Zaliczka i zadatek to pojęcia, które często pojawiają się przy okazji kupna nieruchomości – a dokładniej podpisywania umowy przedwstępnej. Choć oba rozwiązania wydają się być do siebie podobne, to jednak rodzą odmienne konsekwencje. Sprawdź co oznacza zaliczka i zadatek oraz która opcja jest dla Ciebie korzystniejsza.
- 1. Czym jest zadatek przy umowie kupna mieszkania?
- 2. Zaliczka przy umowie kupna mieszkania – co to jest i jak działa?
- 2.1. Jak działa zaliczka w praktyce?
- 3. Zaliczka a zadatek przy zakupie mieszkania – jaka jest różnica?
- 3.1. Zaliczka – bezpieczniejsza dla kupującego
- 3.2. Zadatek – skuteczne zabezpieczenie umowy
- 4. Jaki jest cel zaliczki i zadatku przy kupnie mieszkania?
- 4.1. Zadatek – forma finansowej motywacji
- 4.2. Zaliczka – wyraz poważnych intencji
- 5. Jaka jest wysokość zaliczki i zadatku przy kupnie mieszkania?
- 5.1. Uważaj na zbyt wysoką zaliczkę lub zadatek
- 6. Zadatek i zaliczka a wkład własny w kredycie hipotecznym
- 7. Co dzieje się z zaliczką lub zadatkiem, gdy bank odmówi kredytu na mieszkanie?
- 7.1. Odmowa kredytu a zaliczka – brak ryzyka finansowego
- 7.2. Odmowa kredytu a zadatek – ryzyko utraty pieniędzy
- 8. Kiedy przysługuje zwrot zaliczki lub zadatku przy zakupie mieszkania?
- 8.1. Zwrot zaliczki – brak formalnych przeszkód
- 8.2. Zwrot zadatku – tylko w określonych sytuacjach
- 9. Co zrobić, gdy sprzedający nie chce oddać pieniędzy?
- 9.1. Jak się zabezpieczyć? Klauzula chroniąca kupującego
- 10. Zaliczka czy zadatek przy kupnie mieszkania – co wybrać?
- 10.1. Zadatek – częściej wybierany i silniej zabezpieczający
- 10.2. Zaliczka – większa elastyczność, mniejsze zobowiązanie
- 11. Warto wiedzieć
Zadatek lub zaliczkę musisz wpłacić w momencie, kiedy wybrałeś już wymarzoną nieruchomość i chcesz zapewnić sobie możliwość jej rezerwacji do momentu zgromadzenia kwoty potrzebnej do finalizacji transakcji. Czyli w praktyce najczęściej do załatwienia formalności związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Jeśli sprzedajesz nieruchomość, możliwość otrzymania zaliczki lub zadatku daje Ci poczucie, że potencjalny nabywca jest faktycznie zainteresowany kupnem.
Podpisując umowę przedwstępną warto świadomie wskazać czy wpłacona kwota jest zaliczką czy zadatkiem. Stosowanie obu pojęć zamiennie, bez świadomości jakie faktycznie konsekwencje wynikają ze stosowania obu rozwiązań, może zakończyć się nieprzyjemną niespodzianką.
Czym jest zadatek przy umowie kupna mieszkania?
Zadatek to suma pieniędzy, którą kupujący przekazuje sprzedającemu w momencie podpisania umowy przedwstępnej zakupu mieszkania. Pełni on rolę zabezpieczenia transakcji i potwierdzenia realnego zamiaru zakupu nieruchomości. W praktyce oznacza to, że obie strony deklarują chęć zawarcia finalnej umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego.
Spróbuj tego
Co ważne, bank udzielający kredytu hipotecznego może uznać zadatek za część wymaganego wkładu własnego, co może mieć znaczenie przy kalkulacji zdolności kredytowej.
Co mówi prawo?
W kontekście rynku nieruchomości, zadatek najczęściej pojawia się przy podpisywaniu umowy przedwstępnej zakupu mieszkania z drugiej ręki. Jeśli natomiast planujesz zakup lokalu od dewelopera, obowiązek zapłaty zadatku może wynikać z umowy rezerwacyjnej – dokumentu zabezpieczającego wybrane mieszkanie na określony czas.
Zaliczka przy umowie kupna mieszkania – co to jest i jak działa?
Zaliczka to kwota pieniędzy przekazywana przez kupującego sprzedającemu nieruchomość, najczęściej na podstawie umowy przedwstępnej kupna mieszkania. Choć pojęcie to nie zostało wprost zdefiniowane w przepisach prawa, jest powszechnie stosowane – zarówno w codziennych umowach ustnych, jak i przy większych transakcjach, takich jak zakup mieszkania.
Zaliczka pełni rolę sygnału, że kupujący jest zainteresowany nieruchomością, ale potrzebuje jeszcze czasu na sfinalizowanie transakcji – np. na uzyskanie kredytu hipotecznego. W przeciwieństwie do zadatku, zaliczka nie wiąże się z ryzykiem utraty pieniędzy w przypadku, gdy transakcja nie dojdzie do skutku.
Jak działa zaliczka w praktyce?
Po podpisaniu umowy przedwstępnej i wpłacie zaliczki, jej kwota zostaje potraktowana jako część ustalonej ceny nieruchomości. Jeśli transakcja zostanie sfinalizowana – zaliczka jest odliczana od całkowitej kwoty zakupu. Natomiast jeśli umowa przyrzeczona (notarialna) nie zostanie zawarta – niezależnie od przyczyny – sprzedający ma obowiązek zwrócić zaliczkę w pełnej wysokości.
Przykład
Zaliczka a zadatek przy zakupie mieszkania – jaka jest różnica?
Różnice między zaliczką a zadatkiem przy zakupie mieszkania mają kluczowe znaczenie – zwłaszcza w sytuacji, gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, czyli aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.
Zaliczka – bezpieczniejsza dla kupującego
Jeśli wpłacisz zaliczkę, a transakcja nie zostanie sfinalizowana – niezależnie od przyczyny – masz prawo odzyskać całą przekazaną kwotę. Dotyczy to zarówno sytuacji, w której to Ty rezygnujesz z zakupu, jak i wówczas, gdy sprzedający zmienia zdanie.
Zaliczka to dobre rozwiązanie, jeśli wciąż oczekujesz na decyzję kredytową z banku. W razie odmowy finansowania – nie poniesiesz finansowych konsekwencji i odzyskasz pieniądze.
Zadatek – skuteczne zabezpieczenie umowy
Zupełnie inaczej działa zadatek. Jeśli jako kupujący wpłacisz zadatek i później wycofasz się bez uzasadnienia, stracisz całą przekazaną kwotę. To forma odpowiedzialności za swoje zobowiązania.
Z drugiej strony, jeśli to sprzedający nie wywiąże się z umowy, masz prawo domagać się dwukrotności zadatku. To rozwiązanie chroni interesy obu stron i mobilizuje je do sfinalizowania transakcji.
Przykład
Gdyby jednak strony umowy posłużyły się zadatkiem, sytuacja wyglądałaby inaczej. Rezygnacja pana Kowalskiego oznaczałaby dla niego utratę całej kwoty 20 000 zł, którą państwo Nowakowie mogliby zatrzymać. Gdyby natomiast to oni bez powodu odstąpili od umowy, kupujący miałby prawo żądać 40 000 zł, czyli dwukrotności zadatku.
| Kryterium | Zaliczka | Zadatek |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | Brak precyzyjnej regulacji w kc | Art. 394 kc |
| Zastosowanie | Częściej przy prostych lub niskobudżetowych umowach | Najczęściej stosowany w umowach przedwstępnych zakupu nieruchomości |
| Zwrot środków przy braku umowy | Zawsze – bez względu na winę | Nie zawsze – zależy od przyczyny zerwania umowy |
| Konsekwencje rezygnacji przez kupującego | Kupujący otrzymuje zwrot zaliczki | Zadatek przepada na rzecz sprzedającego |
| Konsekwencje rezygnacji przez sprzedającego | Kupujący odzyskuje zaliczkę | Sprzedający musi oddać zadatek w podwójnej wysokości |
| Bezpieczeństwo dla kupującego | Wyższe (brak ryzyka utraty środków) | Niższe (ryzyko utraty pieniędzy przy braku kredytu) |
| Zabezpieczenie dla sprzedającego | Słabsze | Silne – mobilizuje do sfinalizowania transakcji |
| Wpływ na decyzję o finalizacji umowy | Mniejszy | Większy – silna motywacja finansowa dla obu stron |
| Uznanie przez bank jako wkład własny | Tak (jeśli nie pochodzi z kredytu) | Tak (jeśli nie pochodzi z kredytu) |
| Ryzyko przy odmowie kredytu hipotecznego | Brak – środki zwracane | Wysokie – zadatek może przepaść |
| Możliwość modyfikacji zasad | Tak – strony mogą dowolnie ustalić warunki | Tak – warto dodać klauzulę o zwrocie zadatku w razie odmowy kredytu |
Jaki jest cel zaliczki i zadatku przy kupnie mieszkania?
Zarówno zaliczka, jak i zadatek mają na celu zabezpieczenie wykonania przyszłej umowy przyrzeczonej, czyli aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Najczęściej są one uiszczane na etapie podpisywania umowy przedwstępnej zakupu mieszkania.
Zadatek – forma finansowej motywacji
Zadatek działa jak realny mechanizm motywacyjny, który mobilizuje obie strony – kupującego i sprzedającego – do doprowadzenia transakcji do końca. Ryzyko utraty środków w razie niewywiązania się z umowy sprawia, że decyzja o podpisaniu umowy przedwstępnej z zadatkiem nie jest podejmowana pochopnie.
➡️ Kupujący, który zrezygnuje bez ważnego powodu, traci zadatek.
➡️ Sprzedający, który nie wywiąże się z umowy, musi zwrócić dwukrotność zadatku.
Tym samym zadatek chroni interesy obu stron i pełni funkcję prawnego i finansowego zabezpieczenia transakcji.
Zaliczka – wyraz poważnych intencji
Zaliczka również potwierdza chęć zakupu nieruchomości, ale jej rola zabezpieczająca jest znacznie słabsza. W przypadku odstąpienia od umowy – niezależnie od przyczyny – zaliczka zawsze podlega zwrotowi. Dlatego zaliczka bywa traktowana bardziej jako forma rezerwacji niż gwarancja wykonania umowy.
To rozwiązanie może być korzystne dla kupujących, którzy nie są jeszcze pewni dostępności środków, np. oczekują na decyzję kredytową. Z perspektywy sprzedającego zaliczka daje mniejszą pewność finalizacji transakcji.
Spróbuj tego
Jaka jest wysokość zaliczki i zadatku przy kupnie mieszkania?
Prawo nie narzuca konkretnej kwoty, jaką musi stanowić zadatek lub zaliczka przy podpisywaniu umowy przedwstępnej kupna nieruchomości. Wysokość tej wpłaty ustalana jest indywidualnie przez strony umowy – zwykle jako procent wartości nieruchomości. Najczęściej przyjmuje się, że kwota zadatku lub zaliczki wynosi od 10% do 20% ceny mieszkania.
Przykład
Jeśli planujesz zakup mieszkania o wartości 300 000 zł, to zadatek lub zaliczka w wysokości 10% oznacza wpłatę 30 000 zł na rzecz sprzedającego. Taka suma zostaje uwzględniona w rozliczeniu końcowym – niezależnie od tego, czy mowa o zadatku, czy zaliczce.
W transakcjach na mniejszą skalę, np. zamówienie usługi o wartości 2 000 zł, zaliczki bywają proporcjonalnie wyższe i mogą sięgać nawet 50% ceny, ale w przypadku rynku nieruchomości taka proporcja powinna wzbudzić Twoją czujność.
Uważaj na zbyt wysoką zaliczkę lub zadatek
Jeśli sprzedający żąda zaliczki lub zadatku przekraczającego 20% wartości nieruchomości, zachowaj ostrożność. Taka praktyka może świadczyć o nieuczciwych zamiarach, np. próbie wyłudzenia pieniędzy.
Dlatego przed podpisaniem umowy:
🧾sprawdź księgę wieczystą nieruchomości,
📑zweryfikuj dokumenty potwierdzające własność,
🗪 skonsultuj warunki umowy z prawnikiem lub notariuszem.
Zadatek i zaliczka a wkład własny w kredycie hipotecznym
Dobra wiadomość dla kredytobiorców jest taka, że zarówno zaliczka, jak i zadatek mogą być uznane przez bank jako część wkładu własnego – pod warunkiem, że nie pochodzą z pożyczki lub kredytu. To oznacza, że wcześniejsza wpłata może pomóc Ci spełnić wymagania stawiane przy kredycie hipotecznym w zakresie posiadania wkładu własnego.
✅ Jeśli bank wymaga wkładu własnego na poziomie 20%, a Ty już wpłaciłeś 20% wartości nieruchomości jako zadatek lub zaliczkę, możesz uznać ten warunek za spełniony.
✅ Jeśli jednak wpłaciłeś mniej – np. 10% – nadal musisz pokryć brakującą część wkładu własnego z własnych środków. Banki nie udzielają kredytów pokrywających 100% wartości mieszkania.
Przykład finansowania
Pan Tomasz planuje zakup mieszkania za 400 000 zł. Podpisał umowę przedwstępną z właścicielem i wpłacił zadatek w wysokości 30 000 zł. Bank wymaga wkładu własnego na poziomie 20%, czyli 80 000 zł.
- 30 000 zł – już wpłacony zadatek,
- 50 000 zł – brakująca część wkładu własnego (musi ją dołożyć sam),
- 320 000 zł – kwota kredytu udzielona przez bank.
Co dzieje się z zaliczką lub zadatkiem, gdy bank odmówi kredytu na mieszkanie?
Decyzja banku o odmowie udzielenia kredytu hipotecznego może mieć istotne konsekwencje – zwłaszcza jeśli podpisałeś już umowę przedwstępną zakupu mieszkania i wpłaciłeś zaliczkę lub zadatek. W zależności od rodzaju zabezpieczenia, skutki mogą być zupełnie inne.
Odmowa kredytu a zaliczka – brak ryzyka finansowego
Jeśli w umowie przedwstępnej ustalono wpłatę zaliczki, możesz spać spokojnie. W przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego) z powodu odmowy kredytu, zaliczka podlega pełnemu zwrotowi – niezależnie od tego, kto odpowiada za niedojście transakcji do skutku.
To rozwiązanie szczególnie korzystne dla kupujących, którzy jeszcze nie mają zatwierdzonego finansowania, a chcą zarezerwować konkretną nieruchomość.
Odmowa kredytu a zadatek – ryzyko utraty pieniędzy
Sytuacja komplikuje się w przypadku zadatku, który wiąże się z określonymi konsekwencjami prawnymi. Zgodnie z przepisami, jeśli to Ty – jako kupujący – nie doprowadzisz do zawarcia umowy końcowej, zadatek przepada na rzecz sprzedającego.
Czy odmowa kredytu może być traktowana jako okoliczność niezależna od Ciebie? Niestety, nie zawsze. Choć decyzja banku nie leży bezpośrednio w Twoich rękach, to jednak to właśnie Ty jesteś odpowiedzialny za zgromadzenie środków na zakup nieruchomości. Z tego powodu, w świetle prawa, odmowa finansowania może zostać potraktowana jako niewywiązanie się z umowy z Twojej winy, co oznacza utratę zadatku.
Kiedy przysługuje zwrot zaliczki lub zadatku przy zakupie mieszkania?
Planując zakup mieszkania i podpisując umowę przedwstępną, warto pamiętać, w jakich sytuacjach można odzyskać zaliczkę lub zadatek. Choć obie formy wpłaty mają na celu zabezpieczenie transakcji, obowiązują wobec nich różne zasady zwrotu środków.
Zwrot zaliczki – brak formalnych przeszkód
Z zaliczką sprawa jest dość przejrzysta. Masz prawo odzyskać wpłacone pieniądze niezależnie od przyczyny rozwiązania umowy. Zaliczka podlega zwrotowi zarówno wtedy, gdy:
➡️ obie strony wspólnie odstąpią od umowy,
➡️ jedna ze stron samodzielnie zdecyduje o rezygnacji z transakcji.
Brak konsekwencji finansowych to główny powód, dla którego zaliczka uznawana jest za bardziej elastyczne rozwiązanie, choć o mniejszej mocy zabezpieczającej interesy stron.
Zwrot zadatku – tylko w określonych sytuacjach
Zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki, wiąże się z określonymi konsekwencjami prawnymi. Zwrot zadatku możliwy jest tylko w kilku konkretnych przypadkach:
✅ Brak winy po żadnej stronie – np. wystąpiły niezależne przeszkody uniemożliwiające podpisanie umowy (klęska żywiołowa, śmierć jednej ze stron itp.).
✅ Wspólna rezygnacja – strony zgodnie postanowiły rozwiązać umowę i sporządziły stosowne oświadczenia.
✅ Wina leży po obu stronach – np. obie strony nie dotrzymały ustaleń, co uniemożliwiło zawarcie umowy przyrzeczonej.
W każdej z tych sytuacji zadatek powinien zostać zwrócony w pełnej wysokości stronie, która go wpłaciła.
Co zrobić, gdy sprzedający nie chce oddać pieniędzy?
Jeśli mimo obowiązku sprzedający odmawia zwrotu zaliczki lub zadatku, masz prawo do podjęcia formalnych działań. W pierwszej kolejności należy:
1️⃣ Wysłać pisemne wezwanie do zapłaty, najlepiej za potwierdzeniem odbioru.
2️⃣ W przypadku braku reakcji – wystąpić na drogę postępowania cywilnego.
Posiadanie dobrze sporządzonej umowy przedwstępnej oraz potwierdzenia dokonania wpłaty znacznie zwiększa Twoje szanse na wygraną w sądzie.
Podsumowując:
✅ Zaliczka podlega zwrotowi niemal zawsze, niezależnie od przyczyny rezygnacji.
✅ Zadatek zostanie Ci zwrócony tylko wtedy, gdy żadna ze stron nie ponosi winy lub obie rezygnują za porozumieniem.
✅ W razie sporu warto działać formalnie – zaczynając od wezwania do zapłaty, kończąc na ewentualnym postępowaniu sądowym.
Jak się zabezpieczyć? Klauzula chroniąca kupującego
Aby uniknąć finansowych strat w razie problemów z uzyskaniem kredytu, warto w umowie przedwstępnej zawrzeć specjalną klauzulę. Kodeks cywilny pozwala na modyfikowanie standardowych zapisów – dlatego możesz uzgodnić ze sprzedającym, że w przypadku odmowy kredytu:
„Sprzedający zobowiązuje się do zwrotu zadatku w pełnej wysokości, jeśli kupujący nie uzyska decyzji pozytywnej o udzieleniu kredytu hipotecznego”.
Taki zapis eliminuje ryzyko utraty środków, zapewnia przejrzystość warunków i zwiększa bezpieczeństwo całej transakcji.
Zaliczka czy zadatek przy kupnie mieszkania – co wybrać?
Podczas podpisywania umowy przedwstępnej zakupu mieszkania lub domu, strony mogą dowolnie zdecydować, czy wpłacona kwota będzie miała charakter zaliczki, czy zadatku. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety i ryzyka – dlatego warto dobrze zrozumieć ich konsekwencje przed podjęciem decyzji.
Zadatek – częściej wybierany i silniej zabezpieczający
Na rynku nieruchomości zadatek jest znacznie częściej stosowany niż zaliczka. Dlaczego? Ponieważ pełni funkcję nie tylko potwierdzenia poważnych zamiarów, ale również skutecznego zabezpieczenia interesów obu stron.
Spróbuj tego
Warto jednak pamiętać, że zadatek wiąże się z ryzykiem. Jeśli bank odmówi Ci przyznania kredytu hipotecznego, a nie zabezpieczyłeś się odpowiednią klauzulą w umowie, możesz stracić całą kwotę zadatku.
Zaliczka – większa elastyczność, mniejsze zobowiązanie
Zaliczka to rozwiązanie bezpieczniejsze pod względem finansowym – w razie niezrealizowania transakcji (np. z powodu braku kredytu), masz prawo do pełnego zwrotu wpłaconej kwoty.
Niestety, zaliczka nie daje takiej pewności finalizacji umowy jak zadatek. Sprzedający, który chce mieć realne zabezpieczenie transakcji, może w ogóle nie zgodzić się na zaliczkę – uznając ją za zbyt słabe zabezpieczenie. W takiej sytuacji masz do wyboru: zaakceptować formę zadatku lub zrezygnować z podpisania umowy.
Warto wiedzieć
- Zadatek na mieszkanie wpłacany przy umowie przedwstępnej będzie lepiej niż zaliczka chronił strony umowy i motywował do zawarcia umowy końcowej.
- Zadatek ulega zwrotowi w razie zgodnego rozwiązania umowy, jeśli do zawarcia umowy nie doszło z powodów, za które odpowiedzialne są obie strony lub za które nie odpowiada żadna ze stron.
- Jeśli do zerwania umowy doszło z winy potencjalnego kupca, wówczas druga strona może zatrzymać zadatek.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Co jest ważniejsze zaliczka czy zadatek?
Trudno wskazać, które rozwiązanie jest ważniejsze. Jednak oceniając zaliczkę i zadatek z punktu widzenia konsekwencji, to zadatek (z uwagi na ryzyko utraty pieniędzy) niewątpliwie stanowi lepsza motywację do sfinalizowania transakcji.
Czy zadatek na mieszkanie podlega zwrotowi?
W pewnych przypadkach tak. Jeśli strony umowy dojdą do porozumienia i zgodnie rozwiążą umowę, wówczas zadatek powinien być zwrócony. Podobna sytuacja będzie miała miejsce, kiedy do zerwania umowy doszło z winy obu stron.
Czy zaliczka na zakup mieszkania jest zwrotna?
Zaliczkę otrzymasz z powrotem, jeśli do realizacji umowy nie dojdzie. Jeśli umowa przyrzeczona zostanie podpisana, wówczas kwota zaliczki będzie zaliczona na poczet ceny mieszkania, a dla banku będzie stanowiła element wkładu własnego potrzebnego przy kredycie hipotecznym.
Brawo , prościej się nie da , dziękuję.
Ania