką zabudowę w zasadzie gwarantuje, że na posesji obok nie powstanie, np. fabryka. Sprawdź plany gminy co do zagospodarowania okolicy, aby mieć pewność, że niedaleko nie będzie realizowana inwestycja, która może zakłócić Twój spokój w przyszłości np. autostrada.

Urząd gminy wyda Ci wypis z MPZP w ciągu 14 dni. Natomiast na uzyskanie warunków zabudowy czeka się do 2 miesięcy, a w niektórych częściach Polski nawet dłużej.

Kształt działki budowlanej

Wielkość działki jest ważna, ale jej wymiar decyduje o tym, jakie będą możliwości jej zabudowy. Upewnij się, czy Twój wymarzony projekt może być zrealizowany na danej parceli. Optymalne są działki kwadratowe lub prostokątne o proporcjonalnych wymiarach. Jeśli grunt ma np. 30 x 30 m, nie będzie problematyczny.

Uzbrojenie działki

Uzbrojenie oznacza dostęp do drogi publicznej, a także przyłącza energii elektrycznej i gazu, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Jak wspomniałem, nieuzbrojony grunt jest tańszy, ale może to być oszczędność iluzoryczna. W skrajnych przypadkach doprowadzenie wszystkich przyłączy zajmuje nawet lata i kosztuje dziesiątki tysięcy złotych. Przyłącze wodne wynosi średnio do 10 tys. zł, a niewiele mniej może kosztować przyłącze gazowe. Jednak to koszty ustalane indywidualnie.

Dostęp do drogi publicznej

Nawet, jeśli grunt znajduje się obok takiej drogi, nie ma gwarancji, czy możliwe będzie wykonanie zjazdu na nią. Tymczasem musisz mieć dostęp bezpośredni, przez drogę wewnętrzną lub ustanowienie służebności drogowej. Ustal, na jakich zasadach możliwy jest dojazd do działki. Pamiętaj, że jeśli to droga wewnętrzna, która stanowi częściowo własność każdego z mieszkańców, to może być przedmiotem sąsiedzkich sporów. Dostęp do drogi publicznej powinien mieć co najmniej 5 m szerokości. W przeciwnym wypadku budowa nie będzie możliwa.

Zadrzewienie

Optymalnie, jeśli działka jest trawiasta, gdyż łatwiejsze będzie jej przygotowanie do rozpoczęcia inwestycji. Zakup gruntu, na którym jest mnóstwo drzew wiąże się z poniesieniem kosztów ich usunięcia. Poza tym ścięcie niektórych wymaga zezwolenia. Potrzebujesz go, jeśli obwód pnia na wysokości 5 cm od ziemi przekracza:

⬆️ 80 cm w przypadku topoli, wierzb, klonu jednolistnego i klonu srebrzystego;

⬆️ 65 cm w przypadku kasztanowca zwyczajnego, platanu klonolistnego i robinii akacjowej;

⬆️ 50 cm w przypadku pozostałych gatunków drzew.

Orientacja względem stron świata

Optymalnie, jeśli wejście do domu będzie mogło się znajdować od północy i tym samym od tej będzie również zapewniony dostęp do drogi publicznej. To nie oznacza, że przy innej orientacji nie wybudujesz domu. Działka będzie trudniejsza do zagospodarowania terenu ze względu na mniejszą liczbę projektów dostosowanych do takiej orientacji.

Badanie gruntu

Dzięki badaniu gruntu możesz uniknąć zakupu działki budowlanej, która będzie problematyczna. Są też takie lokalizacje, gdzie bez ich wykonania nie otrzymasz pozwolenia na budowę. Badanie może wykazać, że znajdują się tam osuwiska, które wykluczają inwestycję. Z dokumentacji, którą przygotowuje geolog, dowiesz się m.in. o poziomie wód gruntowych, nośności gruntu, ryzyku podciągania wody do piwnicy. Badanie geotechniczne to jednak spory wydatek. W przypadku domu jednorodzinnego od 1500 zł do 4000 zł. Dlatego skorzystaj z tego, jeśli wybrana działka Cię przekonuje, ale chcesz się upewnić co do decyzji.

Ukształtowanie terenu

Ustal, czy na danym terenie nie dochodzi do zalewania gruntów lub osuwania terenu. Poza tym pamiętaj, że koszt budowy domu na działce położonej na wzniesieniu będzie wyższy niż na płaskiej powierzchni. Wiążą się z tym również inne problemy, choćby z podjazdem do domu przy trudnych warunkach atmosferycznych, szczególnie w razie dużych opadów śniegu.

Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem działki budowlanej?

Po wspomnianych krokach koniecznie sprawdź status prawny działki. Księga wieczysta jest skarbnicą wiedzy o nieruchomości. Znajdziesz w niej informacje o stanie prawnym działki i jej rodzaju. Dowiesz się o ewentualnych obciążeniach – w dziale IV może się znajdować informacja o tym, że parcela stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego. Księga wieczysta zawiera również dane właściciela – to ona może być źródłem tych informacji, jeśli nie wiesz, do kogo należy, a udało Ci się ustalić numer księgi. Mając go, możesz łatwo przejrzeć zawartość KW na stronie ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do.

Jakie dokumenty są potrzebne do zakupu działki budowlanej?

Aby umowa kupna sprzedaży gruntu mogła być zrealizowana, musisz przygotować niezbędne dokumenty. Wśród nich są następujące:

➡️dokumenty tożsamości stron umowy przedwstępnej (lub ostatecznej);

➡️akt własności działki – sprzedawca musi dostarczyć dokument potwierdzający, że grunt należy do niego, np. akt notarialny, umowa darowizny, akt dziedziczenia lub innych dokument, który nie będzie pozostawiać co do tego wątpliwości;

➡️odpis z księgi wieczystej nieruchomości gruntowej;

➡️wypis z MPZP – jeśli go nie ma, wystąp do wspomniane wydanie decyzji o warunkach zabudowy;

➡️wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej;

➡️zaświadczenie od sprzedającego o niezaleganiu z płatnością podatku od nieruchomości;

➡️zaświadczenie potwierdzające, że działka nie jest objęta planem rewitalizacji – to szczególna forma MPZP, która oznacza proces wyprowadzania zdegradowanych obszarów ze stanu kryzysowego.

Zakup działki budowlanej krok po kroku – jak to przebiega?

Umowa kupna-sprzedaży działki musi być sporządzona w formie aktu notarialnego i podpisana w obecności notariusza. To dokument potwierdzający, że nieruchomość stanowi Twoją własność, ale konieczne jest również dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Jeśli jej nie ma, trzeba założyć księgę. Oto, jak podpisanie umowy i przeniesienie własności przebiega krok po kroku:

1️⃣ Zawarcie umowy przedwstępnej zakupu działki budowlanej – ten etap można pominąć, jeśli transakcji nie towarzyszy podpisanie umowy kredytowej, dotyczącej środków na sfinansowanie inwestycji.

2️⃣ Ustal termin wizyty w kancelarii notarialnej. Jeśli zależy Ci na konkretnej, zrób to na 7-14 dni wcześniej.

3️⃣ W kolejnym etapie otrzymasz projekt aktu notarialnego – zapoznaj się z nim i sprawdź, czy nie masz uwag. Najlepiej, jeśli zajmie się tym prawnik.

4️⃣ Podpisanie aktu notarialnego – strony umowy robią to osobiście w obecności notariusza.

5️⃣ Następnie wydawane są wypisy, odpisy aktu notarialnego lub wyciągi z aktu notarialnego.

6️⃣ Za usługi notariusza musisz zapłacić – obowiązuje taksa notarialna.

7️⃣ Następnie należy skierować wniosek do sądu rejonowego w sprawie wprowadzenia zmian własności w księdze wieczystej nieruchomości. Przeważnie zajmuje się tym notariusz.

8️⃣ Zmiana wpisów w księdze wieczystej jest odpłatna – opłaty dokonasz zapewne u notariusza.

9️⃣ Opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych. Uwaga: obecnie obowiązuje zwolnienie z PCC w przypadku zakupu pierwszego mieszkania lub domu, ale to nie obowiązuje dla działki niezabudowanej lub takiej, na której znajduje się grunt z niedokończoną budową (nie ma pozwolenia na użytkowanie).

🔟 Zgłoszenie nabycia działki przez właściciela do urzędu gminy lub urzędu miasta w celu naliczenia podatku od nieruchomości – takiego zgłoszenia dokonaj w terminie 14 dni, również do urzędu skarbowego.

Jak widzisz, zakup działki budowlanej wiąże się z wieloma formalnościami. Do tego musisz ponieść opłaty notarialne i inne wydatki.

Jakie koszty towarzyszą zakupowi działki budowlanej?

Finalizacja zakupu działki wymaga od Ciebie nie tylko wygospodarowania środków na samą nieruchomość, ale również pokrycia towarzyszących temu opłat. Oto, ile wynoszą:

➡️ opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej nieruchomości – 200 zł, natomiast opłata za założenie KW – 100 zł;

➡️ podatek PCC – 2% od wartości działki;

➡️ podatek od nieruchomości – określany jest przez poszczególne gminy; w 2025 roku może wynosić maksymalnie 1,38 zł za mkw.;

➡️opłaty za odpis aktu notarialnego – maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Dodatkowo zapłacisz taksę notarialną, której wysokość zależy od wartości działki. Jeśli wynosi ona:

• do 3000 zł – 100 zł taksy,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł +3 proc. od nadwyżki ponad 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł +2 proc. od nadwyżki ponad 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł +1 proc. od nadwyżki ponad 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki ponad 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł +0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł.

Jak widzisz, zanim staniesz we własnym domu, a nawet na własnej działce, poniesiesz sporo kosztów. Nie warto zwlekać z planowaną inwestycją, gdyż grunty regularnie drożeją. Chyba że spodziewasz się dużego napływu gotówki, który diametralnie odmieni Twoją sytuację i np. unikniesz kredytu albo zaciągniesz dużo mniejszy.

Szymon Machniewski

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Copy, marketingowiec i pasjonat SEO. Od lat tworzy content o tematyce finansowej, ubezpieczeniowej i nieruchomości dla cenionych w tych branżach marek. W wolnych chwilach podróżuje i przygotowuje szczegółowe relacje z zaliczonych wyjazdów.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

1 Komentarz

najnowszy

najstarszy oceniany

Inline Feedbacks

View all comments

Weronika

1 rok temu

Bardzo przydatny artykuł. Napisany w sposób czytelny i przejrzysty.

0

Odpowiedz