Podatek od sprzedaży nieruchomości – kiedy należy go zapłacić i ile wynosi?

Sprzedaż nieruchomości może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku od sprzedaży. Wiele osób o tym zapomina i dopiero po jego odliczeniu przekonuje się, że uzyskana kwota ich nie satysfakcjonuje.

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% i może znacząco obniżyć kwotę, która trafia do sprzedającego. Przy transakcji za 600 000 zł, z której zysk wynosi 200 000 zł, do Urzędu Skarbowego trzeba oddać aż 38 000 zł. Podatku jednak można uniknąć odczekując ze sprzedażą odpowiednio długi czas lub korzystając z ulgi mieszkaniowej.

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?

Gdy sprzedajesz mieszkanie, dom albo działkę, na pewno myślisz też o podatku. To ważne, ponieważ od stawki podatku zależy kwota, którą będziesz musiał oddać do Urzędu Skarbowego. A to z kolei może stawiać pytanie przed Tobą, czy nie podwyższyć ceny nieruchomości, aby po opłaceniu podatku „wyjść na swoje”.

Stawka podatku od sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. Zapłacisz tyle bez względu na lokalizację, gdyż jest ona jednolita dla całego kraju. Wysokość podatku dotyczy sprzedaży wszelkiego rodzaju lokali i gruntów, czyli domów, mieszkań, nieruchomości przeznaczonych pod usługi, działek budowlanych, rolnych, inwestycyjnych itd.

19% to prawie 1/5 wartości transakcji, a jak wiemy, nieruchomości nie są tanie, więc i podatek może wynieść nawet kilkadziesiąt tys. zł. Dobra informacja jest jednak taka, że podatek nie jest naliczany automatycznie i nie w każdym przypadku. A to oznacza, że są sytuacje, kiedy nie zapłacisz go wcale.

Podatkowi podlega także sprzedaż udziałów w nieruchomości. Jeżeli jesteś posiadaczem „części” mieszkania (np. odziedziczyłeś je razem z innym spadkobiercą) i chcesz ją odsprzedać, też będziesz musiał odprowadzić podatek, o ile nie obowiązuje Cię któryś z rodzajów zwolnienia, o których przeczytasz w kolejnych rozdziałach.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Stawka 19% nie oznacza, że możesz wziąć w rękę kalkulator i wyliczyć 19% od ceny, którą zapłacił kupiec i tę kwotę odprowadzić do Urzędu Skarbowego. Podatek od nieruchomości liczy się od dochodu, czyli faktyczna wysokość podatku do zapłaty jest zazwyczaj niższa niż wynik powyższego działania matematycznego.

Dochód to różnica między przychodem i kosztami jego uzyskania. Przychód to kwota, którą otrzymałeś od nabywcy, a do kosztów możesz zaliczyć:

👉 wydatki poniesione za kupno sprzedawanej nieruchomości,

👉 zapłacony podatek od spadków lub darowizn (jeżeli sprzedajesz nieruchomość, która w taki sposób stała się Twoją własnością),

👉 koszty remontów, ulepszeń nieruchomości,

👉 opłaty notarialne,

👉 koszty pośrednictwa.

Wszystkie wydatki, zaliczone do kosztów, muszą być udokumentowane.

Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości?

Na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT opodatkowaniu podlega sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia. Jeśli więc sprzedajesz dom, mieszkanie albo grunt po pięciu latach, podatku w ogóle nie zapłacisz.

I tu pojawia się kwestia, jak liczyć te 5 lat? Okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym wszedłeś w posiadanie sprzedawanej nieruchomości. Mówiąc inaczej: 5 lat liczysz od stycznia następnego roku. Wynika to wprost z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

To ważne, żeby wiedzieć, jak prawidłowo liczyć okres 5 lat. Gdyby Dorota uznała, że bierze się pod uwagę 5 lat od dnia zakupu i sprzedała nieruchomość np. 20 lutego 2025 r., musiałaby zapłacić podatek. Co więcej, jeżeli podatku nie uiściłaby w terminie, Urząd Skarbowy mógłby ukarać ją grzywną.

Możliwe, że chcesz sprzedać nieruchomość, której nie kupiłeś, ale jest Twoja, ponieważ ją odziedziczyłeś albo ktoś podarował Ci ją w ramach darowizny. W przypadku spadków i darowizn obowiązuje analogiczna zasada 5 lat: liczenie rozpoczynasz od stycznia kolejnego roku, w którym odziedziczyłeś lub otrzymałeś mienie.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Odczekanie 5 lat to nie jest jedyny sposób na uniknięcie zapłaty podatku od nieruchomości. Możesz skorzystać jeszcze prawa do z tzw. ulgi mieszkaniowej. Jest to zwolnienie opisane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Przepis ten mówi, że jeżeli środki ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, jesteś zwolniony z podatku. W ustawie znajduje się dosłowny zapis „własne cele mieszkaniowe”. Zaliczają się do nich m.in.:

✔️ zakup lokalu lub gruntu pod budowę domu,

✔️ budowa albo remont domu albo mieszkania,

✔️ spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup własnego lokalu.

Chodzi o wszystkie wydatki związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych. Nie zapłacisz podatku, jeżeli np. sprzedałeś mieszkanie, aby wybudować za te pieniądze dom. Albo zbyłeś odziedziczoną działkę i kupiłeś za pozyskane środki mieszkanie itd.

Na wydatkowanie środków masz 3 lata, liczone w ten sam sposób jak 5 lat z rozdziału wyżej, tj. od początku kolejnego roku. Oznacza to, że jeżeli sprzedałeś mieszkanie w 2023 r., masz czas do 31 grudnia 2026 r., aby przeznaczyć pieniądze na własne cele mieszkaniowe.

Co ważne – wysokość ulgi mieszkaniowej jest proporcjonalna do udziału wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży nieruchomości. Brzmi skomplikowanie, ale można to zdanie zamknąć jednym prostym wzorem:

wartość wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe × dochód ze sprzedaży nieruchomości / przychód ze sprzedaży nieruchomości

Poniżej tabela porównawcza pokazująca różnice w opodatkowaniu w zależności od momentu sprzedaży i sposobu wykorzystania środków.

Jak zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Z podatku od sprzedaży nieruchomości rozliczasz się na formularzu PIT-39 w kolejnym roku. Jeżeli zatem sprzedałeś lub sprzedaż mieszkanie w 2025 r. i nie obejmuje Cię zwolnienie, podatek musisz rozliczyć do 30 kwietnia 2026 r. Ten sam termin masz na odprowadzenie wyliczonej kwoty do fiskusa.

Sprzedałeś nieruchomość i wykorzystałeś pozyskane środki na własne cele mieszkaniowe? Kwotę podlegającą uldze mieszkaniowej (wyliczysz ją z wzoru podanego w poprzednim rozdziale) również deklarujesz w PIT-39 w polu: Dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W przypadku, gdy dopiero zamierzasz skorzystać z ulgi i jeszcze do końca nie wiesz, ile wyniosą Cię wydatki na własne cele mieszkaniowe, szacujesz je i na tej podstawie wyliczasz wysokość ulgi. Źródłem szacunków mogą być Twoje luźne obliczenia i plany, nie musisz przedstawiać w US dokumentacji potwierdzającej, że w ciągu 3 lat nabędziesz (lub zamierzasz nabyć) mieszkanie o wartości X zł.

Jeżeli jednak w ciągu 3 lat nie uda Ci się wykorzystać przysługującej ulgi, musisz złożyć korektę zeznania i zapłacić należny podatek. Tak samo powinieneś postąpić, kiedy założyłeś, że w ramach ulgi wydasz inną sumę na własne cele mieszkaniowe, niż wydałeś faktycznie.

W sytuacji, kiedy sprzedałeś mieszkanie po co najmniej 5 latach, nie masz żadnych obowiązków. Nie tylko nie płacisz podatku, ale też nie jesteś zobowiązany do składania do Urzędu Skarbowego deklaracji PIT-39 czy innego rodzaju formularza.

Czy teraz jest dobry okres na sprzedaż mieszkania, czy lepiej poczekać?

Argumentów za sprzedażą teraz jest kilka. Wciąż utrzymuje się popyt na mieszkania, zwłaszcza w większych miastach, co pozwala wielu sprzedającym uzyskać ceny powyżej średniej rynkowej. Ponadto, w niektórych regionach widać sygnały nadpodaży, co może oznaczać, że to ostatni dzwonek na sprzedaż lokalu w korzystnej cenie.

Z drugiej strony, przewidywanie przyszłych cen nieruchomości jest trudne. Niektórzy eksperci wskazują, że czynniki takie jak inflacja, stopy procentowe czy zmiany demograficzne mogą nadal napędzać wzrost wartości mieszkań. Inni podkreślają ryzyko spowolnienia gospodarczego, które mogłoby skutkować stagnacją lub nawet spadkiem cen. Dodając do tego lokalne różnice między rynkami, w jednych miastach popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, w innych spada, obraz jest niejednoznaczny.

Justyna Czerwińska

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z szeroko pojętymi finansami jestem związana od początku pracy zawodowej. W latach 2009-2014 pracowałam w Polkomtel S.A. w dziale faktur. Później przez 3 lata zdobywałam doświadczenie w pionie zakupów RUCH S.A. Obecnie dzielę się wiedzą na tematy finansowe (także korporacyjne), księgowo-podatkowe i biznesowe.

Moje artykuły przeczytasz m.in. w serwisach Rankomat, mBank, inFakt, i BusinessInsider. Prywatnie lubię łamigłówki analityczno-liczbowe (Sudoku rozwiązuję codziennie!), słucham ciężkiej muzyki i staram się przynajmniej raz w miesiącu wyjechać na city break.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: