Raty annuitetowe – na czym polegają i kiedy warto je wybrać?

Całkowity koszt kredytu zależy od wielu czynników: kwoty zobowiązania, wybranego okresu spłaty, oprocentowania, ale również rodzaju rat. Przy kredycie hipotecznym do wyboru są raty mające oraz raty annuitetowe. Te drugie, to po prostu inne określenie na raty równe. Sprawdź, jak obliczyć ich wysokość, czym różnią się od rat malejących i jak wpływają na koszt kredytu oraz kiedy warto je wybrać.

Wzrost cen na rynku nieruchomości sprawia, że każda decyzja dotycząca warunków finansowania kupna wymarzonego lokum, zyskuje na znaczeniu i może oznaczać znaczące oszczędności. Błędne dyspozycje w tym zakresie mogą się natomiast wiązać w wyższym całkowitym kosztem kredytu. Jednym z czynników, na który warto zwrócić uwagę na etapie ustalania warunków kredytowych jest rodzaj rat. Decyzja w zakresie wyboru rodzaju rat przełoży się na wysokość comiesięcznych obciążeń, ale również ogólnych kosztów zobowiązania.

Co oznacza rata annuitetowa?

Rata annuitetowa to inne określenie na ratę stałą lub uśrednioną. Cechą charakterystyczną rat annuitetowych jest ich stała wysokość w całym okresie spłaty zobowiązania. Oczywiście tylko przy założeniu niezmienności wysokości oprocentowania. Zmiana tego parametru wymusza jednocześnie zmianę wysokości raty i w związku z tym konieczność aktualizacji przez bank harmonogramu spłaty kredytu.

Wypowiedź eksperta

Wybór kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym chroni przed ewentualnymi wahaniami wysokości rat kredytowych w związku ze zmianą WIBOR-u, który jest jedną z części składowych oprocentowania. W Polsce mówimy o oprocentowaniu okresowo stałym - ustalanym zwykle na okres od 5 do 10 lat. Po jego zakończeniu zaczyna obowiązywać ustalone w umowie oprocentowanie zmienne lub rozpoczyna się kolejny okres obowiązywania stałej stopy procentowej, ale na nowych warunkach.

Bartłomiej Borucki

Raty annuitetowe postrzegane są przez banki jako bardziej bezpieczne w spłacie, stąd ich wybór wiąże się z mniejszymi wymaganiami w zakresie posiadanej zdolności kredytowej niż ma to miejsca przy kredycie z ratą malejącą.

Jak zmienia się wysokość odsetek i kapitału przy racie równej?

Przypomnijmy, że rata kredytowa składa się z dwóch elementów:

• części kapitałowej – obejmującej spłatę pożyczonego kapitału – płatność każdej kolejnej raty obniża wysokość kapitału do spłaty i tym samym wysokość odsetk, które naliczane są od wysokości kapitału pozostałego do spłaty
• części odsetkowej – stanowiącej wynagrodzenie banku, która obejmuje marżę banku i stawkę referencyjną (np. WIBOR)

Taka konstrukcja raty dotyczy zarówno rat malejących, jak i annuitetowych.

Rata równa, jak już wcześniej wspomnieliśmy, charakteryzuje się stałą wysokością przez cały okres spłaty zobowiązania (o ile, przy oprocentowaniu zmiennym, nie zmienią się stopy procentowe). Jednak proporcja pomiędzy częścią kapitałową a odsetkową zmienia się w czasie.

Mianowicie na początku spłacasz głównie odsetki na rzecz banku, a część kapitałowa w początkowej fazie spłaty kredytu stanowi niewielką część raty. Zmienia się to z czasem. W końcowej fazie spłaty, część kapitałowa znacznie przewyższa wysokość odsetek. Najłatwiej taką zależność zobaczyć na przykładzie.

Załóżmy spłatę kredytu hipotecznego w wysokości 200 000 zł rozłożoną na 20 lat przy następujących parametrach:

• Rodzaj rat – równe
• Wysokość prowizji – 2,1%
• Oprocentowanie kredytu – 7,86%

Wysokość miesięcznej raty wyniesie 1 655, 50 zł. Proporcja pomiędzy odsetkami a spłacanym kapitałem prezentuje się następująco:

Jak widać pierwotna wysokość odsetek dla początkowej spłaty kredytu z rata równą znacząco przewyższa wartość spłacanego kapitału. Pomimo wahań wysokości obu elementów składowych, rata przez cały okres kredytowania utrzymuje się na tym samym poziomie.

Czym różni się rata annuitetowa od malejącej?

Podstawowa różnica pomiędzy ratą annuitetową a malejącą odnosi się do proporcji pomiędzy wysokością spłacanego kapitału do odsetek i samej wysokości raty w całym okresie kredytowania.

Mianowice rata annuitetowa oznacza, że Twoja płatność do banku co miesiąc będzie realizowana w takiej samej wysokości. W przypadku raty malejącej – jak już sama nazwa wskazuje – na początku spłaty wysokość przelewu będzie najwyższa a jego wartość będzie malała z czasem.

Biorąc pod uwagę następujące parametry kredytu:

• Wysokość kredytu – 200 000 zł
• Okres spłaty – 20 lat
• Rodzaj rat – malejące
• Wysokość prowizji – 2,1%
• Oprocentowanie kredytu – 7,86%

czyli dokładnie takie same, które analizowaliśmy dla przykładu z ratą równą, harmonogram spłaty takiego zobowiązania z rata malejącą prezentuje się następująco:

Porównując harmonogramy kredytu dla różnego rodzaju rat można zauważyć, że w każdym przypadku w całym okresie spłaty, wysokość odsetek zmienia się w czasie. W przypadku rat równych zmienia się również wartość kapitału, natomiast sama rata pozostaje w niezmienionej wysokości. W przypadku raty malejącej natomiast niezmienna jest jedynie wysokość spłacanego co miesiąc kapitału, natomiast wysokość raty maleje z czasem.

Co to oznacza dla Ciebie w praktyce? Wybierając raty równie jesteś w stanie zaplanować miesięczne obciążenie Twojego budżetu na stałym poziomie, a sama jej wysokość będzie mniej obciążająca dla domowych finansów.

W naszym przykładzie wysokość raty równej wynosi 1 655,50 zł, a początkowa wysokość raty malejącej jest o 487,83 zł wyższa i wynosi 2 143,33 zł.

Jak obliczyć wysokość rat annuitetowych? Wzór

Najprościej wysokość rat annuitetowych obliczysz korzystając z dostępnych online bezpłatnych kalkulatorów. Obliczenie wymaga wskazania kwoty kredytu, okresu spłaty zobowiązania, kosztów (oprocentowania, prowizji) i rodzaju rat. Możesz również wstępne obliczenia wykonać samodzielnie w oparciu o poniższy wzór:

R=K*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]

Gdzie poszczególne symbole oznaczają:

• R – wysokość raty równej
• K – kwota udzielonego kredytu
• b – oprocentowanie kredytu w skali roku
• m – liczba miesięcy w roku
• n – liczba rat
• ^ – znak potęgowania

Bez względu na to czy zdecydujesz się na samodzielne obliczenia wysokości rat, czy skorzystasz z odpowiedniego narzędzia online, to w każdym przypadku obliczenia traktuj jako szacunkowe. Ostateczny harmonogram spłaty z wysokością rat otrzymasz w banku wraz z umową.

Kiedy warto wybrać raty annuitetowe (równe)?

Raty annuitetowe, jako bardziej stabilne i mniej obciążające dla domowych finansów, są postrzegane przez banki za bezpieczniejsze. Stąd dla zaciągnięcia kredytu hipotecznego z ratą równą wymagana jest niższa zdolność kredytowa – dzięki czemu takie zobowiązania są łatwiej dostępne. Minusem jednak będą finalnie wyższe koszty całkowite kredytu.

Kiedy wybór rat równych może być niekorzystny?

Porównując wysokość odsetek przy kredycie z ratą równą i ratą malejącą możesz bez problemu zauważyć, że ta druga opcja jest korzystniejsza. Zatem, jeśli zaciągając zobowiązanie Twoją główną motywacją jest maksymalne obniżenie kosztów, a przy tym posiadasz wysoką zdolność kredytową, to wybór raty malejącej będzie Ci się bardziej opłacać. Pamiętaj jednak o początkowo wyższym obciążeniu dla Twoich finansów.

Raty annutetowe mogą również mniej opłacać się w sytuacji, jeśli termin spłaty zobowiązania przewidziany jest w czasie, kiedy będziesz przechodzić na emeryturę. Zakładając, że po osiągnięciu wieku emerytalnego Twoje możliwości zarobkowe będą niższe, rata na tym samym poziomie będzie mniej korzystna, niż niższa w końcowym okresie kredytowania rata malejąca. Jednak każdą opcję warto rozważyć biorąc pod uwagę indywidualne potrzeby, policzyć koszty i na tej podstawie podjąć dla siebie najlepszą decyzję.

Podsumowując: ratę równą warto wybrać, jeśli zależy Ci na stałej i jak najmniej obciążającej dla domowego budżetu wysokości raty, albo po prostu Twoja zdolność kredytowa nie jest najwyższa. Jeśli zależy Ci na obniżeniu kosztów kredytowych i posiadasz wysoką zdolność kredytową, wówczas kredyt z ratą malejąca będzie korzystniejszy.

Izabela Stachura-Adamczyk

Redaktor

izabela.stachura@rankomat.pl

Zawiłości prawne traktuje prawie jak zagadki kryminalne, które uwielbia rozwiązywać i rozkładać na czynniki pierwsze. Na co dzień poszukuje odpowiedzi, jak przygotować się do złożenia wniosku o kredyt lub pożyczkę w banku albo jak obniżyć koszty finansowania. Prywatnie jeździ na rowerze, czyta książki i gra, nie tylko w planszówki.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

1 Komentarz

najnowszy

najstarszy oceniany

Inline Feedbacks

View all comments

Mam to wiem

2 lat temu

Może jeszcze dopiszcie że w przypadku wzrostu stop % rata wzrośnie, a kapitał spłacany w racie zmalej…

3

Odpowiedz