Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny w 2026 roku?

Zastanawiasz się, ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny w 2026 roku? W przypadku singla, który nie korzysta z ulgi dla młodych oraz nie spłaca innych zobowiązań, banki najczęściej oczekują dochodu na poziomie około 4 000 zł netto przy kredycie na 300 000 zł oraz około 6 500 zł netto przy kwocie rzędu 500 000 zł. W praktyce liczy się jednak nie tylko miesięczna pensja, ale także m.in. forma zatrudnienia, koszty utrzymania, historia kredytowa i wysokość wkładu własnego.

Czy minimalna krajowa wystarczy, żeby dostać kredyt hipoteczny w 2026 roku? A jeśli nie – to ile trzeba zarabiać, by bank zaakceptował wniosek? Analizujemy aktualne dane i pokazujemy, jak wygląda zdolność kredytowa przy różnych poziomach dochodów. Sprawdzamy też konkretne kwoty kredytu, wyjaśniamy rolę wydatków i wkładu własnego oraz tłumaczymy, dlaczego sama wysokość pensji to dopiero punkt wyjścia do dalszej analizy zdolności kredytowej.

Od czego zależy zdolność kredytowa w 2026 roku?

Zdolność kredytowa to nic innego jak odpowiedź banku na pytanie: czy będziesz w stanie spłacać raty zobowiązania w termiach wynikających z przyjętego harmonogramu. W 2026 roku banki oceniają wydolność finansową potencjalnych kredytobiorców według podobnych zasad jak w poprzednich latach. Najważniejsze elementy, które biorą pod uwagę podczas oceny zdolności kredytowej, to:

✅ Miesięczny ochód – bank analizuje dochód netto, czyli „na rękę”, a nie kwotę brutto z umowy. Kluczowe jest jednak nie tylko to, ile zarabiasz, ale w jaki sposób i od jak dawna. Najwyżej oceniane są:

• • • • umowa o pracę na czas nieokreślony,
      • stabilne wpływy od co najmniej 6–12 miesięcy.

Niżej punktowane są umowy zlecenia i o dzieło, działalność gospodarcza (szczególnie świeżo założona) i nieregularne dochody. W praktyce: dwie osoby zarabiające tyle samo mogą mieć zupełnie inną zdolność kredytową – tylko dlatego, że jedna pracuje na etacie, a druga zarobkuje na podstawie umów cywilnoprawnych.

✅ Liczba osób w gospodarstwie domowym – bank przyjmuje, że każda dodatkowa osoba to wyższe koszty utrzymania. Dlatego zdolność kredytowa:

• • • • singla będzie wyższa niż pary,
      • pary bez dzieci – wyższa niż pary z dzieckiem lub dziećmi.

✅ Stałe zobowiązania finansowe – każde zobowiązanie finansowe spłacane w ratach oraz zobowiązania o charakterze limitowym obniżają Twoją zdolność kredytową. Bank uwzględnia m.in.:

• • • • raty kredytów i pożyczek,
      • limity w koncie osobistym,
      • karty kredytowe,
      • leasingi i zakupy ratalne.

Co ciekawe, zobowiązania w postaci limitów obniżają Twoją zdolność kredytową nawet w sytuacji, kiedy z nich nie korzystasz. Banki wychodzą z założenia, że w dowolnym momencie możesz pożyczyć pieniądze w ten sposób, co w rezultacie zmniejszy Twój dochód do dyspozycji.

✅ Wysokość wkładu własnego – Twój udział własny zmniejsza ryzyko banku i wymagany jest przez obowiązujące przepisy prawa. Im wyższy wkład własny, tym:

• • • • niższa kwota kredytu,
      • niższa rata,
      • wyższa zdolność kredytowa.

W 2026 roku nadal wymagane jest minimum 10–20% wkładu własnego. W przypadku udziału poniżej 20% wartości nieruchomości wymagane jest dodatkowe zabezpieczenie, co okresowo podbija koszty. Z kolei wnosząc wyższy wkład własny zwiększasz swoje szanse na pozytywną decyzję banku. Jest to też dobry powód, aby negocjować korzystniejsze warunki kredytowania.

✅ Okres kredytowania – kredyt hipoteczny może być spłacany nawet przez 35 lat. Dłuższy okres spłaty oznacza:

• • • • niższą miesięczną ratę,
      • wyższą zdolność kredytową,
      • wyższy całkowity koszt kredytu (bank dłużej nalicza odsetki od pożyczonego kapitału).

✅ Oprocentowanie i bufor bezpieczeństwa – bank nie liczy zdolności kredytowej „na styk”. Zgodnie z zaleceniami nadzoru stosuje tzw. bufor bezpieczeństwa, czyli sprawdza, czy poradzisz sobie ze spłatą także przy wyższym oprocentowaniu niż aktualne. Oznacza to, że bank zakłada droższy kredyt, niż faktycznie dziś widnieje w ofercie.

✅ Historia kredytowa (BIK) – zobowiązania finansowe spłacane w terminie zwiększają szansę na pozytywną decyzję banki. Z kolei opóźnienia – nawet niewielkie – mogą obniżyć Twoją zdolność, a co za tym idzie nawet zamknąć drogę do kredytu. Brak historii kredytowej jest zwykle mniej problematyczny niż zła historia.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny w 2026 roku?

Zarobki są kluczowym czynnikiem wpływającym na możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego, ale nie jedynym. Analiza zdolności kredytowej odbywa się na wielu płaszczyznach, dlatego, aby odpowiedzieć na pytanie, ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny w 2026 roku, przyjmiemy konkretne założenia:

• • okres kredytowania: 25 lat,
  • oprocentowanie kredytu: 6% w skali roku,
  • raty innych kredytów: 0 zł,
  • limity na kartach: 0 zł,
  • wydatki domowe: 1 000 zł,
  • rodzaj zatrudniania: umowa o pracę na czas nieokreślony,
  • brak osób na utrzymaniu.

Na podstawie powyższych parametrów sprawdzimy, ile trzeba zarabiać, żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny na kwoty 300, 400 i 500 tys. zł. Obliczenia przeprowadzimy, korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej. Pamiętaj, że otrzymane wyniki mają charakter orientacyjny. Każdy bank – podczas oceny wniosków – kieruje się własnymi procedurami i wewnętrzną polityką ryzyka.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny na 300 tys. zł?

Aby zaciągnąć kredyt hipoteczny na 300 tys. zł, wymagane są miesięczne zarobki na poziomie 4 000–4 100 zł netto. Przy takich dochodach jest szansa na akceptację wniosku, o ile nie masz dodatkowych zobowiązań i dysponujesz wymaganym wkładem własnym.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny na 400 tys. zł?

Aby myśleć o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na kwotę 400 tys. zł, powinieneś zarabiać miesięcznie w okolicach 5 300–5 500 zł netto miesięcznie.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny na 500 tys. zł?

Jeśli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na 500 tys. zł, bank prawdopodobnie będzie wymagał miesięcznych zarobków netto w przedziale 6 500–6 700 zł. Pamiętaj, że symulacja zakłada, iż podczas składania wniosku nie spłacasz żadnych innych kredytów ani pożyczek, a Twoja historia kredytowa nie budzi zastrzeżeń.

Czy minimalna krajowa wystarczy na kredyt hipoteczny w 2026 roku?

W pewnych okolicznościach do zaciągnięcia kredytu hipotecznego może wystarczyć płaca minimalna. W takim przypadku nie możesz liczyć jednak na bardzo wysoką kwotę zobowiązania. Niezbędne będzie też zgromadzenie odpowiedniego wkładu własnego, a czasem również przedstawienie dodatkowego zabezpieczenia.

W 2026 roku płaca minimalna wynosi 4 806 zł brutto. Osoba zatrudniona na etacie (bez ulgi dla młodych i bez uczestnictwa w PPK) otrzyma zatem na rachunek około 3 600 zł. Kłopoty z uzyskaniem kredytu hipotecznego nie muszą jednak wynikać z niskiej pensji. Źródłem problemów często bywa stosunek zarobków do miesięcznych wydatków gospodarstwa domowego.

W tabeli prezentujemy, ile trzeba zarabiać miesięcznie, żeby dostać kredyt hipoteczny w określonej wysokości. Punktem wyjścia jest płaca minimalna w 2026 roku. Są to dane szacunkowe przygotowane na podstawie wyliczeń orientacyjnej zdolności kredytowej. Symulacje przeprowadziliśmy z wykorzystaniem naszego kalkulatora (stan na 14.01.2026 r.). Założenia prezentują się następująco:

• • okres kredytowania: 25 lat,
  • oprocentowanie kredytu: 6% w skali roku,
  • raty innych kredytów: 0 zł,
  • limity na kartach: 0 zł,
  • wydatki domowe: 1 000 zł,
  • rodzaj zatrudniania: umowa o pracę na czas nieokreślony,
  • brak osób na utrzymaniu.

Jaka kwota kredytu hipotecznego przy przeciętnym wynagrodzeniu w 2026 roku?

Zgodnie z danymi Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) dotyczących składek na ubezpieczenia społeczne kwota prognozowanego przeciętnego wynagrodzenia w 2026 roku wynosi 9.420 zł brutto. Przekłada się to na wynagrodzenie na rękę w wysokości około 6.750 zł (umowa o pracę, brak ulgi dla młodych, brak uczestnictwa w PPK). Aby przeprowadzić symulację orientacyjnej zdolności kredytowej przyjęliśmy poniższe założenia:

• • okres kredytowania: 25 lat,
  • oprocentowanie kredytu: 6% w skali roku,
  • raty innych kredytów: 0 zł,
  • limity na kartach: 0 zł,
  • wydatki domowe: 1 000 zł,
  • rodzaj zatrudniania: umowa o pracę na czas nieokreślony,
  • brak osób na utrzymaniu.

W takim scenariuszu osoba zarabiająca prognozowane przeciętne wynagrodzenie w 2026 roku może liczyć na kredyt hipoteczny w kwocie około 513 552 zł.

Jak forma zatrudnienia wpływa na zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym?

Forma zatrudnienia ma istotne znaczenie przy ocenie zdolności kredytowej osoby wnioskującej o kredyt hipoteczny. Na jej podstawie bank ocenia stabilność dochodów oraz ryzyko związane z długoterminową spłatą zobowiązania, która w przypadku kredytów mieszkaniowych może trwać nawet 35 lat.

Najkorzystniej postrzeganą formą zatrudnienia w 2026 roku pozostaje umowa o pracę na czas nieokreślony. Dla banku jest ona potwierdzeniem ciągłości zatrudnienia, regularnych wpływów oraz relatywnie niskiego ryzyka utraty dochodu w krótkim i średnim horyzoncie czasowym. Stałe, powtarzalne wynagrodzenie pozwala precyzyjnie ocenić, czy planowana rata kredytu będzie możliwa do terminowej spłaty, bez nadmiernego obciążania budżetu domowego.

Banki akceptują również umowy cywilnoprawne, takie jak umowa zlecenie czy umowa o dzieło, jednak w takich przypadkach stosują bardziej rygorystyczne kryteria oceny. Zwykle wymagają:

• • udokumentowania dochodów z dłuższego okresu,
  • potwierdzenia ciągłości zatrudnienia,
  • wykazania regularności wpływów.

Znaczenie ma także długość współpracy z jednym podmiotem – im dłuższy i bardziej stabilny okres zatrudnienia, tym wyższa wiarygodność kredytowa w oczach banku.

Jak zwiększyć swoją szansę na kredyt hipoteczny przy niskich dochodach?

Niskie dochody nie muszą automatycznie przekreślać szans na kredyt hipoteczny. W praktyce banki analizują całościowo Twoją sytuację finansową, dlatego odpowiednie przygotowanie może znacząco poprawić ocenę zdolności kredytowej. Poniżej znajdziesz najbardziej efektywne sposoby.

1. 1. Ogranicz lub zamknij inne zobowiązania finansowe – aktywne kredyty, zakupy ratalne, karty kredytowe czy limity w rachunkach obniżają zdolność kredytową – nawet jeśli faktycznie z nich nie korzystasz. Przed złożeniem wniosku przemyśl ich spłatę lub zrezygnuj z niewykorzystywanych limitów.
   2. Zadbaj o stabilność i ciągłość dochodów – banki znacznie lepiej oceniają dochody, które są regularne, wpływają na konto od dłuższego czasu, pochodzą ze stabilnych źródeł. Jeśli masz taką możliwość, odczekaj kilka miesięcy od zmiany pracy lub formy zatrudnienia i złóż wniosek dopiero po udokumentowaniu stałych wpływów.
   3. Zwiększ wkład własny – wyższy wkład własny oznacza niższą kwotę kredytu i niższą ratę, a to bezpośrednio poprawia zdolność kredytową. Przy niskich dochodach różnica między 10% a 20% wkładu własnego może przesądzić o decyzji banku.
   4. Wydłuż okres kredytowania – dłuższy okres spłaty obniża wysokość miesięcznej raty, co ułatwia spełnienie wymogów zdolności kredytowej. Pamiętaj jednak, że wydłużenie okresu kredytowania to wyższe koszty, ponieważ bank będzie dłużej naliczać odsetki od pożyczonego kapitału.
   5. Rozważ współkredytobiorcę – dołączenie do kredytu drugiej osoby (np. partnera lub małżonka) zwiększa łączny dochód gospodarstwa domowego i poprawia zdolność kredytową. Dla banku istotne jest, aby współkredytobiorca posiadał stabilne i udokumentowane źródło dochodu.
   6. Popraw swoją historię kredytową – terminowo spłacane zobowiązania budują wiarygodność. Jeśli nie masz historii kredytowej, niewielki kredyt lub karta kredytowa spłacana bez opóźnień mogą działać na Twoją korzyść. Negatywna historia natomiast znacząco ogranicza szansę na pozytywną decyzję banku.
   7. Dopasuj kwotę kredytu do realnych możliwości – przy niskich dochodach kluczowe jest realistyczne podejście do ceny nieruchomości. Czasem obniżenie kwoty kredytu o kilkadziesiąt tysięcy złotych wystarcza, aby wniosek spełnił wymogi banku.

Ile realnie trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny w 2026 roku?

W 2026 roku nie ma jednej, uniwersalnej odpowiedzi na pytanie, ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Analiza zdolności kredytowej zawsze uwzględnia indywidualną sytuację finansową wnioskodawcy. Na podstawie przedstawionych symulacji można jednak określić realne poziomy dochodów, przy których banki są skłonne udzielić finansowania.

Przy założeniu umowy o pracę na czas nieokreślony (bez ulgi dla młodych i uczestnictwa w PPK), braku innych zobowiązań, wydatkach domowych na poziomie 1 000 zł miesięcznie oraz okresie kredytowania wynoszącym 25 lat:

• • dochód około 4 000 zł netto pozwala na uzyskanie kredytu hipotecznego w wysokości zbliżonej do 300 tys. zł,
  • dochód około 5 300–5 500 zł netto umożliwia finansowanie rzędu 400 tys. zł,
  • dochód około 6 500–6 700 zł netto daje szansę na kredyt hipoteczny w wysokości 500 tys. zł.

Pamiętaj, że to nie sama wysokość dochodu decyduje o decyzji banku, lecz relacja zarobków do kosztów utrzymania oraz całkowite obciążenie budżetu domowego. Z tego względu osoby osiągające podobne dochody mogą otrzymać zupełnie różne decyzje kredytowe. Ostatecznie dopiero szczegółowa analiza zdolności kredytowej pozwala określić, jaką kwotę kredytu hipotecznego można realnie uzyskać w 2026 roku. Dlatego przed złożeniem wniosku warto przeprowadzić symulację i porównać oferty banków.

Bartłomiej Borucki

Redaktor

bartlomiej.borucki@rankomat.pl

Jestem absolwentem kierunku Finanse i Rachunkowość. Od niemal 20 lat moja aktywność zawodowa związana jest z branżą finansową. W tym czasie pracowałem m.in. jako konsultant w domu maklerskim, asystent dyrektora finansowego w firmie produkcyjnej oraz analityk ryzyka kredytowego. W 2016 roku moje zamiłowanie do finansów oraz tworzenia przystępnych i użytecznych treści przerodziło się w zawodową pasję, która trwa do dziś.

Moje teksty możesz przeczytać m.in. w serwisach: Rankomat, Puls Biznesu, Bankier Smart, CEO Magazyn oraz MANAGER+. Wolny czas często spędzam w górach. Słucham podcastów, inwestuję w branżę gamingową i jestem fanem fantastyki naukowej.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: