Zakup nieruchomości to duże wyzwanie finansowe, które dla wielu oznacza konieczność zaciągnięcia zobowiązania. Raport AMRON-SARFiN z IV kwartału 2024 roku pokazuje, że liczba aktywnych umów o kredyt hipoteczny wynosiła wówczas 2,24 mln. Tysiące Polaków zaciągnęło zobowiązanie, aby nabyć nieruchomość. To jednak nie koniec wydatków – kolejne wiążą się z jej posiadaniem. Być może pojawi się następny – kredytobiorcy będą musieli ponieść koszt w postaci podatku katastralnego.
- 1. Podatek katastralny – co to jest?
- 2. OECD rekomenduje w Polsce podatek katastralny
- 3. Ile wynosi podatek katastralny?
- 4. Wady i zalety podatku katastralnego
- 5. Podatek katastralny a podatek od nieruchomości – o ile wzrosną koszty?
- 6. Nowy podatek katastralny – czy zapłaci go każdy?
- 7. Zmiana systemu opodatkowania nieruchomości – co zamiast podatku katastralnego?
- 8. Co warto wiedzieć?
Obecnie właściciele nieruchomości płacą podatek, którego wysokość zależy od jej powierzchni. Nowa danina, obowiązująca w wielu innych krajach, miałaby być naliczana od wartości nieruchomości. To oznacza, że im większa jest ta wartość w przypadku Twojego mieszkania czy domu, tym więcej będziesz płacić. Coraz częściej mówi się o jej wprowadzeniu w Polsce. Czy to możliwe? Co warto o niej wiedzieć?
Podatek katastralny – co to jest?
Podatek katastralny często nazywany jest daniną od wartości i wynosi zazwyczaj od 0,5 do 3% – płaci się go raz na rok. Nazwa tej daniny pochodzi od katastru nieruchomości, czyli inaczej ich rejestru. W Polsce aktualnie jest nim księga wieczysta nieruchomości.
Aby go zastosować, należy ustalić metodę wyceny nieruchomości. Przeważnie wykorzystywane są następujące podejścia:
- Dochodowe – czyli realne do uzyskania wpływy z wynajmu takiej nieruchomości.
- Porównawcze – na podstawie wartości podobnych mieszkań czy domów.
- Kosztowe – na podstawie kosztów odtworzenia danej nieruchomości.
Natomiast czynnikami, które mają znaczenie przy wycenie, są: lokalizacja, rodzaj budynku, status prawny, stan techniczny nieruchomości, poziom jej zużycia, wyposażenie, wiek obiektu czy metraż.
W Polsce ten podatek nie obowiązuje, natomiast co jakiś czas powraca kwestia jego wprowadzenia. W 2025 roku ponownie dużo się mówi na ten temat. Skąd się bierze ta dyskusja?
OECD rekomenduje w Polsce podatek katastralny
OECD, czyli Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, zarekomendowała Polsce wprowadzenie podatku katastralnego. Jak twierdzi, takie zasady opodatkowania nieruchomości byłyby uczciwsze od aktualnie obowiązujących, gdzie płacona kwota uzależniona jest od metrażu. Zdaniem tej organizacji, takie opodatkowanie jest sprawiedliwsze, ponieważ uwzględniałoby lokalizację i inne cechy, które wpływają na wartość nieruchomości.
Uwaga!
Trudno jednak oczekiwać, że któraś partia zdecyduje się na wdrożenie w Polsce zasad zalecanych przez OECD, gdyż dla większości Polaków oznacza to bardzo dużą podwyżkę daniny. Właściciel domu wartego milion złotych może płacić aktualnie poniżej 1000 zł podatku od nieruchomości. Wprowadzenie podatku katastralnego w wysokości 1% oznaczałoby dla niego zapłatę ponad 10 razy większej kwoty. Natomiast dużo mówi się o wdrożeniu takiej daniny dla osób, które posiadają wiele nieruchomości.
Ile wynosi podatek katastralny?
Jak wspomniałem, ta danina jest od lat pobierana od właścicieli nieruchomości w wielu krajach. W każdym państwie obowiązują inne zasady. Oto kilka przykładów i wysokość tej daniny.
| Kraj | Stawka podatku | Uwagi |
|---|---|---|
| Francja | 0,2-1,3% | Wysokość podatku zależy od rodzaju nieruchomości i regionu kraju |
| Hiszpania | 0,4-1,1% | Wysokość daniny zależy od lokalizacji - wyższe podatki obowiązują w dużych miastach |
| Niemcy | 0,26-1% | Znaczenie ma część kraju i rodzaj nieruchomości |
| Wielka Brytania | 0,5-2,5% | Wyższa stawka podatku obowiązuje dla nieruchomości o większej wartości. |
| Singapur | 4% | W przypadku przedsiębiorców to aż 10%. |
| USA | 2-2,5% | W zależności od stanu. |
Jak widzisz, niektóre kraje mają ustalone bardzo wysokie podatki dla posiadaczy nieruchomości. 2,5% w przypadku domu o wartości miliona złotych, oznacza aż 25 tys. daniny rocznie. Przy 4% to aż 40 tys.
Wady i zalety podatku katastralnego
Ten rodzaj daniny ma pewne plusy i minusy.
🟢 Zacznijmy o największych zalet jego wprowadzenia:
- rozbiórka lub zagospodarowanie obecnie nieużywanych nieruchomości – w przypadku konieczności płacenia za nie wysokiego podatku, ich posiadanie przestaje mieć sens; lepiej albo je sprzedać, albo zburzyć;
- ożywienie na rynku nieruchomości – właściciele wielu domów czy mieszkań mogą przy wysokich podatkach chcieć się pozbyć części z nich, co powoduje, że kupujący będą mieć większy wybór; podatek katastralny częściowo ogranicza wykupowanie nieruchomości wyłącznie w celach inwestycyjnych;
- sprawiedliwość podatkowa – osoby z większym majątkiem płacą wyższy podatek;
- wyższe wpływy do budżetów samorządów terytorialnych – tymczasem w ostatnich latach uzyskiwały one niższe kwoty m.in. ze względu na obniżkę podatku dochodowego z 17% do 12%.
🔴 Natomiast do wad wprowadzenia podatku katastralnego można zaliczyć:
- wyższe obciążenie finansowe dla Polaków, przez co muszą oni rezygnować z innych wydatków, a stopniowo może też prowadzić do ubożenia społeczeństwa;
- zniechęcenie do inwestowania – posiadacz nieruchomości może nie chcieć przeprowadzać prac podnoszących wartość mieszkania czy domu, aby nie musieć płacić wyższego podatku;
- konieczność sprzedaży posiadanych nieruchomości przez osoby, które nie są w dobrej sytuacji finansowej – możesz mieć wartościowy dom dzięki uzyskanemu spadkowi, a nie osiąganym zarobkom;
- prowadzi do rosnących dysproporcji między dochodami gmin biednych i bogatych;
- problemy finansowe dla seniorów – emerytura minimalna w Polsce wynosi 1 780,96 zł brutto, a prawie pół miliona Polaków otrzymuje nawet niższą; majątkiem ich życia może być małe mieszkanie, które w dużych miastach jest warte ponad pół miliona; trudno oczekiwać, aby takie osoby podołały zapłacie podatku katastralnego w wysokości np. 1% wartości nieruchomości;
- przełożenie się na wyższe ceny najmu – właściciele nieruchomości mogą chcieć obciążyć kosztami podatku najemców;
- wielu Polaków nie będzie stać na zakup nieruchomości ze względu na towarzyszące temu obciążenia – aktualnie dochodzą do tego drogie kredyty hipoteczne, a także wysokie ceny mieszkań; tymczasem już ostatnie lata doprowadziły do tego, że Polacy coraz później wyprowadzają się od rodziców; z danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego wynika, że 2015 roku ponad 36% osób w wieku od 25 do 34 lat mieszkało w domu rodzinnym, a tymczasem w 2022 roku było to już 51%;
- konieczność przygotowania odpowiedniej ewidencji nieruchomości, co wymaga czasu i sporej inwestycji.
Podatek katastralny a podatek od nieruchomości – o ile wzrosną koszty?
Wprowadzenie podatku katastralnego oznaczałoby, że nie będzie już obowiązywać podatek od nieruchomości na dotychczasowych zasadach. Nowe zasady mogłyby doprowadzić do znacznej podwyżki daniny płaconej przez Polaków, przy czym wszystko zależy od tego, jaka obowiązywałaby stawka. Obecnie określają je poszczególne rady gminy, ale nie mają pod tym względem dowolności. Górne granice corocznie podaje w obwieszczeniu Minister Finansów.
Osoby fizyczne płacą go ratalnie w terminach:
- do 15 marca,
- 15 maja,
- 15 września
- i 15 listopada danego roku.
Standardowo, jako właściciel nieruchomości, otrzymujesz wiadomość ile masz zapłacić, na jaki rachunek i do kiedy. Mimo rozłożenia zapłaty na raty, kwota pozostaje taka sama, jak w przypadku płatności całej sumy z góry.
W 2025 roku maksymalna stawka podatku dla budynków mieszkalnych wynosi 1,19 zł za mkw. Do tego dochodzi 0,73 zł za grunt. Sprawdźmy, jaki koszt możesz ponieść, jeśli podatek katastralny miałby wynosić tyle, ile w innych krajach. Porównałem to z kwotą daniny płaconą obecnie za nieruchomości w Polsce. Założyłem, że naliczane są maksymalne stawki podatkowe, jakie może nałożyć gmina.
| Twoja własność | Podatek od nieruchomości | Podatek katastralny - 0,5% wartości nieruchomości | Podatek katastralny - 1% wartości nieruchomości | Podatek katastralny - 2% wartości nieruchomości |
|---|---|---|---|---|
| Dom o wartości 1 mln zł o powierzchni 120 mkw. na działce 1000 mkw | 120 mkw. x 1,19 zł za działkę = 142,8 zł. Do tego 1000 mkw. x 0,73 zł za grunt = 730 zł. Łącznie: 872,8 zł | 0,5% x 1 mln zł = 5 tys. zł | 1% x 1 mln zł = 10 tys. zł | 2% x 1 mln zł = 20 tys. zł |
| Dom o wartości 700 tys. zł o powierzchni 150 mkw. na działce 600 mkw. | 150 mkw. x 1,19 zł = 178,5 zł. Do tego 600 mkw. x 0,73 zł za grunt = 438 zł. Łącznie: 616,6 zł | 0,5% x 700 tys. zł = 3,5 tys. | 1% x 700 tys. zł = 7 tys. zł | 2% x 700 tys. zł = 14 tys. zł |
| Mieszkanie o powierzchni 50 mkw. Wartość - 600 tys. zł. | 50 mkw. x 1,19 zł = 59,5 zł | 0,5% x 600 tys. zł = 3 tys. zł | 1% x 600 tys. zł = 6 tys. zł | 2% x 600 tys. zł = 12 tys. zł |
| Mieszkanie o powierzchni 80 mkw. i wartości 1,2 mln zł | 80 mkw. x 1,19 zł = 95,2 zł | 0,5% x 1,2 mln = 6 tys. zł | 1% x 1,2 mln zł = 12 tys. zł | 2% x 1,2 mln zł = 24 tys. zł |
Jak widzisz, wprowadzenie podatku katastralnego na takich zasadach, jak w innych krajach, doprowadziłoby do diametralnego wzrostu obciążenia finansowego Polaków. Przy czym powyższe obliczenia są uproszczone. Nie oznaczają, że mając taką nieruchomość, aktualnie zapłacisz dokładnie taki podatek.
Możliwe, że ustalenie daniny naliczanej od rzeczywistej wartości nieruchomości wiązałoby się z narzuceniem dużo niższych stawek, jednak nawet 0,1% dalej oznaczałoby dużo wyższą kwotę do zapłaty z tytułu posiadania domu czy mieszkania niż aktualnie.
Nowy podatek katastralny – czy zapłaci go każdy?
Jeśli pojawi się podatek katastralny w Polsce, najprawdopodobniej zostaną również wdrożone zwolnienia z tej daniny. Przede wszystkim jednak muszę zaznaczyć, że głównie mówi się, że ta forma opodatkowania nieruchomości miałaby obciążyć osoby, które posiadają np. kilka mieszkań, czyli rzeczywiście zamożne. Poza tym Polska nie ma obecnie jednolitego systemu informacji na temat wartości nieruchomości, a jego przygotowanie może zająć nawet lata.
W innych krajach praktykowane są różne zwolnienia dla właścicieli mieszkań i innych nieruchomości. Podatku katastralnego nie płacą np.:
- studenci,
- seniorzy, którzy mają niskie dochody,
- osoby z niepełnosprawnościami.
Konieczne jest przemyślane wdrożenie podatku katastralnego. Obciążenie wszystkich właścicieli nieruchomości wysoką daniną mogłoby mieć fatalne skutki dla Polaków. Wielu musiałoby jeszcze dłużej pozostać w domu rodzinnym. Z danych Eurostatu wynika, że ponad 30% Polaków mieszka w przeludnionych nieruchomościach, co powoduje, że mamy jeden z najgorszych wyników w Unii Europejskiej. Co to dokładnie oznacza? Za przeludnione Eurostat uznaje mieszkania, w których przynajmniej jeden pokój nie przypada na:
- dwoje dorosłych, będących w związku,
- osobę dorosłą, która żyje samotnie,
- parę dzieci do 12 lat,
- parę dzieci tej samej płaci od 12 do 17 lat.
Podatek katastralny mógłby pogłębić ten problem. Polska powinna przeanalizować rozwiązania wykorzystywane w innych krajach. Obecny podatek od nieruchomości można dopracować tak, aby doprowadzić do zwiększenia wpływów do budżetu państwa, ale jednocześnie nie spowodować diametralnych zmian na rynku nieruchomości i w sytuacji finansowej Polaków.
Zmiana systemu opodatkowania nieruchomości – co zamiast podatku katastralnego?
Nie wiadomo, czy podatek katastralny zostanie wprowadzony kiedykolwiek i w jakiej formie. Jego wdrożenie w Polsce zaleca nie tylko OECD, ale również Międzynarodowy Fundusz Walutowy. To jednak nie oznacza, że nasz kraj musi to zrobić. Poza tym w debacie publicznej powinny być przeanalizowane różne możliwości. Istnieją inne rozwiązania, które mogą być lepsze dla rynku mieszkaniowego, jak i ogólnie dla portfeli Polaków, szczególnie tych mniej zamożnych.
W grę wchodzą następujące opcje:
- Podatek od nieruchomości luksusowych – bez względu na to, czy to obiekty turystyczne, czy o innym przeznaczeniu. Wtedy można byłoby uniknąć wyższej daniny od osób, które mają nieruchomości przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
- Stawki progresywne dla nieruchomości luksusowych – czyli im wyższa wartość, tym większa stawka podatku. Od określonej wartości obowiązywałaby inna.
- Wprowadzenie podatku od pustostanów – to mogłoby być pozytywne rozwiązanie dla rynku nieruchomości. Dzięki temu wzrosłyby szanse na znalezienie zastosowania dla tysięcy obiektów na rynku mieszkaniowym, które nie są zagospodarowane. Mniej popularne stałoby się pozostawianie nieruchomości, których i tak nie zamierzasz użytkować – przestało to by się opłacać, szczególnie w razie wysokiej stawki podatku. Dodatkowe lokale przyczyniłyby się do większej dostępności mieszkań zarówno na sprzedaż, jak i do wynajmu. Docelowo doprowadzić to może do obniżek cen.
- Wprowadzenie podatku katastralnego, ale dla osób, które posiadają więcej niż np. dwie nieruchomości.
Dla wielu Polaków nieruchomości to pewna lokata pieniędzy i rzeczywiście w ostatnich latach można było na nich znakomicie zarobić. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego od 2015 roku średnio ich ceny wzrosły o ponad 80%. Problem tkwi jednak w tym, że zakupy inwestycyjne przełożyły się na problemy zwykłych Polaków ze znalezieniem lokali do nabycia na cele mieszkaniowe.
Efekt zbyt małej podaży był dobrze widoczny w czasie obowiązywania programu Bezpieczny kredyt 2%, kiedy to doszło w ciągu kilku miesięcy do diametralnych podwyżek. Regulacje w tym zakresie są rzeczywiście potrzebne. Warto zauważyć, że od 2024 roku pojawiły się przepisy, na mocy których nabywcy szóstego i kolejnego mieszkania na rynku pierwotnym w ramach tej samej nieruchomości gruntowej płacą wyższy podatek PCC. Wtedy wynosi on 6%.
Co warto wiedzieć?
- Podatek katastralny wyliczany jest od wartości nieruchomości i w krajach, w których obowiązuje, najczęściej wynosi od 0,5 do 2,5%. To oznacza dużo większe obciążenie finansowe niż w ramach obowiązującego aktualnie podatku od nieruchomości, rozliczanego według stawki za metr kwadratowy.
- Jak dotąd w Polsce tylko dyskutowano o podatku katastralnym, a nie pojawiły się przepisy, które miałyby go wprowadzić w życie.
- Podatek katastralny może w praktyce doprowadzić do zwiększonych wpływów budżetowych w przyszłości, a także lepszego zagospodarowania istniejących nieruchomości, które nie są użytkowane.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy w Polsce zostanie wprowadzony podatek katastralny?
Na razie nic nie zapowiada, aby mogło do tego dojść. Wśród dyskusji na ten temat głównie pojawiają się pomysły nałożenia takiego podatku na osoby, które mają więcej niż jedną nieruchomość.
Czy możliwe jest zwolnienie z podatku katastralnego?
W krajach, w których taki podatek już naliczany, wprowadzono różne zwolnienia np. dla seniorów z niskimi dochodami, studentów czy osób z niepełnosprawnościami. Nie wiadomo, jak wyglądałyby zasady tego systemu w Polsce.
Czy w związku z zaleceniami OECD Polska musi wprowadzić podatek katastralny?
Zalecenia nie oznaczają, że Polska zobowiązana jest do wdrożenia takich regulacji. O tym decydują rządzący krajem.
Źródła
https://amron.pl/download_report_pl.php?id=9vqnis47nEcRyRu4n%2FHADsrV3%2FuGOF0xV1jqAFH%2FhIr3yhmHzGQ0%2BarHwk0248CchYMQWYGpCZF%2F%2BfdHWTTQ5g%3D%3D
https://pie.net.pl/wp-content/uploads/2024/03/2024_03_27_Co-drugi-Polak-w-wieku-25-34-lata-mieszka-z-rodzicami.pdf
https://immigrantinvest.com/blog/real-estate-in-europe-prices-taxes-and-maintenance-costs-en/
https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/00255
https://ec.europa.eu/eurostat
To już przesada, jeśli któraś z partii wprowadzi taki podatek to już po niej, przepadnie w wyborach na amen
Takich głupot dawno nie czytałem. ,,Nie dotyczy ludzi młodych na dorobku co nie mają swojego mieszkania lub domu…,,
Jak myślicie , właściciel mieszkania doliczy do najmu podatek, czy powie, nie ja zapłacę z własnego 🤣🤣🤣
czyli zwykly podatek od kapitalu,ktory posiadamy w formie mieszkania wlasnosciowego,a w jakiej wysokosci zalezy od rzadzacych!!!
złodziesjki podatek poirposoru tak to trzeba nazwać, masakra jakaś… jak płacić podatek katastralny skoro na nieruchomść wpierniczyłem sie na całe życie w kredo?
Tragedia
Podatek, który bardzo spowolni gospodarkę. Ludzie przestaną się dobudowywać i remontować mieszkań oraz brać kredytów czy to na kupno czy na remont.
Nie każdy będzie w stanie przy takich stawkach spłacać kredyt, które wziął na mieszkanie, płacić ratę banku, podatek kastralny i normalnie żyć nie obracając każdej złotówki 2 razy.
A ci co nie mają żadnej nieruchomości to są dla mnie osobami, które jeszcze bardziej dostaną po kieszeni, ponieważ każdy inwestor/właściciel mieszkania podniesie odpowiednio czynsz aby to on pokrył owy podatek.