Czym jest umowa rezerwacyjna mieszkania i kiedy warto ją podpisać?

Atrakcyjna lokalizacja czy aranżacja nowego osiedla mogą sprawić, że mieszkania oferowane przez dewelopera zaczną sprzedawać się jak ciepłe bułeczki już na etapie budowy. W takiej sytuacji, jeśli znajdziesz interesującą ofertę na rynku pierwotnym, możesz zadziałać szybko i podpisać z deweloperem umowę rezerwacyjną. Dzięki temu dasz sobie więcej czasu na podjęcie decyzji o kupnie i będziesz mieć pewność, że do tego momentu nikt Cię nie uprzedzi w wyborze wymarzonej nieruchomości.

Z umową rezerwacyjną możesz spotkać się zarówno przy transakcjach na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jednak szczegółowe uregulowania prawne dotyczą umowy rezerwacyjnej zawieranej z deweloperem. Obowiązują tu zasady wskazane w ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Kontrakt ze sprzedawcą nieruchomości na rynku wtórnym charakteryzuje się większą swobodą.

Czym jest umowa rezerwacyjna mieszkania?

Umowa rezerwacyjna to kontrakt dwustronny zawierany pomiędzy deweloperem (albo przedsiębiorcą innym niż deweloper), a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się zarezerwować (wyłączyć z oferty sprzedaży) lokal mieszkalny lub dom, który został wybrany przez Ciebie jako potencjalnego kupna. Rezerwacja jest czasowa i może służyć m.in. sprawdzeniu czy masz wystarczającą zdolność kredytową do uzyskania kredytu na kupno nieruchomości. Na tym etapie umowa nie oznacza jeszcze zobowiązania do kupna nieruchomości. Dzięki temu możesz się zawsze wycofać z finalizacji transakcji, ale z drugiej strony dajesz sobie czas do namysłu i weryfikacji czy masz szansę na uzyskanie kredytu.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna z deweloperem musi być obowiązkowo zawarta na piśmie. Przepisy nie określają sztywnego wzoru takiej umowy, ale wskazują pewne ramy, które powinny być w szczególności określone. W treści umowy znajdziesz informacje na temat:

• Stron umowy oraz miejsca i daty jej zawarcia
• Opis wyłączonej nieruchomości
• Ceny lokalu mieszkalnego albo domu, który został wybrany do rezerwacji
• Wysokości opłaty rezerwacyjnej
• Okresu wyłączenia nieruchomości z oferty sprzedaży
• Podpisy stron

Dodatkowo umowa rezerwacyjna może zawierać postanowienia dotyczące konsekwencji niedotrzymania warunków umowy i możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy.

Przyjrzyjmy się bliżej poszczególnym elementom, które standardowo reguluje umowa rezerwacyjna.

Strony umowy

Dokładne wskazanie stron umowy to podstawowa kwestia każdej umowy. Jako osoba rezerwująca nieruchomość do zawarcia kontraktu musisz podać standardowe dane jak:

• imię i nazwisko,
• adres zamieszkania,
• i zwykle również numer dowodu czy PESEL.

Deweloper jako przedsiębiorca w umowie wskazany jest z:

• nazwy,
• siedziby,
• numeru KRS,
• NIP i REGON.

Dodatkowo podane powinno być imię i nazwisko oraz funkcja osoby reprezentującej dewelopera – czyli tej uprawnionej do podpisania umowy w imieniu przedsiębiorcy.

W umowie powinna być wskazana miejscowość oraz data jej zawarcia. W braku odmiennych postanowień to właśnie od daty podpisania obowiązują ustalenia w niej zawarte – czyli w naszym przypadku termin wyłączenia interesującej Cię nieruchomości z oferty dewelopera.

Opis rezerwowanej nieruchomości oraz jej cena

Umowa rezerwacyjna powinna dokładnie wskazywać nieruchomość, która podlega rezerwacji. Z uwagi na specyfikę rynku pierwotnego i możliwość rezerwacji nieruchomości na etapie rozpoczęcia inwestycji czyli tzw. “dziury w ziemi”, nie jest możliwe typowe wskazanie zwykłego adresu: ulicy, numeru budynku i lokalu. Dlatego w umowie rezerwacyjnej podaje się rodzaj nieruchomości, usytuowanie lokalu w budynku oraz określa powierzchnię użytkową (lokalu lub domu), powierzchnię i układ pomieszczeń. Opis nieruchomości powinien również obejmować jej cenę.

Okres rezerwacji

Rezerwacja nieruchomości jest czasowa i nie zobowiązuje Cię do jej kupna. Dlatego w umowie rezerwacyjnej wskazuje się okres obowiązywania wyłączenia z oferty dewelopera – np. dwa tygodnie albo miesiąc od podpisania dokumentu. Termin powinien być wystarczający do uzyskania decyzji kredytowej lub promesy uzyskania kredytu. Nie należy się spodziewać, że deweloper będzie chciał zarezerwować nieruchomość na dłużej. Jeśli tak, to może się to wiązać z wyższą opłatą rezerwacyjną.

Opłata rezerwacyjna

Jednym z elementów umowy może być opłata rezerwacyjna. Nie jest to opcja obowiązkowa, ale raczej musisz się spodziewać konieczności poniesienia kosztów z tytułu rezerwacji mieszkania czy domu. W czasie obowiązywania rezerwacji deweloper przecież mógłby sprzedać nieruchomość.

Co się stanie, jeśli decyzja kredytowa będzie dla Ciebie pozytywna i dostaniesz finansowanie na zarezerwowaną nieruchomość? Wówczas wniesiona opłata rezerwacyjna nie przepada na rzecz dewelopera, ale jest zaliczana na poczet nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji deweloper przekazuje wniesioną w ramach opłaty rezerwacyjnej kwotę na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego czy zadania inwestycyjnego nie później niż 7 dni od zawarcia umowy.

Kiedy opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi?

Deweloper zobowiązany jest zwrócić Ci wniesioną opłatę jeśli:

• Nie otrzymałeś pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia (promesy) udzielenia kredytu przez bank.
• Deweloper dokonał zmian w prospekcie informacyjnym albo w jego załączniku i Cię o tym nie poinformował.
• Deweloper nie wywiązał się z postanowień umowy rezerwacyjnej – czyli faktycznie nie wyłączył interesującej Cię nieruchomości ze swojej oferty.
• Po zawarciu umowy rezerwacyjnej przystąpiłeś do odbioru mieszkania, a deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i w związku z tym nie przystąpiłeś do umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Wystąpienie ostatnich dwóch przypadków uzasadnia zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości.

Jakie są rodzaje umowy rezerwacyjnej?

Ze względu na konsekwencje jakie może rodzić zawarcie umowy rezerwacyjnej wyróżniamy:

• Zwykłą umowę rezerwacyjną – prowadzi jedynie do rezerwacji nieruchomości czyli wyłączenia jej z oferty sprzedażowej dla innych klientów na określony czas. Bez zobowiązania do kupna
• Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej – łączy w siebie dwa elementy: rezerwację nieruchomości i zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Wymaga wskazania istotnych postanowień umowy przyszłej, zmierzającej do przeniesienia własności nieruchomości, a także określenia terminu jej zawarcia.

Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej pociąga za sobą konieczność zachowania odpowiedniej formy umowy – w przypadku umów związanych z przeniesieniem własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego.

Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej?

Tak jak w przypadku każdego innego zobowiązania, również przy umowie rezerwacyjnej liczą się szczegóły. Jeżeli zależy Ci na rezerwacji mieszkania lub domu budowanego przez dewelopera ustal:

• rodzaj umowy – podstawowa wersja umowy rezerwacyjnej nie zawiera zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej.
• czas, na jaki dana oferta może być wyłączona ze sprzedaży – przykładowo dwa tygodnie mogą wystarczyć na oszacowanie Twojej zdolności kredytowej, ale do uzyskania decyzji kredytowej lub promesy udzielenie kredytu zwykle potrzebne będzie więcej czasu.
• wysokość kosztów (opłata rezerwacyjna) – pamiętaj, że w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy, wartość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości.
• precyzyjne określenie nieruchomości, która podlega rezerwacji – ma to w szczególności znaczenie dla umów podpisywanych na rynku pierwotnym, kiedy inwestycja dopiero ma się rozpocząć, a rezerwowana nieruchomość jest szczegółowo określona tylko na papierze.

Sprawdź również ewentualne warunki odstąpienia od umowy oraz katalog przesłanek, które pozwalają na taką czynność zarówno Tobie, jak i deweloperowi. Oczywiście zawsze jest możliwość rozwiązania umowy za porozumieniem stron, jednak w praktyce nie zawsze takie porozumienie uda się osiągnąć.

Naszym okiem

Na rynku pierwotnym to najczęściej deweloper przedstawia projekt umowy rezerwacyjnej, ale jej warunki zawsze możesz negocjować, a w razie niekorzystnych zapisów odstąpić od jej podpisania. W każdym przypadku zapoznaj się z postanowieniami umowy, a wszelkie wątpliwości wyjaśnij przed złożeniem podpisu.

Bartłomiej Borucki

Umowa rezerwacyjna na rynku wtórnym

Zasady, o których pisaliśmy wcześniej znajdują zastosowanie do rynku pierwotnego czyli dla umów zawieranych z deweloperem i pod pewnymi warunkami również z przedsiębiorcą innym niż deweloper. Nie ma jednak żadnych przeciwskazań, żebyś umowę wyłączającą czasowo daną nieruchomość z oferty podpisał również ze sprzedającym mieszkanie na rynku wtórym. Korzystając ze swobody umów możecie nieco inaczej ukształtować jej treść.

W zamian za rezerwację umowy sprzedawca może zażądać zaliczki lub zadatku. Pamiętaj, że te dwa rozwiązania rodzą inne konsekwencje prawne. Zaliczka powinna zostać zwrócona, jeśli do finalizacji końcowej umowy nie dojdzie. Zadatek możesz stracić, jeśli wycofasz się z umowy. Czas rezerwacji powinien wystarczyć na oszacowanie Twojej zdolności kredytowej, jednak z uwagi na brak ostatecznej intencji kupna nieruchomości, nie będzie on zbyt długi.

Umowa rezerwacyjna a obowiązek kupna nieruchomości

W podstawowej wersji umowa rezerwacyjna na celu jedynie wyłączenie interesującej Cię nieruchomości z oferty sprzedaży na pewien czas. Nie wiąże się natomiast z ostateczną deklaracją kupna nieruchomości. Dopiero rozszerzenie treści umowy o zobowiązanie do kupna nieruchomości w przyszłości z podaniem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (w tym przypadku deweloperskiej) stanowi poważniejsze zobowiązanie. Precyzja w określaniu obowiązków stron ma zatem kluczowe znaczenie.

Kiedy warto podpisać umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowym elementem procesu kupna nieruchomości na rynku pierwotnym. Jednak czasem warto skorzystać z możliwości jej zawarcia, zwłaszcza wówczas, jeśli interesuje Cię budowana przez dewelopera nieruchomość, która z uwagi na atrakcyjną lokalizację, cenę lub inną cechę wzbudza szerokie zainteresowanie wśród potencjalnych kupców.

Chcesz kupić nieruchomość i poszukujesz finansowania? Sprawdź nasz Ranking kredytów hipotecznych. Porównaj oferty i wybierz najkorzystniejszą dla siebie opcję.

Izabela Stachura-Adamczyk

Redaktor

izabela.stachura@rankomat.pl

Zawiłości prawne traktuje prawie jak zagadki kryminalne, które uwielbia rozwiązywać i rozkładać na czynniki pierwsze. Na co dzień poszukuje odpowiedzi, jak przygotować się do złożenia wniosku o kredyt lub pożyczkę w banku albo jak obniżyć koszty finansowania. Prywatnie jeździ na rowerze, czyta książki i gra, nie tylko w planszówki.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

1 Komentarz

najnowszy

najstarszy oceniany

Inline Feedbacks

View all comments

Wojtek

2 lat temu

Rzeczowo i konkretnie wyjaśniona kwestia.

0

Odpowiedz