Minimalny wkład własny 2026 – co może być wkładem własnym do kredytu mieszkaniowego?

Minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego w 2026 roku wynosi standardowo 20% wartości nieruchomości, choć część banków dopuszcza 10% przy dodatkowych zabezpieczeniach. Wkład własny nie musi jednak oznaczać wyłącznie gotówki – banki akceptują także m.in. działkę, darowiznę czy środki z PPK. Wyjaśniamy, ile wynosi minimalny wkład własny w 2026 roku i czy zawsze jest wymagany.

Dla wielu osób wkład własny jest największą barierą na drodze do własnego mieszkania. Nawet przy dobrej zdolności kredytowej brak odpowiedniej kwoty może przekreślić szanse na kredyt hipoteczny. Pamiętaj jednak, że wkład własny nie zawsze musi być gotówką odłożoną na koncie. Sprawdź zatem, jakie masz możliwości i jak przygotować się do rozmowy z bankiem.

Ile wynosi minimalny wkład własny w 2026 roku?

W 2026 roku wymóg minimalnego wkładu własnego pozostaje na poziomie 20%, choć niektóre banki nadal akceptują 10% przy dodatkowych zabezpieczeniach. W tabeli pokazujemy, jak dokładnie wygląda ta kwestia w poszczególnych bankach działających w Polsce.

Minimalny wkład własny w 2026 r. wynosi 10% wartości nieruchomości. Taki poziom wkładu własnego jest jednak akceptowany tylko w niektórych bankach oraz wiąże się z koniecznością zastosowania dodatkowego zabezpieczenia. Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Polisa zwiększa miesięczną ratę i całkowity koszt kredytu. Ponadto decydując się na wkład minimalny, często możesz uzyskać jedynie kredyt z wyższym oprocentowaniem.

Powyższe wymogi dotyczą kredytów udzielanych w złotówkach. Kredyty walutowe rządzą się swoimi prawami. Ich dostępność jest znacznie niższa nie tylko ze względu na brak ofert banków (kredyty w euro, dolarach amerykańskich, funtach brytyjskich czy innych zagranicznych walutach proponuje aktualnie tylko kilka banków), ale również ze względu na znacznie wyższe wymagania dotyczące wkładu własnego. Minimalny wkład własny może w tym przypadku wynosić nawet 30-40%.

Co bank uznaje za wkład własny?

Najczęściej wkład własny przyjmuje postać gotówki, ale nie jest to jedyne rozwiązanie. Różnorodne formy zabezpieczenia akceptowane przez banki ułatwiają zgromadzenie wymaganych środków. Sprawdź, co poza gotówką może być wkładem własnym.

Działka budowlana lub inna nieruchomość

Chcesz wziąć kredyt hipoteczny na budowę domu, a masz już działkę budowlaną, na której ten dom ma powstać? Jej wartość może być zaliczona jako wkład własny. Do jej ustalenia potrzebny będzie rzeczoznawca, który sporządzi oficjalną wycenę. Coraz częściej wartość działki budowlanej pokrywa cały wymagany wkład własny lub jego znaczną część.

Jako zabezpieczenie kredytu może być też potraktowana inna nieruchomość (np. mieszkanie, które do Ciebie należy). Wówczas również trzeba zlecić rzeczoznawcy majątkowemu przygotowanie oficjalnej wyceny. Ważne jest też, aby nieruchomość miała uregulowany stan prawny i była wolna od wszelkich roszczeń i obciążeń.

Darowizna jako wkład własny do kredytu hipotecznego

Jeśli członek rodziny proponuje Ci wsparcie w uzbieraniu pieniędzy na wkład własny, to środki pochodzące z darowizny mogą stanowić wkład własny, o ile są odpowiednio udokumentowane. Wymagane są umowa darowizny oraz potwierdzenie przelewu.

Pamiętaj, że darowizny w obrębie zerowej grupy podatkowej (między najbliższą rodziną, czyli rodzicami, dziećmi, małżonkami, dziadkami itd.) nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Wystarczy, że w ciągu 6 miesięcy od daty przekazania pieniędzy złożysz w urzędzie skarbowym formularz SD-Z2.

Obligacje lub inne papiery wartościowe

Banki mogą zaakceptować też jako wkład własny aktywa finansowe, takie jak obligacje, akcje czy jednostki funduszy inwestycyjnych. Wartość tych aktywów musi być potwierdzona odpowiednimi dokumentami, np. wyciągami z rachunku inwestycyjnego. W przypadku bardziej ryzykownych instrumentów finansowych (np. akcji spółek giełdowych) bank może uznać jedynie 50-60% ich wartości. Obligacje Skarbu Państwa często są jednak uznawane w 100%.

Środki na koncie emerytalnym IKE lub IKZE

Jako wkład własny mogą być uznane także oszczędności zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). Co ważne, nie wiąże się to z koniecznością wypłaty środków, a tym samym utraty zabezpieczenia emerytalnego. Niezbędne będzie tylko przedstawienie wyciągów z konta potwierdzających wysokość zgromadzonych środków.

Środki zgromadzone w PPK

Pracownicze Plany Kapitałowe (PPK) również mogą stanowić źródło wkładu własnego. Jeśli nie masz ukończonego 45. roku życia, możesz wypłacić środki z PPK z przeznaczeniem na wkład własny przy kredycie na cele mieszkaniowe – bez konieczności płacenia podatku od zysków kapitałowych. Wypłaconą kwotę należy jednak zwrócić na rachunek PPK pomiędzy 5. a 15. rokiem od daty wypłaty. Jeśli to się nie uda, konieczne będzie uregulowanie podatku.

Zadatek wpłacony deweloperowi

Zadatek wpłacony deweloperowi na zakup mieszkania również może być uznany jako wkład własny. Zwykle banki uznają go w całości. Wymagane są jednak dokumenty potwierdzające wpłatę, np. umowa rezerwacyjna i potwierdzenie przelewu.

Książeczka mieszkaniowa z PRL

Jeśli masz jeszcze starą książeczkę mieszkaniową z czasów PRL, przysługuje Ci tzw. premia gwarancyjna, którą możesz wykorzystać jako wkład własny. Średnio wynosi ona ok. 9-10 tys. złotych, co może stanowić pewne wsparcie.

Premia jest wypłacana na podstawie ustawy z dnia 30 listopada 1995 roku o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych, a jej wysokość jest obliczana na podstawie zawartego w tym akcie prawnym wzoru. O obliczenie należnej premii można też poprosić bank.

Uprzednio poniesione koszty

W przypadku budowy domu jako wkład własny może być uznana wartość wykonanych już prac, zakupionych materiałów itp. Banki wymagają szczegółowej dokumentacji kosztorysowej oraz harmonogramu prac potwierdzającego zaangażowanie własnych sił i środków. Jeśli na działce przeprowadzono już określone prace (np. uzbrojenie, wylanie fundamentów, zakup materiałów) ich koszt może być uznany jako wkład własny.

Co nie może być wkładem własnym?

Nie wszystkie aktywa lub środki finansowe są akceptowane przez banki jako wkład własny przy kredycie mieszkaniowym. Banki nie uznają m.in.:

❌ środków pochodzących z kredytu lub pożyczki – banki wymagają od klientów oświadczenia, że pieniądze nie pochodzą z innego kredytu lub pożyczki;

❌ nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym – jeśli działka lub mieszkanie nie mają jasnej sytuacji prawnej, bank może odmówić uznania ich wartości. Utrudnione jest też uznanie jako wkład własny do kredytu hipotecznego nieruchomości, która ma wielu właścicieli;

❌ nieudokumentowanych środków – wkład własny musi pochodzić ze środków, których pochodzenie można potwierdzić dokumentami, np. wyciągiem z konta;

❌ ruchomości – wartość samochodu czy kosztowności przechowywanych w domu nie może być uznana jako wkład własny. Takie składniki majątku możesz upłynnić (sprzedać), aby uzyskać gotówkę na wkład własny.

Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Możesz wnioskować o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego dzięki programowi Mieszkanie bez wkładu własnego. Jest to działająca od 2022 roku inicjatywa rządowa, która ma na celu ułatwienie zakupu nieruchomości. W tym przypadku wkład własny jest pokrywany na zasadzie gwarancji BGK (Banku Gospodarstwa Krajowego). Maksymalna kwota gwarancji to 100 000 zł, a wsparcie jest przewidziane dla osób fizycznych spełniających określone kryteria.

Z programu możesz skorzystać wyłącznie w bankach, które podpisały umowy z BGK w zakresie udzielania gwarancji wkładu własnego. W styczniu 2026 r. są to:

• • Alior Bank
  • Bank Pekao
  • PKO Bank Polski
  • Santander Bank Polska.

Jak sprawdzić, ile wkładu własnego potrzebujesz w Twoim przypadku?

Żeby dokładnie sprawdzić, ile wkładu własnego potrzebujesz przy planowanym kredycie mieszkaniowym, musisz uwzględnić nie tylko cenę nieruchomości, ale też jej wartość dla banku oraz sposób wniesienia wkładu własnego. Oto schemat, który pozwala to policzyć krok po kroku.

1. 1. Ustal wartość nieruchomości, od której bank policzy wkład – wkład własny nie zawsze liczony jest od ceny z umowy. Bank bierze pod uwagę wartość nieruchomości z operatu szacunkowego.
   2. Policz dwa warianty – dzięki czemu ocenisz, czy dysponujesz odpowiednią kwotą:
      • 20% wkładu własnego → wariant standardowy, akceptowany przez wszystkie banki;
      • 10% wkładu własnego → możliwy tylko przy spełnieniu dodatkowych warunków.
   3. Sprawdź, co możesz wnieść jako wkład własny – banki najczęściej akceptują:
      • oszczędności,
      • środki z darowizny (z potwierdzonym źródłem),
      • zadatek lub zaliczkę wpłacona sprzedającemu,
      • działkę budowlaną (przy kredycie na budowę domu).
   4. Sprawdź, które banki akceptują 10% wkład własny – pamiętaj, że oprócz udziału własnego bank wymagać będzie m.in.:
      • zdolności kredytowej,
      • stabilnego źródła dochodów,
      • bezpiecznej relacji raty do dochodu,
      • wolnej od obciążeń nieruchomości (główne zabezpieczenie kredytu).
   5. Zanim złożysz wniosek, porównaj oferty kilku banków – różnice mogą być znaczne (nawet przy tej samej nieruchomości i dochodach). Dopiero po takim porównaniu dowiesz się, ile wkładu własnego naprawdę potrzebujesz i jakie koszty generują poszczególne propozycje banków.

Czym jest wkład własny i kiedy jest wymagany?

Wkład własny to kwota będąca zabezpieczeniem dla banku, a którą musisz wnieść z własnych środków, aby uzyskać kredyt hipoteczny. Zgromadzenie wkładu własnego potwierdza, że jesteś w stanie oszczędzać i odpowiedzialnie podchodzisz do zobowiązań finansowych.

Kiedy wkład własny jest wymagany? Przy kredytach hipotecznych – zawsze. Obecnie żaden bank w Polsce nie udzieli kredytu hipotecznego na pełną wartość nieruchomości. Wyjątkiem jest skorzystanie z poręczenia przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach programu „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Ponadto wkład własny może być wymagany przy innych zobowiązaniach kredytowych (np. w przypadku kredytu samochodowego), ale nie jest to regułą.

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?

Wkład własny przy kredycie hipotecznym jest wymagany z kilku ważnych powodów. Przede wszystkim jest to wymóg stawiany przez Komisję Nadzoru Finansowego. Ponadto umożliwia to bankowi zmniejszenie ryzyka związanego z udzieleniem finansowania. Zaangażowanie własnych środków w inwestycję sugeruje, że masz poważne zamiary oraz potwierdza Twoją odpowiedzialność w zakresie finansów.

Nie przelewa się ich jednak do banku, a bezpośrednio do sprzedawcy nieruchomości (osoby prywatnej, dewelopera, spółdzielni itp.). Najczęściej wkład własny płaci się (gotówką lub przelewem) podczas podpisywania aktu notarialnego. Zdarza się jednak, że część wkładu własnego trzeba wpłacić na konto sprzedającego przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Zależy to od indywidualnych ustaleń ze zbywcą nieruchomości.

Bartłomiej Borucki

Redaktor

bartlomiej.borucki@rankomat.pl

Jestem absolwentem kierunku Finanse i Rachunkowość. Od niemal 20 lat moja aktywność zawodowa związana jest z branżą finansową. W tym czasie pracowałem m.in. jako konsultant w domu maklerskim, asystent dyrektora finansowego w firmie produkcyjnej oraz analityk ryzyka kredytowego. W 2016 roku moje zamiłowanie do finansów oraz tworzenia przystępnych i użytecznych treści przerodziło się w zawodową pasję, która trwa do dziś.

Moje teksty możesz przeczytać m.in. w serwisach: Rankomat, Puls Biznesu, Bankier Smart, CEO Magazyn oraz MANAGER+. Wolny czas często spędzam w górach. Słucham podcastów, inwestuję w branżę gamingową i jestem fanem fantastyki naukowej.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: