Zastanawiasz się czy kredyt hipoteczny możesz spłacić wcześniej? Jak najbardziej. Co więcej takie rozwiązanie może dać Ci spore oszczędności. Pamiętaj jednak, że czasem bank może naliczyć dodatkową prowizję z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu. Czy można się przed tym uchronić? Czy kredyt hipoteczny zawsze warto spłacić szybciej? Sprawdzamy.
- 1. Czym jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?
- 2. Jak działa wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?
- 2.1. Całkowita spłata kredytu hipotecznego przed terminem
- 2.2. Częściowa spłata kredytu hipotecznego przed terminem
- 3. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – instrukcja krok po kroku
- 3.1. Jak napisać wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?
- 4. Jakie są konsekwencje wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego?
- 5. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki
- 6. Wcześniejsza spłata kredytu a zwrot prowizji i ubezpieczenia
- 7. Ile można zaoszczędzić na wcześniejszej spłacie kredytu?
- 8. Wcześniejsza spłata kredytu a rodzaj raty zobowiązania
- 9. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a termin zawarcia umowy kredytowej
- 9.1. Spłata kredytu hipotecznego dla umów zawartych od dnia 22 lipca 2017 r.
- 9.2. Spłata kredytu hipotecznego dla umów zawartych przed 22 lipca 2017 r.
- 10. Czy każdy kredyt hipoteczny można spłacić szybciej?
- 11. Kiedy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest nieopłacalna?
- 11.1. Kiedy wstrzymać się z nadpłatą kredytu hipotecznego?
- 12. Czy wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
- 13. Na co warto zwrócić uwagę spłacając wcześniej kredyt hipoteczny?
Maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego jest długi. Przepisy przewidują możliwość rozłożenia spłaty takiego zobowiązania nawet na 35 lat. Jeśli jednak skorzystasz z tej opcji, to pomimo niższej raty, całkowite koszty Twojego kredytu znacząco wzrosną. Dlatego z możliwości rozłożenia kredytu na maksymalny okres spłaty, lepiej korzystać w ograniczonym zakresie. Bez względu jednak na to, na jaki okres kredytowania się zdecydujesz, zawsze możesz skorzystać z opcji jego wcześniejszej spłaty. W grę wchodzą dwa rozwiązania: nadpłata kredytu hipotecznego lub jednorazowa wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w całości.
Czym jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?
Umowa o kredyt hipoteczny, którą podpisałeś z bankiem, określa czas spłaty Twojego zobowiązania z wyszczególnieniem terminów płatności i wysokości poszczególnych rat. Jednym z Twoich głównych obowiązków jako kredytobiorcy, jest terminowe rozliczenie z bankiem, czyli dyspozycja przelewów zgodna z harmonogramem i bez żadnych opóźnień.
O ile jednak obowiązują Cię terminy w zakresie minimalnych, określonych umową rat, to nic nie stoi na przeszkodzie, żeby wpłata do banku była wyższa niż ta, która została określona w harmonogramie. Co więcej możesz nawet jednorazowo spłacić całą kwotę zobowiązania.
Co mówi prawo?
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza, że wpłacasz do banku kwotę wyższą niż ta określona w harmonogramie – jednorazowo spłacając cały kredyt lub nadpłacając miesięczne raty. Dzięki temu umowa o kredyt hipoteczny zakończy się szybciej lub raty kredytu będą odpowiednio niższe.
Jak działa wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?
Nadwyżki finansowe gromadzone w tracie spłaty kredytu hipotecznego, możesz przeznaczyć na wcześniejszą spłatę zobowiązania. Do wyboru masz dwie opcje. Możesz albo zgromadzić całą potrzebną kwotę i dokonać jednorazowej spłaty albo nadpłacać kredyt np. co miesiąc lub w nieregularnych odstępach czasu.
Całkowita spłata kredytu hipotecznego przed terminem
Niespodziewany spadek, awans i znacząca podwyżka wynagrodzenia czy po prostu odpowiednie zarządzanie finansami i wystarczające oszczędności, mogą pozwolić Ci na jednorazową wpłatę do banku i całkowitą spłatę kredytu hipotecznego. Konsekwencją takiej operacji będzie zakończenie umowy kredytowej wcześniej, niż to wynika z haromonogramu.
Częściowa spłata kredytu hipotecznego przed terminem
Drugą opcją jest częściowa spłata kredytu. To rozwiązanie pozwoli Ci skrócić okres kredytowania przy niezmienionej wysokości samej raty albo obniżyć miesięczną ratę przy tym samym okresie spłaty. Większą kwotę możesz przelać jednorazowo albo wpłacać do banku mniejsze kwoty, w razie pojawienia się dodatkowych środków.
Nadpłatą będzie kwota przewyższająca miesięczną ratę kredytu, która zostanie zaliczana na poczet spłaty kwoty głównej.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – instrukcja krok po kroku
Sama czynność wcześniejszej spłaty zobowiązania, to sprawa dość prosta. Warto jednak odpowiednio przygotować się do tej operacji.
- W pierwszej kolejności musisz zgromadzić środki, które chcesz przeznaczyć na wcześniejszą spłatę kredytu. Zastanów się czy chcesz spłacić cały kredyt jednorazowo czy nadpłacać zobowiązanie. Ta druga opcja wymaga kolejnej decyzji. Mianowicie musisz określić, czy nadpłata ma obniżyć ratę czy skrócić okres spłaty przy niezmienionej wysokości raty.
- W kolejnym kroku powinieneś wystąpić do banku z wnioskiem o przedstawienie kalkulacji dotyczącej kosztów wcześniejszej spłaty zobowiązania (całości lub części) – powołaj się przy tym na art. 38 ust. 2 ustawy o kredycie hipotecznym.
- Na koniec złóż dyspozycję wykonania przelewu.
Jeśli decydujesz się na wcześniejszą spłatę całości kredytu hipotecznego, możesz wystąpić do banku o zwrot części poniesionych kosztów. Podstawę do takiej czynności daje Ci art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym.
Jak napisać wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?
Możliwość wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie to Twoje uprawnienie zagwarantowane ustawą. Taka operacja nie wymaga uzyskania zgody banku. Jest to jednostronna wola kredytobiorcy.
Tym niemniej czasem konieczne będzie napisanie wniosku do banku w zakresie wcześniejszej spłaty zobowiązania z prośbą o podanie kosztów takiej operacji i określenia jaka kwota pozostała do spłaty lub rozliczenia umowy po spłacie.
Taki wniosek powinien zawierać:
- datę i miejscowość sporządzenia wniosku
- dane identyfikujące kredytobiorcę: imię, nazwisko, PESEL, adres
- tytuł – wskazujący o co wnosi kredytobiorca
- treść żądania/prośby
- termin wykonania przelewu i wskazanie kwoty przelewu
- numer konta bankowego na które ma zostać zwrócona ewentualna nadpłata lub proporcjonalny zwrot kosztów
- podpis kredytobiorcy
Jakie są konsekwencje wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego?
Konsekwencją wcześniejszej spłaty kredytu może być obniżenie całkowitych kosztów zobowiązania. Taką możliwość bezpośrednio przewiduje art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym, który mówi:
Co mówi prawo?
2. W przypadku spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.
W praktyce możesz dzięki takiej operacji sporo zaoszczędzić. Nie tylko na odsetkach, ale też na proporcjonalnym obniżeniu innych opłat związanych z kredytem hipotecznym.
Oprócz zalet czysto ekonomicznych, szybsza spłata kredytu hipotecznego daje Ci również komfort psychiczny spłaconego zobowiązania. Brak comiesięcznych obciążeń sprawia, że pieniądze z otrzymywanego wynagrodzenia możesz przeznaczyć inaczej, bez kurczowego trzymania się ustalonych ograniczeń.
Dodatkową zaletą będzie powrót do wysokiej zdolności kredytowej. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że ciążącą na kupionym mieszkaniu czy domu hipotekę, możesz w końcu wykreślić z księgi wieczystej.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego przełoży się w pierwszej kolejności na ograniczenie odsetek, czyli w praktyce spore oszczędności. Jak to działa? Odsetki naliczane są od wysokości kapitału pozostałego na dany moment do spłaty. Przy normalnym trybie spłaty wysokość odsetek maleje z czasem, kiedy wartość kapitału do spłaty jest z każdą ratą niższa. Jednorazowa spłata całości kapitału oznacza, że po dokonaniu tej operacji nie zapłacisz już kolejnych odsetek, które były zaplanowane w harmonogramie spłaty.
Wcześniejsza spłata kredytu a zwrot prowizji i ubezpieczenia
Zgodnie z przepisami wcześniejsza spłata zobowiązania wiąże się z obniżeniem innych, pozaodsetkowych kosztów przypadających za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy kredytowej. Dotyczy to zarówno kosztów prowizji, jak i ubezpieczenia. Co więcej konieczność zwrotu proporcjonalnej części kosztów dotyczy również sytuacji, kiedy zostały one poniesione jeszcze przed spłatą kredytu.
Podstawę zwrotu stanowi przywoływany wcześniej art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym. Konieczność proporcjonalnego zwrotu kosztów w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego potwierdził wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 11 września 2019 r. (sygnatura C-383/18), a także stanowisko Rzecznika Finansowego i Prezesa UOKiK.
Ile można zaoszczędzić na wcześniejszej spłacie kredytu?
Dokładna kwota, którą możesz zaoszczędzić, zależy od momentu spłaty kredytu. Powinieneś też uwzględnić ewentualne koszty dodatkowe np. kwestia rekompensaty dla banku powinna być określona w umowie.
Potencjalne oszczędności z tytułu odsetek możesz obliczyć za pomocą kalkulatora nadpłaty kredytu hipotecznego udostępnionego na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Przykład
Na dzień 20 listopada 2024 r. Karolinie pozostał do spłaty kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 zł. Oprocentowanie zobowiązania jest zmienne i wynosi 7%. Zgodnie z harmonogramem Karolina spłaci kredyt 28 stycznia 2040 r. Zatem do spłaty pozostało jej 181 rat. Dzięki darowiźnie od rodziców, kobieta zamierza nadpłacić kredyt kwotą 190 000 zł. Dzięki nadpłacie może skrócić okres kredytowania o 14 lat i 11 miesięcy, co da jej oszczędności na poziomie 126 552,01 zł. Ewentualne zmniejszenie raty w takiej sytuacji dałoby Karolinie oszczędności na poziomie 120 369,36 zł i miesięczną ratę w wysokości 88,78 zł.
Powyższa symulacja została przygotowana z wykorzystaniem kalkulatora UOKiK.
Uwaga!
Wcześniejsza spłata kredytu a rodzaj raty zobowiązania
Nadpłata kredytu lub jego całkowita spłata przyniesie Ci różną wysokość oszczędności w zakresie odsetek, w zależności od rodzaju wybranych rat kredytowych.
Przypomnijmy. Wyróżniamy dwa rodzaje rat kredytowych: stałe i malejące.
- Najbardziej popularne raty stałe oznaczają, że wpłacasz co miesiąc do banku taką samą kwotę (o ile przy oprocentowaniu zmiennym, nie zmieni się poziom stóp procentowych i zależnej od nich stawki referencyjnej np. WIBOR). Początkowo większą część raty stanowią odsetki. Część kapitałowa na początku jest niewielka.
- Rata malejąca składa się z części kapitałowej, której wartość nie zmienia się przez cały okres spłaty zobowiązania. Część odsetkowa, wysoka na początku, będzie malała z czasem wraz ze zmniejszaniem kwoty głównej pozostałej do spłaty.
W konsekwencji planując spłatę zobowiązania np. po 5 latach od podpisania umowy, w przypadku rat malejących, będziesz miał do oddania niższą kwotę niż w przypadku rat równych, kiedy w początkowym okresie spłacałeś przede wszystkim odsetki. Choć taka opcja wydaje się korzystniejsza, pamiętaj, że wybór rat malejących wymaga posiadania wyższej zdolności kredytowej. Minusem mogą też być początkowo dużo wyższe kwoty rat.
W każdym jednak przypadku, im szybciej spłacisz lub zaczniesz nadpłacać kredyt, tym Twoje oszczędności z tego tytułu będą wyższe.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a termin zawarcia umowy kredytowej
Idea obniżenia i zwrotu części kosztów kredytu hipotecznego w przypadku wcześniejszej spłaty zobowiązania, wynika bezpośrednio z przepisów unijnych. Możliwość przedterminowej spłaty kredytu i obniżki całkowitego kosztu kredytu ponoszonego przez konsumenta reguluje art. 25 ust 1 dyrektywy 2014/17/UE.
Do polskiego porządku prawnego rozwiązanie nadpłaty i zwrotu części kosztów z tego tytułu zostało zaimplementowane w 2017 r. Nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym została ogłoszona 21 kwietnia 2017 r. i weszła w życie 3 miesiące później.
Precyzyjne wskazanie początku obowiązywania przepisów jest istotne, bo korzystne dla kredytobiorców zmiany obowiązują tylko dla umów kredytowych zawartych po wejściu w życie nowelizacji przepisów.
Spłata kredytu hipotecznego dla umów zawartych od dnia 22 lipca 2017 r.
Jeśli podpisałeś umowę kredytu hipotecznego po 21 lipca 2017 r., w razie wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego możesz liczyć na zwrot części kosztów kredytu.
Przykład
Marcin w marcu 2018 r. podpisał umowę kredytu hipotecznego na kupno mieszkania. Spłata zobowiązania w wysokości 200 000 zł została rozłożona na 15 lat i zgodnie z harmonogramem miała się zakończyć w 2033 r. W październiku 2024 r. Marek otrzymał spadek, którego kwota wystarczy na całkowitą spłatę kredytu. W takiej sytuacji bank będzie zobowiązany do częściowego zwrotu kosztów, w tym m.in. części prowizji w wysokości 4 000 zł, którą pan Marcin w całości zapłacił w momencie zawarcia umowy kredytowej.
Spłata kredytu hipotecznego dla umów zawartych przed 22 lipca 2017 r.
Nieco mniej szczęścia masz, jeśli zamierzasz nadpłacić kredyt, który uzyskałeś przed 22 lipca 2017 r. Bowiem do umów zawartych przed tą datą, stosowane są wcześniej obowiązujące przepisy. A to w praktyce oznacza, że zawarte w ustawie o kredycie konsumenckim (której przepisy częściowo były stosowane do kredytów hipotecznych) uprawnienie do zwrotu części kosztów, nie obowiązywało w przypadku kredytów hipotecznych. Ewentualna możliwość zwrotu nadpłaconych kosztów dotyczy jedynie sytuacji, kiedy takie rozwiązanie wynika bezpośrednio z umowy kredytowej.
Przykład
Malwina podpisała umowę o kredyt hipoteczny w lipcu 2000 r. Zgodnie z harmonogramem kredyt w kwocie 350 000 zł miała spłacić w 2030 r. W momencie podpisywania umowy pani Malwina wpłaciła prowizję w wysokości 6500 zł. W kwietniu 2023 r. kobieta otrzymała darowiznę od rodziców w kwocie, która pozwoliła jej na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego. Pomimo wcześniejszej spłaty kredytu, pani Malwina nie otrzymała zwrotu części zapłaconej przy podpisaniu umowy prowizji. Zaoszczędziła jednak na odsetkach.
Czy każdy kredyt hipoteczny można spłacić szybciej?
Możliwość wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego wynika wprost z przepisów ustawy o kredycie hipotecznym. Jako konsument masz prawo oddać pożyczone pieniądze wcześniej, na każdym etapie spłaty. W takiej sytuacji możesz zwrócić się do banku z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach takiej operacji. Co więcej bank jest zobowiązany udzielić Ci odpowiedzi na taki wniosek w ustawowym terminie 7 dni roboczych liczonych od dnia otrzymania pisma. Jednocześnie wniosek o przedstawienie kosztów spłaty nie jest obowiązkowy i bank nie może uzależniać przyjęcia wcześniejszej spłaty od udzielenia informacji o kosztach.
Przed zleceniem przelewu, w pierwszej kolejności sprawdź co na temat wcześniejszej spłaty kredytu lub jego nadpłaty mówi Twoja umowa kredytowa. Pamiętaj o dacie zawarcia umowy kredytu hipotecznego i obowiązujących zasadach dotyczących zwrotu kosztów.
Kiedy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest nieopłacalna?
Mimo niewątpliwych zalet wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, warto jednak zwrócić uwagę na ewentualne dodatkowe koszty, które mogą się w takiej sytuacji pojawić. Dla banku bowiem najbardziej korzystna będzie sytuacja, kiedy Ty jako kredytobiorca spłacasz swoje zobowiązania zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem: bez opóźnień, ale też bez ewentualnej nadpłaty.
Uwaga!
Kiedy wstrzymać się z nadpłatą kredytu hipotecznego?
Dla kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym, bank może naliczyć rekompensatę jedynie w przypadku, jeśli spłata całości lub części zobowiązania miała miejsce w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy. W takiej sytuacji warto wstrzymać się z przelewem całości lub części pożyczonej kwoty do momentu, kiedy upłyną 3 lata od zaciągnięcia zobowiązania.
Przepisy nie wprowadzają takich ograniczeń w zakresie kredytu hipotecznego ze stałą stopą oprocentowania. Nadpłata w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej może zatem oznaczać naliczenie rekompensaty.
Uwaga!
Czy wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Spłata kredytu hipotecznego przed terminem przewidzianym w umowie kredytowej, może wiązać się z odzyskaniem części poniesionych kosztów np. prowizji czy ubezpieczenia. W związku z powyższym pojawia się pytanie, jak należy traktować otrzymane środki w kontekście rozliczeń z urzędem skarbowym. Wątpliwości w tym zakresie miał również jeden z banków, który zwrócił się o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w tym zakresie.
Co mówi prawo?
Na co warto zwrócić uwagę spłacając wcześniej kredyt hipoteczny?
Nadpłata lub wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego praktycznie zawsze będzie korzystna. Zanim jednak zdecydujesz się na przelew wyższej kwoty do banku, sprawdź postanowienia umowy kredytu w zakresie ewentualnych konsekwencji takiej operacji.
Istotne będą postanowienia dotyczące ewentualnej rekompensaty na rzecz banku z tytułu wcześniejszej spłaty. Pamiętaj też, że nie zawsze możliwe będzie odzyskanie części kosztów poniesionych w związku z kredytem. Do proporcjonalnego zwrotu prowizji czy ubezpieczenia uprawnieni są tylko kredytobiorcy, który swoje umowy kredytowe podpisali po 21 lipca 2017 r. czyli po wejściu w życie korzystnych przepisów.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile można zaoszczędzić dzięki wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego?
Wysokość ewentualnych oszczędności zależy od wielu elementów: wysokości kredytu, terminu spłaty zobowiązania czy konieczności poniesienia ewentualnych dodatkowych kosztów. Dlatego wartość oszczędności trzeba oszacować indywidualnie.
Czy kredyt hipoteczny warto spłacić wcześniej?
Wcześniejsza spłata kredytu opłaca się przede wszystkim z uwagi na niższe koszty kredytowe. Ale nie tylko. Plusem będzie też powrót do wysokiej zdolności kredytowej, brak obciążeń z tytułu comiesięcznych rat czy możliwość wykreślenia z księgi wieczystej ciążącej na nieruchomości hipoteki. Decydując się na wcześniejszą spłatę kredytu, warto podjąć działanie dopiero w momencie, kiedy nie trzeba już będzie płacić z tego tytułu dodatkowej prowizji.
Jak obliczyć wysokość oszczędności z tytułu nadpłaty kredytu?
Szacunkowe oszczędności z tytułu nadpłaty kredytu hipotecznego można obliczyć za pomocą kalkulatora np. udostępnionego na stronie UOKIK.
Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne
Źródła
finanse.uokik.gov.pl/kalkulator-zmiany-oprocentowania/
https://finanse.uokik.gov.pl/kredyty-hipoteczne/stanowisko-prezesa-uokik-w-sprawie-przedterminowej-splaty-kredytu-hipotecznego-w-pln/
https://rf.gov.pl/baza-wiedzy/najczestsze-pytania-i-odpowiedzi-faq/wczesniejsza-splata-kredytow-w-pytaniach-i-odpowiedziach/
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819
Z reguły trzeba złożyć do banku wniosek o zwrot kosztów prowizji, ubezpieczenia, odsetek i wszelkich innych kosztów, inaczej bank sam z siebie nic nie zwróci …..
Informacja dot. PKO BP jest nieprawdziwa. Bank nie bierze pieniędzy za nadpłatę ale bierze 0,5% od kwoty pozostałej do spłaty przy aneksie który należy zawrzeć gdy np. chcemy nadpłacić kredyt i skrócić tym samym okres kredytowania, pozostawiając wysokość raty na obecnym poziomie.
Cześć. Jestem juz w polowie okresu splaty kredytu hipotecznego. Czy oplaca mi sie go nadplacac jezeli odsetki zostaly juz splacone?
Ostatnio złożyłem dyspozycję do banku pekao sa o pobranie z mojego konta 2000 celem częściowej spłaty kredytu. Dyspozycja została zaakceptowana i zrealizowana a z konta zeszło mi 2000 i dodatkowo 1600 odsetek. Jestem zdziwiony i nie rozumiem co się stało a bank ma 30 dni na rozpatrzenie reklamacji 🙁
Może ktoś mi to wytłumaczy lub miał podobna sytuację?
Brałam kredyt w 2019 i teraz go całkowicie spłaciłam czy coś mi się należy od banku?
Też chciałabym poznać odpowiedź na to pytanie.
musisz grażynku wziąść do ręki umowę kredytu i przypomniec sobie wszystko co im dawałaś przy okazji umowy do rączki/sa różne opcje…i teraz możesz żądac proporcjonalnego zwrotu tego co im do rączki przy okazji kredytu dałas…warunkiem jest chyba że kredyt był brany po 1.0.12017