Jeśli przed zakupem mieszkania potrzebujesz uzyskać kredyt hipoteczny, musisz uzyskać od sprzedającego obietnicę, że sprzeda Ci nieruchomość. Umowa przedwstępna zakupu mieszkania jest dla Ciebie korzystna także gdy stoisz w roli sprzedającego, gdyż gwarantuje Ci kupca i pozwala pobrać zadatek na poczet transakcji.
- 1. Czym jest umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania?
- 2. Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna?
- 3. Ile kosztuje umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania?
- 4. Co daje umowa przedwstępna kupna mieszkania na kredyt?
- 5. Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?
- 6. Czy umowa przedwstępna może być wpisana do księgi wieczystej?
- 6.1. Czy warto podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego?
- 7. Czy mogę podpisać umowę kupna-sprzedaży mieszkania z hipoteką?
- 8. Czy mogę rozwiązać umowę przedwstępną?
- 9. Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży – o czym jeszcze pamiętać?
- 9.1. Dokumentacja stanu nieruchomości
- 9.2. Wcześniejsze sprawdzenie zdolności kredytowej
- 9.3. Sprawdzenie sprzedającego
- 10. Warto wiedzieć
Kupno mieszkania to jeden z najważniejszych i najbardziej emocjonujących momentów w życiu. Decyzja o zakupie własnego „M” wiąże się z setkami pytań, obaw i nadziei. Aby zabezpieczyć swoje interesy i zminimalizować ryzyko, warto poznać mechanizm umowy przedwstępnej – prawnego narzędzia, które działa jak „bezpiecznik” w procesie transakcji nieruchomościowej. To dokument, który pozwala obu stronom – kupującemu i sprzedającemu – precyzyjnie określić warunki przyszłej sprzedaży, chroniąc ich przed nieoczekiwanymi komplikacjami i dając poczucie stabilności w jednym z najbardziej znaczących życiowych zakupów.
Czym jest umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania?
Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania (często nazywana po prostu umową przedwstępną) jest pisemną umową między obecnym właścicielem mieszkania (sprzedającym) a osobą zainteresowaną jego kupnem (kupującym), w której obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości definitywnej umowy sprzedaży.
Innymi słowy, jest to obietnica zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Określa warunki, na jakich ta przyszła umowa ma zostać zawarta. Do najważniejszych elementów umowy przedwstępnej należą:
- Dane stron: Imię, nazwisko, adres, numery PESEL, dane kontaktowe sprzedającego i kupującego.
- Opis mieszkania: Dokładny adres, metraż, numer księgi wieczystej, liczba pokoi, piętro, informacje o przynależności (np. balkon, piwnica).
- Cena mieszkania: Określona kwota, za jaką mieszkanie ma zostać sprzedane.
- Termin zawarcia umowy definitywnej: Konkretna data lub przedział czasowy, w którym ma dojść do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży (zazwyczaj w formie aktu notarialnego).
- Warunki zawarcia umowy definitywnej: Czasami umowa przedwstępna zawiera dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione przed podpisaniem umowy definitywnej (np. uzyskanie kredytu przez kupującego, uregulowanie spraw formalnych przez sprzedającego).
- Zadatek lub zaliczka (opcjonalnie): Często kupujący wpłaca sprzedającemu zadatek lub zaliczkę jako potwierdzenie swojej intencji zakupu. Różnica między nimi polega na konsekwencjach niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron.
- Inne ustalenia: Dodatkowe kwestie uzgodnione przez strony, takie jak termin wydania mieszkania, odpowiedzialność za wady, podział kosztów transakcji.
Cel umowy przedwstępnej:
- Zabezpieczenie transakcji: Daje obu stronom pewność, że druga strona dotrzyma umowy i dojdzie do sprzedaży/zakupu mieszkania w ustalonym terminie.
- Danie czasu na formalności: Pozwala kupującemu na załatwienie formalności związanych z uzyskaniem kredytu, a sprzedającemu na przygotowanie niezbędnych dokumentów.
- Określenie warunków transakcji: Umożliwia stronom uzgodnienie wszystkich istotnych warunków sprzedaży przed podpisaniem ostatecznej umowy.
Ważne uwagi:
- Umowa przedwstępna powinna mieć formę pisemną, aby była ważna.
- Umowa przedwstępna nie przenosi własności mieszkania. Własność przechodzi dopiero w momencie podpisania definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
- W przypadku niewywiązania się z umowy przedwstępnej przez jedną ze stron, druga strona może dochodzić swoich praw na drodze sądowej (np. żądać zawarcia umowy definitywnej lub odszkodowania).
Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna powinna zawierać zarówno elementy obligatoryjne, jak i fakultatywne. Do elementów obowiązkowych należą:
- dane stron umowy (imiona, nazwiska, adresy, numery PESEL),
- określenie przedmiotu umowy (dokładny adres nieruchomości),
- cena sprzedaży,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
Elementy fakultatywne mogą obejmować:
- oświadczenia dotyczące stanu prawnego nieruchomości,
- określenie wysokości zadatku lub zaliczki,
- .postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy
Wzór umowy przedwstępnej jest zwykle dostępny u deweloperów lub online na stronach, które zajmują się rynkiem nieruchomości.
Ile kosztuje umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania?
Koszt sporządzenia umowy przedwstępnej może się różnić w zależności od formy jej zawarcia. Jeśli umowa jest sporządzana przez notariusza, opłata notarialna wynosi zazwyczaj od 100 do 200 zł, ale może być wyższa w przypadku bardziej skomplikowanych transakcji. W przypadku sporządzenia umowy w formie pisemnej bez notariusza, koszty mogą być niższe lub ograniczać się do kosztów związanych z konsultacjami prawnymi.
Zadatek – zwyczajowo wynosi od 5% do 20% wartości nieruchomości. Wlicza się w późniejszą zapłatę za mieszkanie/dom, więc ostateczna cena będzie pomniejszona właśnie o wpłacony zadatek.
Notarialne potwierdzenie podpisów – usługa kosztuje ok. 100-150 zł. Doliczyć należy koszty dojazdu, notariusz potwierdzi podpisy w swojej kancelarii.
Koszty ksiąg wieczystych – aktualnie opłaty wynoszą 150 zł opłaty sądowej i 100 zł za wypis aktu notarialnego.
Forma aktu notarialnego – maksymalna taksa notarialna wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł wartości nieruchomości. Faktyczny koszt może być znacznie niższy, trzeba sprawdzić to przed wyborem notariusza.
Wycena nieruchomości – będzie Ci potrzebna jeśli chcesz kupić mieszkanie z rynku wtórnego z pomocą kredytu hipotecznego.
Co daje umowa przedwstępna kupna mieszkania na kredyt?
Umowa przedwstępna jest szczególnie istotna dla osób kupujących mieszkanie na kredyt. Gwarantuje ona, że po uzyskaniu finansowania kupujący będzie mógł sfinalizować zakup. Daje to również sprzedającemu pewność, że transakcja dojdzie do skutku, co może być ważne w kontekście planowania dalszych działań.
Dlatego podpisuje się umowę przedwstępną i już z nią idzie do banku po kredyt hipoteczny. Dzięki temu:
- kupujący dokładnie wie jakiej kwoty potrzebuje,
- bank ma dane dotyczące nieruchomości,
- sprzedający ma już umówionego kupca i wpłacony zadatek.
Zawarcie umowy przedwstępnej jest całkowicie standardową procedurą w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny. Można powiedzieć, że jest niezbędnym elementem uzyskania kredytu na zakup nieruchomości.
Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?
Podczas podpisywania umowy przedwstępnej należy upewnić się, że wpłacana kwota liczona jest jako zadatek, a nie zaliczka. Uczciwy sprzedawca nie będzie mieć z tym żadnego problemu.
Różnica między zadatkiem a zaliczką jest taka, że zadatek chroni obie strony umowy, a zaliczka jedynie sprzedającego.
Oba rozwiązania zobowiązują kupującego do wpłacenia pewnej kwoty przed dokonaniem właściwej transakcji. Jeśli z jego winy do sprzedaży nie dojdzie, zadatek lub zaliczka przepadają, czyli sprzedający może je zatrzymać.
Różnice pojawiają się gdy to sprzedający zerwie umowę. W przypadku zaliczki musi jedynie ją zwrócić, czyli nic nie traci. Może więc bez żadnego ryzyka oszukać kupującego, bo np. znalazła kupca za lepszą cenę. Jeśli natomiast wpłacona kwota byłaby traktowana jako zadatek, a transakcja nie odbyłaby się z winy sprzedającego, to musi on zwrócić podwojony zadatek. W ten sposób wynagradza kupującemu zerwanie z nim umowy.
Jeśli wszystko będzie w porządku i dojdzie do ostatecznej transakcji, zadatek lub zaliczka zostaną odliczone od kwoty, którą ma dopłacić kupujący. Tak jakby wpłacił pierwszą ratę.
W przypadku zakupu nieruchomości umowa przedwstępna powinna mieć zapis określający wpłacaną kwotę jako zadatek. Zawsze.
Czy umowa przedwstępna może być wpisana do księgi wieczystej?
Wpisanie umowy przedwstępnej do księgi wieczystej jest możliwe tylko jeśli umowa miała formę aktu notarialnego. W takiej sytuacji wpisu w księdze dokona notariusz. Natomiast jeśli umowa została zawarta w formie pisemnej, nawet z podpisami potwierdzonymi notarialnie, nie można zamieścić wpisu o niej w księdze.
Ma to znaczenie przede wszystkim dla innych potencjalnych kupców, których sprzedający mógłby oszukać, oferując im zarezerwowaną już nieruchomość. W praktyce takie oszustwo byłoby jednak bardzo trudne do wykonania i nieopłacalne.
Czy warto podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego?
Forma aktu notarialnego nie jest konieczna w przypadku zawierania umów przedwstępnych, wystarczy zwykła forma pisemna. Strony mają więc wybór dotyczący umowy. Decyzja o zawarciu jej w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkowymi kosztami (po stronie kupującego), ale też zwiększa wagą prawną dokumentu.
Notariusz ma obowiązek sprawdzić, czy umowa jest legalna, a obie strony mają prawo ją zawrzeć. W przypadku konfliktu między stronami akt notarialny jest niepodważalnym dowodem zawarcia umowy.
Polecamy korzystanie z formy aktu notarialnego przede wszystkim osobom, które nie mają doświadczenia w nabywaniu sprzedawaniu nieruchomości.
Warto przy tym odróżnić dwie różne usługi notarialne:
- notarialne potwierdzenie podpisów,
- sprawdzenie umowy przez notariusza.Zdecydowanie chodzi nam w tej sytuacji o to, by notariusz sprawdziła całą umowę, a nie jedynie potwierdził podpisy.
Czy mogę podpisać umowę kupna-sprzedaży mieszkania z hipoteką?
Tak, możliwe jest podpisanie umowy kupna-sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką. W takim przypadku konieczne jest jednak uzyskanie zgody banku na przeniesienie hipoteki na nowego właściciela lub jej spłatę z ceny sprzedaży.
Czy mogę rozwiązać umowę przedwstępną?
Umowę przedwstępną kupna mieszkania można rozwiązać, ale traci się wówczas zadatek. Jeśli zerwiesz umowę jako kupujący, nie odzyskasz zadatku. Gdy zrobisz to jako sprzedający, musisz oddać podwójny zadatek.
Jak każda umowa cywilno-prawna może być rozwiązana za porozumieniem stron, przy czym strona, która była gotowa dotrzymać swojej części umowy, nie ma żadnego powodu, żeby zrezygnować z należnego jej odszkodowania za zerwanie umowy (czyli zadatku).
Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży – o czym jeszcze pamiętać?
Zawierając umowę dotyczącą tak istotnej kwestii jak zakup nieruchomości, musisz pamiętać o bardzo wielu sprawach powiązanych z transakcją. W tym artykule możemy jedynie wspomnieć o najważniejszych.
Dokumentacja stanu nieruchomości
Zwłaszcza gdy kupujesz na rynku wtórnym, warto wykonać fotograficzną dokumentację całego mieszkania lub domu, by zapobiec późniejszym nieporozumieniom między stronami. Mogą one pojawić się, jeśli stan w momencie podpisania umowy wstępnej, będzie różnił się od momentu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Wcześniejsze sprawdzenie zdolności kredytowej
W momencie zawarcia umowy przedwstępnej zostawiasz sobie dość mało czasu na staranie się o kredyt hipoteczny. Jeśli potrzebujesz wysokiego kredytu, a jego przyznanie nie jest pewne, wystąp wcześniej o promesę kredytu. Ewentualnie przemyśl całą operację.
Sprawdzenie sprzedającego
Nie wpłacaj zadatku, ani zaliczki bez potwierdzenia pisemnego i sprawdzenia danych sprzedającego.
Warto wiedzieć
- Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest obietnicą zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Przy zakupie za gotówkę, nie potrzeby zawierania umowy przedwstępnej.
- Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie pisemnej, lub zachować formę aktu notarialnego.
- Wpłacaną kwotę warto wprost określić w umowie jako zadatek.
- Umowę można wpisać do księgi wieczystej, jeśli wybrało się dla niej formę aktu notarialnego.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile się płaci przy umowie przedwstępnej?
Zawierając umowę przedwstępną, wpłaca się zadatek wynoszący zwyczajowo od 5% do 20% wartości nieruchomości. Czasami strony decydują się na zadatek symboliczny np. 1000 zł.
Ile kosztuje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania u notariusza?
Dla notariusza nie ma dużej różnicy między umową przedwstępną, a ostateczną. W obu wypadkach. Koszt może wynieść od 1000 zł do kilku tysięcy. Warto wcześniej poprosić notariusza o wycenę usługi.
Co trzeba sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej?
Przede wszystkim samą nieruchomość, którą zobowiązujesz się kupić. Warto też sprawdzić swoją zdolność kredytową jeśli zamierzasz posiłkować się kredytem hipotecznym. Możesz użyć kalkulatora na stronie rankomat.pl lub poprosić w banku o promesę kredytową.
Kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza?
Kiedy dochodzi do zawarcia umowy właściwej i przekazania prawa własności, zwyczajowo wszystkie koszty powiązane ze sprzedażą mieszkania ponosi kupujący.
Jak nie dać się oszukać przy sprzedaży mieszkania?
Najlepiej skorzystać z pomocy specjalisty i dokonać profesjonalnej wyceny nieruchomości, czyli operatu szacunkowego.
Czy warto podpisać umowę przedwstępną?
Kupując na kredyt hipoteczny, nawet trzeba. Umowa przedwstępna jest potrzebna zawsze gdy moment dokonania ustaleń i ostatecznego zawarcia transakcji się nie pokrywają.
