Według danych Eurostatu ceny nieruchomości w Polsce od 2015 do 2023 roku wzrosły średnio o 79,8%. Osoby, które w ostatnich latach zainwestowały w mieszkania czy działki, zrobiły znakomity interes. Jeśli jednak sprzedajesz mieszkanie i osiągasz na tym zysk, licz się z tym, że możesz zapłacić podatek dochodowy. Ile wynosi i w jakich przypadkach poniesiesz taki koszt?
- 1. Co to jest podatek od sprzedaży nieruchomości?
- 2. Ile wynosi podatek of sprzedaży nieruchomości i jak go wyliczyć?
- 2.1. Koszty uzyskania przychodu w przypadku darowizny nieruchomości
- 3. Co może być kosztem uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży nieruchomości?
- 4. Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej a podatek
- 5. Wykorzystanie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, a uniknięcie zapłaty podatku
- 6. Jak rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
- 7. Warto zapamiętać
Kiedy kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego możliwe, że musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. Ponosisz ten koszt mimo, że to Ty nabywasz majątek, na który z reguły przeznaczasz bardzo dużą kwotę. Nie oznacza to jednak, że sprzedający jest całkowicie zwolniony z płatności podatku. Możliwe, że podatek dochodowy przyjdzie Ci zapłacić jako zbywcy.
Co to jest podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podatek od sprzedaży nieruchomości to danina, którą zapłacisz, jeśli masz za sobą sprzedaż:
➡️nieruchomości lub jej części,
➡️prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
➡️prawa wieczystego użytkowania gruntów,
➡️spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego.
Taki podatek musisz zapłacić, jeśli do sprzedaży nieruchomości doszło przed upływem pięciu lat od jej nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zrealizowano transakcję. Liczy się go zarówno w przypadku zakupu mieszkania, jak i wybudowania domu.
Przykład
Aby jednak w ogóle wchodziła w grę zapłata podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, musisz osiągnąć dochód z tej sprzedaży. Dla wielu zakup mieszkania to pewna inwestycja, która zawsze przynosi zyski i w ostatnich latach rzeczywiście tak to wyglądało. Natomiast ten, kto kupił mieszkanie, np. w Warszawie w 2008 roku, musiał czekać aż 10 lat na moment, w którym mógł otrzymać większą kwotę niż wówczas. W 2008 roku zapłacił ok. 8500 zł za mkw., przy czym w 2013 roku cena spadła do ok. 6500 zł, aby ponownie dopiero w 2018 roku przekroczyć wspomniane 8500 zł.
Uwaga: jeśli nieruchomość nabywasz w ramach spadku, to okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym to spadkodawca ją nabył lub wybudował. Zatem nie ma znaczenia, kiedy ta nieruchomość została Ci przekazana.
Przykład
Ile wynosi podatek of sprzedaży nieruchomości i jak go wyliczyć?
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości wynosi 19% od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Tym przychodem jest kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania, czyli cena podana w umowie. Kosztami odpłatnego zbycia nieruchomości mogą być, np. opłaty notarialne czy z tytułu pośrednictwa. Wszystkie wydatki zaliczone do kosztów muszą być udokumentowane.
Przykład
Uwaga: ewentualny podatek wynikający z zeznania PIT-39 musisz zapłacić w terminie złożenia zeznania.
Koszty uzyskania przychodu w przypadku darowizny nieruchomości
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku, gdy nieruchomość nabywasz w spadku lub jako darowiznę. W takiej sytuacji kosztem uzyskania przychodu jest ta część zapłaconego podatku od spadku i darowizn, która odpowiada wartości nieruchomości.
Przykład:
Pan Piotr otrzymał spadek. Łączna wartość wszystkich rzeczy i praw majątkowych, które podlegały zapłacie podatku od spadków i darowizn, wynosiła 400 tys. zł, w tym 100 tys. zł to wartość samej nieruchomości. Należy wyliczyć procentowy udział tych 100 tys. zł poprzez następujący rachunek:
(100 tys. /400 tys.) x 100% = 25%
Od darowizny zapłacono 46 tys. zł podatku. Teraz należy wyliczyć 25% tej kwoty, czyli 11 500 zł.”]
Jest to kwota, którą w tym przypadku można uwzględnić jako koszt uzyskania przychodu, ale to nie wszystko. Do tych kosztów da się również zaliczyć wydatki poniesione przez spadkodawcę, a także ciężary spadkowe, czyli obciążenia dziedziczonych rzeczy i praw majątkowych, które w momencie ich nabycia zmniejszały wartość rynkową. Przykładem są spłacone długi spadkowe czy zaspokojone roszczenia o zachowek.
Przykład
Co może być kosztem uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży nieruchomości?
W ustawach nie znajdziesz zamkniętego katalogu wydatków, które mogą być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości. Możesz do nich zaliczyć te, których poniesienie zwiększyło wartość domu czy mieszkania i tym samym przełożyło się na uzyskaną przez Ciebie kwotę, np.
➡️cena nabycia nieruchomości,
➡️podatek PCC,
➡️opłaty notarialne,
➡️wydatki na wykończenie lokalu mieszkalnego,
➡️modernizacja nieruchomości w trakcie jej użytkowania.
Zatem, jeśli przeprowadzasz remont, dzięki któremu uzyskujesz za sprzedawaną nieruchomość większą kwotę, jest on kosztem uzyskania przychodu. Niezbędne jest oczywiście poniesienie wydatków, które są udokumentowane. Jeśli urząd skarbowy oceni, że kwota zapłaconego przez Ciebie podatku jest nieadekwatna, to żeby ją uzasadnić, musisz udowodnić, ile kosztowało Cię wybudowanie nieruchomości czy doprowadzenie lokalu mieszkaniowego do stanu, który pozwolił osiągnąć taki przychód.
W przypadku uznania poniesionych wydatków, nie będzie konieczna zapłata wyższej kwoty daniny wraz z odsetkami. Jeśli jednak organy podatkowe ocenią, że nie ma podstaw do odliczenia tych kosztów ze względu na brak udokumentowania wydatków, to zapłacisz daninę bez ich uwzględniania. Dlatego pamiętaj o potwierdzeniu wszystkich kosztów, a najlepiej zachowaj zdjęcia prezentujące stan nieruchomości sprzed wykonania prac.
Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej a podatek
Jeśli sprzedajesz nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, stawka daniny zależy od formy opodatkowania firmy. Są one następujące:
➡️Zasady ogólne – płacisz podatek w wysokości 12% od dochodu, o ile nie przekracza on 120 tys. zł w danym roku. Jeśli wynosi więcej, od nadwyżki obowiązuje danina w wysokości 32%. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości niemal na pewno obowiązywać będzie wyższa stawka podatku.
➡️Podatek liniowy – jeśli rozliczasz się na takich zasadach, zapłacisz 19% daniny.
➡️Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – stawka podatku za sprzedaż środków trwałych w przypadku ryczałtowca wynosi 3%, natomiast nieruchomości są wyjątkiem i w ich przypadku obowiązuje 10%. Jednak w ramach tej formy opodatkowania daninę nalicza się od przychodu, a nie od dochodu, tzn. nie możesz odliczać kosztów uzyskania.
Uwaga: od 1 stycznia 2025 roku od dochodów osiągniętych z odpłatnego zbycia nieruchomości nie nalicza się składki zdrowotnej. Wcześniej było to jakby dodatkowe opodatkowanie sprzedaży lokalu.
Wykorzystanie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, a uniknięcie zapłaty podatku
Nawet jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat, możesz uniknąć płacenia podatku do urzędu skarbowego. Będzie to możliwe, w przypadku gdy uzyskane środki przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Ulga mieszkaniowa jest bardzo popularna. Przykładowo, w 2021 roku skorzystało z niej aż 80% podatników, którzy rozliczali dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych. Podatek wykazało tylko 16 875 z 82 159 osób.
Zwolnieniu podlega wyłącznie ta część uzyskanej kwoty ze sprzedaży, którą przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Aby skorzystać ze zwolnienia, musisz ponieść wspomniane wydatki w określonym czasie, a dokładnie w 3 lata, licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.
Do wydatków na cele mieszkaniowe zaliczają się środki na:
➡️nabycie budynku mieszkalnego,
➡️zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
➡️nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
➡️budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.
Uwaga: wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest również spłata kredytu hipotecznego wraz z odsetkami. To samo dotyczy kredytów refinansowych i konsolidacyjnych, zaciągniętych na sfinalizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Może to być wyłącznie zobowiązanie zaciągnięte, zanim nastąpiło nabycie nieruchomości i uzyskanie z tego tytułu przychodu.
Przykład
Wydatki na własne cele mieszkaniowe możesz ponieść nawet poza granicami Polski, o ile to kraj należący do Unii Europejskiej albo państwa zaliczanego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Warunkiem jest uzyskanie informacji podatkowych przez polskie organy. Podstawą do ich przekazania może być, np. umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Nie musisz przeznaczyć wszystkich środków uzyskanych, np. ze sprzedaży działki, na cele mieszkaniowe. Możesz tak wykorzystać tylko część tych pieniędzy i w dalszym ciągu skorzystać z ulgi. Pozostała kwota zostanie opodatkowana podatkiem od sprzedaży nieruchomości.
Jak rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Kiedy skończy się rok podatkowy, musisz w terminie do 30 kwietnia złożyć PIT-39. Wykażesz w nim:
➡️dochody z odpłatnego zbycia praw majątkowych, nieruchomości i należny podatek PIT od dochodu w przypadku którego nie działa ulga mieszkaniowa lub
➡️dochody, które są zwolnione z opodatkowania podatkiem PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.
W zeznaniu wykaż dochody, które są zwolnione z opodatkowania nawet, jeśli na dzień jego złożenia nie zostały jeszcze poniesione, ale wykorzystasz te środki po złożeniu tego zeznania, ale przed upływem 3 lat, licząc od końca roku, w którym uzyskasz ten dochód.
Przykład
Oto najważniejsze pola, które musisz wypełnić w PIT-39:
➡️W części C zeznania umieść kwotę uzyskanego przychodu, poniesionych kosztów, osiągniętego wyniku lub straty.
➡️Obliczenia podatku musisz dokonać w części D zeznania PIT-39.
➡️W pozycji 25 umieść kwotę zwolnioną z zapłaty podatku ze względu na wykorzystanie uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe.
➡️W polu 26 ma się znaleźć kwota, która stanowi podstawę opodatkowania. W tym celu odejmij od sumy w pozycji 25 dochód z pola 23.
➡️W poz. 27 umieść tę część dochodu, która podlega opodatkowaniu według stawki 19%.
➡️Pole 28 uzupełnij, jeśli przychód ze sprzedaży nieruchomości został osiągnięty za granicą.
➡️W polu 29 podaj podatek do zapłaty po zaokrągleniu do pełnych złotych.
Jeżeli nie złożysz zeznania PIT-39 w terminie, urząd skarbowy może naliczyć odsetki za zwłokę. Niemożliwe będzie także skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, co oznacza konieczność zapłaty podatku od całości dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, niezależnie od przeznaczenia środków.
Warto zapamiętać
- Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym do tego doszło, jest opodatkowana według stawki 19%. Możesz uniknąć zapłaty tej daniny, jeśli przeznaczysz uzyskany dochód na własne cele mieszkaniowe.
- Dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości musisz wykazać na druku PIT-39, który powinien trafić do urzędu skarbowego w terminie do 30 kwietnia po roku, w którym doszło do odpłatnego zbycia nieruchomości.
- Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musisz wykorzystać środki uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku, w którym doszło do odpłatnego przekazania nieruchomości.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy sprzedaż nieruchomości uzyskanej w spadku podlega zapłacie podatku od sprzedaży nieruchomości?
Możliwe, że wystąpi konieczność zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania uzyskanego w spadku. Dojdzie do tego, jeśli zdecydujesz się na zbycie nieruchomości, zanim upłynie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył tę nieruchomość lub ją wybudował. Zatem nie decyduje moment, w którym doszło do przekazania w ramach spadku.
Czy podatek od sprzedaży nieruchomości płaci się, jeśli przyniosło to stratę?
Podatek płaci się wyłącznie od dochodu. Jeśli nieruchomość została sprzedana za mniejszą kwotę niż ją nabyto, nie zapłacisz daniny.
Jak można uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości?
Pierwszym sposobem jest sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym doszło do zakupu nieruchomości. Kolejnym rozwiązaniem jest przeznaczenie uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe.
Źródła
https://www.europarl.europa.eu/topics/pl/article/20241014STO24542/rosnace-ceny-mieszkan-w-ue-fakty-infografiki
https://www.podatki.gov.pl/pit/rozliczenie-ze-sprzedazy-domu-mieszkania/
https://www.podatki.gov.pl/media/5850/ulotka_zbycie_nieruchomosci_2019.pdf
https://orka.sejm.gov.pl/WydBAS.nsf/0/758DEB98252C42E3C1258AB700344FCB/$file/%C5%81o%C5%BCykowski%20Sarnowski%20Zaj%C4%85c%20%20Studia%20BAS%204%202023.pdf
czy nieruchomosc mozna sprtedac w polsce a kupic na wlasne cele mieszkaniowe np w de?
Witam. W marcu bieżącego roku zmarł mój ojciec,dziedziczyłam po nim dom wspólnie z 3-ką rodzeństwa . Ojciec dom dostał od swojego ojca około 20 lat temu . Teraz ja darowałam swoją część swojemu synowi i teraz chcemy jednak wszystko sprzedać , razem z rodzeństwem .Pytanie moje ,czy musimy płacić podatek do urzędu skarbowego?
Witam, proszę o podpowiedź.
W 2020. roku nabyłem z partnerką dom od dewelopera w wysokości ok 800tys zł. W tym roku planujemy go sprzedać. Planowany dochód może wynieść 200tys zł.
Czy po sprzedaży domu każdy z nas osobno musi się rozliczyć czy wystarczy ze zrobi to jedno z nas? Dodam, ze nie jesteśmy w związku małżeńskim a z fiskusem co roku rozliczamy się osobno…
Dodatkowe pytanie dotyczące zakupu nowej nieruchomości -jeśli jedno z nas zakupi nieruchomość wydając przy tym ok 600tys to czy ta jedna strona będzie zwolniona z podatku 19% a druga będzie musiała zapłacić 19% z całego dochodu 200tys lub połowy dochodu 100tys?
Żeby było ciekawiej to dodam pytanie dotyczące terminów sprzedaży i zakupu nieruchomości… Może zdarzyć się tak, że zakup (umowa na nową nieruchomość) będzie sporządzona wcześniej niż sprzedaż domu zakupionego w 2020. Opłacając zaliczkę i pierwsze transze z własnych środków zwalnia mnie to z uiszczenia podatku od sprzedaży domu? Jeśli ostatecznie podpisanie aktu notarialnego na nową nieruchomość nastąpi w przyszłym roku to czy zakup nieruchomości w tym przypadku będzie zwalniał w jakiejś części ?
Z góry dziękuję za pomoc.
Witam serdecznie. W 2012 roku nabyłam 1/2 cz. mieszkania jako spadek po mamie i zapłaciłam od tego bratu zachowek. Natomiast ojciec drugą cz. przekazał bratu w formie darowizny. Czyli zostaliśmy współwłaścicielami. W 2020 roku brat wniósl sprawe o zniesienie współwłasności. Była zrobiona wycena rzeczoznawcy na kwote 155 tys. w sumie bratu na podstawie ugody sądowej musiałam zwrócić 47 tys. Od 2012 roku poniosłam tez nakłady finansowe na remont. Teraz chciałabym sprzedać mieszkanie już jako jedyny właściciel. Jak obliczyć podatek.
Pozdrawiam
Witam. W 1999roku umarł tata i dostałem 1/4 domu. W 2021r mama przepisała mi dalszą 1/4 domu. Teraz mam 2/4 domu czyli dół domu. Sprzedaję te 2/4 ale 1/4 nie jest opodatkowana bo minęło 5 lat. Problem polega na tym,że w 1/4 było tego 55m2 a teraz 1/4 od mamy to 100m2. Jaki muszę zapłacić podatek od tej sprzedaży? Dzięki