Rata kredytu hipotecznego coraz mocniej obciąża Twój domowy budżet? Zastanawiasz się, jak realnie obniżyć koszty zobowiązania bez ryzykownych decyzji finansowych? Sprawdź 10 sprawdzonych sposobów, które mogą pomóc zmniejszyć ratę lub obniżyć całkowity koszt kredytu hipotecznego.
Koszty kredytu hipotecznego nie są dane raz na zawsze. Wiele elementów umowy – takich jak oprocentowanie, marża, prowizje czy dodatkowe produkty – można z czasem zmienić lub zoptymalizować. Właściwe decyzje finansowe pozwalają ograniczyć wydatki nawet bez zmiany banku. Co możesz zrobić, żeby obniżyć ratę kredytu hipotecznego lub jego całkowity koszt? Podpowiadamy.
Najważniejsze informacje
- Największy wpływ na całkowity koszt kredytu mają m.in. oprocentowanie (w tym marża banku), długość okresu spłaty oraz prowizja i inne dodatkowe opłaty. Właśnie te elementy warto dokładnie porównać jeszcze przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego.
- Koszty kredytu i wysokość raty można obniżyć na kilka sposobów – m.in. poprzez negocjację warunków z obecnym bankiem, regularne nadpłaty zobowiązania lub refinansowanie kredytu w innej instytucji finansowej.
- Przygotowując się do rozmów z bankiem na temat obniżenia kosztów kredytu hipotecznego, warto najpierw porównać aktualne oferty rynkowe, ponownie ocenić swoją zdolność kredytową oraz zebrać konkretne argumenty przemawiające za zmianą warunków umowy.
- 1. 1. Negocjacje z bankiem – porozmawiaj, aby zmniejszyć koszty i ratę kredytu
- 2. 2. Skorzystaj z dodatkowych produktów banku – uzyskaj niższe oprocentowanie kredytu
- 3. 3. Rozważ skrócenie okresu spłaty, dzięki temu obniżysz koszty kredytu
- 4. 4. Nadpłacaj kredyt i oszczędzaj
- 5. 5. Skorzystaj z wakacji kredytowych
- 6. 6. Spłać kredyt wcześniej
- 7. 7. Złóż wniosek o refinansowanie kredytu
- 8. 8. Skonsoliduj swoje kredyty
- 9. 9. Wykorzystaj ubezpieczenie kredytu na swoją korzyść
- 10. 10. Rozważ zmianę rodzaju oprocentowania
1. Negocjacje z bankiem – porozmawiaj, aby zmniejszyć koszty i ratę kredytu
Zależy Ci na tym, aby ponosić mniejsze koszty związane ze spłatą zobowiązania? Warto zacząć od negocjacji z bankiem.
Możesz negocjować w zakresie wszystkich warunków kredytu, w tym np. kosztu prowizji, marży czy dodatkowego ubezpieczenia. Wbrew pozorom bankowi zależy na tym, aby zatrzymać Cię jako klienta, więc może być otwarty na propozycje.
Jak negocjować z bankiem warunki kredytu?
- Przygotuj się do rozmowy – sprawdź oferty konkurencji i przedstaw je jako punkt odniesienia.
- Argumentuj – jeśli masz np. wysoką zdolność kredytową lub jesteś wieloletnim klientem danego banku, może on bardziej przychylnie spojrzeć na Twoją prośbę.
- Złóż wniosek – pisemnie poproś o obniżenie marży kredytu hipotecznego lub zmianę innych warunków swojego zobowiązania.
Jeśli renegocjacja kredytu hipotecznego się powiedzie, konieczne będzie podpisanie aneksu do umowy (co może się wiązać z niewielką dodatkową opłatą, zgodnie z tabelą opłat i prowizji Twojego banku).
2. Skorzystaj z dodatkowych produktów banku – uzyskaj niższe oprocentowanie kredytu
Negocjacje w sprawie obniżenia oprocentowania Twojego kredytu mogą być prostsze, jeśli skorzystasz z dodatkowych produktów bankowych. Sprawdź, czy bank, w którym masz kredyt hipoteczny nie proponuje korzystniejszych warunków posiadaczom konta osobistego, karty kredytowej lub lokaty terminowej.
Często wystarczy założyć darmowe konto, aby uzyskać niższe oprocentowanie. Zanim jednak się na to zdecydujesz, upewnij się, że bank będzie skłonny zmienić warunki spłacanego już przez Ciebie kredytu. Zastanów się też dobrze przed skorzystaniem np. z karty kredytowej. Nieostrożne korzystanie z tego narzędzia może narazić Cię na wysokie koszty.
3. Rozważ skrócenie okresu spłaty, dzięki temu obniżysz koszty kredytu
Interesuje Cię możliwie jak najniższy całkowity koszt kredytu? Skrócenie okresu kredytowania pozwoli Ci zaoszczędzić oraz pozbyć się zobowiązania szybciej. Jeśli spłata jest rozłożona na mniej rat, Twoje całościowe koszty maleją. Z kolei wydłużenie okresu spłaty kredytu zwiększa całościowe koszty, ale ułatwia spłatę (ponieważ rata jest niższa).
Spróbuj tego
4. Nadpłacaj kredyt i oszczędzaj
Regularna nadpłata kredytu jest powszechnie polecana jako skuteczny sposób na obniżenie raty zobowiązania albo skrócenie okresu jego spłaty. „Skutkiem ubocznym” nadpłaty jest ponadto zmniejszenie całkowitych kosztów zobowiązania. Jak to działa?
Każda „nadprogramowa” złotówka jest przeznaczana na spłatę pożyczonego kapitału, a to właśnie on stanowi bazę do obliczania odsetek. Co to oznacza dla Ciebie?
Gdy kapitał się zmniejsza, także odsetki naliczane przez bank są coraz niższe (zakładając, że oprocentowanie w tym czasie pozostaje bez zmian). Możesz nadpłacać kredyt regularnie (np. zaokrąglając w górę każdą ratę) lub raz na jakiś czas dowolną kwotą (np. gdy dostaniesz premię w pracy lub inny zastrzyk gotówki).
Z czym dokładnie wiąże się nadpłacanie zobowiązania?
Wpłacając do banku więcej, niż wynosi standardowa rata kredytu, możesz wybrać jedną z poniższych opcji:
- obniżenie kolejnych rat,
- skrócenie okresu kredytowania.
Ratę kredytu hipotecznego warto obniżyć przede wszystkim wtedy, gdy przewidujesz, że w przyszłości może ona być za wysoka jak na Twoje możliwości finansowe. Natomiast ze skróceniem okresu kredytowania wiąże się nie tylko możliwość wcześniejszego pozbycia się zobowiązania. Zmniejsza to również znacząco całkowity koszt kredytu (bardziej niż w przypadku zmniejszenia raty), co pokazuje poniższa tabela.
| Niższa rata | Skrócenie okresu kredytowania | |
|---|---|---|
| Łączna oszczędność przy nadpłacie cyklicznej 100 zł miesięcznie | 23 616,67 zł | 75 128,60 zł (harmonogram spłaty skrócony o 39 miesięcy) |
| Łączna oszczędność przy nadpłacie cyklicznej 300 zł miesięcznie | 70 850,02 zł | 173 098,88 zł (harmonogram spłaty skrócony o 93 miesiące) |
Tabela 1: skutki regularnej nadpłaty kredytu hipotecznego w zależności od wybranego wariantu konsekwencji (niższa rata lub skrócenie okresu kredytowania). Obliczenia wykonano dla przykładowego kredytu w kwocie 400 000 zł, ze spłatą rozłożonej na 30 lat (360 rat) i oprocentowaniem nominalnym w wysokości 7,12%.
Nadpłacając regularnie kredyt nawet niewielkimi kwotami, można naprawdę dużo zaoszczędzić – szczególnie decydując się na skrócenie okresu kredytowania.
5. Skorzystaj z wakacji kredytowych
Czy wiesz, że wakacje kredytowe mogą się przyczynić do obniżenia całkowitego kosztu kredytu hipotecznego? Wystarczy dobrze je wykorzystać. Podczas wakacji kredytowych możesz nadpłacać swój kredyt hipoteczny. Jak wspomniano wyżej, jest to świetny sposób na zmniejszenie kapitału pozostałego do spłaty.
Ten sposób pozwoli Ci czerpać korzyści z nadpłaty nawet wtedy, gdy nie możesz sobie pozwolić na regularne wpłacanie na rachunek kredytowy dodatkowych kwot.
Po prostu skorzystaj z wakacji kredytowych, wpłać podczas ich trwania dowolną kwotę na rachunek do spłaty zobowiązania, a następnie zdecyduj, czy chcesz obniżyć ratę kredytu hipotecznego, czy też skrócić okres kredytowania. Nadpłata zmniejszy kapitał pozostały do spłaty, a tym samym zapewni Ci oszczędności.
Z wakacji kredytowych możesz skorzystać przede wszystkim wtedy, jeśli przewiduje to Twoja umowa kredytowa lub w okresie obowiązywania rządowych wakacji kredytowych, dostępnych na warunkach specjalnej ustawy.
6. Spłać kredyt wcześniej
Najlepszym sposobem na zmniejszenie całościowych kosztów kredytu jest spłacenie go przed czasem. Dzięki temu pozbywasz się swojego zobowiązania i nie musisz się już płacić odsetek od pożyczonego kapitału.
Co więcej, w przypadku spłaty całości kredytu przed czasem masz prawo do zwrotu proporcjonalnej części poniesionych kosztów (np. prowizji). Jeśli zatem np. spłacisz kredyt hipoteczny rozłożony na 20 lat po 18 latach, dostaniesz zwrot 10% wartości zapłaconej prowizji.
Uwaga!
Aby upewnić się, że w Twoim przypadku to rozwiązanie jest opłacalne, zapoznaj się z odpowiednimi zapisami w umowie kredytowej oraz z tabelą opłat i prowizji.
7. Złóż wniosek o refinansowanie kredytu
Refinansowanie to spłata aktualnego kredytu za pomocą nowego zobowiązania, zaciągniętego w innym banku – zwykle na korzystniejszych warunkach. Innymi słowy, możesz przenieść swój kredyt tam, gdzie jest taniej. Jeśli wybierzesz korzystniejszą ofertę, możesz obniżyć całkowity koszt kredytu.
Refinansowanie może Ci zapewnić znaczne oszczędności, ale należy bacznie przyjrzeć się warunkom nowego kredytu oraz kosztom samej zmiany kredytodawcy (mogą być naliczane np. prowizje za wcześniejszą spłatę dotychczasowego zobowiązania).
8. Skonsoliduj swoje kredyty
Konsolidacja to połączenie kilku kredytów w jeden, często z dłuższym okresem spłaty i niższym i oprocentowaniem, co wpływa na obniżenie raty.
Jeśli masz zobowiązania z wysokim oprocentowaniem, kredyt konsolidacyjny może Ci pomóc zredukować całkowity koszt spłaty. Dodatkowym atutem w tym przypadku jest uproszczenie spłat – płacisz co miesiąc tylko jedną ratę zamiast kilku.
9. Wykorzystaj ubezpieczenie kredytu na swoją korzyść
Bank często proponuje wykupienie ubezpieczenia kredytu. Odpowiednie podejście do tej sprawy może działać na Twoją korzyść. W zależności od sytuacji wykupienie ubezpieczenia lub rezygnacja z niego wpłyną na obniżenie całkowitego kosztu kredytu.
Jeśli ubezpieczenie nie jest obowiązkowe, skorzystanie z niego stanowi dodatkowy koszt kredytu. Do każdej miesięcznej raty jest dodawana niewielka kwota, ale biorąc pod uwagę cały okres spłaty, może się to składać na spore obciążenie. Trzeba jednak brać pod uwagę, że brak ubezpieczenia jest ryzykowny – nie da się bowiem przewidzieć, czy i kiedy taka polisa może się przydać.
W niektórych bankach skorzystanie z opcjonalnego ubezpieczenia pozwala na zmniejszenie oprocentowania. Wpływa to na zmniejszenie rat kredytu oraz jego całkowitych kosztów. W takim przypadku korzyści mogą być wyższe niż sam koszt wykupienia ubezpieczenia.
Dodatkowo polisa zapewni Ci większe bezpieczeństwo, np. na wypadek utraty pracy, uszczerbku na zdrowiu lub innych problemów wpływających na Twoją wydolność finansową.
10. Rozważ zmianę rodzaju oprocentowania
Obecnie banki standardowo proponują klientom zaciągnięcie kredytu hipotecznego z oprocentowaniem okresowo stałym lub zmiennym. Zmiana oprocentowania zmiennego na stałe jest też możliwa w trakcie spłaty kredytu i może wpłynąć na obniżenie raty kredytu hipotecznego oraz jego całkowitych kosztów.
Kiedy opłaca się zmienić rodzaj oprocentowania? Jeśli stopy procentowe są niskie i istnieje ryzyko ich wzrostu, korzystna może się okazać zmiana na oprocentowanie stałe. Trudniej natomiast przejść z oprocentowania okresowo stałego na zmienne, z reguły trzeba będzie pozostać przy takim oprocentowaniu do końca okresu jego obowiązywania.
Wadą zmiany rodzaju oprocentowania kredytu jest ryzyko– nie da się bowiem przewidzieć, jak będzie wyglądała przyszłość. Oprocentowanie zmienne może zarówno wzrosnąć, jak i zmaleć. Natomiast oprocentowanie stałe pozostanie takie samo przez określony czas, ale w razie zmian na rynkach finansowych może się okazać mniej korzystne od zmiennego.
Ponadto zmiana oprocentowania może nie być opłacalna, jeśli wiąże się to z dodatkowymi wysokimi opłatami (np. za zmianę warunków umowy kredytowej).
Zanim zdecydujesz się na daną zmianę policz koszty, sprawdź formalności, które trzeba dopełnić i porównaj aktualnie obowiązujące oferty kredytowe różnych banków. Ponownie przeczytaj też swoją umowę kredytową, żeby ocenić jakie masz realne możliwości zmiany aktualnych warunków kredytowych i kiedy bank nie pobierze prowizji z tytułu nadpłaty zobowiązania czy jego całkowitej spłaty.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Jak negocjować z bankiem obniżenie raty kredytu?
Aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie lepszych warunków i zmniejszenie raty kredytu, warto przedstawić bankowi solidne argumenty (np. parametry oferty konkurencji lub swoje atuty jako kredytobiorcy). Osoby z wysoką zdolnością kredytową lub wyrażające chęć skorzystania z dodatkowych usług banku mają największe szanse na udane negocjacje.
Czy zawsze opłaca się nadpłacać kredyt?
W większości przypadków nadpłata kredytu jest korzystna, ponieważ pozwala obniżyć całkowity koszt zobowiązania. Wyjątkiem są sytuacje, w których bank nalicza prowizje za wcześniejszą spłatę wyższe niż potencjalne oszczędności. Dlatego jeszcze przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy i na jakich zasadach bank dopuszcza nadpłaty kredytu.
Czy lepsze: negocjacje z własnym bankiem czy refinansowanie kredytu w innej instytucji?
Zazwyczaj warto zacząć od negocjacji z obecnym bankiem, ponieważ wiąże się to z mniejszą liczbą formalności. Jeśli jednak bank nie zaproponuje lepszych warunków, refinansowanie kredytu w innej instytucji może pozwolić obniżyć ratę lub całkowity koszt zobowiązania.
