Masz mieszkanie, które z jakiegoś powodu przestało spełniać Twoje oczekiwania? Nawet jeśli zostało kupione na kredyt hipoteczny, który nadal spłacasz, nie oznacza to, że masz związane ręce. Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość to procedura, która może być rozwiązaniem. Na czym polega i jak z niej skorzystać? Sprawdź.
- 1. Czym jest przeniesienie kredytu hipotecznego?
- 1.1. Przeniesienie a cesja kredytu hipotecznego
- 1.2. Przeniesienie a refinansowanie kredytu hipotecznego
- 2. Kiedy można przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość?
- 3. Kiedy przeniesienie kredytu hipotecznego jest niemożliwe?
- 4. Jak przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość krok po kroku?
- 5. Ile kosztuje przeniesienie kredytu hipotecznego?
- 6. Przeniesienie hipoteki – zalety i wady
- 7. Czy warto przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość?
- 8. Warto wiedzieć
Według danych zgromadzonych przez BIK w listopadzie 2024 r. podpisano ponad 15 tys. nowych umów kredytów mieszkaniowych. Ceny na rynku cały czas rosną (według danych GUS w 3 kwartale 2024 r. w porównaniu z analogicznym kwartałem 2023 r. zwiększyły się o 14,4%), co sprawia, że wiele osób nie może sobie pozwolić na zakup nieruchomości bez wsparcia banku. To wymaga jednak zabezpieczenia hipotecznego.
Jeśli spłacasz swoją nieruchomość kupioną lub wybudowaną przy wsparciu kredytu hipotecznego, w dziale IV jej księgi wieczystej znajduje się wpis hipoteki na rzecz banku. Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece oznacza on, że bank ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń w przypadku, gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu.
Taki zapis nie musi być jednak przeszkodą w zakupie kolejnej nieruchomości. Możesz bowiem sprzedać mieszkanie z kredytem (wbrew obiegowej opinii, nie jest to aż tak skomplikowane, a staje się coraz powszechniejsze) lub przenieść kredyt na inną nieruchomość.
Czym jest przeniesienie kredytu hipotecznego?
Przeniesienie kredytu hipotecznego to proces polegający na zmianie nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu. W praktyce oznacza to, że możesz zamienić aktualnie obciążoną hipoteką nieruchomość na inną, np. z powodu chęci przeprowadzki.
Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony wpisem do księgi wieczystej. Przeniesienie hipoteki oznacza, że bank musi zgodzić się na wykreślenie zabezpieczenia i ustanowienie go w zamian na nowej nieruchomości. To dość skomplikowany proces wymagający spełnienia określonych warunków, ale przepisanie kredytu hipotecznego nie jest wcale tak nietypową praktyką, jak się wydaje.
Zwiększona popularność kredytów hipotecznych w połączeniu z szybko rosnącymi zarobkami i większą mobilnością ludności sprawiają, że coraz więcej osób chce pozbyć się kredytowanej nieruchomości i w zamian kupić inną, spłacając kredyt na takich samych warunkach.
Przeniesienie a cesja kredytu hipotecznego
Zdarza się, że przeniesienie hipoteki jest nazywane cesją. Słowo „cesja” oznacza przeniesienie praw. W przypadku cesji kredytu hipotecznego może mieć miejsce zarówno przeniesienie zobowiązań dotyczących spłaty należności na osobę inną, niż ta, która pierwotnie otrzymała kredyt, jak i przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość.
Przeniesienie a refinansowanie kredytu hipotecznego
Pojęcie przeniesienia kredytu czasami zestawia się też z refinansowaniem. W tym przypadku są to jednak dwie zupełnie różne procedury. Refinansowanie kredytu oznacza jego przeniesienie do innego banku wraz ze zmianą warunków.
Spróbuj tego
Kiedy można przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość?
Aby przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość, trzeba przede wszystkim spełniać warunki banku.
Są one ustalane indywidualnie, ale najczęściej dotyczą:
- wartości nowej nieruchomości – musi być ona co najmniej taka sama lub wyższa niż wartość dotychczasowego zabezpieczenia; w celu jej potwierdzenia niezbędne jest sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę;
- stanu prawnego nieruchomości – nowa nieruchomość musi posiadać uregulowany stan prawny, w tym „czystą” księgę wieczystą (bez innych obciążeń);
- historii kredytowej kredytobiorcy – bank może nie zgodzić się na zmianę, jeśli wystąpiły problemy ze spłatą dotychczasowego zobowiązania.
W procesie przeniesienia hipoteki bank wykonuje także ponowne badanie zdolności kredytowej. Musi się bowiem upewnić, że jesteś w stanie spłacić zobowiązanie w danej wysokości.
Kiedy przeniesienie kredytu hipotecznego jest niemożliwe?
Nie zawsze można dokonać przeniesienia hipoteki.
Najczęstsze przeszkody to:
- niska wartość nowej nieruchomości – jeśli nowa nieruchomość nie spełnia kryteriów kredytowych banku (jest tańsza od poprzedniej), bank najpewniej odmówi przeniesienia hipoteki;
- zła sytuacja finansowa kredytobiorcy – jeśli Twoja sytuacja materialna uległa pogorszeniu, bank może odmówić przeniesienia kredytu;
- problemy prawne z nową nieruchomością – np. brak uregulowanego stanu prawnego, konfliktowe współwłasności, inne obciążenia hipoteczne;
- korzystanie z rządowych programów wsparcia – większość tego typu programów nakłada ograniczenia w zakresie sprzedaży kredytowanej nieruchomości i nie zapewnia możliwości przeniesienia hipoteki.
Ponadto bank może uznać operację za zbyt ryzykowną lub nieopłacalną z innych powodów. Wówczas pozostanie Ci jedynie sprzedaż mieszkania z kredytem i zaciągnięcie nowego zobowiązania na kolejny zakup.
Jak przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość krok po kroku?
Przeniesienie kredytu hipotecznego to dość skomplikowany proces, ale jego wszelkie elementy można zawrzeć w zaledwie kilku krokach.
Jak to wygląda?
- Kontakt się z bankiem – poinformuj bank o swoich zamiarach i zapytaj o możliwość przeniesienia hipoteki.
- Szacowanie wartości nowego zabezpieczenia – zleć wycenę nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu. Będzie ona podstawą do decyzji banku.
- Złożenie wniosku o przeniesienie hipoteki – dołącz do niego wymagane dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości oraz jej wartość. W banku uzyskasz dokładną listę niezbędnych dokumentów.
- Ponowna analiza zdolności kredytowej – bank sprawdzi, czy Twoje finanse pozwalają na spłatę kredytu na określonych warunkach.
- Podpisanie aneksu do umowy kredytowej – jeśli bank wyrazi zgodę, podpisz nową umowę i sfinalizuj przeniesienie hipoteki.
- Wykreślenie wpisu z księgi wieczystej – po akceptacji wniosku bank wyrazi zgodę na wykreślenie zapisu o zabezpieczeniu hipotecznym na poprzedniej nieruchomości. Konieczne będzie złożenie wniosku do sądu.
- Przeniesienie hipoteki – jeśli dopiero kupujesz nową nieruchomość, konieczne będzie dostarczenie do banku umowy przedwstępnej, a po finalizacji transakcji także aktu notarialnego.
Wszelkie szczegółowe informacje na temat procedury możesz uzyskać w oddziale banku, w którym masz kredyt, lub na infolinii.
Ile kosztuje przeniesienie kredytu hipotecznego?
Przeniesienie hipoteki wiąże się z dodatkowymi kosztami, które warto uwzględnić, zanim zdecydujesz się na ten krok.
Są to m.in.:
- prowizja od wysokości kapitału pozostałego do spłaty – często pobierana przez bank przy przeniesieniu kredytu;
- wycena nieruchomości – koszt sporządzenia operatu szacunkowego to zazwyczaj kwota rzędu kilkuset złotych;
- opłaty sądowe – 100 zł za wykreślenie hipoteki i 200 zł za nowy wpis w księdze wieczystej;
- opłata za procedurę zmiany zabezpieczenia – w niektórych bankach może to kosztować nawet 1000 zł;
- opłata za sporządzenie aneksu do umowy kredytowej – stosowana przez niektóre banki, najczęściej w wysokości do 100 zł.
Uwaga!
Przeniesienie hipoteki – zalety i wady
Przeniesienie hipoteki ma kilka istotnych zalet.
To przede wszystkim:
- możliwość dostosowania posiadanej nieruchomości do zmienionej sytuacji życiowej i aktualnych potrzeb;
- uniknięcie konieczności zaciągania nowego kredytu;
- zachowanie korzystnych warunków oprocentowania.
Należy jednak brać pod uwagę także jego wady, takie jak:
- potencjalnie wysokie koszty procesu;
- długa i dość skomplikowana procedura;
- ryzyko odmowy ze strony banku.
Długi proces i potencjalne koszty często sprawiają, że kredytobiorcy wolą po prostu sprzedać mieszkanie z kredytem, spłacić go, a następnie uzyskać nowe zobowiązanie. Istnieją jednak sytuacje, kiedy przeniesienie hipoteki na nową nieruchomość może być korzystniejsze.
Czy warto przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość?
Decyzja o przeniesieniu kredytu hipotecznego zależy od indywidualnych potrzeb i sytuacji finansowej. Warto dokładnie przeanalizować koszty, ryzyko oraz potencjalne korzyści przed podjęciem takiego kroku.
Jeśli przeniesienie hipoteki umożliwia realizację ważnych celów życiowych, może być opłacalnym rozwiązaniem. Ponadto zwykle będzie opłacalne, jeśli warunki spłacanego przez Ciebie kredytu są korzystniejsze od tych aktualnie oferowanych przez banki.
Warto wiedzieć
- Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość jest możliwe, ale dość skomplikowane.
- To rozwiązanie jest opłacalne przede wszystkim wtedy, gdy warunki Twojego aktualnego kredytu są korzystne i nie chcesz zaciągać nowego.
- Przeniesienie hipoteki wiąże się z dodatkowymi kosztami, takimi jak prowizje, wyceny czy opłaty sądowe.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy mogę przenieść hipotekę na nieruchomość o niższej wartości?
W większości przypadków banki nie wyrażają zgody na przeniesienie hipoteki na nieruchomość o niższej wartości, ponieważ obniża to poziom zabezpieczenia kredytu. Wartość nowego zabezpieczenia powinna być co najmniej równa aktualnemu.
Czy mogę wziąć kolejny kredyt hipoteczny, gdy już jeden spłacam?
Teoretycznie, spłacając kredyt hipoteczny, możesz wziąć dowolny kolejny kredyt – w tym taki przeznaczony na zakup nowej nieruchomości. Trzeba jednak mieć na uwadze, że aktualne zobowiązanie obciąża Twoją zdolność kredytową, przez co może ona być niewystarczająca dla uzyskania kolejnego. W takim przypadku lepiej jest spłacić stary kredyt, zanim zaciągniesz nowy.
Czy muszę opłacić podatek PCC podczas przenoszenia hipoteki?
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) jest wymagany tylko w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Jeśli przeniesienie hipoteki nie wiąże się z zakupem nowego mieszkania z rynku wtórnego, podatek ten nie będzie naliczony.
Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne
Źródła
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19820190147/U/D19820147Lj.pdf
https://media.bik.pl/analizy-rynkowe
https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-lokali-mieszkalnych-w-3-kwartale-2024-roku,12,25.html
