Zabezpieczenie w postaci hipoteki sprawia, że bank jest w stanie przyznać Ci znaczne środki z długim okresem spłaty i na atrakcyjnych warunkach. Nie muszą to być wyłącznie pieniądze na zakup nieruchomości. Wyjaśniamy jakie są różnice między kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną. Sprawdź szczegóły dotyczące tych produktów finansowych.
- 1. Co to jest kredyt hipoteczny?
- 2. Maksymalne okresy spłaty kredytu hipotecznego w polskich bankach
- 3. Co to jest pożyczka hipoteczna?
- 4. Pożyczka hipoteczna – jaką kwotę możesz maksymalnie otrzymać?
- 5. Kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna – czy trzeba mieć własną nieruchomość?
- 6. Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna – najważniejsze różnice
- 7. Pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny – co wybrać?
- 7.1. Kiedy zatem warto skorzystać z kredytu hipotecznego? Wybierz go, jeśli:
- 8. Kredyt lub pożyczka z zabezpieczeniem hipotecznym – jakie musisz spełnić warunki?
- 9. Warto wiedzieć
Jak wynika z raportu AMRON SARFiN za III kwartał 2024 roku, liczba aktywnych umów kredytów mieszkaniowych wynosiła wtedy 2,267 mln. Nie są to jednak wszystkie zobowiązania zabezpieczone hipoteką, z których skorzystali klienci banków. W przypadku kredytów mieszkaniowych cel wynika z nazwy – jest nim mieszkanie lub dom, ich remont, wykończenie czy budowa. Natomiast dzięki pożyczce hipotecznej możesz uzyskać środki do dowolnego wykorzystania. Jak to działa?
Co to jest kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny jest długoterminowym zobowiązaniem z zabezpieczeniem w postaci nieruchomości. Ważną cechą tego produktu jest właśnie celowość. Przeważnie udzielany jest na zakup nieruchomości lub budowę domu. O ile masz wystarczającą zdolność kredytową, jesteś w stanie uzyskać w ramach takiego finansowania nawet kilka milionów złotych. Przykładowo, Santander oferuje do 10 mln zł. Oto najważniejsze cechy kredytu hipotecznego:
- Możesz go zaciągnąć nawet na 35 lat, ale zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego banki powinny rekomendować klientom okres nie dłuższy niż 25 lat. W praktyce niewielu kredytobiorców decyduje się na maksymalny możliwy czas spłaty. Ze wspomnianego raportu AMRON SARFiN za III kwartał 2024 roku wynika, że wybrało go 0,74% kredytobiorców. Przy czym i tak to wyższy odsetek niż w kilku poprzednich kwartałach.
- Możesz otrzymać od 80 do 90% wartości nieruchomości – tyle wynosi maksymalna kwota kredytu, jaką przyznają banki, a to z tego względu, że musisz mieć wkład własny, który wynosi od 10 do 20%. Jeśli jesteś w stanie wygospodarować jedynie tę niższą wartość, wtedy bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu. Uwaga: w przypadku gdy nie masz wkładu własnego, możesz skorzystać z programu Rodzinnych kredytów mieszkaniowych. Wybrane banki przyznają Ci wtedy środki pod hipotekę dzięki poręczeniu Banku Gospodarstwa Krajowego. Musisz jednak spełnić określone wymagania i przede wszystkim – mieć zdolność kredytową.
- Możesz przeznaczyć uzyskane środki na określone cele. Poza wspomnianymi zakupem nieruchomości lub budową domu, to również wykończenie lub remont, nadbudowa lub rozbudowa domu, zakup spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania i inne określone przez dany bank. Poszczególne instytucje finansowe precyzyjnie określają, jakie finansowanie wchodzi w grę.
- Niskie oprocentowanie – dzięki solidnemu zabezpieczeniu w postaci hipoteki na nieruchomości czy ubezpieczenia bank jest w stanie zaoferować Ci środki na atrakcyjnych warunkach. Ponownie przytoczę tutaj dane z raportu AMRON SARFiN. Średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w III kwartale 2024 roku wynosiło 7,8%. Natomiast w przypadku kredytów gotówkowych, czyli zobowiązań bez zabezpieczenia i na dowolny cel, wynosi ono obecnie 10-12%. To powoduje dużą różnicę w kosztach.
- Mogą ich udzielać tylko banki i spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe (gromadzą środki wyłącznie dla członków, a następnie udzielają im kredytów i pożyczek). Nie wchodzi tutaj w grę przyznanie takiego zobowiązania przez instytucje pożyczkowe.
- Możesz go spłacać w ratach równych lub malejących. W pierwszym przypadku przez cały okres pozostają one takie same, chyba że kredyt jest oprocentowany zmiennie. Wtedy mogą rosnąć lub maleć. W przypadku malejących, najwyższe są na początku okresu spłaty, a następnie płacisz coraz mniejszą kwotę miesięcznie. Jednak i w tym przypadku znaczenie ma rodzaj oprocentowania. Jeśli jest zmienne, to też mogą maleć lub rosnąć w stosunku do kwoty wynikającej z harmonogramu. Dzięki ratom malejącym kredyt może Cię kosztować mniej, jednak musisz mieć wyższą zdolność kredytową niż przy równych z tego względu, że początkowo rata jest wyższa.
Maksymalne okresy spłaty kredytu hipotecznego w polskich bankach
Ten parametr może mieć dla Ciebie duże znaczenie. Oferty banków nie są jednak pod tym względem szczególnie zróżnicowane. Pokazuje to poniższa tabela.
| Bank | Maksymalny okres kredytowania |
|---|---|
| PKO Bank Polski | 35 lat |
| ING Bank Śląski | 35 lat |
| Bank Millennium | 35 lat |
| Credit Agricole | 35 lat |
| BOŚ Bank | 35 lat |
| Bank Pekao | 30 lat |
| BNP Paribas Bank Polska | 30 lat |
| Citi Handlowy | 30 lat |
| Alior Bank | 30 lat |
Przypominam jednak, że niewielki odsetek klientów decyduje się na maksymalny, czyli 35-letni okres spłaty. W III kwartale 2024 roku aż 60,49% kredytobiorców wybrało czas kredytowania od 25 lat do mniej niż 35 lat.
Co to jest pożyczka hipoteczna?
Pożyczka hipoteczna, tak samo jak kredyt hipoteczny, jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości. To zobowiązanie długoterminowe, z którego środki możesz wykorzystać dowolnie. Nie musi to być zakup mieszkania, nieruchomości gruntowej czy remont domu. Możesz je przeznaczyć na wakacje, sprzęt RTV i AGD czy zakup samochodu. Pożyczkodawca nie weryfikuje, jak zostanie wykorzystana kwota pożyczki. Oto najważniejsze cechy tego produktu finansowego:
- Okres spłaty wynosi najczęściej maksymalnie od 20 do 25 lat, zatem jest krótszy niż w przypadku kredytu hipotecznego.
- Możesz otrzymać kwotę, która stanowi od 50% do 80% wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie, ale wszystko zależy od oferty banku. Poza tym musisz mieć również wystarczającą zdolność kredytową.
- Środki możesz wykorzystać na dowolny cel. Pożyczkodawca nie będzie sprawdzać, jak została zagospodarowana kwota pożyczki. Interesuje go wyłącznie to, aby zobowiązanie było spłacane terminowo.
- Pożyczkę hipoteczną może Ci udzielić nie tylko bank, ale również firma pożyczkowa, fundusze, jak i inne podmioty gospodarcze.
- Nie musisz mieć wkładu własnego.
- Jest to zobowiązanie tańsze od kredytu gotówkowego, ale zazwyczaj droższe niż kredyt hipoteczny.
Uwaga!
Pożyczka hipoteczna – jaką kwotę możesz maksymalnie otrzymać?
W ramach pożyczki hipotecznej nie uzyskasz tak dużej sumy jak w przypadku kredytu z takim zabezpieczeniem. Poza tym oferta jest bardziej zróżnicowana. Oto, ile możesz uzyskać w poszczególnych bankach i na jaki czas.
| Nazwa banku | Maksymalna kwota pożyczki hipotecznej | Maksymalny okres spłaty |
|---|---|---|
| ING Bank Śląski | do 80% wartości nieruchomości | 25 lat |
| Bank Millennium | do 70% | 25 lat |
| BOŚ Bank | do 70% | 30 lat |
| Bank Pocztowy | do 70% | 30 lat |
| PKO BP | do 60% | 20 lat |
| Santander | do 60% | 20 lat |
| Bank Spółdzielczy w Kowalu | do 60% (nie więcej niż 350 tys.) | 15 lat |
| mBank | do 55% | 20 lat |
| Kasa Stefczyka | od 50 do 70% (do 500 tys. zł) | 25 lat |
| Bank Spółdzielczy w Raciążu | do 500 tys. zł, ale nie więcej niż 30-krotność dochodów miesięcznych netto wnioskodawcy | 20 lat |
W powyższej tabeli pokazałem, jak różne są oferty banków. Niektóre określają maksymalną kwotę nie tylko od wartości zabezpieczenia, ale również podają maksymalną kwotę. Są i takie oferty, w ramach których możesz uzyskać zobowiązanie nawet na 30 lat.
Kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna – czy trzeba mieć własną nieruchomość?
Kolejna istotna kwestia dotyczy posiadania domu czy mieszkania, które będą stanowić zabezpieczenie. W przypadku kredytu hipotecznego nie musisz ich mieć. Zabezpieczeniem spłaty może być nieruchomość, którą dopiero kupujesz. Natomiast możliwe jest, że Twoim zastawem będą np. prawa własności nieruchomości gruntowej, którą już masz. Taką samą rolę mogą odegrać mieszkanie lub dom.
Natomiast w przypadku pożyczki hipotecznej musisz już posiadać nieruchomość, która będzie tym zabezpieczeniem. Środki zaciągasz na cele dowolne, a nie konkretnie z przeznaczeniem na zakup mieszkania czy domu.
Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna – najważniejsze różnice
Aby ułatwić zrozumienie różnic między tymi dwoma produktami finansowymi, zebrałem ich najważniejsze parametry i informacje o nich w tabeli.
| Kredyt hipoteczny | Pożyczka hipoteczna | |
|---|---|---|
| Kto udziela? | Banki i SKOK-i | Banki, SKOK-i, firmy pożyczkowe i inne podmioty |
| Maksymalny okres spłaty | 30-35 lat | 15-30 lat |
| aksymalna kwota | 80-90% wartości zabezpieczenia (100% w przypadku Rodzinnych kredytów mieszkaniowych) | od 50 do 80% wartości zabezpieczenia pożyczki hipotecznej |
| Cel finansowania | Nabycie prawa własności budynku mieszkalnego, budowa domu, zakup gruntu, przeprowadzenie remontu lub wykończenia nieruchomości. | Dowolny |
| Czy trzeba udowodnić wykorzystanie środków? | Tak | Nie |
| Oprocentowanie | Z reguły niższe | Przeważnie oprocentowanie pożyczki hipotecznej jest wyższe |
| Wkład własny | 10-20% (nie obowiązuje w przypadku Rodzinnych kredytów mieszkaniowych) | Nie musisz go mieć |
Banki mają ofertę zobowiązań zabezpieczonych hipoteką nie tylko dla indywidualnych odbiorców, ale również firm. Jeśli potrzebujesz wsparcia finansowego dla przedsiębiorstwa, nic nie stoi na przeszkodzie. W tym przypadku oferty będą się nieco różnić.
Pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny – co wybrać?
Oba produkty finansowe mają zastosowanie w różnych przypadkach. Sięgnij po kredyt hipoteczny, jeśli potrzebujesz środków na:
- zakup mieszkania, domu czy działki,
- budowę domu,
- przeprowadzenie remontu czy wykończenia Twojej nieruchomości – wprawdzie musisz wtedy dopełnić więcej formalności niż w przypadku pożyczki hipotecznej, ale zobowiązanie będzie Cię kosztować mniej,
- na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa lokalu.
W takich przypadkach wybór kredytu hipotecznego oznacza, że korzystanie ze środków banku będzie Cię kosztować mniej. Jednak nie traktuj tego jako pewnik. Zwróć uwagę nie tylko na oprocentowanie zobowiązania, ale przede wszystkim na RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Porównuj oferty na taką samą kwotę i identyczny okres spłaty – tylko wtedy możesz bazować na wysokości tego wskaźnika. Im wynosi mniej, tym lepiej, ale co to dokładnie oznacza?
Uwaga!
Kiedy zatem warto skorzystać z kredytu hipotecznego? Wybierz go, jeśli:
- Potrzebujesz środków, które chcesz przeznaczyć na dowolny cel – to tańsze rozwiązanie niż kredyt gotówkowy, a poza tym możesz uzyskać wyższą kwotę, o ile posiadasz nieruchomość, która umożliwi Ci jej otrzymanie.
- Masz negatywną historię w BIK-u (Biurze Informacji Kredytowej) – to może przekreślać szanse na otrzymanie środków od banku, ale nie, jeśli chodzi o udzielenie pożyczki hipotecznej przez firmę pozabankową. Licz się jednak z tym, że takie zobowiązanie może być droższe od propozycji banku.
- Chcesz zdobyć środki na zakupy związane z działalnością gospodarczą, np. wyposażenie. Wtedy weź pod uwagę oferty skierowane do przedsiębiorców.
- Zamierzasz spłacić inne zobowiązania i płacić jedną ratę – niektórzy wykorzystują kredyty hipoteczne jak konsolidacyjne, tzn. po otrzymaniu środków spłacają kredyty gotówkowe czy chwilówki, a pozostaje im do spłaty jedno zobowiązanie zabezpieczone hipotecznie. To może być dobry krok w przypadku, gdy masz pożyczki pozabankowe – nie tak łatwo o konsolidację produktów od parabanków.
- Pilnie potrzebujesz dużej kwoty środków, np. na kosztowne leczenie – uzyskanie odpowiedniej sumy w ramach kredytu gotówkowego może być trudne i dużo droższe. Pożyczka hipoteczna może Ci ułatwić realizację celu.
Co do zasady, jeżeli możesz skorzystać z kredytu hipotecznego i masz szansę na jego otrzymanie, wybierz ten produkt. W innych weź pod uwagę instytucje, które udzielają pożyczek hipotecznych. Mimo większej liczby formalności niż przy kredycie gotówkowym, będzie to niemal na pewno zdecydowanie tańszy sposób na pozyskanie środków, o ile skorzystasz z oferty banku. W przypadku propozycji firm nie jest to już takie pewne.
Kredyt lub pożyczka z zabezpieczeniem hipotecznym – jakie musisz spełnić warunki?
Jeśli chcesz skorzystać z oferty banku, musisz:
- Pozytywnie przejść przez analizę Twojej zdolności kredytowej – bank sprawdzi, czy stać Cię według niego na spłatę rat w określonej wysokości. Przeanalizuje Twoje dochody, wydatki i spłacane zobowiązania.
- Mieć pozytywną historię w Biurze Informacji Kredytowej (BIK-u) – kiedy bank otrzyma wniosek kredytowy, obowiązkowo sprawdzi Cię w tej bazie, ale również może przeprowadzić weryfikację w innych, takich jak Krajowy Rejestr Długów.
- Ustanowić zabezpieczenie spłaty w postaci hipoteki na nieruchomości – musisz dokonać wpisu hipoteki do księgi wieczystej kupowanej nieruchomości.
Firmy pozabankowe stawiają zwykle mniejsze wymagania. Oczywiście, również analizują Twoją zdolność kredytową i sprawdzają historię w bazach dłużników. Jeśli otrzymasz odmowę przyznania kredytu zabezpieczonego hipoteką, weź pod uwagę uzyskanie pożyczki.
Warto wiedzieć
- Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem tańszym niż pożyczka hipoteczna, ale uzyskane środki możesz wykorzystać wyłącznie na ściśle określone cele.
- Kredytów udzielają banki i SKOK-i, a pożyczek również instytucje pozabankowe.
- Aby ustalić kwotę, jaką może Ci przyznać bank, konieczna jest wycena nieruchomości.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Jaki jest maksymalny okres spłaty pożyczki hipotecznej i kredytu hipotecznego?
Pożyczkę hipoteczną możesz uzyskać na niewiele krótszy okres niż kredyt hipoteczny. W przypadku pierwszego z wymienionych produktów może to być nawet 30 lat, ale oferta rynkowa jest zróżnicowana pod tym kątem. Natomiast w ramach kredytu to w zasadzie zawsze 30-35 lat.
Ile można pożyczyć w ramach kredytu hipotecznego, a ile przy pożyczce hipotecznej?
Poprzez kredyt hipoteczny możesz uzyskać wyższą kwotę – w przypadku standardowej oferty nawet 90% wartości nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem. W ramach pożyczki maksimum wynosi 70-80%. Jeśli tyle Ci wystarczy, to będziesz mieć do wyboru kilka propozycji.
Co jest tańsze pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny?
Nie zakładaj, że znaleziona oferta kredytu hipotecznego jest na pewno tańsza niż pożyczka hipoteczna. W każdym przypadku porównaj co najmniej kilka propozycji. W przeciwnym wypadku możesz zdecydować się na droższe zobowiązanie. Analiza oferty umożliwi Ci znalezienie tej najatrakcyjniejszej.
Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne
Źródła
https://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin
