Refinansowanie kredytu hipotecznego to nic innego, jak przeniesienie swojego zobowiązania do innego banku. Choć taka procedura wiąże się z pewnymi formalnościami, warto ją rozważyć, bo może przynieść wiele korzyści. Dzięki zmianie kredytodawcy możesz bowiem poprawić warunki finansowania, a więc na przykład obniżyć oprocentowanie kredytu i zmniejszyć miesięczne raty.
- 1. Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?
- 2. Kiedy można przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?
- 3. Refinansowanie a rodzaj oprocentowania kredytu – co warto wiedzieć?
- 3.1. Przeniesienie kredytu z oprocentowaniem zmiennym
- 3.2. Oprocentowanie stałe kredytu przy refinansowaniu
- 4. Potencjalne korzyści i wady refinansowania kredytu hipotecznego
- 4.1. Wady refinansowania kredytu mieszkaniowego
- 4.2. Korzyści z refinansowania kredytu hipotecznego
- 5. Jakie warunki trzeba spełnić, by przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?
- 5.1. Dokumenty niezbędne do refinansowania kredytu hipotecznego
- 6. Zdolność kredytowa przy refinansowaniu kredytu hipotecznego
- 7. Refinansowanie kredytu a wkład własny
- 8. Zabezpieczenie kredytu refinansowego
- 9. Ile kosztuje refinansowanie kredytu hipotecznego?
- 10. Jak przebiega przeniesienie kredytu do innego banku krok po kroku?
- 11. Jakie zapisy powinny znaleźć się w nowej umowie kredytowej?
- 12. Kiedy warto przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?
- 13. Warto wiedzieć:
Pomimo że umowę o kredyt hipoteczny zawierasz z bankiem nawet na 20-30 lat, w każdej chwili możesz ją zakończyć. Wystarczy, że spłacisz całe zadłużenie, do czego masz prawo zgodnie z obowiązującymi przepisami. Środki na spłatę zobowiązania możesz natomiast pozyskać z innego banku, zaciągając w nim właśnie tzw. kredyt refinansowy.
Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?
Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na zaciągnięciu nowego kredytu w innym banku w celu spłacenia nim obecnego zobowiązania. W ten sposób następuje przeniesienie kredytu hipotecznego do nowej instytucji. W efekcie refinansowania zmienia się jednak nie tylko kredytodawca. Nowy bank może bowiem Ci zaproponować zupełnie inne warunki umowy, a więc np.:
✅ mniejszą marżę,
✅ niższe oprocentowanie,
✅ możliwość zmiany oprocentowania zmiennego na stałe,
✅ krótszy lub dłuższy okres kredytowania,
✅ niższe raty,
✅ lepsze warunki ubezpieczenia.
Refinansowanie kredytu hipotecznego może być zatem skutecznym sposobem na poprawienie warunków kredytowania i przynieść spore oszczędności. Co ważne, o takie refinansowanie możesz wnioskować w zasadzie w każdym banku, który specjalizuje się w udzielaniu kredytów hipotecznych.
Kiedy można przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?
Na przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku możesz zdecydować się tak naprawdę w każdym momencie trwania umowy. Kredytodawca nie może Ci tego zabronić np. w umowie kredytowej. Zgodnie z przepisami masz prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem i tym samym zakończyć umowę kredytową. Takie prawo do wcześniejszej spłaty kredytu zapewnia Ci art. 38 Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.
Refinansowanie kredytu hipotecznego jednak może się wiązać z pewnymi ograniczeniami. Dotyczy to sytuacji, gdy przenoszony kredyt ma oprocentowanie stałe lub okresowo stałe.
Refinansowanie a rodzaj oprocentowania kredytu – co warto wiedzieć?
Jeszcze kilka lat temu kredytobiorcy mogli swobodnie przenosić swoje kredyty do innego banku bez względu na rodzaj oprocentowania. Od połowy 2023 roku tę swobodę jednak znacząco ograniczyła rekomendacja KNF. Zgodnie z jej treścią banki od tamtego momentu nie mogą bowiem w wyniku refinansowania zmienić klientowi oprocentowania stałego na zmienne. Co to dokładnie oznacza, wyjaśnimy w dalszej części artykułu.
Przeniesienie kredytu z oprocentowaniem zmiennym
Załóżmy, że masz kredyt hipoteczny, przy którym w danym momencie obowiązuje oprocentowanie zmienne. W takim przypadku możesz swobodnie go refinansować i szukać nowej oferty kredytu zarówno z oprocentowaniem zmiennym, jak i stałym.
Oprocentowanie stałe kredytu przy refinansowaniu
Refinansowanie kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym odbywa się na innych zasadach. Taki kredyt wciąż możesz przenieść do innego banku, ale bank ten może Ci zaproponować przy nowym kredycie wyłącznie oprocentowanie stałe lub okresowo stałe. Kredyt refinansowy w takim przypadku nie może mieć zatem oprocentowania zmiennego.
Potencjalne korzyści i wady refinansowania kredytu hipotecznego
Przeniesienie kredytu mieszkaniowego do innego banku może zapewnić szereg korzyści. Warto jednak mieć świadomość, że taka procedura wiąże się też z pewnymi trudnościami i może generować dodatkowe koszty.
Wady refinansowania kredytu mieszkaniowego
Do najważniejszych mankamentów refinansowania kredytu możemy zaliczyć przede wszystkim:
📑formalności – w gruncie rzeczy nie różnią się one od formalności obowiązujących przy zaciąganiu standardowego kredytu mieszkaniowego. Musisz zatem w nowym banku złożyć wniosek kredytowy wraz ze wszystkimi dokumentami, potem podpisać umowę, a następnie dokonać niezbędnych zmian w księdze wieczystej nieruchomości;
📊 ponowne badanie zdolności kredytowej – bank udzielający kredytu refinansowego musi bowiem sprawdzić Twoje obecne możliwości spłaty zobowiązania według nowych warunków finansowania;
💵koszty refinansowania kredytu hipotecznego – wynikają one głównie z zaciągnięcia kredytu w nowym banku, ale dodatkowo możesz być obciążony kosztami wcześniejszej spłaty kredytu u dotychczasowego kredytodawcy.
Korzyści z refinansowania kredytu hipotecznego
Po przeniesieniu zobowiązania do innego banku możesz jednak liczyć na wiele korzyści. Mogą nimi być między innymi:
⬇️obniżenie kosztów finansowania – np. ze względu na niższe oprocentowanie;
✅ dostosowanie rat do aktualnych możliwości finansowych;
🔢uwolnienie się od produktów dodatkowych w poprzednim banku np. karty kredytowej;
💰możliwość ubiegania się w poprzednim banku o zwrot części prowizji lub innych kosztów z tytułu skrócenia umowy (dotyczy umów zawartych po 21 lipca 2017 r.).
Jakie warunki trzeba spełnić, by przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?
Chcąc przenieść kredyt hipoteczny do innego banku, najpierw musisz spełnić warunki zaciągnięcia nowego zobowiązania. Tak naprawdę niewiele się one różnią od warunków, jakie musiałeś spełnić przy braniu poprzedniego kredytu. Nowy bank będzie zatem od Ciebie przede wszystkim wymagał:
✅ złożenia wszystkich potrzebnych dokumentów,
✅ ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości,
✅ posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej,
✅ poniesienia kosztów refinansowania kredytu.
Najważniejszą różnicą jest to, że przy refinansowaniu nie musisz już wnosić wkładu własnego, co szerzej wyjaśnimy niżej.
Dokumenty niezbędne do refinansowania kredytu hipotecznego
Listę wszystkich dokumentów potrzebnych do refinansowania kredytu otrzymasz w wybranej instytucji finansowej, do której chcesz przenieść swoje zobowiązanie. Banki zwykle jednak wymagają, aby klient dostarczył:
✅wypełniony wniosek o kredyt hipoteczny na formularzu bankowym,
📑dokumenty dotyczące obecnego kredytu – np. umowę kredytową, zaświadczenie bankowe zawierające aktualne saldo zadłużenia, czy też historię spłat zobowiązania;
🏡 dokumenty dotyczące nieruchomości – przede wszystkim potrzebny będzie nowy operat szacunkowy, określający aktualną wartość nieruchomości;
💵 dokumenty potwierdzające aktualne dochody – np. aktualne zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach lub wyciągi bankowe z konta, na które wpływa wynagrodzenie.
Zdolność kredytowa przy refinansowaniu kredytu hipotecznego
Ubiegając się o kredyt refinansowy, musisz się spodziewać, że nowy kredytodawca ponownie dokona oceny Twojej zdolności kredytowej. Weźmie przy tym pod uwagę Twoją aktualną sytuację finansową, a więc m.in. obecne zarobki, wysokość innych zobowiązań (np. limitów na kartach i pożyczek gotówkowych), czy też liczbę osób na utrzymaniu. Znaczenie będzie miała także dotychczasowa historia spłat zobowiązań, w szczególności terminowość regulowania rat przenoszonego kredytu hipotecznego.
Naszym okiem
Izabela StachuraRefinansowanie kredytu a wkład własny
Przy ubieganiu się o kredyt refinansowy na spłatę innego kredytu hipotecznego nie musisz wnosić wkładu własnego. W tym przypadku nie jest on już bowiem potrzebny, bo został przez Ciebie wcześniej wniesiony na sfinansowanie zakupu lub budowy nieruchomości.
Wciąż jednak będzie miał znaczenie poziom LtV, a więc relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości. W zależności od banku nie może być on zatem wyższy niż 90 lub 80%.
Z dużym prawdopodobieństwem takie LtV będzie jednak niższe niż przy poprzednim kredycie. Wpłynie na to choćby spłata części zobowiązania, przez co kwota nowego kredytu będzie automatycznie niższa. Poza tym może wzrosnąć także wartość nieruchomości, co również obniży LtV. Warto tutaj natomiast pamiętać, że przy niższym LtV nowy bank może się zgodzić na udzielenie kredytu hipotecznego na lepszych warunkach.
Zabezpieczenie kredytu refinansowego
Kredyt refinansowy jest także kredytem hipotecznym, a więc jego podstawowym zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości. Aby nowy bank mógł ją ustanowić, najpierw z księgi wieczystej musi zostać wykreślony poprzedni bank, co będzie możliwe po całkowitej spłacie starego kredytu.
Oprócz hipoteki bank może w umowie kredytowej przewidywać także dodatkowe zabezpieczenia. Najczęściej jest to cesja wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości lub także z umowy ubezpieczenia na życie.
Ile kosztuje refinansowanie kredytu hipotecznego?
Jak już wspomnieliśmy wyżej, refinansowanie kredytu hipotecznego wiąże się z kosztami. Do najważniejszych z nich należą:
➡️ opłata za wycenę nieruchomości – średnio wynosi ona od 300 do 1000 zł;
➡️ prowizja za udzielenie nowego kredytu hipotecznego – zwykle wynosi ona do 2-3 proc. i trzeba ją uiścić z góry, ale na szczęście wiele banków przy refinansowaniu rezygnuje całkowicie z jej pobierania;
➡️ prowizja za wcześniejszą spłatę poprzedniego kredytu – dotychczasowy kredytodawca ma prawo ją pobrać m.in. w sytuacji, gdy dokonasz wcześniejszej spłaty zobowiązania w okresie pierwszych 3 lat trwania umowy (wówczas nie może ona przekroczyć 3% spłacanej kwoty);
➡️ koszt zmiany wpisu w księdze wieczystej – chodzi tu o koszt wykreślenia starej i wpisania nowej hipoteki (w sumie 300 zł) oraz koszt podatku PCC z tytułu ustanowienia hipoteki (19 zł).
Dodatkowym kosztem może być też ubezpieczenie. W takim przypadku jednak możesz wnioskować o wykorzystanie dotychczasowych ubezpieczeń. Jeśli nie jest to możliwe, to trzeba będzie z nich zrezygnować i zawrzeć nowe umowy. Wówczas jednak po rezygnacji z poprzednich polis może Ci przysługiwać zwrot części składek za niewykorzystany okres ochrony.
Jak przebiega przeniesienie kredytu do innego banku krok po kroku?
Wiesz już, na czym polega refinansowanie kredytu hipotecznego. Czas więc wyjaśnić, jak przebiega proces refinansowania i jak przenieść kredyt hipoteczny do innego banku w praktyce. W tym celu powinieneś wykonać następujące czynności krok po kroku:
Krok 1️⃣: Określ cel przeniesienia kredytu do innego banku
Przeniesienie kredytu hipotecznego do innej instytucji co do zasady powinno skutkować lepszymi warunkami kredytowania. Najlepiej, jeśli nowy kredyt będzie tańszy od poprzedniego, bo wówczas możesz liczyć na oszczędności na odsetkach oraz na obniżenie rat kredytowych. Być może jednak zależy Ci, by inny bank umożliwił np. skrócenie lub wydłużenie okresu kredytowania, albo zmianę rat z malejących na równe lub odwrotnie.
Krok 2️⃣: Znajdź korzystną ofertę kredytu
Chcąc znaleźć korzystną ofertę, powinieneś porównać warunki kredytów w poszczególnych bankach. Możesz w tym celu skorzystać z naszej porównywarki, dzięki której poznasz i porównasz najważniejsze parametry ofert kredytowych.
Podczas takiego porównania koniecznie zwróć uwagę na te elementy, które pozwolą Ci obniżyć koszty kredytowania. Znaczenie mają tutaj:
- wysokość oprocentowania kredytu oraz jego rodzaj,
- wysokość marży bankowej,
- wysokość prowizji,
- koszt ubezpieczenia,
- całkowity koszt i RRSO kredytu.
Sprawdź również, które banki oferują wygodne warunki spłaty zobowiązań np. możliwość wydłużenia okresu kredytowania lub skorzystania z wakacji kredytowych.
Krok 3️⃣: Upewnij się, czy refinansowanie kredytu hipotecznego będzie się opłacać
W pierwszej kolejności sprawdź, czy w Twojej umowie kredytowej przewidziana jest prowizja za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Jeśli tak, to koszt tej prowizji warto porównać z oszczędnościami wynikającymi z przeniesienia kredytu do innego banku.
Czasami przed dokonaniem refinansowania warto także porozmawiać z dotychczasowym bankiem na temat zmiany warunków kredytowania. Istnieje bowiem szansa, że bank zgodzi się np. na obniżenie marży lub zmianę okresu spłaty zobowiązania i wówczas będzie się to wiązało jedynie z podpisaniem aneksu do umowy.
Krok 4️⃣: Zapytaj o szczegóły oferty kredytu refinansowego
Zanim złożysz wniosek o nowy kredyt hipoteczny, warto udać się do wybranego banku i zapytać, czy w ogóle możliwe będzie udzielenie nowego finansowania. Już na tym etapie możesz też poznać wstępne warunki kredytowania, które mogą się różnić od tych prezentowanych w ogólnej ofercie.
Krok 5️⃣: Zdobądź niezbędne dokumenty i złóż wniosek kredytowy
Najpierw zapytaj w nowym banku, jakie dokładnie dokumenty będą potrzebne. Upewnij się w szczególności, kto ma wykonać operat szacunkowy. W niektórych bankach rzeczoznawcę majątkowego może bowiem wybrać klient, a w innych wyceną nieruchomości zajmuje się rzeczoznawca bankowy.
Krok 6️⃣: Zaczekaj na decyzję kredytową
Bank powinien taką decyzję podjąć w ciągu 21 dni od dnia złożenia przez Ciebie kompletnego wniosku kredytowego. Wraz z decyzją otrzymasz ostateczne warunki kredytowania. Będą one ważne tylko przez określony czas np. 30 lub 60 dni. W tym czasie zatem musisz podjąć decyzję, czy się na nie zgadzasz i podpiszesz w związku z tym umowę.
Krok 7️⃣: Podpisz umowę kredytową i zaczekaj na rozliczenie starego kredytu
Zazwyczaj po podpisaniu umowy kredytowej to nowy bank przekazuje bezpośrednio do poprzedniego kredytodawcy środki na poczet spłaty zobowiązania. Twoim zadaniem może być natomiast zdobycie od poprzedniego kredytodawcy listu mazalnego, zezwalającego na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Krok 8️⃣: Dokonaj zmiany w księdze wieczystej nieruchomości
Po uzyskaniu listu mazalnego udaj się do wydziału ksiąg wieczystych. Musisz tam bowiem wykreślić z księgi wieczystej nieruchomości poprzedni bank i na jego miejsce wpisać nowego kredytodawcę.
Jakie zapisy powinny znaleźć się w nowej umowie kredytowej?
W przypadku refinansowania zawierana jest zazwyczaj standardowa umowa o kredyt hipoteczny. W takiej umowie kredytowej powinny znaleźć się między innymi następujące zapisy:
➡️dokładne dane banku i kredytobiorcy;
➡️całkowita kwota kredytu;
➡️cel kredytowania – w tym przypadku będzie to refinansowanie kredytu hipotecznego;
➡️sposoby zabezpieczenia kredytu;
➡️zasady wypłaty kredytu – np. że będzie on od razu przekazany na rachunek kredytowy w poprzednim banku;
➡️wysokość i rodzaj oprocentowania, a także zasady jego zmiany w trakcie trwania umowy;
➡️zasady i terminy spłaty kredytu;
➡️skutki niewywiązania się z warunków umowy przez kredytobiorcę – np. w przypadku niespłacenia rat w wyznaczonym terminie;
➡️warunki wcześniejszej spłaty kredytu (częściowej lub całkowitej);
➡️zasady wprowadzania zmian w umowie;
➡️zasady wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron.
Kiedy warto przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?
Refinansowanie kredytu hipotecznego z założenia powinno przynieść korzyści w postaci oszczędności finansowych i opcjonalnie także lepszych warunków spłaty zobowiązania. Na przeniesienie kredytu do innego banku warto się więc zdecydować przede wszystkim w sytuacji, gdy:
✅aktualne oferty kredytów hipotecznych są korzystniejsze finansowo – np. mają niższe marże lub oprocentowanie;
✅obecny bank nie chce się zgodzić na dostosowanie warunków kredytowania do Twoich aktualnej sytuacji finansowej – np. nie chce Ci obniżyć rat poprzez wydłużenie okresu kredytowania;
✅Twoja zdolność kredytowa wzrosła i masz szanse na wynegocjowanie lepszych warunków kredytowania w innym banku – np. ze względu na wzrost wartości nieruchomości lub zwiększenie dochodów.
W każdym przypadku jednak zawsze powinieneś dokładnie przekalkulować opłacalność refinansowania kredytu hipotecznego. W dużej mierze będzie ona zależała od Twojej indywidualnej sytuacji oraz aktualnych warunków kredytowania na rynku. W szczególności warto porównać koszty takiej operacji z potencjalnymi oszczędnościami, jakie wystąpią po przeniesieniu zobowiązania do innego banku.
Warto wiedzieć:
- Refinansowanie kredytu polega na zaciągnięciu nowego kredytu w innym banku i spłaceniu nim poprzedniego zobowiązania przed terminem widniejącym w umowie.
- Po przeniesieniu zobowiązania do innego banku można liczyć na poprawę warunków kredytowania. Skutkiem refinansowania może być np. zmniejszenie rat kredytowych oraz obniżenie kosztów finansowania.
- Warunki nowego kredytu mieszkaniowego zależą głównie od oferty danego banku, ale także od oceny zdolności kredytowej i aktualnej wyceny nieruchomości.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Czy bank może odmówić refinansowania kredytu hipotecznego?
Tak, może się tak zdarzyć. Powodem odmowy mogą być m.in. brak zdolności kredytowej, zaległości w spłacie dotychczasowych rat kredytowych, nadmierne zadłużenie, czy też spadek wartości nieruchomości.
Czy można refinansować kredyt hipoteczny w tym samym banku?
Co do zasady refinansowanie kredytu hipotecznego polega na przeniesieniu go do innego banku. W tym samym banku można jednak renegocjować warunki kredytowania i wówczas zmiany takich warunków następują wskutek podpisania aneksu do umowy.
Czy przeniesienie kredytu do innego banku zawsze się opłaca?
Refinansowanie kredytu hipotecznego może się opłacać, zwłaszcza jeśli przynosi to oszczędności na kosztach kredytowych. Zdarza się jednak, że takie oszczędności są niewielkie w porównaniu z kosztami przeniesienia kredytu do innego banku i wówczas nad opłacalnością refinansowania warto się zastanowić.
Dlaczego dla nowego banku jest to korzystne, żeby splacic nasze zobowiązanie i udzielić nam kredytu na swoich warunkach? Bank w takim razie sam musi wziąć najpierw kredyt aby pokryc koszty odkupu kredytu. Dlaczego te koszty są niższe dla banku niż dla osoby fizycznej?
Oddanie kredytu wydaje sie niekorzystne dla pierwszego banku, bo traci przyszłe odsetki.