Chcesz kupić własne cztery kąty, ale sen z powiek spędza Ci pytanie: czy dostanę kredyt hipoteczny, bo przecież bez niego nigdy nie odłożę wymaganej kwoty? Prawdopodobnie jesteś jedną z wielu osób z podobną rozterką. Aby otrzymać kredyt mieszkaniowy, potencjalny kredytobiorca musi spełnić odpowiednie warunki – m.in. mieć zdolność kredytową i dobrą historię w Biurze Informacji Kredytowej (BIK).
- 1. Kto może otrzymać kredyt hipoteczny?
- 1.1. Kto może ubiegać się o wspólny kredyt hipoteczny?
- 2. Jakie warunki trzeba spełnić, żeby otrzymać kredyt hipoteczny?
- 3. Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu hipotecznego?
- 4. Jaka jest wymagana zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym?
- 4.1. Jak zwiększyć zdolność kredytową?
- 5. Jak historia kredytowa kredytową wpływa na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego?
- 5.1. Co w razie braku historii kredytowej?
- 6. Jaki wymagany jest wkład własny przy kredycie hipotecznym?
- 7. Jak wartość nieruchomości wpływa na kredyt hipoteczny?
- 8. Jak wiek wpływa na możliwość otrzymania kredytu hipotecznego?
- 9. Czy przy kredycie hipoteczny trzeba wykupić ubezpieczenie?
- 10. Jak zwiększyć szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego?
- 11. Warto wiedzieć:
Ceny nieruchomości są bardzo wysokie i wciąż rosną. Jak mówi raport Analiza rynku mieszkaniowego I kwartał 2024 r. przygotowany przez Polski Instytut Ekonomiczny za 1 m2 mieszkania w stolicy z rynku wtórnego trzeba zapłacić 18 200 zł. Nieco mniej kosztują, choć wciąż sporo, lokale w Krakowie i Gdańsku. Osoby z Łodzi, Rzeszowa i Zielonej góry mogą nazywać siebie szczęściarzami, ponieważ średnia cena jednego metra kwadratowego w tych miastach nie przekracza 9 000 zł. Z uwagi na wysokie ceny, na zakup mieszkania bez wspomagania się kredytem, stać tylko niewielki odsetek osób.
Kto może otrzymać kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny to jeden z podstawowych produktów finansowych oferowanych przez banki. Kredytu nie otrzymasz w innej instytucji niż bank, gdyż przepisy umożliwiają udzielanie go wyłącznie tym instytucjom. Zabezpieczenie kredytu hipoteką polega na wpisaniu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej kredytowanej nieruchomości.
Uwaga!
Podstawowe warunki kredytu hipotecznego regulują w szczególności przepisy ustawy o kredycie hipotecznym, prawo bankowe oraz rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF).
O kredyt hipoteczny, możesz ubiegać się, jeżeli potrzebujesz pomocy finansowej m.in. na:
- zakup mieszkania lub domu,
- budowę domu,
- remont lub rozbudowę nieruchomości,
- zakup działki budowlanej.
Kredytem sfinansujesz nieruchomość zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Możesz też uzyskać go na kupno działki pod budowę domu lub samą budowę.
Środki z kredytu hipotecznego bank przekazuje bezpośrednio na konto sprzedawcy nieruchomości. W przypadku kredytu na budowę lub remont – pieniądze otrzymasz Ty (kredytobiorca) w transzach. Przed wypłatą kolejnej transzy będziesz musiał wykazać postęp prac budowlanych zgodnie z przyjętym harmonogramem.
Kto może ubiegać się o wspólny kredyt hipoteczny?
Z wnioskiem o kredyt hipoteczny może zwrócić się jeden kredytobiorca lub kilka osób wspólnie. Kredytobiorcy nie muszą być ze sobą spokrewnieni.
W praktyce wspólny kredyt hipoteczny najczęściej jest udzielany współmałżonkom, osobom żyjącym w związkach nieformalnych oraz rodzicom i ich dzieciom wkraczającym w dorosłość. Dlaczego niektórzy decydują się na kredyt wspólnie z inną osobą? Powód jest prosty – w ten sposób mogą zwiększyć zdolność kredytową. Bank bierze pod uwagę dochody wszystkich wnioskodawców i jest w stanie pożyczyć więcej pieniędzy niż gdyby o kredyt ubiegała się jedna osoba.
Oczywiście wspólny kredyt hipoteczny to także wspólna odpowiedzialność – wszyscy kredytobiorcy solidarnie odpowiadają za terminowe spłacanie rat. W razie problemów bank może wybrać, którego z kredytobiorców pociągnie od odpowiedzialności.
Jakie warunki trzeba spełnić, żeby otrzymać kredyt hipoteczny?
Główne warunki uzyskania kredytu hipotecznego to:
- ukończenie 18 lat,
- zdolność kredytowa,
- dobra historia kredytowa,
- posiadanie wkładu własnego.
Kwestia pełnoletności jest oczywista.
Zdolność kredytową należy rozumieć dwojako. W charakterze:
- możliwości otrzymania kredytu hipotecznego w jakiejkolwiek kwocie – można nie posiadać zdolności kredytowej w sensie takim, że bank nie pożyczy nam żadnych pieniędzy; tak mogłoby się stać, gdyby o kredyt hipoteczny starała się osoba bez udokumentowanego źródła dochodów,
- maksymalnej kwoty kredytu hipotecznego – czyli najwyższej sumy kredytu, który udzieli nam instytucja finansowa; niewystarczająca zdolność kredytowa to sytuacja, kiedy wnioskodawca o niskich dochodach stara się o kredyt w wysokiej kwocie; bank nie pożyczy mu tyle, ile chce, ale jest skłonny udzielić niższego kredytu.
Spróbuj tego
Bank przeprowadza ocenę zdolności kredytowej (w sensie określenia maksymalnej kwoty kredytu) na podstawie:
- wysokości Twoich dochodów,
- stabilności zatrudnienia (czy pracujesz na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, określony, na umowie cywilnoprawnej, pobierasz świadczenia z ZUS lub KRUS, prowadzisz własną działalność),
- Twoich innych zobowiązań finansowych (czy spłacasz inne kredyty lub pożyczki, czy masz zobowiązania typu alimenty, czesne na studia i ile wynoszą te opłaty),
- liczby osób w Twoim gospodarstwie domowym.
Na podstawie tych parametrów bank wylicza, jak wysoki kredyt może Ci przyznać.
Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu hipotecznego?
Jednym z warunków ubiegania się o kredyt hipoteczny jest dostarczenie odpowiednich dokumentów. Dzielimy je na trzy grupy:
- potwierdzające dane kredytobiorcy – chodzi tu o dowód osobisty albo paszport,
- dokumentujące źródło i wysokość dochodów – to dokumenty do oceny zdolności kredytowej, w zależności od źródła dochodu mogą być wymagane: zaświadczenie o zarobkach i o zatrudnieniu, wyciąg z rachunku bankowego, dokumenty z ZUS, dokumenty księgowo-rozliczeniowe; w przypadku kredytu hipotecznego udzielanego przez bank, w którym masz konto możliwe, że wystarczy oświadczenie o dochodach zamiast dokumentów od pracodawcy,
- o kredytowanej nieruchomości – w tej grupie znajdują się dokumenty związane z nieruchomością, na którą wnioskowany jest kredyt, ich lista różni się w zależności od rodzaju nieruchomości (lokal czy działka) oraz od wymogów w danym banku; dokumenty te mają za zadanie potwierdzić wiarygodność osoby, od której kupujesz nieruchomość i jej stan prawny.
Uwaga!
Jaka jest wymagana zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym?
Zdolność kredytowa to ocena Twojej wypłacalności wyrażona w konkretnej kwocie. Bank dokonuje indywidualnej analizy w stosunku do każdego kredytobiorcy. Analiza ma na calu wskazanie, jaka ratę kredytu możesz spłacać bez uszczerbku na spłacie innych zobowiązań.
Instytucje finansowe opierają się na dochodach i wydatkach potencjalnego kredytobiorcy. Na wydatki składają się ściśle określone zobowiązania finansowe (inne kredyty, opłaty za czynsz, internet, telefon) oraz te związane z tzw. codziennym życiem. To dlatego we wniosku musisz wskazać, ile osób jest w Twoim gospodarstwie domowym. Inne wydatki na jedzenie, ubrania i podobne zakupy ma singiel, a inne – rodzina z trójką dzieci.
Nie da się jednoznacznie wskazać, jaka zdolność kredytowa wymagana jest przy kredycie hipotecznym, gdyż zależy to od kwoty kredytu. Singiel zarabiający najniższą krajową (aktualnie – 4 300 zł brutto) ma zdolność na około 170 000 zł. Tyle wystarczy, aby kupić małą kawalerkę w Łodzi, ale to za mało np. na M-3 we Wrocławiu.
Jak zwiększyć zdolność kredytową?
Zdolność kredytowa zależy od zarobków i od wydatków. Wobec tego, aby ją zwiększyć, należy podwyższyć zarobki i jednocześnie zmniejszyć wydatki. Łatwo powiedzieć, ale trudno dokonać? Zgadza się. Nie każdy może ot tak dostać lepiej płatną pracę czy pozbyć się któregoś z zobowiązań finansowych.
Ale małe kroki, które polepszą Twoją zdolność kredytową to:
- uwzględnienie dodatkowych źródeł dochodu – jeżeli otrzymujesz świadczenie 800+, czerpiesz dodatkowe dochody z najmu lub dzierżawy lub dorabiasz sobie poza godzinami stałej pracy, dowiedz się w banku, czy dodatkowe wpływy wliczają się do dochodu i jak masz je udokumentować,
- spłacenie dotychczasowych zobowiązań – nie tylko odblokuje Ci to dodatkowe środki w budżecie, ale i pozytywnie wpłynie na scoring kredytowy w BIK,
- ograniczenie wydatków – przemyśl, czy rzeczywiście potrzebujesz dostępu do kilku platform streamingowych i drogiego abonamentu za telefon; zamiana na tańszy odpowiednik z pewnością poprawi Twoją zdolność kredytową w oczach banku,
- wysoki wkład własny – wysoka kwota oszczędności, którą możesz przeznaczyć na wkład własny, obniży wartość potrzebnego do kupna mieszkania kredytu hipotecznego i ułatwi uzyskanie zobowiązania,
- drugi kredytobiorca z wysoką zdolnością kredytową – szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego możesz również zwiększyć dzięki drugiemu kredytobiorcy, który ma odpowiednio wysoką zdolność kredytową. Może to być np. rodzic czy partner.
Spróbuj tego
Jak historia kredytowa kredytową wpływa na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego?
Historia kredytowa zapisywana jest w rejestrach typu BIK, KRD, BIG. Czasem potocznie mówi się na nie bazy dłużników. W rzeczywistości nie wszystkie skupiają się na gromadzeniu informacji o osobach nierzetelnych. Np. do BIK raportowane są wszystkie kredyty – także te spłacane regularnie. Ponadto, rejestry dłużników zawierają dane nie tylko o zobowiązaniach bankowych, ale i innych. Do KRD można trafić np. za nieopłacony mandat za jazdę bez biletu komunikacji miejskiej.
Przed wydaniem decyzji o przyznaniu, bądź nie, kredytu bank sprawdzi Twoją historię we wspomnianych rejestrach. Zestawi scoring (ocenę punktową) pozyskany z BIK i dane z podobnych baz: KRD, BIG. Na tej podstawie instytucja zorientuje się, jaką masz historię kredytową. Czyli:
- czy spłacasz aktualnie inne kredyty?
- czy dotychczasowe zobowiązania finansowe spłacałeś regularnie?
- jak duże były ewentualne opóźnienia w spłacaniu innych zobowiązań?
Wszystkie te dane są wypadkową do oceny, czy jesteś na tyle rzetelny, aby pożyczyć Ci jakiekolwiek środki. Jeżeli tak, to jaką kwotę będziesz w stanie spłacać.
Bank może wydać negatywną decyzję kredytową mimo dobrych i stabilnych zarobków. Dzieje się tak, gdy osoba ma rażąco kiepską historię kredytową, tj. z rejestrów wynika, że nie spłaca zobowiązań w terminie. Wniosek? Jeżeli w przyszłości chcesz uzyskać kredyt hipoteczny, reguluj terminowo obecne zobowiązania finansowe.
Spróbuj tego
Co w razie braku historii kredytowej?
Osoby, które nigdy nie brały kredytu, pożyczki nie mają żadnej historii kredytowej. Często rodzi to wątpliwości: jak wypadnie moja ocena zdolności kredytowej, skoro nigdy nie miałem szansy wykazać się regularną spłatą?
W takich przypadkach niektóre osoby biorą niewielki kredyt czy kupują przedmiot na raty. Tylko po to, aby terminowo spłacić zobowiązanie i „zapunktować” w BIK. Czy słusznie? Tego nie wiadomo, ponieważ algorytmy banków są tajne. Jedno jest pewne – lepszy jest brak historii kredytowej niż historia negatywna.
Jaki wymagany jest wkład własny przy kredycie hipotecznym?
Do zaciągnięcia kredytu hipotecznego konieczne jest posiadanie wkładu własnego. Powinien on wynosić 20% wartości nieruchomości, ale banki dopuszczają 10% pod warunkiem zastosowania dodatkowego zabezpieczenia. Jest nim najczęściej polisa. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego sprawia, że nie musisz gromadzić pełnego wkładu własnego, ale za to opłacasz składkę.
Spróbuj tego
Nie możesz zatem wziąć kredytu gotówkowego, który przeznaczysz na wpłatę własną. Banki najczęściej żądają pisemnego oświadczenia w tej sprawie.
Aktualnie obowiązuje rządowy program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy pozwalający wziąć kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego. Program skierowany jest do osób, które posiadają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny. W tej chwili to jedyna możliwość ubiegania się o kredyt w sytuacji, kiedy nie masz minimalnych 10% wkładu własnego.
Jak wartość nieruchomości wpływa na kredyt hipoteczny?
Wysokość przyznanego kredytu hipotecznego nie może być większa od wartości nieruchomości. A nawet więcej – jest zawsze niższa ponieważ obniża ją wkład własny.
Wobec tego nie możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny większy niż wartość lokalu lub działki. Podkreślamy, że mowa jest o wartości obiektu, a nie o jego cenie. Dla określenia wartości sporządzany jest operat szacunkowy. Jest to dokument zawierający:
- wartość rynkową nieruchomości (z dnia wyceny),
- wartość przyszłą nieruchomości (określoną według stanu nieruchomości po zakończeniu inwestycji),
- wartość odtworzeniową (jest to parametr zbliżony do wartości rynkowej, z tym że, nie uwzględnia atrakcyjności otoczenia nieruchomości i innych czynników, które kreują jej wartość rynkową).
Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy z uprawieniami zgodnie z przepisami prawa (szczególnie w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).
Operat szacunkowy wskazuje, ile warta jest nieruchomość, czyli ile maksymalnie (uwzględniając wkład własny) pożyczy Ci bank. Wynik operatu może być kartą przetargową w negocjacjach ze sprzedającym w sytuacji kiedy, żądana przez niego cena jest rażąco zawyżona względem wyceny przez rzeczoznawcę.
Przykład
Jak wiek wpływa na możliwość otrzymania kredytu hipotecznego?
Wiek kredytobiorcy to jeden z głównych czynników wpływających na:
- możliwość uzyskania kredytu hipotecznego,
- sumę zdolności kredytowej.
Od Twojego wieku zależy zatem, czy w ogóle otrzymasz kredyt hipoteczny, a jeżeli tak – w jakiej wysokości.
Rekomendacja S wydana przez KNF mówi, że:
Co mówi prawo?
Oznacza to, że instytucje muszą zwracać uwagę na wiek kredytobiorcy w chwili zakończenia umowy kredytowej. Przepisy nie wskazują sztywno limitu wieku, ale regulaminy banków mówią zazwyczaj o 70-75 latach.
Przykład: Jadwiga, 78-latka z wysoką emeryturą i dobrą historią kredytową nie otrzyma kredytu hipotecznego w ogóle, ponieważ przekracza limit wieku.
A jak wiek kredytobiorcy ma się do zdolności kredytowej rozumianej jako maksymalna kwota kredytu? Bank wyliczy zdolność kredytową kredytobiorcy na tyle lat, ile ubiegnie do momentu uzyskania przez niego limitu wieku.
Wobec tego, maksymalny okres kredytowania dla osoby 60-telniej wynosi 10-15 lat (do uzyskania 70-75 lat). Może ona mieć zatem problem z otrzymaniem kredytu hipotecznego w wyższej kwocie.
Przykład: 60-letni Marek, singiel pracujący na podstawie umowy o pracę zarabia 5 000 zł netto. Chce zaciągnąć kredyt w wysokości 360 000 zł na 10 lat, ponieważ za taki czas osiągnie 70 lat, a jego bank przewiduje taki limit wieku. Bank mu go nie przyzna, ponieważ rata wyniosłaby około 4 300 – 4 400 zł, co wykracza poza możliwości zdolności kredytowej Marka. Z odmową nie spotkałby się za to 30-letni syn Marka z takim samym dochodem, ponieważ mógłby wydłużyć okres kredytowania na 35 lat i mocno obniżyć wysokość raty.
Modelowy i najczęściej wybierany okres spłaty kredytu hipotecznego to 25-35 lat. To znaczy, że należy się u niego ubiegać do ukończenia 35-45 lat. Z każdym rokiem później skraca się maksymalny okres kredytowania, a więc i spada zdolność kredytowa.
Czy przy kredycie hipoteczny trzeba wykupić ubezpieczenie?
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego zapewnia spłatę zadłużenia w razie:
- utraty pracy,
- czasowej lub trwałej niezdolności do pracy,
- śmierci kredytobiorcy,
- innych zdarzeń losowych uniemożliwiających pozyskanie środków do spłaty kredytu.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego nie jest bezpośrednio wymagane przez przepisy. Ale czasem jest konieczne. Rekomendacja S wskazuje, że w przypadku kredytów z wkładem własnym mniejszym niż 20% konieczne jest ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia. Może nim być:
- ubezpieczenie kredytu hipotecznego,
- blokada środków na rachunku bankowym,
- przeniesienie określonej kwoty na własność banku,
- przeniesienie środków klienta zgromadzonych na IKE lub IKZE.
W praktyce najczęściej stosowane jest ubezpieczenie kredytu.
Ponadto niektóre banki oferują lepsze warunki kredytowe klientom decydującym się na zakup polisy.
Podsumowując – jeżeli nie masz wkładu własnego w wysokości 20%, musisz ubezpieczyć kredyt (chyba że masz możliwość zastosowania innego rodzaju zabezpieczenia). W przypadku posiadania pełnego wkładu – bank może zaproponować Ci ubezpieczenie, ale nie musisz się na nie godzić.
Jak zwiększyć szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego?
Najważniejszym warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego jest dobra historia kredytowa. Regularna spłata zobowiązań jest bardzo ważna, jeżeli planujesz w przyszłości wziąć kredyt hipoteczny lub inną pożyczkę. Długi lub nieterminowe spłaty mogą pogrzebać marzenie o kredycie, mimo że pozostałe warunki spełnisz książkowo.
Oprócz terminowego regulowania kredytów, pożyczek i innych należności, poprawisz swoje szanse na kredyt hipoteczny w wyższej kwocie, jeżeli:
- znajdziesz lepiej płatną pracę lub dodatkowe źródło dochodu,
- zadbasz, aby mieć umowę o pracę na czas nieokreślony,
- zlikwidujesz kartę kredytową,
- zlikwidujesz zbędne wydatki,
- zmniejszysz stałe obciążenia finansowe,
- znajdziesz współkredytobiorcę z większymi dochodami i dobrą historią kredytową,
- wydłużysz okres kredytowania,
- zgromadzisz większy wkład własny.
Spróbuj tego
Zwróć uwagę na:
- oprocentowanie kredytu,
- rzeczywistą roczną stopę oprocentowania (RRSO),
- opłaty za obowiązkowe produkty dodatkowe (np. za prowadzenie rachunku bankowego).
Warto wiedzieć:
- Do otrzymania kredytu hipotecznego konieczne jest posiadanie źródła stałych dochodów i dobrej historii kredytowej.
- Dobra historia kredytowa oznacza brak długów i opóźnień w spłatach innych należności.
- Aby poprawić swoją zdolność kredytową (rozumianą jako przyznana suma kredytu) należy zadbać o wyższe zarobki (znaleźć lepiej płatną pracę lub dodatkowe zajęcie), umowę o pracę na czas nieokreślony, pospłacać obecne kredyty i pożyczki oraz zminimalizować inne wydatki.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile trzeba zarabiać, żeby otrzymać kredyt hipoteczny?
Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. To zależy od kwoty kredytu i okresu kredytowania. Im wyższy kredyt, tym wyższy dochód. Z drugiej strony – wydłużając okres kredytowania, bank zaakceptuje niższy dochód (ponieważ automatycznie zmniejszy się wysokość raty). Aktualnie osoba samotna zarabiająca najniższą krajową (ok. 3 260 zł netto) ma zdolność kredytową w wysokości 170 000 zł na 30 lat (wyliczania z porównywarki Rankomat.pl).
Czy rodzaj zatrudnienia wpływa na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego?
Tak. Banki najchętniej udzielają kredytów osobom zatrudnionym na umowę o pracę na czas nieokreślony. Kredytobiorca posiadający umowę na czas oznaczony lub umowę cywilnoprawne (zlecenie, o dzieło) również ma szansę na kredyt hipoteczny, ale instytucje mogą wymagać potwierdzenia ciągłości zatrudnienia.
Kto nie otrzyma kredytu hipotecznego?
Bank może odmówić kredytu hipotecznego osobom, które mają złą historię kredytową. Tzn. z rejestrów wynika, że mają obecnie niespłacone długi lub spłacają zobowiązania finansowe z dużymi opóźnieniami. Z negatywną decyzją mogą się też spotkać wnioskodawcy z niskimi dochodami lub dużymi wydatkami. W ich przypadku odmowa podyktowana jest niezdolnością finansową do spłacania rat w określonej wysokości. Istotne jest także kryterium wieku – instytucje nie pożyczą środków osobom po przekroczeniu 70-75 lat.
Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne
Źródła
https://pie.net.pl/wp-content/uploads/2024/05/Raport-PIE_Analiza-rynku-mieszkaniowego_i-kw-2024.pdf
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19971400939/U/D19970939Lj.pdf
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_nowelizacja_czerwiec_2023_82872.pdf
