Umowa przyrzeczona nierozerwalnie łączy się z umową przedwstępną i rynkiem nieruchomości. Choć warto zaznaczyć, że oba kontrakty mogą być wykorzystywane również dla uregulowania innych spraw niż te, związane z nabyciem mieszkania czy domu. Sprawdź czym jest i co w praktyce daje Ci podpisanie umowy przyrzeczonej.
- 1. Czym jest umowa przyrzeczona?
- 1.1. Czym różni się umowa przyrzeczona od umowy przedwstępnej?
- 2. Jakie są strony umowy przyrzeczonej?
- 3. Jakie informacje powinny się znaleźć w umowie przyrzeczonej?
- 4. Jakie są koszty zawarcia umowy przyrzeczonej?
- 5. Jakie są skutki zawarcia umowy przyrzeczonej?
- 6. Kiedy trzeba podpisać umowę przyrzeczoną?
- 7. Jakie są konsekwencje odmowy podpisania umowy przyrzeczonej?
- 8. Warto wiedzieć
Kupno mieszkania czy domu to niewątpliwe ważne wydarzenie w życiu człowieka, które obejmuje szereg czynności przygotowawczych, zwłaszcza jeśli transakcja ma zostać sfinansowana kredytem. Głównie dlatego w procesie kupna nieruchomości możesz spotkać się z dwoma umowami: przedwstępną, która poprzedza dokonanie transakcji i przyrzeczoną – związaną z przeniesieniem własności nieruchomości na kupca.
Zawarcie umowy przedwstępnej daje Ci też szansę na szybkie i pomyślne dla obu stron zakończenie transakcji. Jeśli cały proces przebiega zgodnie z planem, to umowę przyrzeczoną możesz podpisać nawet w ciągu miesiąca od zawarcia wstępnego kontraktu. Gorzej, jeśli jedna ze stron próbuje się wycofać z dotrzymania warunków umowy.
Czym jest umowa przyrzeczona?
Podpisanie umowy przyrzeczonej oznacza zakończenie procesu, któremu początek dała umowa przedwstępna. Zatem warto wyjaśnić oba pojęcia. Zacznijmy od początku.
W ramach umowy przedwstępnej strony umawiają się do zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży nieruchomości, w umowie przedwstępnej, jako sprzedawca zobowiązujesz się do przeniesienia własności nieruchomości, potencjalnemu kupcowi za określoną ceną, którą nabywca zobowiązuje się zapłacić w wyznaczonym terminie.
Umowa przyrzeczona przenosi własność nieruchomości na nabywcę na warunkach wskazanych w umowie przedwstępnej. Czas pomiędzy zawarciem obu umów najczęściej wykorzystywany jest na pozyskanie finansowania w banku.
Przykład
Czym różni się umowa przyrzeczona od umowy przedwstępnej?
Jak już wspominaliśmy umowa przyrzeczona to ostatni etap procesu zapoczątkowany zawarciem umowy przedwstępnej. Umowa przyrzeczona zatem przenosi własność nieruchomości czy innej rzeczy na nowego nabywcę. Wiąże się również z płatnością ceny i pokryciem innych kosztów związanych z jej zawarciem.
Uwaga!
W umowie przedwstępnej warto również określić termin podpisania umowy przyrzeczonej. Jednak w razie braku takiej informacji wchodzą w grę zasady ustawowe, o których piszemy w dalszej części artykułu.
Jakie są strony umowy przyrzeczonej?
Umowa przyrzeczona zawierana jest pomiędzy tymi samymi stronami, które wcześniej zawarły umowę przedwstępną. Zatem w przypadku kupna nieruchomości na rynku pierwotnym umowę przenoszącą własność podpiszesz z deweloperem. Natomiast, jeśli kupujesz mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, wówczas drugą stroną umowy będzie inna osoba fizyczna lub umocowany przedstawiciel firmy, która zdecydowała się na sprzedaż nieruchomości.
Dla oznaczenia stron w umowy przyrzeczonej konieczne będzie podanie następujących danych:
- imię i nazwisko
- adres
- numer dowodu osobistego lub PESEL
w przypadku osób fizycznych lub
- nazwa
- siedziba firmy
- numer NIP i REGON
- dane osoby zawierającej umowę w imieniu firmy ze wskazaniem podstawy umocowania (pełnomocnictwo, prokurent, członkowie zarządu zgodnie z zasadami reprezentacji)
jeśli stroną jest przedsiębiorca.
Jako osoba fizyczna możesz również być reprezentowana przez pełnomocnika przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji w umowie zostaną wpisane dane pełnomocnika i Twoje, jako osoby, która udzieliła pełnomocnictwa i wobec której umowa przyniesie określony skutek.
Jakie informacje powinny się znaleźć w umowie przyrzeczonej?
Kodeks cywilny, który reguluje kwestie dotyczące umów, które są przedmiotem naszych rozważań, dość lakonicznie wskazuje, że umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Co zatem powinno znaleźć się umowie przyrzeczonej? Choć szczegółowe postanowienia umowne można kształtować indywidualnie, zgodnie z obowiązującą zasadą swobody umów, to w każdej z nich znajdziemy takie informacje jak:
- data i miejsce zawarcia umowy
- rodzaj umowy – np. umowa sprzedaży, umowa przeniesienia prawa własności nieruchomości
- strony umowy
- przedmiot umowy – np. umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości będzie zawierać określenie adresu nieruchomości, numer księgi wieczystej dla niej prowadzonej, powierzchnię i aktualny stan prawny nieruchomości (np. ewentualne obciążenia pod postacią hipoteki)
- cena
- termin i sposób uiszczenia płatności – np. przelewem na określony numer rachunku bankowego
- termin wydania nieruchomości nabywcy (lub innego przedmiotu umowy)
- wysokość kosztów i określenie kto ponosi koszty aktu notarialnego, jeśli umowa ma przyjąć taką formę
Umowa przeniesienia własności nieruchomości dla swej ważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego – nie ma dowolności w tym zakresie. Zatem wzór kontraktu będzie właściwy dla aktów notarialnych. Oprócz podpisów obu stron pod umową, w jej treści zostanie jeszcze zostanie wskazany uprawniony notariusz wybrany do przygotowania dokumentu.
Natomiast umowa przedwstępna, nawet jeśli dotyczy określania warunków sprzedaży nieruchomości, nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wystarczy zwykła forma pisemna. Postanowienia umowy przedwstępnej mogą być kształtowane dowolnie czyli w praktyce mogą zawierać więcej elementów niż wspomniane wcześniej minimum. Typowe dla umowy przedwstępnej będą regulacje dotyczące zadatku, zaliczki czy kar umownych mających zastosowanie w razie niedotrzymania warunków umowy.
Jakie są koszty zawarcia umowy przyrzeczonej?
Koszty podpisania umowy przyrzeczonej zależą głównie od formy jej zawarcia. W przypadku aktu notarialnego, który jest wymagany dla każdej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, będą to przede wszystkim koszty notarialne (wynagrodzenie notariusza) i opłaty sądowe. Ich wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości.
Dodatkowo będzie to również opłata za wpis do księgi wieczystej (200 zł według danych aktualnych na dzień 11 grudnia 2024 r.) czy opłata za odpis aktu notarialnego umowy przyrzeczonej (6 zł za każda rozpoczętą stronę według danych aktualnych na dzień 11 grudnia 2024 r.) – oryginał dokumentu pozostaje u notariusza.
W przypadku kupna nieruchomości na rynku wtórnym pozostaje również kwestia zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych PCC, który wynosi 2 % jej wartości rynkowej. Odprowadzeniem podatku również zajmuje się notariusz.
Uwaga!
Jakie są skutki zawarcia umowy przyrzeczonej?
Konsekwencją podpisania umowy przyrzeczonej kupna nieruchomości, czyli zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, jest przejście jej prawa własności ze sprzedawcy na nabywcę. Mówiąc prościej dochodzi do zmiany właściciela, co zostanie odnotowane w księdze wieczystej.
To podstawowy skutek, który przyświeca stronom w momencie zawierania umowy przedwstępnej. Pojawiają się też koszty, choćby te związane z zawarciem umowy właściwej (podpisania aktu notarialnego), o których wspominaliśmy wcześniej.
Kiedy trzeba podpisać umowę przyrzeczoną?
Jednym z elementów umowy przedwstępnej powinno być wskazanie terminu finalizacji transakcji czyli zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto się po prostu umówić na termin, który pasuje obu stronom. W przypadku umów dotyczących kupna nieruchomości weź pod uwagę czas oczekiwania na wydanie decyzji kredytowej przez bank, przygotowanie środków potrzebnych do wniesienia wkładu własnego oraz czas na przygotowanie aktu notarialnego przez notariusza. Nie ma przeciwwskazań, żeby umowę przyrzeczoną podpisać wcześniej niż to zostało określone w umowie przedwstępnej, jeśli strony umowy tak wspólnie uzgodnią.
Sprawa się nieco komplikuje, jeśli w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został określony. Liczy się wówczas inicjatywa stron. Zarówno Ty, jak i Twój kontrahent macie prawo wystąpić z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas powinna być ona zawarta w terminie przez was wyznaczonym. Obowiązuje zasada pierwszeństwa złożenia oświadczenia w tym zakresie czyli “wygrywa” termin osoby, która żądanie zawarcia umowy złożyła wcześniej.
Jeśli termin zawarcia umowy końcowej nie został wyznaczony w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, wówczas żadna ze stron nie może żądać jej zawarcia. Ustawodawca uznał, że rok to wystarczająco dużo czasu, żeby uzgodnić wszystkie kwestie, pozyskać kredyt potrzebny do kupna nieruchomości lub rzeczy ruchomej czy umówić wizytę u notariusza.
Jakie są konsekwencje odmowy podpisania umowy przyrzeczonej?
Czasem może zdarzyć się, że pomimo podpisania umowy przedwstępnej, nawet z wyznaczonym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona uchyla się od zakończenia całego procesu. Cóż robić w takiej sytuacji? Otóż w podstawowym zakresie możesz żądać naprawienia szkody, którą poniosłeś licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Kwestie odszkodowania można również ustalić bezpośrednio w umowie przedwstępnej.
Jeśli jednak umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności dotyczy to formy jej zawarcia, wówczas możesz dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Z uwagi na konieczność podpisania umowy dotyczącej kupna nieruchomości w formie aktu notarialnego, w takiej sytuacji również umowa przyrzeczona musi być zawarta przed notariuszem.
Uwaga!
Istnieją również inne sposoby, które mogą skłonić drugą stronę do wywiązania się z podpisanej umowy przedwstępnej, albo chociaż uczynić brak działania dotkliwym finansowo. Jednym z nich jest zadatek – stosowany bardzo często przy umowach związanych z kupnem nieruchomości. Nieuzasadniona odmowa podpisania umowy, może skończyć się dla każdej ze stron utratą pieniędzy w wysokości kwoty zadatku.
Warto wiedzieć
- Umowa przyrzeczona jest wykonaniem warunków określonych umową przedwstępną.
- Umowa przeniesienia własności nieruchomości dla swej ważności musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Dla umowy przedwstępnej wystarczy zachowanie formy pisemnej.
- Stronami umowy przyrzeczonej są te same osoby, które podpisywały umowę przedwstępną. W imieniu stron mogą też działać odpowiednio umocowani pełnomocnicy.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Czym umowa przyrzeczona różni się od umowy deweloperskiej?
Umowa deweloperska jest podobna do umowy przedwstępnej, zawierana jest między kupującym a deweloperem, czyli dotyczy transakcji kupna nieruchomości na rynku pierwotnym. Umowa ta nie przenosi własności nieruchomości, a jedynie określa przedmiot umowy, cenę i zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości na ustalonych zasadach. Umowa przyrzeczona kupna nieruchomości przenosi własność na nabywcę.
Kto ponosi koszty zawarcia umowy przyrzeczonej?
Zgodnie z zasadą swobody zawierania umów kwestie związane z kosztami można określić dowolnie. Z reguły dla umów zawieranych w formie aktu notarialnego koszty ciążą na nabywcy nieruchomości.
Czy umowa przyrzeczona zawsze musi być zawarta w formie aktu notarialnego?
Forma aktu notarialnego jest wymagana dla umów związanych z nabyciem nieruchomości zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Sprzedaż innych rzeczy nie wymaga zachowania takiej formy, chyba że wynika to bezpośrednio z przepisów.
Źródła
https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-394
https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-389
