Chcesz uzyskać kredyt na zakup mieszkania lub domu w 2025 roku? Potrzebny Ci będzie wkład własny. To kluczowa kwestia, która pozwala bankom weryfikować wiarygodność finansową kredytobiorców i redukować ryzyko związane z udzieleniem wieloletniego zobowiązania. Jaki jest minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego w 2025 r.? Co może go stanowić? Jak go zebrać? Sprawdź i zwiększ swoje szanse na kredyt.
- 1. Czym jest wkład własny i kiedy jest wymagany?
- 1.1. Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?
- 2. Na jakiej podstawie jest ustalany minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego?
- 2.1. Co mówi Rekomendacja S o wkładzie własnym?
- 3. Jak zmieniały się wymagania banków dotyczące wkładu własnego?
- 3.1. Najważniejsze zmiany w wymaganiach dotyczących wkładu własnego
- 4. Wkład własny w 2025 r. – ile wynosi w poszczególnych bankach?
- 5. Minimalny wkład własny w 2025 r.
- 5.1. Minimalny wkład własny dla kredytu walutowego
- 6. Nie tylko pieniądze… Co może być wkładem własnym do kredytu hipotecznego?
- 6.1. Działka budowlana lub inna nieruchomość
- 6.2. Darowizna jako wkład własny do kredytu hipotecznego
- 6.3. Obligacje lub papiery wartościowe
- 6.4. Środki na koncie emerytalnym IKE lub IKZE jako wkład własny
- 6.5. Środki zgromadzone w PPK
- 6.6. Zadatek wpłacony deweloperowi jako wkład własny do kredytu hipotecznego
- 6.7. Książeczka mieszkaniowa z PRL
- 6.8. Uprzednio poniesione koszty
- 7. Co nie może być wkładem własnym?
- 8. Jak udokumentować wkład własny do kredytu hipotecznego?
- 9. Kiedy wnieść wkład własny?
- 10. Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego – czy to możliwe?
- 11. Kredyt z niskim wkładem własnym – na co uważać?
- 12. Dlaczego warto mieć wyższy wkład własny przy zaciąganiu kredytu hipotecznego?
- 13. Warto wiedzieć
Według danych GUS ceny nieruchomości w Polsce cały czas rosną. W III kwartale 2024 r. w porównaniu z III kwartałem 2023 r. zwiększyły się o 14,4%, a w porównaniu z poprzednim kwartałem o 1,6%.
Wyższe ceny nieruchomości oznaczają dla wielu Polaków problemy ze zgromadzeniem odpowiedniego wkładu własnego, który jest niezbędny do uzyskania kredytu hipotecznego. Dlatego warto nie tylko wiedzieć, jaka jest jego minimalna kwota, ale także poznać przydatne sposoby pozwalające na pokrycie wkładu własnego.
Czym jest wkład własny i kiedy jest wymagany?
Wkład własny to kwota będąca zabezpieczeniem dla banku, a którą musisz wnieść z własnych środków, aby uzyskać kredyt hipoteczny. Pokazuje bowiem, że jesteś w stanie oszczędzać i odpowiedzialnie podchodzisz do zobowiązań finansowych.
Kiedy wkład własny jest wymagany? Przy kredytach hipotecznych – zawsze. Obecnie żaden bank w Polsce nie udzieli kredytu hipotecznego na pełną wartość nieruchomości.
Wyjątkiem jest skorzystanie z poręczenia przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach programu „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” (więcej o tym poniżej). Ponadto wkład własny może być wymagany przy innych zobowiązaniach kredytowych (np. w przypadku kredytu samochodowego), ale nie jest to regułą.
Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?
Wkład własny przy kredycie hipotecznym jest wymagany z kilku ważnych powodów. Przede wszystkim jest to wymóg stawiany przez Komisję Nadzoru Finansowego. Ponadto umożliwia to bankowi zmniejszenie ryzyka związanego z udzieleniem finansowania.
Zaangażowanie własnych środków w inwestycję sugeruje, że masz poważne zamiary oraz potwierdza Twoją odpowiedzialność w zakresie finansów.
Na jakiej podstawie jest ustalany minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego?
Minimalny wkład własny jest ustalany jako wartość procentowa – a jego wysokość zależy od wartości nieruchomości, a nie kwoty kredytu. W przypadku zakupu gotowej nieruchomości jego wysokość jest obliczana od ceny zakupu.
W przypadku budowy domu jest to jednak nieco bardziej skomplikowane. Wówczas konieczne jest zlecenie sporządzenia kosztorysu budowy, na podstawie którego ustala się wartość nieruchomości i minimalny wkład własny.
Jego wymagana wielkość jest ustalana indywidualnie przez banki, które jednak muszą brać pod uwagę zapisy Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Uwaga!
Co mówi Rekomendacja S o wkładzie własnym?
W Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego zamieszczona jest m.in. definicja wskaźnika LtV (ang. loan to value). Wyraża on stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości.
W dalszej części dokumentu określona jest rekomendowana maksymalna wartość LtV, która stanowi stosunek kwoty kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości. Pozostałą wartość nieruchomości musisz uregulować jako wkład własny.
Co dokładnie mówi Rekomendacja S o wkładzie własnym przy kredytach hipotecznych?
- Minimalny poziom wkładu własnego – Rekomendacja S wyraźnie wskazuje, że wkład własny przy kredycie hipotecznym powinien wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości.
- Możliwość obniżenia wkładu własnego do 10% – jest to możliwe tylko pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia, np. polisy ubezpieczeniowej, zabezpieczenia środków na rachunku bankowym itp.
- Stały monitoring – bank powinien gromadzić dane o wielkości odzyskiwanych środków z poszczególnych rodzajów zabezpieczeń i odpowiednio korygować politykę, np. w zakresie wkładu własnego.
Jak zmieniały się wymagania banków dotyczące wkładu własnego?
Wytyczne dotyczące wkładu własnego nie zawsze były takie same. W ostatnich 15 latach rynek kredytów hipotecznych bardzo się zmienił.
Jeszcze nie tak dawno udzielano je bez większego problemu nawet na 100% wartości nieruchomości, a w niektórych przypadkach można było uzyskać finansowanie przekraczające wartość kupowanego mieszkania. Sytuacja zmieniła się dopiero w 2014 r. wraz z wejściem w życie zapisów nowej Rekomendacji S.
Najważniejsze zmiany w wymaganiach dotyczących wkładu własnego
- Do 2013 roku: możliwość uzyskania kredytu na 100% wartości nieruchomości była standardem. Banki często nie wymagały żadnego wkładu własnego.
- 2014 rok: Od 1 stycznia KNF wprowadziła rekomendację minimalnego wkładu własnego na poziomie 5% wartości nieruchomości.
- 2015 rok: minimalny wkład własny wzrósł do 10%, a banki zaczęły bardziej restrykcyjnie podchodzić do wyceny nieruchomości.
- 2016 rok: wraz z nadejściem 1 stycznia wymagania dotyczące wkładu własnego znowu zostały zaostrzone – jego minimalna wartość została określona na 15%.
- 2017 rok: standardem stał się wkład własny na poziomie 20% z możliwością obniżenia tej wartości do 10% przy ustaleniu dodatkowego zabezpieczenia, np. wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Tym samym maksymalna kwota kredytu hipotecznego wynosi obecnie 90% wartości nieruchomości.
Przykład
Wkład własny w 2025 r. – ile wynosi w poszczególnych bankach?
W 2025 roku wymóg minimalnego wkładu własnego pozostaje na poziomie 20%, choć niektóre banki nadal akceptują 10% przy dodatkowych zabezpieczeniach. Jak dokładnie wygląda ta kwestia w poszczególnych ofertach kredytów hipotecznych?
Zestawienie przedstawia poniższa tabela:
| Bank | Minimalny wkład własny |
|---|---|
| Alior Bank | 10% |
| Bank Pocztowy | 20% |
| BNP Paribas | 20% |
| Citi Handlowy | 20% |
| Credit Agricole | 10% |
| ING Bank Śląski | 20% |
| Millennium | 10% |
| mBank | 10% |
| Pekao SA | 10% |
| PKO BP | 10% |
| Santander Bank Polska | 10% |
Minimalne wartości wkładu własnego dla kredytów hipotecznych w najpopularniejszych bankach. Dane na dzień 13.01.2025
Minimalny wkład własny w 2025 r.
Absolutnie minimalny wkład własny w 2025 r. wynosi 10% wartości nieruchomości. Taka wartość wkładu własnego jest jednak akceptowana tylko w niektórych bankach oraz wiąże się z dodatkowymi obowiązkami.
Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Polisa zwiększa miesięczną ratę i całkowity koszt kredytu. Ponadto decydując się na wkład minimalny, często możesz uzyskać jedynie kredyt z wyższym oprocentowaniem.
Przykład
Minimalny wkład własny dla kredytu walutowego
Powyższe wymogi dotyczą kredytów udzielanych w złotówkach. Kredyty walutowe rządzą się swoimi prawami.
Ich dostępność jest znacznie niższa nie tylko ze względu na brak ofert banków (kredyty w euro, dolarach amerykańskich, funtach brytyjskich czy innych zagranicznych walutach proponuje aktualnie tylko kilka banków), ale również ze względu na znacznie wyższe wymagania dotyczące wkładu własnego. Minimalny wkład własny może w tym przypadku wynosić nawet 30-40%.
Uwaga!
Nie tylko pieniądze… Co może być wkładem własnym do kredytu hipotecznego?
Najczęściej wkład własny przyjmuje postać gotówki, ale nie jest to jedyne rozwiązanie. Różnorodne formy zabezpieczenia akceptowane przez banki ułatwiają zgromadzenie wymaganych środków. Sprawdź, co poza gotówką może być wkładem własnym.
Działka budowlana lub inna nieruchomość
Chcesz wziąć kredyt hipoteczny na budowę domu, a masz już działkę budowlaną, na której ten dom ma powstać? Jej wartość może być zaliczona jako wkład własny. Do jej ustalenia potrzebny będzie rzeczoznawca, który sporządzi oficjalną wycenę. Rosnące ceny gruntów sprawiają, że coraz częściej wartość działki budowlanej pokrywa cały wymagany wkład własny lub jego znaczną część.
Jako zabezpieczenie kredytu może być też potraktowana inna nieruchomość (np. mieszkanie, które do Ciebie należy). Wówczas również trzeba dokonać jej oficjalnej wyceny. Ważne jest też, aby nieruchomość miała uregulowany stan prawny.
Darowizna jako wkład własny do kredytu hipotecznego
Członek rodziny proponuje Ci wsparcie w zbieraniu pieniędzy na wkład własny? Środki pochodzące z darowizny mogą stanowić wkład własny, o ile są odpowiednio udokumentowane. Wymagane są umowa darowizny oraz potwierdzenie przelewu.
Co mówi prawo?
Obligacje lub papiery wartościowe
Banki mogą zaakceptować też jako wkład własny aktywa finansowe, takie jak obligacje, akcje czy jednostki funduszy inwestycyjnych. Wartość tych aktywów musi być potwierdzona odpowiednimi dokumentami, np. wyciągami z rachunku inwestycyjnego.
Trzeba mieć również na uwadze, że w przypadku bardziej ryzykownych instrumentów finansowych (np. akcji spółek giełdowych) bank może uznać jedynie 50-60% ich wartości. Obligacje Skarbu Państwa często są jednak uznawane w 100%.
Środki na koncie emerytalnym IKE lub IKZE jako wkład własny
Jako wkład własny mogą być uznane także oszczędności zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).
Co ważne, nie wiąże się to z koniecznością wypłaty środków, a tym samym utraty zabezpieczenia emerytalnego. Niezbędne będzie tylko przedstawienie wyciągów z konta potwierdzających wysokość zgromadzonych środków.
Środki zgromadzone w PPK
Pracownicze Plany Kapitałowe (PPK) również mogą stanowić źródło wkładu własnego. Jeśli nie masz ukończonego 45. roku życia, możesz wypłacić środki z PPK z przeznaczeniem na wkład własny przy kredycie na cele mieszkaniowe – bez konieczności płacenia podatku od zysków kapitałowych.
Wypłaconą kwotę należy jednak zwrócić na rachunek PPK pomiędzy 5. a 15. rokiem od daty wypłaty. Jeśli to się nie uda, konieczne będzie uregulowanie podatku.
Zadatek wpłacony deweloperowi jako wkład własny do kredytu hipotecznego
Zadatek wpłacony deweloperowi na zakup mieszkania również może być uznany jako wkład własny. Zwykle banki uznają go w całości. Wymagane są jednak dokumenty potwierdzające wpłatę, np. umowa rezerwacyjna i potwierdzenie przelewu.
Książeczka mieszkaniowa z PRL
Jeśli masz jeszcze starą książeczkę mieszkaniową z czasów PRL, przysługuje Ci tzw. premia gwarancyjna, którą możesz wykorzystać jako wkład własny. Średnio wynosi ona ok. 9-10 tys. złotych, co może stanowić istotne wsparcie.
Premia jest wypłacana na podstawie ustawy z dnia 30 listopada 1995 roku o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych, a jej wysokość jest obliczana na podstawie zawartego w tym akcie prawnym wzoru. O obliczenie należnej premii można też poprosić bank.
Uprzednio poniesione koszty
W przypadku budowy domu jako wkład własny może być uznana wartość wykonanych już prac, zakupionych materiałów itp. Banki wymagają szczegółowej dokumentacji kosztorysowej oraz harmonogramu prac potwierdzającego zaangażowanie własnych sił i środków.
Jeśli na działce przeprowadzono już pewne prace (np. uzbrojenie, wylanie fundamentów, zakup materiałów) ich koszt może być uznany jako wkład własny.
Co nie może być wkładem własnym?
Nie wszystkie aktywa lub środki finansowe są akceptowane przez banki jako wkład własny przy kredycie mieszkaniowym.
Banki nie uznają m.in.:
- środków pochodzących z kredytu lub pożyczki – banki wymagają od klientów oświadczenia, że pieniądze nie pochodzą z innego kredytu lub pożyczki;
- nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym – jeśli działka lub mieszkanie nie mają jasnej sytuacji prawnej, bank może odmówić uznania ich wartości; utrudnione jest też uznanie jako wkład własny do kredytu hipotecznego nieruchomości, która ma wielu właścicieli;
- nieudokumentowanych środków – wkład własny musi pochodzić ze środków, których pochodzenie można potwierdzić dokumentami, np. wyciągiem z konta;
- ruchomości – wartość samochodu czy kosztowności przechowywanych w domu nie może być uznana jako wkład własny; jednak takie środki możesz upłynnić (sprzedać), aby uzyskać gotówkę na wkład własny.
Jak udokumentować wkład własny do kredytu hipotecznego?
Aby bank zaakceptował wkład własny, musisz go udokumentować.
W zależności od formy wkładu własnego należy przedstawić:
- gotówka – wyciąg z konta bankowego;
- działka budowlana – akt własności i operat szacunkowy potwierdzający wartość nieruchomości;
- pieniądze przeznaczone już na budowę domu – rachunki za zakupione materiały, robociznę itp.;
- aktywa finansowe – wyciągi z rachunków inwestycyjnych, potwierdzenia posiadania obligacji itp.;
- pieniądze ze sprzedaży innej nieruchomości – umowa sprzedaży oraz potwierdzenie wpływu środków na konto.
Jeżeli masz wątpliwości, jak prawidłowo udokumentować swój wkład własny, po prostu zapytaj w banku, w którym starasz się o kredyt.
Kiedy wnieść wkład własny?
Wkład własny należy wnieść przed uruchomieniem kredytu. W praktyce oznacza to, że środki muszą być dostępne na etapie podpisywania umowy kredytowej lub w momencie rozliczania transakcji zakupu nieruchomości.
Nie przelewa się ich jednak do banku, a bezpośrednio do sprzedawcy nieruchomości (osoby prywatnej, dewelopera, spółdzielni itp.). Najczęściej wkład własny płaci się (gotówką lub przelewem) podczas podpisywania aktu notarialnego.
Zdarza się jednak, że część wkładu własnego trzeba wpłacić na konto sprzedającego przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Zależy to od indywidualnych ustaleń ze zbywcą nieruchomości.
Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego – czy to możliwe?
Nie masz możliwości zebrania odpowiednich środków w celu pokrycia wkładu własnego? Taka sytuacja dotyczy wielu osób.
Dlatego powstał program Mieszkanie bez wkładu własnego. Jest to działająca od 2022 roku inicjatywa rządowa, która ma na celu ułatwienie zakupu nieruchomości. W tym przypadku wkład własny jest pokrywany na zasadzie gwarancji BGK (Banku Gospodarstwa Krajowego). Maksymalna kwota gwarancji to 100 000 zł, a wsparcie jest przewidziane dla osób fizycznych spełniających określone kryteria.
Z programu możesz skorzystać wyłącznie w bankach, które podpisały umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego w zakresie udzielania gwarancji wkładu własnego.
W styczniu 2025 r. są to:
- Alior Bank S.A.;
- Bank Ochrony Środowiska S.A.;
- Bank Pekao S.A.;
- Bank Spółdzielczy w Brodnicy;
- PKO Bank Polski S.A.;
- Santander Bank Polska S.A.
Uwaga!
Jeśli zatem Twój wkład własny wyniesie 0 zł, musisz spłacić 100% wartości nieruchomości (plus odsetki).
Kredyt z niskim wkładem własnym – na co uważać?
Niektóre banki pozwalają wziąć kredyt mieszkaniowy z niskim wkładem własnym na poziomie niższym 20%. Warto jednak dobrze się zastanowić przed skorzystaniem z takiej oferty. P
o pierwsze, niższy wkład własny to wyższa kwota zaciągniętego zobowiązania, a to wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego i wymaga płacenia wyższej raty lub rozłożenia spłaty na dłuższy okres. Ponadto koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego jest doliczany do raty, co dodatkowo ją podwyższa.
Przy niskim wkładzie własnym bank może zastosować także wyższą marżę lub prowizję.
Pamiętaj również, że kredyty hipoteczne z wkładem własnym poniżej 20% oferują tylko niektóre banki. Dlatego znalezienie odpowiedniej dla Ciebie oferty może być trudniejsze.
Dlaczego warto mieć wyższy wkład własny przy zaciąganiu kredytu hipotecznego?
Jeśli masz możliwość wniesienia wyższego wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, zdecydowanie warto to rozważyć.
Takie rozwiązanie przynosi wiele korzyści, w tym:
- większe szanse na uzyskanie finansowania – wyższy wkład własny sprawia, że automatycznie jesteś postrzegany jako bardziej wiarygodny klient, a Twoja zdolność kredytowa jest wyższa;
- niższe koszty zobowiązania – wkładając w zakup nieruchomości więcej z własnej kieszeni, obniżasz kwotę kredytu, co pozwala na zmniejszenie całkowitych kosztów zobowiązania;
- łatwiejsza spłata – niższa kwota kredytu oznacza też, że możesz płacić niższe raty lub skrócić okres kredytowania;
- możliwość negocjacji – jako wiarygodny klient wnoszący wysoki wkład własny, możesz negocjować z bankiem jego prowizję i marżę, co może generować spore oszczędności.
Pamiętaj jednak, że każda sytuacja musi być rozpatrywana indywidualnie.
Warto wiedzieć
- Minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego w 2025 r. nie zmienił się względem roku 2024 i nadal wynosi 20% (lub 10%, jeśli zastosowane zostanie także inne zabezpieczenie jak np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
- Kredyty z 10-procentowym wkładem własnym są oferowane tylko przez niektóre banki, co sprawia, że ich dostępność jest dość niższa.
- Wkład własny nie musi mieć formy gotówki – można zaliczyć do niego wartość działki budowlanej, rozmaitych aktywów finansowych (akcje, obligacje), środków zgromadzonych na emeryturę w ramach tzw. III filaru itp.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Jakie warunki muszę spełnić, aby uzyskać kredyt bez wkładu własnego?
Uzyskanie kredytu pokrywającego całość wartości nieruchomości jest możliwe tylko z poręczeniem BGK w ramach programu „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Z programu mogą skorzystać tylko osoby fizyczne, które mają odpowiednią zdolność kredytową i kupują swoje pierwsze mieszkanie (z wyjątkiem rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci, które mogą poprawić swoje warunki mieszkaniowe w ramach zasad określonych w programie). Minimalny okres kredytowania to 15 lat, a maksymalna kwota poręczenia to 100 000 zł. Łączna wysokość części objętej gwarancją oraz wkładu własnego kredytobiorcy nie może przekroczyć 200 tys. zł oraz 20% wartości nieruchomości. Obowiązują też limity cen lokalu mieszkalnego i wkładu budowlanego w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej.
Jak bank sprawdza wkład własny?
Bank sprawdzi, czy masz wymagany wkład własny, zanim podejmie decyzję kredytową. Trzeba w tym celu przedstawić odpowiednie dokumenty, które potwierdzą, że dysponujesz niezbędną kwotą. Przed wypłaceniem kredytu bank sprawdzi również, czy środki zostały wpłacone sprzedawcy nieruchomości.
Czy wkład własny zmniejsza kredyt?
Tak – im wyższy jest Twój własny udział w zakupie nieruchomości, tym niższego kredytu potrzebujesz. Wysoki wkład własny pozwala zatem zredukować koszty zobowiązania.
Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne
Źródła
https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-lokali-mieszkalnych-w-3-kwartale-2024-roku,12,25.html
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_nowelizacja_czerwiec_2023_82872.pdf
