Jak wygląda procedura wykupu mieszkania komunalnego i kto może stać się jego właścicielem? Wiele osób nawet nie wie, że nieruchomości socjalne czasem są sprzedawane i to po bardzo atrakcyjnych cenach. Nie każdy może je jednak nabyć, a co więcej – trzeba uważać podczas ich sprzedaży. Warto wcześniej dowiedzieć się na ten temat jak najwięcej, by uniknąć potencjalnych kłopotów.
- 1. Czy można wykupić mieszkanie komunalne?
- 2. Kto może wykupić mieszkanie komunalne?
- 3. Jakie warunki trzeba spełnić, żeby kupić mieszkanie komunalne?
- 4. Jak przebiega proces wykupienia mieszkania komunalnego?
- 4.1. Wykup mieszkania komunalnego krok po kroku
- 5. Ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego?
- 6. Ile czasu zajmuje wykup mieszkania komunalnego?
- 7. Czy mieszkanie wykupione od gminy można sprzedać?
- 8. Czym jest mieszkanie komunalne?
- 9. Warto wiedzieć
Na koniec 2023 roku w Polsce było 592,8 tys. lokali komunalnych [1]. Zgodnie z raportem „Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna w 2023 roku” udostępnianym przez Główny Urząd Statystyczny, liczba umów o ich najem sięgała 63,8 tys. (z czego blisko 88 proc. dotyczyło miast). Ich średnia wielkość to 34,8 m2 [2]. To co prawda nieduży metraż, ale przy obecnych cenach rynkowych zajęcie takiej nieruchomości jest kuszącą propozycją.
Najemcy lokali mieszkalnych od gminy muszą spełnić szereg wymagań, by móc z nich korzystać. Podobnie jest w przypadku ewentualnego kupna, które ogranicza szereg warunków niezbędnych do spełnienia. Warto ponadto wiedzieć, jak dokładnie przebiega wykup mieszkania komunalnego, różni się on bowiem od handlu standardowymi nieruchomościami. W niektórych sytuacjach jest natomiast okazją na zawarcie bardzo korzystnej transakcji.
Czy można wykupić mieszkanie komunalne?
Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami sprzedaż lokali komunalnych jest legalna. Co za tym idzie, nabycie takiej nieruchomości również jest możliwe, choć nie jest to rozwiązanie dostępne dla każdego. Więcej informacji na temat wymagań, które musi spełnić kupujący mieszkanie komunalne, przeczytasz w dalszej części naszego artykułu.
Kto bierze udział w sprzedaży mieszkania komunalnego? Nieruchomości takie należą do gmin (oraz miast), których zadaniem jest zapewnianie z ich pomocą miejsc mieszkańcom potrzebującym. Co więc za tym idzie, to właśnie te jednostki wystawiają lokale na sprzedaż, gdy zajdzie taka potrzeba. Najczęściej zdarza się to w trzech przypadkach:
- na wniosek dotychczasowych najemców,
- w przypadku nadmiaru lokali komunalnych,
- gdy posiadane przez gminę mieszkania komunalne generują zbyt wysokie koszty.
Kto może wykupić mieszkanie komunalne?
Jeszcze przed wykupem warto pochylić się nad samym wynajmem. Mieszkanie komunalne przekazywane jest na czas nieokreślony w drodze specjalnej umowy najmu osobom, które nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych. Z tego względu w pierwszej kolejności dostęp do nich mają ludzie, którzy:
- nie mają własnego mieszkania lub domu,
- nie są współwłaścicielami mieszkania lub domu,
- są w sytuacji niepozwalającej im na zaciągnięcie kredytu hipotecznego,
- nie są w stanie wynająć mieszkania po cenach rynkowych.
Jeśli dane osoby spełniają określone kryteria, mogą liczyć na wynajem na bardzo atrakcyjnych warunkach. Zazwyczaj mieszkanie komunalne charakteryzuje się bowiem niskim czynszem i brakiem opłat dodatkowych. Co więcej, czasem koszty są całkowicie minimalizowane, w zamian za np. wyremontowanie przydzielonej nieruchomości.
Nieco inaczej wygląda kwestia kupna lokalu socjalnego. W tym przypadku na uprzywilejowaną pozycję mogą liczyć dotychczasowi najemcy. Nie tylko oni jednak mają prawo starać się o wykupienie nieruchomości sprzedawanej przez gminę. Wszyscy zainteresowani muszą natomiast spełnić określone warunki.
Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne
Jakie warunki trzeba spełnić, żeby kupić mieszkanie komunalne?
Zgodnie z Art. 34 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, gmina zobowiązana jest sprzedać mieszkanie komunalne osobie spełniającej jeden z następujących warunków:
- Jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed 5 grudnia 1990 roku albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości gminnych przeznaczonych do wykupu (termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu),
- Przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości gminnych przeznaczonych do wykupu (termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu),
- Jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony [3].
Jak zapewne już się domyślasz, z uwagi na te przepisy największe szanse na mieszkanie komunalne wystawione na sprzedaż mają jego aktualni najemcy. Nawet oni jednak muszą spełniać jeszcze szereg innych wytycznych, wyznaczanych przez każdą gminę indywidualnie.
Przede wszystkim osoby ubiegające się o mieszkanie komunalne na własność muszą nie być w stanie zaspokajać swoich potrzeb mieszkaniowych. Zwykle w przypadku większego zainteresowania daną ofertą porównywana jest wysokość dochodów na osobę w rodzinach starających się o wykup.
Jeśli gminy dysponują odpowiednim zapasem dostępnych mieszkań, przyznają je kolejnym osobom na liście oczekujących. W przypadku mniejszej liczby lokali niż chętnych, wprowadzane są tzw. systemy punktowe. Osoby (czy też rodziny), które „zdobędą” najwięcej punktów, otrzymają mieszkanie komunalne w pierwszej kolejności. Wpływ na punktację mogą mieć takie aspekty, jak m.in.:
- wysokość wynagrodzenia w przeliczeniu na osobę,
- liczba dzieci (premiowane rodziny wielodzietne),
- osoby niepełnosprawne,
- emeryci i renciści,
- osoby zatrudnione w sektorach, na których rozwoju szczególnie zależy gminie.
W przypadku osób, które obowiązuje aktualna umowa najmu, podstawowymi warunkami są:
- najem na czas nieokreślony,
- niezaleganie z opłatami,
- samodzielne regulowanie opłat mieszkaniowych.
Jak przebiega proces wykupienia mieszkania komunalnego?
Wykup mieszkania komunalnego obarczony jest wymogami nieco bardziej skomplikowanymi niż standardowa transakcja kupna/sprzedaży nieruchomości prywatnej. Wynika to oczywiście z faktu, że lokal należy do gminy, jest więc własnością miasta. Do jego zbycia przez to niezbędne jest zachowanie wymaganych prawem procedur.
Przede wszystkim wykup mieszkania komunalnego nie jest możliwy bez stworzenia wykazu sprzedawanych nieruchomości. Każda gmina ma obowiązek jego prowadzenia. Co więcej, powinna wywiesić go w urzędzie miasta lub gminy na 21 dni. Informacja o umieszczeniu go tam musi zostać podana do wiadomości publicznej (np. w lokalnej prasie czy na stronie internetowej gminy).
Nieco inaczej proces informacyjny wygląda w przypadku aktualnych najemców. Oni są indywidualnie informowani, że w najbliższym czasie możliwy będzie wykup mieszkania komunalnego, w którym mieszkają. Takie zawiadomienie dostają na piśmie, wraz z informacją, że będą mieli pierwszeństwo w jej nabyciu. Warunkiem jest w tym przypadku złożenie wniosków o nabycie w terminie zawartym w zawiadomieniu (nie krócej niż 21 dni).
Wykup mieszkania komunalnego krok po kroku
Po otrzymaniu informacji o tym, że możliwy jest wykup mieszkania komunalnego, osoba zainteresowana musi złożyć oświadczenie o chęci zakupu w siedzibie właściwego urzędu gminy lub miasta. Taki dokument zawsze ma formę pisemną i nie wymaga uiszczania żadnych opłat. Wtedy też rozpoczyna się oficjalna procedura administracyjna.
Kolejny krok to ustalenie ceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Jest on wyznaczany przez właściwy organ gminy. Zazwyczaj określa stawkę na bazie wartości mieszkań znajdujących się w pobliżu lokalu, którego dotyczy sprawa. Alternatywnie kupujący może powołać swojego rzeczoznawcę majątkowego, jego koszty jednak musi pokryć samemu.
Po oszacowaniu wartości lokalu komunalnego przyznawana jest tzw. bonifikata. Gminie zależy na sprzedaży mieszkania i zapewnieniu miejsc do życia mieszkańcom. Z tego względu ceny nieruchomości często są znacznie obniżone, przez co o wiele korzystniejsze niż te na komercyjnym rynku nieruchomości.
Gdy strony porozumieją się w kwestii ceny, sporządzana jest umowa sprzedaży lokalu. Musi mieć ona formę aktu notarialnego. Odpowiednia kancelaria wyznaczana jest przez gminę, a koszty sporządzenia dokumentacji ponosi kupujący. Procesowi temu towarzyszy sporządzenie i podpisanie protokołu uzgodnień, który powinien stanowić integralną część umowy sprzedaży.
Co ważne, zazwyczaj wszelkimi formalnościami zajmują się specjaliści z ramienia gminy. Na nabywcy lokalu spoczywa w głównej mierze obowiązek pojawienia się w kancelarii w wyznaczonym terminie, zapoznanie się z umową i uiszczenie opłaty. Gdy to zrobi, proces wykupu mieszkania dobiega końca.
Ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego?
Mieszkania komunalne przeznaczone są dla osób w nie najlepszej sytuacji finansowej. Jak zatem łatwo się domyślić, lokale takie oferowane są w cenach zdecydowanie niższych niż rynkowe. Wpływa na to wspomniana bonifikata.
W przypadku uzyskania bonifikaty „obniżka” wprowadzana przez gminę stosunkowo często wynosi 50 proc. ceny rynkowej. Zdarza się natomiast, że sięga nawet 75 proc. i więcej. Dzięki temu masz szansę na kupno nieruchomości za naprawdę bardzo atrakcyjną stawkę, praktycznie nieosiągalną na rynku komercyjnym.
Co ważne, wysokość bonifikaty nie jest regulowana przepisami. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie precyzuje tego aspektu, przez co „obniżki” są ustalane przez gminy indywidualnie. Wpływają na nie takie aspekty, jak m.in.:
- wiek budynku, w którym znajduje się lokal,
- stan mieszkania oraz całego budynku,
- długość okresu wynajmowania mieszkania,
- ewentualna równoczesna sprzedaż innych (czasem wszystkich) lokali w danym budynku,
- sposób płatności wybrany przez najemcę (gotówką czy w ratach).
Oprócz uzgodnionej przez obie strony ceny nabywca musi zająć się opłatami notarialnymi oraz kosztami wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę. Zazwyczaj wynoszą one od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Na tym jednak lista wydatków się kończy, taka transakcja nie jest bowiem objęta żadnymi dodatkowymi opłatami.
Teoretycznie możliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego na nieruchomość komunalną. Przepisy tego nie zabraniają, natomiast w praktyce taka sytuacja nie zdarza się zbyt często. Wynika to z dwóch kwestii. Pierwsza to oczywiście zdolność kredytowa kupca. Rzadko osoby kwalifikujące się do lokalu komunalnego mają szansę na otrzymanie finansowania. Po drugie takie mieszkanie nie jest dla banku najlepszym zabezpieczeniem w związku z trudnością jego późniejszej sprzedaży w przypadku niespłacania kredytu.
Ile czasu zajmuje wykup mieszkania komunalnego?
Wykaz lokali przeznaczonych na sprzedaż jest wywieszany w urzędzie miasta lub gminy na okres 21 dni. Jako najemca zainteresowany wykupem masz czas na złożenie wniosku w terminie wyznaczonym w dostarczonym Ci zawiadomieniu. Zgodnie z art. 34 ust. 4. nie może być to natomiast czas krótszy niż 21 dni od chwili otrzymania pisma.
Uwaga!
Ostatecznie po upływie wspomnianych 21 dni proces sprzedaży mieszkania przebiega bardzo sprawnie. Jego zakończenie zależy w głównej mierze od terminów spotkań w celu podpisania aktów notarialnych i przekazania nieruchomości.
Czy mieszkanie wykupione od gminy można sprzedać?
W przypadku każdego lokalu socjalnego możliwa jest jego sprzedaż przez nowego nabywcę. Co jednak istotne, wiąże się to z pewnymi ograniczeniami dotyczącymi przeprowadzenia transakcji w ciągu pierwszych 5 lat od zakupu. Musisz liczyć się wtedy z dość dużymi kosztami wynikającymi z:
- konieczności zwrotu udzielonej bonifikaty (często są to setki tys. zł),
- „podatku od wzbogacenia się” w wysokości 19 proc. uzyskanego przychodu.
Takie regulacje skutecznie zapobiegają zarabianiu na skupie i odsprzedaży mieszkań komunalnych dla własnego zysku. Zdecydowanie wskazują też, że najkorzystniej jest poczekać 5 lat ze sprzedażą. Co natomiast istotne, w przepisach wyróżniono kilka sytuacji, gdy zwrot bonifikaty nie jest konieczny. Dzieje się tak w przypadku:
- zbycia nieruchomości na rzecz osoby bliskiej,
- sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe,
- zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe.
Czym jest mieszkanie komunalne?
Mieszkania komunalne to nieruchomości należące do gmin i/lub miast, budowane z myślą o mieszkańcach pozostających w trudnej sytuacji mieszkaniowej. Są udostępniane takim osobom, by mogły z nich korzystać. Nie są natomiast przyznawane na własność (przynajmniej do chwili sprzedaży).
Przyznawane są na podstawie szeregu wymagań, które spełnić musi ubiegający się o nie kandydat. W głównej mierze dotyczą sytuacji finansowej, zdrowotnej i rodzinnej. Osoba taka nie może też dysponować własnym lokalem mieszkalnym.
Atutem mieszkań komunalnych są bardzo niskie koszty zamieszkania. Zazwyczaj najemcy muszą płacić czynsz, ale jest on znacznie niższy niż rynkowy. Co więcej, zdarza się, że można go dodatkowo obniżyć (lub zostać z niego zupełnie zwolnionym). Takie rozwiązania ustalane są indywidualnie przez gminę.
Warto wiedzieć
- W Polsce gminy i miasta mogą zgodnie z przepisami sprzedawać mieszkania komunalne. Aktualni najemcy, posiadający prawo pierwszeństwa, mogą złożyć w tej sprawie odpowiedni wniosek w terminie wskazanym w otrzymanym powiadomieniu.
- Sprzedawane mieszkania komunalne niejednokrotnie objęte są bonifikatą. Dzięki niej są oferowane przez gminy często z zastosowaniem znacznej „obniżki”. To sprawia, że są znacznie atrakcyjniejsze cenowo od propozycji dostępnych na rynku.
- Zakupione mieszkanie komunalne można sprzedać. Najbardziej opłacalne jednak jest zrobienie tego minimum 5 lat po zakupie, ze względu na ewentualną konieczność zwrotu bonifikaty i podatek naliczany w przypadku wcześniejszej transakcji.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy możliwy jest wykup mieszkania komunalnego na raty?
Tak, wykup mieszkania komunalnego na raty jest możliwy, jeśli bank udzieli Ci kredytu hipotecznego na ten cel. To jednak zależy od Twojej sytuacji finansowej oraz indywidualnej oceny zdolności kredytowej.
Jak określić wartość mieszkania komunalnego do wykupu?
Za ustalenie wartości mieszkania komunalnego odpowiada rzeczoznawca majątkowy. Jest on wyznaczany przez właściwy organ gminy. Jeśli potencjalny kupiec nie zgadza się z jego wyceną, może skorzystać dodatkowo z usług innego rzeczoznawcy na swój koszt.
Czy możliwa jest bonifikata przy wykupie mieszkania komunalnego?
Tak, bardzo często przy sprzedaży mieszkań komunalnych stosowana jest przez gminy bonifikata. Może ona pokrywać np. 50 proc. ceny rynkowej nieruchomości. Dzięki temu koszt zakupu staje się bardzo atrakcyjny dla przyszłego nabywcy.
Gdzie złożyć wniosek o wykup mieszkania komunalnego?
Wniosek o wykup mieszkania komunalnego należy złożyć w urzędzie miasta lub gminy, odpowiednim dla interesującej Cię nieruchomości. Aktualni najemcy powinni zrobić to w terminie określonym w otrzymanym zawiadomieniu.
Źródła
[1] - https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/mieszkaniowy-zasob-gmin-w-2023-roku-wyniki-wstepne,15,2.html
[2] - https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/gospodarka-mieszkaniowa-i-infrastruktura-komunalna-w-2023-roku,13,18.html
[3] - https://lexlege.pl/ustawa-o-gospodarce-nieruchomosciami/art-34/
