Refinansowanie kredytu hipotecznego – na czym polega, ile kosztuje i kiedy się opłaca?

Masz kredyt hipoteczny, ale widzisz, że oferta w innym banku wygląda dużo korzystniej? Rozwiązaniem tego problemu jest refinansowanie kredytu hipotecznego, które polega na spłacie starego kredytu nowym, udzielonym na lepszych warunkach. W ten sposób możesz obniżyć oprocentowanie, skrócić okres spłaty lub zmienić typ rat. Wyjaśniamy, na czym dokładnie polega refinansowanie kredytu hipotecznego, kiedy ma sens i jak przejść przez cały proces bez ryzyka.

Pomimo że umowę o kredyt hipoteczny zawierasz z bankiem nawet na 20-30 lat, w każdej chwili możesz ją zakończyć. Wystarczy, że spłacisz całe zadłużenie, do czego masz prawo zgodnie z obowiązującymi przepisami. Środki na spłatę zobowiązania możesz natomiast pozyskać z innego banku, zaciągając w nim właśnie tzw. kredyt refinansowy. Co ważne – możesz to zrobić wielokrotnie w ciągu całego okresu kredytowania.

Co to jest refinansowanie kredytu hipotecznego?

Refinansowanie kredytu hipotecznego jest przeniesieniem spłacanego zobowiązania do innego banku, który oferuje korzystniejsze warunki spłaty. Oznacza to, że nowy bank udziela Ci kredytu, z którego spłacasz dotychczasowy. W rezultacie nadal masz jeden kredyt hipoteczny, ale na innych warunkach. Efektem refinansowania może być m.in.:

• • niższe oprocentowanie,
  • dłuższy lub krótszy okres spłaty,
  • niższe koszty ubezpieczenia.

Refinansowanie kredytu hipotecznego bywa mylone z konsolidacją, jednak to dwa różne rozwiązania. Konsolidacja to połączenie kilku zobowiązań w jedno. Przykładowo może być to właśnie kredyt hipoteczny, gotówkowy i limit karty kredytowej. Refinansowanie dotyczy natomiast tylko jednego kredytu hipotecznego. Celem takiego działania jest przede wszystkim obniżenie całkowitych kosztów finansowania.

Kiedy można przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?

Na przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku możesz zdecydować się tak naprawdę w każdym momencie trwania umowy. Kredytodawca nie może Ci tego zabronić np. w umowie kredytowej. Zgodnie z przepisami masz prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem i tym samym zakończyć umowę kredytową. Takie prawo do wcześniejszej spłaty kredytu zapewnia Ci art. 38 Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Refinansowanie kredytu hipotecznego jednak może się wiązać z ograniczeniami. Dotyczy to sytuacji, gdy przenoszone zobowiązanie ma oprocentowanie stałe lub okresowo stałe. Taki kredyt wciąż możesz przenieść do innego banku, ale nie możesz liczyć na oprocentowanie zmienne – musi być ono w dalszym ciągu stałe lub okresowo stałe.

Kiedy warto refinansować kredyt hipoteczny?

Refinansowanie kredytu hipotecznego nie zawsze się opłaca, ale w odpowiednich warunkach może przynieść Ci bardzo konkretne korzyści. Warto rozważyć zmianę banku, gdy:

• • oprocentowanie kredytów na rynku spadło, a Twoje zobowiązanie jest drogie, a bank nie przejawia chęci do renegocjacji warunków umowy;
  • Twoja zdolność kredytowa się poprawiła poprzez np. wzrost dochodów lub spłatę innych zobowiązań;
  • zostało Ci jeszcze kilkanaście lat spłaty, więc niższe oprocentowanie realnie wpłynie na całkowity koszt kredytu,
  • chcesz skrócić okres kredytowania, żeby szybciej pozbyć się długu,
  • planujesz zmianę warunków kredytu, np. rodzaju rat (z malejących na równe).

Dla zobrazowania – jeśli spłacasz kredyt 300 000 zł na 25 lat z oprocentowaniem 7%, Twoja rata równa wynosi około 2 120 zł. Obniżenie oprocentowania o 1,5 punktu procentowego (do 5,5%) zmniejszy ratę do ok. 1 840 zł. W skali roku to prawie 3 360 zł oszczędności, a przez cały okres kredytowania – nawet około 84 000 zł.

Liczby robią wrażenie, ale pamiętaj, że refinansowanie ma sens tylko wtedy, gdy korzyści z niższej raty przewyższą koszty przeniesienia kredytu – takie jak prowizje (dotychczasowy bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, a nowy za udzielenie finansowania), opłaty notarialne czy ponowna wycena nieruchomości. Dlatego przed decyzją warto zrobić dokładną symulację i porównać oferty kilku banków.

Jak działa refinansowanie kredytu hipotecznego krok po kroku?

Refinansowanie kredytu hipotecznego na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowane. W rzeczywistości cały proces składa się z kilku etapów. Jeśli dobrze się przygotujesz, możesz uniknąć błędów i realnie obniżyć koszty swojego kredytu. Podpowiadamy, jak zabrać się za refinansowanie kredytu hipotecznego.

Krok 1: Sprawdź warunki swojego obecnego kredytu

Zanim zaczniesz szukać nowej oferty, dokładnie przeanalizuj parametry swojego obecnego kredytu. Najważniejsze są:

• • aktualna wysokość raty i pozostałego kapitału do spłaty,
  • oprocentowanie i jego składniki – czyli marża banku i stawka referencyjna (np. WIBOR 3M lub WIBOR 6M),
  • okres spłaty,
  • ewentualne prowizje za wcześniejszą spłatę – mogą wynosić od 0 do 3% pozostałego kapitału.

Wszystkie te dane znajdziesz w harmonogramie spłaty lub w serwisie bankowości elektronicznej. Możesz też poprosić bank o zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu – nowy bank będzie go potrzebował przy składaniu wniosku.

Krok 2: Porównaj oferty innych banków

Kolejnym krokiem prowadzącym do refinansowania kredytu hipotecznego jest analiza konkurencyjnych ofert. Porównuj nie tylko oprocentowanie, ale także prowizje, RRSO, całkowitą kwotę do spłaty czy wysokość miesięcznej raty. Zwróć uwagę na:

• • rodzaj oprocentowania – stałe lub zmienne,
  • dodatkowe warunki (np. konieczność posiadania konta lub karty kredytowej w tym samym banku),
  • koszty przeniesienia hipoteki i ewentualnych nadpłat zobowiązania.

Mając na uwadze, że spłata takiego zobowiązania prawdopodobnie będzie towarzyszyć Ci przez większość dorosłego życia, warto poświęcić czas i energię na dokładne porównanie ofert. Weryfikacja propozycji tylko 2-3 banków może sprawić, że ominie Cię okazja zaoszczędzenia znacznie większej kwoty.

Krok 3: Oblicz opłacalność refinansowania

Zanim podejmiesz decyzję o refinansowaniu kredytu hipotecznego, koniecznie policz, czy zmiana banku faktycznie się opłaci. Zwróć uwagę na poniższą symulację.

W powyższym przykładzie różnica w oprocentowaniu o 1,2 punktu procentowego daje realne oszczędności na poziomie 210 zł miesięcznie, czyli ponad 50 000 zł przez cały okres spłaty. Jeśli dodatkowe koszty refinansowania nie przekraczają kilku tysięcy złotych, operacja jest zazwyczaj opłacalna.

Krok 4: Złóż wniosek o nowy kredyt hipoteczny

Gdy wybierzesz najkorzystniejszą ofertę, możesz rozpocząć formalności. Nowy bank poprosi Cię o m.in.:

• • zaświadczenie o spłacie kredytu z obecnego banku,
  • kopię umowy kredytu,
  • dokumenty dotyczące nieruchomości (np. odpis z księgi wieczystej, aktualną wycenę),
  • dokument potwierdzający osiągane dochody.

Na tym etapie nowy bank zweryfikuje Twoją bieżącą zdolność kredytową. Jeśli się ona pogorszyła się, to możesz mieć trudności z refinansowaniem kredytu hipotecznego.

Krok 5: Zaczekaj na decyzję kredytową

Bank powinien taką decyzję podjąć w ciągu 21 dni od dnia złożenia przez Ciebie kompletnego wniosku kredytowego. Wraz z decyzją otrzymasz ostateczne warunki kredytowania. Będą one ważne tylko przez określony czas np. 30 lub 60 dni. W tym czasie zatem musisz podjąć decyzję, czy się na nie zgadzasz i podpiszesz w związku z tym umowę.

Krok 6: Podpisz umowę kredytową i zaczekaj na rozliczenie starego kredytu

Zazwyczaj po podpisaniu umowy kredytowej to nowy bank przekazuje bezpośrednio do poprzedniego banku środki na poczet spłaty zobowiązania. Twoim zadaniem może być natomiast zdobycie od poprzedniego kredytodawcy listu mazalnego, zezwalającego na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Krok 7: Dokonaj zmiany w księdze wieczystej nieruchomości

Po uzyskaniu listu mazalnego udaj się do wydziału ksiąg wieczystych. Musisz tam bowiem wykreślić z księgi wieczystej nieruchomości poprzedni bank i na jego miejsce wpisać nowy.

Jakie zapisy powinny znaleźć się w nowej umowie kredytowej?

W przypadku refinansowania zawierana jest zazwyczaj standardowa umowa o kredyt hipoteczny. W takiej umowie kredytowej powinny znaleźć się między innymi następujące zapisy:

• • dokładne dane banku i kredytobiorcy;
  • całkowita kwota kredytu;
  • cel kredytowania – w tym przypadku będzie to refinansowanie kredytu hipotecznego;
  • sposoby zabezpieczenia kredytu;
  • zasady wypłaty kredytu – np. że będzie on od razu przekazany na rachunek kredytowy w poprzednim banku;
  • wysokość i rodzaj oprocentowania, a także zasady jego zmiany w trakcie trwania umowy;
  • zasady i terminy spłaty kredytu;
  • skutki niewywiązania się z warunków umowy przez kredytobiorcę – np. w przypadku niespłacenia rat w wyznaczonym terminie;
  • warunki wcześniejszej spłaty kredytu (częściowej lub całkowitej);
  • zasady wprowadzania zmian w umowie;
  • zasady wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron.

Ile kosztuje refinansowanie kredytu hipotecznego w 2025?

Choć refinansowanie może przynieść duże oszczędności, pamiętaj, że przeniesienie kredytu do innego banku wiąże się z kosztami – jednorazowymi i dodatkowymi. Koniecznie weź je pod lupę, zanim podpiszesz nową umowę. W poniższej tabeli prezentujemy najważniejsze koszty związane z refinansowaniem kredytu hipotecznego.

Pamiętaj, że po rezygnacji z poprzednich polis może Ci przysługiwać zwrot części składek za niewykorzystany okres ochrony. Niektóre banki rezygnują też z prowizji dla klientów refinansujących kredyt hipoteczny lub pokrywają koszty wyceny nieruchomości, by zachęcić do przeniesienia zobowiązania.

Jakie dokumenty potrzebne są do refinansowania kredytu hipotecznego?

Listę wszystkich dokumentów potrzebnych do refinansowania kredytu otrzymasz w banku, do którego chcesz przenieść swoje bieżące zobowiązanie. Banki zwykle wymagają dostarczenia:

• • wypełnionego wniosku o kredyt hipoteczny na formularzu bankowym,
  • dokumentów dotyczących bieżącego kredytu – np. umowę kredytową, zaświadczenie bankowe zawierające aktualne saldo zadłużenia, czy też historię spłat zobowiązania;
  • dokumentów dotyczących nieruchomości – przede wszystkim potrzebny będzie nowy operat szacunkowy, określający aktualną wartość nieruchomości;
  • dokumentów potwierdzających dochody – np. aktualne zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach lub wyciągi bankowe z konta, na które wpływa wynagrodzenie.

Refinansowanie kredytu hipotecznego to dobry moment, by uporządkować dokumentację kredytową i ubezpieczeniową. Warto od razu upewnić się, że Twoje dane w księdze wieczystej są aktualne, a polisa obejmuje pełną wartość nieruchomości. To drobne szczegóły, które mogą przyspieszyć proces i ułatwić negocjacje z bankiem.

Refinansowanie kredytu a wkład własny

Przy ubieganiu się o kredyt refinansowy na spłatę innego kredytu hipotecznego nie musisz wnosić wkładu własnego. W tym przypadku nie jest on już bowiem potrzebny, bo został przez Ciebie wcześniej wniesiony na sfinansowanie zakupu lub budowy nieruchomości. Wciąż jednak będzie miał znaczenie poziom LtV, a więc relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości. W zależności od banku nie może być on zatem wyższy niż 90 lub 80%.

Z dużym prawdopodobieństwem takie LtV będzie jednak niższe niż przy poprzednim kredycie. Wpłynie na to choćby spłata części zobowiązania, przez co kwota nowego kredytu będzie automatycznie niższa. Poza tym może wzrosnąć także wartość nieruchomości, co również obniży LtV. Warto tutaj natomiast pamiętać, że przy niższym LtV nowy bank może się zgodzić na udzielenie kredytu hipotecznego na lepszych warunkach.

Refinansowanie kredytu hipotecznego – zalety i wady

Refinansowanie kredytu hipotecznego może być jednym z najprostszych sposobów na obniżenie miesięcznej raty lub skrócenie okresu spłaty zobowiązania. Zanim jednak zdecydujesz się na przeniesienie kredytu do innego banku, dokładnie przeanalizuj plusy i minusy takiej operacji. Choć korzyści potrafią być znaczące, refinansowanie nie zawsze jest opłacalne.

Kiedy warto przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?

Refinansowanie kredytu hipotecznego z założenia powinno przynieść korzyści w postaci oszczędności finansowych oraz korzystniejszych warunków spłaty zobowiązania. Na przeniesienie kredytu do innego banku warto się więc zdecydować przede wszystkim w sytuacji, gdy:

✅aktualne oferty kredytów hipotecznych są korzystniejsze finansowo – np. mają niższe marże lub oprocentowanie;

✅obecny bank nie chce się zgodzić na dostosowanie warunków kredytowania do Twoich aktualnej sytuacji finansowej – np. nie chce Ci obniżyć rat poprzez wydłużenie okresu kredytowania;

✅Twoja zdolność kredytowa wzrosła i masz szanse na wynegocjowanie lepszych warunków kredytowania w innym banku – np. ze względu na wzrost wartości nieruchomości lub zwiększenie dochodów.

Refinansowanie kredytu hipotecznego pozwala odzyskać kontrolę nad domowym budżetem. To sposób na obniżenie miesięcznych rat nawet o kilkaset złotych, ale decyzja zawsze powinna być poprzedzona dokładną analizą kosztów. Tylko wtedy unikniesz sytuacji, w której niższa rata okaże się tylko pozorną korzyścią.

Bartłomiej Borucki

Redaktor

bartlomiej.borucki@rankomat.pl

Jestem absolwentem kierunku Finanse i Rachunkowość. Od niemal 20 lat moja aktywność zawodowa związana jest z branżą finansową. W tym czasie pracowałem m.in. jako konsultant w domu maklerskim, asystent dyrektora finansowego w firmie produkcyjnej oraz analityk ryzyka kredytowego. W 2016 roku moje zamiłowanie do finansów oraz tworzenia przystępnych i użytecznych treści przerodziło się w zawodową pasję, która trwa do dziś.

Moje teksty możesz przeczytać m.in. w serwisach: Rankomat, Puls Biznesu, Bankier Smart, CEO Magazyn oraz MANAGER+. Wolny czas często spędzam w górach. Słucham podcastów, inwestuję w branżę gamingową i jestem fanem fantastyki naukowej.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: