Rozważasz zaciągnięcie kredytu hipotecznego? Jednym z wymagań stawianych przez banki jest posiadanie wkładu własnego w wysokości 10-20% wartości nieruchomości, na którą chcesz otrzymać zobowiązanie. Spełnienie tego wymogu jest ważne nie tylko dla kredytodawcy, który ogranicza tym samym ryzyko braku spłaty, ale także Ciebie, ponieważ możesz uzyskać środki na korzystniejszych warunkach. A co, jeśli nie masz dużych oszczędności? Okazuje się, że nie tylko one mogą pełnić tę funkcję. Jeżeli masz działkę budowlaną, to istnieje szansa, że bank potraktuje ją jako wkład własny.
- 1. Dlaczego banki wymagają wkładu własnego do kredytu hipotecznego?
- 2. Jakiego wkładu własnego wymagają poszczególne banki?
- 3. Czy działka może być wkładem własnym?
- 4. Czy każdy rodzaj działki może być wkładem własnym do kredytu hipotecznego?
- 4.1. Działka budowlana jako wkład własny do kredytu hipotecznego
- 4.2. Działka rolna jako wkład do kredytu hipotecznego
- 4.3. Czy działka siedliskowa może być wkładem własnym do kredytu hipotecznego?
- 4.4. Działka rekreacyjna jako wkład własny do kredytu hipotecznego
- 5. Jak bank wylicza wkład własny, jeżeli będzie nim działka?
- 6. Jakie warunki musi spełniać działka, aby mogła zostać uznana za wkład własny?
- 7. Jakie dokumenty musisz przygotować, aby działka mogła być wkładem własnym?
- 8. Działka z hipoteką jako wkład własny do kredytu na budowę domu – czy to możliwe?
- 9. Działka jako wkład własny – procedura kredytowa
- 10. Warto zapamiętać
Kredytodawca może akceptować różne formy wkładu własnego i od jego wewnętrznej polityki zależy, które wchodzą w grę. Poza posiadanymi oszczędnościami mogą to być również środki zgromadzone na rachunkach IKE, IKZE, PPK, książeczka mieszkaniowa, zadatek przekazany przy zawieraniu umowy przedwstępnej czy wydatki na uzbrojenie działki. Jeśli budujesz dom, wkładem własnym może być również działka. Na jakich warunkach i kiedy to możliwe?
Dlaczego banki wymagają wkładu własnego do kredytu hipotecznego?
Banki wymagają posiadania wkładu własnego ze względu na Rekomendację S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). W podpunkcie 15 znajdziesz informację o maksymalnym wskaźniku LTV (loan to value), czyli stosunku wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia. LTV może wynosić nie więcej niż 80% lub 90% w zależności od polityki banku.
Oznacza to, że musisz posiadać wkład własny w wysokości 20% lub 10% wartości kredytowanej inwestycji. Jeśli instytucja akceptuje niższy – 10% – to wtedy wymaga dodatkowego zabezpieczenia np. w postaci polisy. Wybór zobowiązania z mniejszym wkładem może się przełożyć na podwyższenie marży przez bank.
Jakiego wkładu własnego wymagają poszczególne banki?
Wartość wymaganego wkładu własnego zależy od danej instytucji – część z nich akceptuje wkład na minimalnym poziomie 10% . Z poniższej tabletki dowiesz się, ile wynoszą oczekiwania w tym zakresie w wybranych bankach w Polsce według danych aktualnych na lipiec 2025 r.
| Bank | Wymagany wkład własny |
|---|---|
| Alior Bank | 10% |
| BNP Paribas | 20% |
| BOŚ Bank | 10% |
| ING Bank Śląski | 20% |
| Pakao | 10-20% |
| PKO BP | 10% |
| mBank | 10% |
| Millennium Bank | 20% |
| Santander Bank Polska | 10% |
| Velo Bank | 10% |
Spróbuj tego
Taką możliwość oferują: Alior Bank, Bank Ochrony Środowiska, Pekao, PKO BP i Santander Bank Polska. Jednym z możliwych celów finansowania jest budowa i wykończenie domu. Pamiętaj jednak, że im wyższe zaciągasz zobowiązanie, z niższym wkładem, tym więcej może Cię ono kosztować. Dlatego posiadanie wkładu własnego będzie po prostu korzystniejsze.
Czy działka może być wkładem własnym?
Tak, działka może być wkładem własnym, co wprost wynika z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, w której znajdziesz następującą informację:
Bank może za wkład własny uznać wartość nieruchomości gruntowej, na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania.
Spróbuj tego
Nie ma jednak gwarancji, że bank zaakceptuje działkę jako wkład własny, gdyż każda instytucja indywidualnie ustala, jakie formy takiego wkładu są akceptowalne.
Uwaga: bank może postawić dodatkowe wymagania, np. określić maksymalną powierzchnię takiego gruntu. Znalezienie nabywcy na dużą działkę jest trudniejsze niż na małą parcelę, dlatego instytucja chce uchronić się przed ewentualnymi trudnościami z odsprzedażą w przyszłości.
Czy każdy rodzaj działki może być wkładem własnym do kredytu hipotecznego?
Nie każda działka może być wkładem własnym. Jak banki oceniają pod tym kątem różne rodzaje gruntów?
Działka budowlana jako wkład własny do kredytu hipotecznego
W większości przypadków zostanie uznana za wkład własny, o ile widnieje w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) jako teren pod zabudowę mieszkaniową albo ma wydane warunki zabudowy (WZ). Poza tym musi mieć dostęp do drogi publicznej (może być przez służebność), a także opcję przyłączenia mediów. Do tego konieczny jest uregulowany stan prawny, np. brak związanych z gruntem sporów sądowych.
Działka rolna jako wkład do kredytu hipotecznego
Część banków zaakceptuje grunty rolne jako wkład własny. Są one zazwyczaj dużo tańsze od budowlanych, ale żeby można było budować na takiej nieruchomości, musisz ją odrolnić.
Uwaga!
Niestety, ale musisz liczyć się z tym, że bank najczęściej odrzuci działkę rolną jako wkład własny. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy dla danego gruntu wydano decyzję o warunkach zabudowy. Wtedy instytucje przeważnie oceniają, że działka ma potencjał zabudowy i stanowi dla nich wartościowe zabezpieczenie spłaty zobowiązania. W przypadku typowego gruntu rolnego już tak nie jest. Istnieje duże ryzyko, że będzie problem z jego spieniężeniem, jeśli nie będziesz spłacać kredytu.
Kolejną kwestią jest wartość gruntu. Może się okazać zbyt mała w stosunku do finansowanej inwestycji, a wtedy działka nie będzie wystarczającym wkładem własnym. W takim przypadku i tak musisz wygospodarować dodatkowe środki, aby pokryć brakującą część wkładu.
Przykład
Czy działka siedliskowa może być wkładem własnym do kredytu hipotecznego?
Działka siedliskowa jest przeznaczona do zabudowy związanej z prowadzoną działalnością rolniczą, ale rolnik ma prawo na niej postawić również dom na cele mieszkaniowe. Bank może dopuścić wykorzystanie takiego gruntu jako wkładu własnego, ale po spełnieniu określonych warunków. Działka musi być objęta MPZP albo mieć wydane WZ, a dodatkowo – dostęp do mediów. Bank może również wymagać potwierdzenia, że jest przeznaczona pod budowę obiektu mieszkalnego.
Działka rekreacyjna jako wkład własny do kredytu hipotecznego
W przypadku takich gruntów trudno o uznanie ich jako wkład własny. To działki przeznaczone do sezonowego wypoczynku. Jakiekolwiek szanse wykorzystania ich jako wkład własny istnieją wówczas, gdy MPZP przewiduje zabudowę całoroczną, możliwe jest tam uzyskanie numeru porządkowego i zameldowania, a działka jest uzbrojona. W praktyce większe są szanse na uznanie takiego gruntu za wkład własny, kiedy chodzi o inwestycje komercyjne, np. budowę domków pod wynajem, ale już trudno o to przy standardowych zobowiązaniach hipotecznych na budowę domu jednorodzinnego.
Jak bank wylicza wkład własny, jeżeli będzie nim działka?
W przypadku działki, która stanowi Twoją własność, bank sumuje kwotę, której potrzebujesz na budowę domu, i wartość samego gruntu. Załóżmy, że jest to 600 tys. zł na realizację inwestycji i o taką kwotę wnioskujesz, natomiast grunt wyceniono na 150 tys. zł. W takim przypadku wartość całej nieruchomości to:
600 tys. zł + 150 tys. zł = 750 zł tys. zł
Wtedy Twój wkład wynosi 20% i nie są potrzebne dodatkowe środki na jego pokrycie. Poza tym pamiętaj, że do tego wkładu mogą być zaliczone Twoje wcześniejsze wydatki, np. na uzbrojenie parceli (doprowadzenie mediów) czy fundamenty. Nawet, jeśli wartość działki okaże się niewystarczająca, wkład własny możesz uzupełnić na różne sposoby.
Jakie warunki musi spełniać działka, aby mogła zostać uznana za wkład własny?
Rodzaj gruntu to niejedyny warunek stawiany przez bank. Oto inne:
✅Działka nie jest zabezpieczeniem spłaty innego kredytu hipotecznego – bank nie zgodzi się, aby jego wpis w księdze wieczystej znalazł się na drugiej pozycji, gdyż w razie problemów ze spłatą jako pierwsze zaspokojone będzie roszczenie podmiotu, który znajduje się na pierwszej pozycji. Kredytodawca nie może sobie na to pozwolić.
✅Odpowiednia powierzchnia – możliwe, że bank określi maksymalną powierzchnię. Im większa parcela, tym trudniej znaleźć na nią nabywcę. Nie każdy bank zaakceptuje dużą działkę jako wkład własny.
✅Działka stanowi Twoją własność – oczywiście musisz potwierdzić to dokumentami. Możliwe jest również wykorzystanie gruntu, który stanowi współwłasność, ale wtedy potrzebujesz zgody osób, które są tymi współwłaścicielami.
✅Odpowiednia wartość potwierdzona przez rzeczoznawcę – tę wartość musi ustalić rzeczoznawca, co jest odpłatne. Np. Santander Bank Polska, w przypadku wyceny działki zabudowanej, pobiera 480 zł. Zbyt mała wartość gruntu nie przekreśla Twoich szans na kredyt hipoteczny. Dalej możesz go uzyskać, tylko w takim przypadku bank będzie wymagać uzupełnienia brakującego wkładu w inny sposób. Jednak do takich sytuacji dochodzi bardzo rzadko.
Jakie dokumenty musisz przygotować, aby działka mogła być wkładem własnym?
Bank niemal na pewno będzie od Ciebie wymagać następujących dokumentów:
✅Akt notarialny – jako potwierdzenie, że działka stanowi Twoją własność.
✅Wypis z księgi wieczystej nieruchomości – na tej podstawie bank weryfikuje status prawny danego gruntu. Znajduje się tam wiele ważnych informacji, wskazujących na lokalizację gruntu, numer działki czy jej powierzchnię. W KW znajdują się również dane właścicieli oraz informacje o ewentualnych obciążeniach, które ciążą na tym gruncie. Na tej podstawie bank wie, czy parcela nie jest już zabezpieczeniem spłaty innego kredytu albo czy ustanowiono na niej służebność, np. umożliwia pełnoprawny przejazd przez daną działkę (ma to zastosowanie, aby zapewnić dojazd do drogi).
✅Operat szacunkowy – wycena nieruchomości przygotowywana przez rzeczoznawcę majątkowego. To dokument, który zawiera szczegółowe informacje na jej temat. Znajdziesz w nim: opis, lokalizację, charakterystykę, stan prawny, a nawet zdjęcia. Dla banku operat ma kluczowe znaczenie, gdyż stanowi podstawę oceny, czy dana działka może stanowić wkład własny, tzn. ma wystarczającą wartość.
✅Potwierdzenie, że na danym gruncie możesz wybudować dom – do weryfikacji tego bank będzie potrzebować Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego albo warunków zabudowy. To na ich podstawie zweryfikuje, czy budowa na danym gruncie jest w ogóle wykonalna.
✅Usunięcie wpisów hipoteki, które są nieaktualne – możliwe, że działka stanowiła zabezpieczenie spłaty zobowiązania, które jednak zostało już w całości uregulowane.
Wpis hipoteki będzie widnieć w KW do momentu, kiedy nie złożysz wniosku o jego usunięcie do odpowiedniego sądu, pod który podlega dana nieruchomość. Powinien on trafić do sądu rejonowego, który prowadzi KW tej działki. Aby jednak doszło do wykreślenia, musisz mieć kwit mazalny, czyli dokument wydany przez bank, który potwierdza spłatę całego zobowiązania. Opłata za skasowanie hipoteki wynosi 100 zł. Najlepiej zajmij się tym od razu, kiedy spłacisz zobowiązanie, gdyż okres oczekiwania na usunięcie wpisu wynosi od kilku dni do kilku miesięcy, a nawet ponad roku. Wszystko zależy od obłożenia sprawami konkretnego sądu.
Działka z hipoteką jako wkład własny do kredytu na budowę domu – czy to możliwe?
Jak wspomniałem, żeby grunt mógł być wkładem własnym do kredytu, powinien być wolny od obciążeń. Nie przekreśla to jednak szans na uzyskanie zobowiązania, jeśli Twoja działka już jest zabezpieczeniem spłaty. Istnieje kilka scenariuszy:
➡️Kredyt hipoteczny jest spłacony, a jedynie widnieje w KW wpis o tym, że jest ona zabezpieczeniem – czyli przypadek opisany powyżej. W praktyce zobowiązania nie ma, ale musisz złożyć wniosek o wykreślenie wpisu hipoteki. Dopiero wtedy działka może ponownie stać się zabezpieczeniem spłaty.
➡️Z nowego zobowiązania zostanie spłacone dotychczasowe – wtedy nowy kredytodawca znajdzie się docelowo na pierwszej pozycji w księdze wieczystej nieruchomości.
➡️Zaciągasz kolejne zobowiązanie w tej samej instytucji, ale tym razem na budowę domu, tzn. zmieni się kwota kredytu, ale bank pozostanie w KW na pierwszej pozycji.
Realność tych rozwiązań zależy jednak od indywidualnej oceny i decyzji banku.
Działka jako wkład własny – procedura kredytowa
Czy działka może być wkładem własnym? Wiesz już, że tak. Teraz sprawdź, jak przebiega procedura uzyskania zobowiązania. Pod wieloma względami wygląda tak samo jak przy zaciąganiu każdego innego kredytu hipotecznego. Oto, co będzie się dziać krok po kroku:
1️⃣Złóż wniosek o kredyt hipoteczny, w którym zaznaczasz, że wkładem własnym jest działka, na której zamierzasz budować. Już na tym etapie warto przygotować: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, odpis z księgi wieczystej, decyzję o warunkach zabudowy lub wypis z MPZP, a także akt notarialny, który potwierdza, że działka stanowi Twoją własność.
2️⃣Analiza zdolności kredytowej – bank sprawdzi, że stać Cię na spłatę raty w danej kwocie. Weźmie pod uwagę Twoje dochody, wydatki i obciążenia finansowe, wynikające z innych zobowiązań. Oceni również Twoją historię kredytowania – przede wszystkim na podstawie danych z Biura Informacji Kredytowej. Negatywne wpisy znacznie zmniejszają Twoje szanse na uzyskanie finansowania.
3️⃣Analiza dokumentów pod kątem m.in. stanu prawnego działki – bank sprawdza, czy na parceli możliwa jest zabudowa, grunt ma dostęp do drogi publicznej i mediów.
4️⃣Zlecenie operatu szacunkowego – bank zleca jego przeprowadzenie ekspertowi, z którym współpracuje lub innemu specjaliście, o ile spełnia wymagania stawiane przez instytucję. Rzeczoznawca przeprowadza szczegółową analizę wartości nieruchomości. Po otrzymaniu wyceny bank sprawdza, ile wynosi stosunek wnioskowanej kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia.
5️⃣Decyzja o przyznaniu kredytu i podpisanie umowy. Po jej zawarciu działka staje się dla banku zabezpieczeniem spłaty zobowiązania.
Uwaga: bank może ustalić limit, jeśli chodzi o udział działki w całkowitej wartości na poziomie, np. 30-40%.
Pamiętaj, że środki na budowę domu są wypłacane transzami. Nie otrzymasz od razu od banku kwoty na pokrycie całej inwestycji. Dla kredytodawcy to również ważne zabezpieczenie.
Warto zapamiętać
- Działka, na której chcesz budować dom, może być uznana przez bank jako wkład własny do kredytu hipotecznego, ale po spełnieniu wielu warunków. Instytucja jednak nie musi dawać klientom takiej możliwości – to jej decyzja.
- Nie tylko działka budowlana może być wkładem własnym. Bank może pod pewnymi warunkami zaakceptować działkę siedliskową, rolną, a nawet rekreacyjną, jednak nie jest to proste. Nie każda działka budowlana musi być zaakceptowana przez bank jako wkład.
- Jeśli wartość działki jest zbyt mała, aby mogła być wkładem własnym, możesz brakującą kwotę pokryć, np. oszczędnościami, środkami z rachunków IKE, IKZE czy PPK.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy każda działka może być wkładem własnym do kredytu hipotecznego?
Bank może akceptować różne typu gruntów, ale najłatwiej uzyskać akceptację w przypadku działki budowlanej. Musi umożliwiać budowę domu, nie być przedmiotem konfliktu rozwiązywanego aktualnie przed sądem, mieć dostęp do drogi publicznej i mediów.
Czy działka, która jest już zabezpieczeniem spłaty innego kredytu hipotecznego, może być uznana za wkład własny?
Żaden bank nie zgodzi się, aby jego wpis hipoteki znajdował się na drugim miejscu w KW. Działka może być w takim przypadku wkładem własnym, jeśli automatycznie nowym kredytem zostanie spłacony dotychczasowy albo zaciągasz zobowiązanie w tym samym banku. Zatem dalej będzie on na pierwszym miejscu w KW.
Jak ustalana jest wartość działki, która ma być wkładem własnym?
Wycenę przeprowadza rzeczoznawca wyznaczony przez bank ewentualnie wybrany przez Ciebie ekspert, który spełnia oczekiwania określone przez kredytodawcę.
Źródła
https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzienniki-resortowe/wydanie-rekomendacji-s-dotyczacej-dobrych-praktyk-w-zakresie-34794043
https://www.santander.pl/select/finansowanie-potrzeb/kredyt-mieszkaniowy
