Ustanowienie hipoteki zabezpiecza interesy wierzyciela oraz ogranicza jego ryzyko. Z taką formą zabezpieczenia zetkniesz się przede wszystkim przy kredytach na zakup nieruchomości. Sprawdź zatem, na czym polega ustanowienie hipoteki na rzecz banku, jak wypełnić wniosek do sądu wieczystoksięgowego i czy trzeba z tego tytułu zapłacić podatek.
- 1. Czym jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku?
- 2. Jak ustanowić hipotekę na nieruchomości w księdze wieczystej?
- 3. Ile czeka się na wpis hipoteki do księgi wieczystej?
- 4. Gdzie odebrać potwierdzenie ustanowienia hipoteki na nieruchomości?
- 5. Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?
- 6. Czym jest podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki?
- 6.1. Jakie są stawki podatku PCC?
- 7. Jakie są rodzaje hipotek?
- 8. Warto wiedzieć
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością spełniania szeregu warunków oraz przedłożenia w banku pokaźnej listy dokumentów. Wynika to z konieczności dokładnego oszacowania ryzyka takiej transakcji. Jednym z kluczowych wymogów jest wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości na rzecz banku. Bez tego nie ma mowy o udzieleniu finansowania – nawet jeśli możesz pochwalić się ponadprzeciętną zdolnością kredytową i zgromadziłeś wysoki wkład własny.
Czym jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku?
Ustanowienie hipoteki na rzecz banku najczęściej kojarzone jest z ubieganiem o kredyt mieszkaniowy. To słuszny trop, ponieważ jest to jedno z kluczowych zabezpieczeń spłaty takiego zobowiązania. Najczęściej jest ono ustanawiane na kredytowanej nieruchomości, ale nie zawsze. Ustanowienie hipoteki na rzecz banku ma miejsce w momencie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.
Uwaga!
Z definicji hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które ustanawiane jest w celu zabezpieczenia konkretnej wierzytelności. Dzięki temu wierzyciel, np. bank, zyskuje możliwość zaspokojenia swoich praw z nieruchomości w pierwszej kolejności (przed innymi wierzycielami osobistymi). Jeśli na domu, mieszkaniu lub działce jest już ustanowiona hipoteka, to żaden bank nie zgodzi się na wpis w księdze wieczystej na drugim i każdym kolejnym miejscu. Dlatego nieruchomość, która posłużyć ma jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego, musi być wolna od wszelkich obciążeń.
Pamiętaj, że nie ma znaczenia, czyją własnością stała się w nieruchomość objęta hipoteką. Ograniczone prawo rzeczowe przypisane jest do nieruchomości, a nie do dłużnika. Informacje na ten temat znajdziesz w IV dziale księgi wieczystej.
Jak ustanowić hipotekę na nieruchomości w księdze wieczystej?
Dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej wymaga złożenia przez właściciela nieruchomości odpowiedniego wniosku w sądzie wieczystoksięgowym. Do wniosku o wpis hipoteki musi być załączona dokumentacja stanowiąca podstawę do dokonania takiej czynności. Pierwszym krokiem w ustanowieniu hipoteki jest wypełnienie formularza KW-WPIS. Formularz możesz pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Wzór dokumentu KW-WPIS prezentuje się następująco:
Formularz KW-WPIS trzeba wypełnić w języku polskim, czytelnie, drukowanymi literami, bez skreśleń i poprawek. Możesz zrobić to ręcznie, na komputerze lub na maszynie. Wniosek składasz w biurze podawczym ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu położenie nieruchomości, na której ma być ustanowiona hipoteka. Możesz wysłać go również pocztą.
Wypełniając formularz KW-WPIS trzeba wskazać m.in.:
- właściwy sąd rejonowy;
- wydział ksiąg wieczystych;
- numer księgi wieczystej nieruchomości – jeśli nieruchomość nie ma założonej KW należy podać repertorium aktu notarialnego;
- cel złożenia wniosku o wpis do hipoteki np. zaznaczając „Wpis prawa w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”;
- treść żądania, która powinna uwzględniać kwotę wierzytelności, numer księgi wieczystej nieruchomości i nazwę banku;
- dane wnioskodawcy tj. numer PESEL, imię i nazwisko, imiona rodziców oraz miejsce zamieszkania;
- dane uczestnika postępowania np. banku, który zdecydował się na udzielenie kredytu hipotecznego;
- listę dokumentów dołączonych do wniosku o wpis hipoteki tj. oświadczenie banku o udzieleniu kredytu hipotecznego i dowód uiszczenia opłaty sądowej za wniosek o wpis w księdze wieczystej.
Na samym końcu wpisz swoje imię i nazwisko, datę przekazania formularza oraz złóż podpis. Formularz przygotuj w dwóch egzemplarzach – jeden dla sądu, a drugi dla Ciebie (jako dowód dokonania czynności).
Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne
Ile czeka się na wpis hipoteki do księgi wieczystej?
Zwieńczeniem całego procesu, związanego ze skutecznym ustanowieniem zabezpieczenia, jest wpis hipoteki na rzecz wierzyciela (np. banku) do działu IV księgi wieczystej nieruchomości. Czynność ta nie jest jednak realizowana od razu po złożeniu wniosku w sądzie wieczystoksięgowym. Czas oczekiwania na wpis hipoteki księgi wieczystej nie jest określony w żadnych przepisach i zależy on m.in. od:
- obłożenia konkretnego sądu rejonowego wnioskami o wpis hipoteki;
- ewentualnych błędów we wniosku o wpis hipoteki np. braku podpisu lub załączników;
- liczby zatrudnionych w sądzie sędziów i referendarzy;
- faktu, czy nieruchomość ma założona już księgę wieczystą.
Czas oczekiwania od momentu złożenia wniosku w sądzie do ujawnienia wpisu hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości może wynosić od kilku tygodni do nawet kilkunastu miesięcy. Niektóre sądy rejonowe wskazują średni czas rozpatrywania wniosków o wpis hipotek umownych na swoich stronach internetowych.
Przykładowo Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie rozpatruje wnioski o wpis hipotek umownych w terminie około 1 miesiąca, licząc od daty wpływu wniosku lub aktu notarialnego do sądu (stan na 09.01.2025 r.). Z kolei w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu średni czas oczekiwania na wpis wynosi 2 miesiące, a zawiadomienie o dokonanej czynności wysyłane jest listem poleconym na adres wskazany we wniosku (stan na 09.01.2025 r.). Informacji w tym zakresie możesz zasięgnąć również telefonicznie.
Gdzie odebrać potwierdzenie ustanowienia hipoteki na nieruchomości?
Potwierdzenie ustanowienia hipoteki na nieruchomości wydawane jest przez sąd rejonowy, w którym wcześniej złożyłeś wniosek KW-WPIS. Odpis możesz odebrać bezpośrednio w budynku sądu lub pobrać go przez internet – za pośrednictwem serwisu Elektroniczne Księgi Wieczyste. Jeśli odbierasz odpis w związku z kredytem hipotecznym, to niezwłocznie przekaż ten dokument do banku, który udzielił finansowania.
Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?
Wysokości opłat stałych związanych z księgami wieczystymi ujęta jest w Ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Stawki za podstawowe czynności prezentują się następująco:
- 200 zł – od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej; jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych;
- 150 zł – od wniosku o wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami;
- 100 zł – od wniosku o założenie księgi wieczystej.
Wypowiedź eksperta
Czym jest podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki?
Każdy nabywca nieruchomości, na której ustanawiana jest hipoteka, zobowiązany jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC-3). Obowiązek ten wynika z Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek PCC-3 możesz opłacić na dwa sposoby:
- u notariusza – dotyczy to sytuacji, w której ustanowienie hipoteki wskazane jest w treści aktu notarialnego. Po pobraniu odpowiedniej kwoty podatek zostanie niezwłocznie przekazany do właściwego urzędu skarbowego. Wygoda ta wiąże się jednak z dodatkową opłatą, która wynika wprost z taksy notarialnej;
- samodzielnie – rozwiązanie to pozwala ograniczyć koszty, ale jednocześnie zwiększa odpowiedzialność nabywcy nieruchomości. Musisz pamiętać, aby w terminie do 14 dni, od powstania obowiązku podatkowego, złożyć deklarację podatkową PCC-3 w urzędzie skarbowym właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania.
W przypadku ustanowienia hipoteki na nieruchomości stanowiącej wspólną własność –do deklaracji PCC-3 trzeba dołączyć załączniki PCC-3/A każdego ze współwłaścicieli.
Jakie są stawki podatku PCC?
Stawka zryczałtowana podatku od czynności cywilnoprawnych w sprawie ustanowienia hipoteki umownej i łącznej wynosi 19 zł – kiedy wartość wierzytelności nie jest określona. Jeśli wysokość hipoteki jest już znana (hipoteka na zabezpieczenie wierzytelności istniejących) stawka podatku PCC wynosi 0,1% podstawy opodatkowania.
W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym nabywca zobowiązany jest do zapłaty podatku PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Pamiętaj, że od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczące zakupu pierwszego mieszkania lub domu. Z kolei od 1 stycznia 2024 roku zapłacisz 6% podatek PCC nabywając 6. i każdy kolejny lokal mieszkalny (w ramach tej jednej nieruchomości gruntowej).
Jakie są rodzaje hipotek?
Do najczęściej spotykanych rodzajów hipotek zaliczyć można:
- Hipotekę umowną – powstaje na podstawie umowy zawartej pomiędzy właścicielem obciążanej nieruchomości a wierzycielem hipotecznym np. bankiem udzielającym kredytu hipotecznego. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego, ale w przypadku ustanowienia hipoteki umownej na rzecz banku często wystarczy oświadczenie w formie pisemnej. Aby zabezpieczenie było skuteczne ustanowienie hipoteki umownej wymaga wpisu do księgi wieczystej nieruchomości.
- Hipotekę przymusową – jak sama nazwa wskazuje z reguły nie powstaje za zgodą właściciela nieruchomości. Ustanowienie hipoteki przymusowej ma zwiększyć szansę na wyegzekwowanie zaległości. Wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej nieruchomości powstaje m.in. na podstawie:
- tytułu wykonawczego stwierdzającego istnienie wierzytelności,
- postanowienia prokuratury,
- decyzji administracyjnej.
Ustanowienie hipoteki przymusowej często wykorzystywane jest przez organy podatkowe i Zakład Ubezpieczeń Społecznych (ZUS), kiedy inne metody odzyskania środków nie przyniosły rezultatu. Z rozwiązania tego mogą korzystać również gminy, firmy i wierzyciele osobiści. Po spłacie wierzytelności hipoteka przymusowa wygasa, ale pamiętaj o złożeniu wniosku o jej wykreślenie w sądzie rejonowym.
- Hipotekę łączną – zabezpiecza jedną wierzytelność, ale na kilku nieruchomościach. W takiej sytuacji to wierzyciel decyduje, czy zaspokoić swoje prawa tylko z wybranych nieruchomości czy ze wszystkich jednocześnie. Hipoteka łączna pozwala obniżyć koszty, ponieważ wpis hipoteki łącznej to jedna czynność prawna i opodatkowana jest jednorazowo podatkiem PCC. W sytuacji, kiedy dochodzi do podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, to wszystkie nieruchomości utworzone przez podział również obciążone są w taki sposób. Można wyróżnić też hipotekę łączną przymusową.
- Hipotekę odwróconą – to sposób poprawę płynności finansowej właściciela nieruchomości, który może uwolnić zamrożony w niej kapitał. W takiej sytuacji musi dojść do transakcji lub umowy, pomiędzy właścicielem nieruchomości a instytucją finansową. To rozwiązanie skierowane głównie do osób starszych o niskich przychodach, które posiadają wolną od obciążeń nieruchomość. W takim wariancie instytucja finansowa wypłaca właścicielowi kilkadziesiąt procent wartości nieruchomości – jednorazowo lub w ratach. Po śmierci właściciela spadkobiercy mają możliwość wykupu odziedziczonego domu lub mieszkania.
Do 2011 roku można było ustanawiać również hipotekę kaucyjną, która na mocy prawa nie jest już ona stosowana. Hipoteki kaucyjne ustanowione wcześniej nadal obowiązują – widoczne są w działach IV ksiąg wieczystych nieruchomości do momentu spłaty wierzytelności i ich wykreślenia. Cechą charakterystyczną hipoteki kaucyjnej było zabezpieczenie wierzytelności o nieustalonej wysokości. Określany był tylko maksymalny limit, do którego wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości.
Warto wiedzieć
- Złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej wymaga wypełnienia formularza KW-WPIS, który dostępny jest na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.
- Termin na opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych PCC-3 wynosi 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego.
- Opłata za wniosek o założenie księgi wieczystej nieruchomości wynosi 100 zł.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Kto może ustanowić hipotekę umowną?
Ustanowienie hipoteki umownej możliwe jest na podstawie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a wierzycielem np. bankiem. W przypadku współwłasności konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości na zabezpieczenie tego typu. Wpisu hipoteki do księgi wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy na wniosek właściciela nieruchomości.
O czym informuje księga wieczysta?
Księgi wieczyste określają stan prawny nieruchomości, czyli mieszkań, domów, działek budowlanych i gruntów oraz spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Analiza poszczególnych działów ksiąg wieczystych pozwala m.in. sprawdzić oznaczenie nieruchomości oraz zweryfikować ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.
Czy ustanowienie hipoteki wymaga formy aktu notarialnego?
Zgodnie z art. 95 ust. 4 Prawa bankowego: do ustanowienia hipoteki jest wymagane złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności. W rzeczywistości może być jednak konieczne oświadczenie woli właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Źródła
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19820190147
https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/formularze-wnioskow-stosowanych-w-sadach-rejonowych-prowadzacych-ksiegi-wieczyste-w-systemie-informatycznym-oraz-wnioskow-skladanych-do-centralnej-informacji-kw
https://mokotow.sr.gov.pl/hipotekaksiegi-wieczyste,m,mg,248
https://www.wroclaw-krzyki.sr.gov.pl/iv-wydzial-ksiag-wieczystych-pytania-i-odpowiedzi,m,mg,316,327
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu20051671398
https://oplaty.ms.gov.pl/
