Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – kiedy warto szybciej spłacić kredyt?

Zastanawiasz się czy kredyt hipoteczny możesz spłacić wcześniej? Jak najbardziej. Co więcej takie rozwiązanie może dać Ci spore oszczędności. Pamiętaj jednak, że czasem bank może naliczyć dodatkową prowizję z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu. Czy można się przed tym uchronić? Czy kredyt hipoteczny zawsze warto spłacić szybciej? Sprawdzamy.

Regulacje dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego obowiązują od 2017 r. Zgodnie z przepisami kredytobiorca może w każdym momencie trwania umowy kredytowej dokonać nadpłaty kredytu lub całkowitej spłaty zobowiązania. Wskutek tego bank powinien odpowiednio obniżyć koszty kredytowe, ale jednocześnie w niektórych przypadkach ma prawo żądać od kredytobiorcy rekompensaty za przedterminową spłatę zobowiązania.

Na czym polega wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego polega na uregulowaniu zobowiązania wobec banku przed terminem widniejącym w umowie. Taka umowa kredytowa jest bowiem zawierana zawsze na określony czas i przewiduje konkretny harmonogram spłaty zobowiązania. Jeśli zatem podpisałeś umowę np. na 25 lat, to właśnie przez taki okres powinieneś spłacać wobec banku kolejne raty kredytowe. Jednocześnie jednak możesz zdecydować się właśnie na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego i możesz to zrobić poprzez:

➡️jednorazową całkowitą spłatę zobowiązania,

➡️nadpłacenie kredytu, czyli jego wcześniejszą częściową spłatę.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może być zatem albo całkowita, albo częściowa. Każda z nich wywołuje nieco inne skutki.

Całkowita spłata kredytu hipotecznego przed terminem

Całkowita wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza, że wpłacisz do banku całą kwotę zobowiązania pozostałą do uregulowania. Wymaga to zatem zgromadzenia wcześniej odpowiedniej sumy pieniędzy. W efekcie takiej całkowitej spłaty kredytu:

✅saldo kredytu zostanie wyzerowane,

✅Twoja umowa kredytowa z bankiem zakończy się wcześniej niż wynika to z jej zapisów,

✅bank zwolni hipotekę z nieruchomości, która była zabezpieczeniem kredytu,

✅całkowity koszt kredytu zostanie obniżony o okres skrócenia umowy – chodzi tutaj nie tylko o odsetki, ale także koszty pozaodsetkowe, takie jak prowizja, czy ubezpieczenie.

Nadpłata kredytu, czyli jego częściowa spłata przed terminem

Nie mając odpowiedniej sumy pieniędzy na całkowitą spłatę zobowiązania, możesz zdecydować się na jego częściowe nadpłacanie. Taka operacja może polegać na przykład na:

➡️wpłacaniu do banku wyższych rat kredytowych niż wynika to z harmonogramu,

➡️wpłaceniu dodatkowej kwoty na rachunek kredytowy.

Kredyt hipoteczny możesz nadpłacać regularnie np. co miesiąc lub robić to okazjonalnie, gdy uzbierasz większą kwotę pieniędzy. Każdorazowa nadpłata zobowiązania obniża kapitał kredytu i może skutkować:

✅zmniejszeniem kolejnych rat kredytowych – przy zachowaniu tego samego okresu kredytowania;

✅lub skróceniem okresu kredytowania – przy pozostawieniu kolejnych rat kredytowych w tej samej wysokości.

Co ważne, w przypadku każdej z tych opcji oszczędzisz także na odsetkach. Na czym dokładnie te oszczędności polegają, wyjaśnimy niżej.

Czy kredyt hipoteczny można spłacić wcześniej?

Pomimo że umowa o kredyt hipoteczny zawarta jest na okres np. 25-35 lat, masz prawo do spłacić zobowiązanie wobec banku przed upływem tego terminu. Prawo to zapewnia Ci ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Mówi o tym wprost art. 38 tego aktu prawnego:

Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny.

Powyższa ustawa określa również zasady wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, czyli przede wszystkim:

⬇️konieczność obniżenia całkowitego kosztu kredytu o okres skrócenia umowy;

💸prawo banku do żądania od konsumenta rekompensaty za wcześniejszą spłatę;

🧾prawo konsumenta do żądania od banku informacji o kosztach wcześniejszej spłaty zobowiązania.

Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

Zgodnie z przepisami bank ma prawo żądać od Ciebie tzw. rekompensaty z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – zarówno całkowitej, jak i częściowej. W praktyce chodzi o prowizję za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Bank może ją jednak pobrać tylko wtedy, gdy:

➡️przewiduje to umowa kredytowa,

➡️kredyt hipoteczny ma zmienne oprocentowanie – ale tylko jeśli wcześniejsza spłata nastąpiła w okresie pierwszych 3 lat trwania umowy i wówczas prowizja nie może przekroczyć 3% kwoty kredytu;

➡️kredyt hipoteczny ma stałe oprocentowanie – prowizja może być pobrana niezależnie od momentu wcześniejszej spłaty zobowiązania i nie może być wyższa niż „koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą”.

W praktyce dzisiaj niewiele banków pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Z takim kosztem trzeba się głównie liczyć w przypadku starszych umów, zwłaszcza tych zawartych przed 22 lipca 2017 r. W takich umowach prowizja może być też ustalona w zupełnie inny sposób niż przewiduje to ustawa, dlatego warto to sprawdzić w samej ich treści.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego z programu rządowego

W szczególności zasady nadpłaty lub wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego warto sprawdzić w sytuacji, gdy został on zaciągnięty w ramach programu rządowego. W niektórych przypadkach obowiązują bowiem pewne ograniczenia. Przykładowo, nadpłata Bezpiecznego kredytu 2% może skutkować utratą prawa do dopłat do kolejnych rat kredytowych, jeśli nastąpi ona przed upływem 3 lat od udzielenia kredytu i nie będzie się wiązała ze spłatą części kredytu objętej gwarancją BGK.

Jakie korzyści przynosi wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Zarówno nadpłata, jak i całkowita wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może przynieść Ci szereg korzyści. Są to przede wszystkim korzyści finansowe, które polegają na obniżeniu kosztów kredytowych.

Oszczędności na odsetkach

Spłacając kredyt hipoteczny wcześniej, przede wszystkim oszczędzasz na odsetkach, które bank nalicza za każdy dzień korzystania z kapitału kredytu. Jeśli zatem spłacisz zobowiązanie w całości wcześniej, skrócisz okres naliczania odsetek, co spowoduje obniżenie ich całkowitej kwoty.

Również częściowa nadpłata kredytu skutkuje obniżeniem odsetek. W tym przypadku bank będzie je już naliczał od mniejszej kwoty kapitału, obniżonego dzięki nadpłacie. Bank może też odsetki naliczać krócej, jeśli wskutek nadpłaty zobowiązania zdecydujesz się na skrócenie okresu kredytowania.

Naszym okiem

Obniżenie odsetek wskutek wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego nastąpi niezależnie od tego, kiedy podpisałeś umowę kredytową. Pamiętaj też, że bank nie zwróci Ci odsetek, ponieważ są one naliczane tylko za okres faktycznego korzystania z kapitału. W przypadku nadpłaty kredytu będą one zatem po prostu obniżone w kolejnych ratach kredytowych. Z kolei w przypadku całkowitej wcześniejszej spłaty zobowiązania, bank je odpowiednio obniży przy ustalaniu kwoty wcześniejszej spłaty kredytu.

Izabela Stachura

Zwrot prowizji i ubezpieczenia

Zgodnie z przepisami wcześniejsza spłata zobowiązania wiąże się także z obniżeniem innych, pozaodsetkowych kosztów przypadających za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy kredytowej. Dotyczy to zarówno kosztów prowizji, jak i ubezpieczenia. Co więcej, w przypadku całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego bank powinien Ci zwrócić część prowizji i ubezpieczenia za okres skrócenia umowy.

Podstawę zwrotu stanowi art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym. Konieczność proporcjonalnego zwrotu kosztów w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego potwierdził wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 11 września 2019 r. (sygnatura C-383/18), a także stanowisko Rzecznika Finansowego i Prezesa UOKiK.

Pozafinansowe korzyści

Poza oszczędnościami na kosztach kredytowych, wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego przyniesie Ci także inne korzyści. W przypadku całkowitego uregulowania zobowiązania do najważniejszych z nich należą:

🟢komfort psychiczny – wynika on z samego faktu pozbycia się tak dużego zobowiązania;

💰zwiększenie domowego budżetu i możliwości finansowych – w efekcie braku konieczności regulowania rat kredytowych będziesz mieć więcej pieniędzy w portfelu, które możesz przeznaczyć na konsumpcję, oszczędności lub inwestycje;

🏠większa swoboda dysponowania nieruchomością – wskutek wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej możesz nie tylko łatwiej sprzedać nieruchomość, ale także wykorzystać ją pod zabezpieczenie innego kredytu;

⬆️wzrost zdolności kredytowej – pozbycie się kredytu hipotecznego spowoduje, że łatwiej otrzymasz kolejny kredyt w banku.

Ile można zaoszczędzić wskutek wcześniejszej spłaty kredytu?

Już wiesz, że wskutek wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego możesz zaoszczędzić zarówno na odsetkach, jak i kosztach pozaodsetkowych. To, ile dokładnie wyniosą oszczędności, zależy głównie od momentu wcześniejszej spłaty zobowiązania.

Poniżej przedstawiamy przykładowe kalkulacje, dzięki którym dowiesz się, ile można zaoszczędzić na wcześniejszej spłacie kredytu. Poniższe obliczenia są szacunkowe, dlatego mogą się różnić od ostatecznych wyliczeń banku.

Przykład nr 1 

Pani Ania zaciągnęła kredyt hipoteczny i na dzień 24 lipca 2025 r. pozostało jej do spłaty jeszcze 300 000 zł samego kapitału zobowiązania. Aktualnie kredyt ma oprocentowanie 6,3% w skali roku, a jego spłata według umowy powinna trwać przez jeszcze 20 lat, czyli 240 miesięcy. Pani Ania rozważa wcześniejszą spłatę zobowiązania. W tabeli prezentujemy, ile zaoszczędzi na odsetkach w zależności od tego, w jakiej kwocie dokona wcześniejszej spłaty kredytu. 

Pani Ania oszczędzi na odsetkach, dokonując zarówno nadpłaty, jak i całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu. Oszczędności te wskazują, o ile mniej będzie musiała zwrócić bankowi pieniędzy niż gdyby spłaciła kredyt zgodnie z harmonogramem.

Przykład nr 2

Pan Marek zaciągnął kredyt hipoteczny w kwocie 500 000 zł na okres 25 lat. Już teraz jednak odkłada oszczędności z myślą o wcześniejszej spłacie zobowiązania. Poniżej przedstawiamy kalkulację, ile oszczędzi na odsetkach w zależności od tego, kiedy zdecyduje się na uregulowanie zobowiązania wobec banku i przy założeniu, że jego kredyt ma raty równe oraz oprocentowanie 6,3%.

Jak widzisz, im wcześniej pan Marek spłaci swój kredyt, tym więcej zaoszczędzi na odsetkach i tym samym mniej zwróci do banku pieniędzy z tytułu zaciągnięcia zobowiązania.

Ile wyniesie zwrot prowizji po wcześniejszej spłacie kredytu?

Po całkowitej wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego bank powinien zwrócić także część opłaconej przez kredytobiorcę prowizji proporcjonalnie do okresu skrócenia umowy.

Przykład

Pan Adam zaciągnął kredyt hipoteczny na 25 lat i z góry opłacił prowizję za jego udzielenie w wysokości 8000 zł. Dzięki odłożonym oszczędnościom udało mu się jednak spłacić całe zobowiązanie kredytowe wobec banku już po 10 latach trwania umowy. W efekcie bank zwrócił mu 60% prowizji za okres skrócenia umowy o 15 lat. Pan Adam otrzymał zatem jej zwrot w wysokości 4800 zł.

Jak dokonać wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego krok po kroku?

Jeśli zdecydujesz się na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, to musisz wiedzieć, że wymaga to dopełnienia pewnych formalności. Co więcej, taka procedura może się różnić w poszczególnych bankach. Poniżej wyjaśniamy, jak ona najczęściej wygląda i jak dokonać wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego krok po kroku.

Krok 1️⃣ Zgromadź środki na wcześniejszą spłatę kredytu

Na wcześniejszą spłatę kredytu możesz przeznaczyć nie tylko swoje oszczędności, ale także np. dodatkowe środki uzyskane z darowizny, czy też z jakichś inwestycji. W zależności od zgromadzonej sumy pieniędzy zdecydujesz, czy chcesz tylko nadpłacić kredyt, czy dokonać jego całkowitej spłaty przed terminem.

Krok 2️⃣ Sprawdź zasady i warunki wcześniejszej spłaty kredytu

W tym zakresie powinieneś sprawdzić przede wszystkim:

• wysokość ewentualnej rekompensaty dla banku – w tym celu sprawdź warunki swojej umowy lub poproś o taką informację w swoim banku;
• sposób dokonania wcześniejszej spłaty – w niektórych bankach zrobisz to w bankowości elektronicznej, w innych w tym celu należy złożyć odpowiednią dyspozycję w placówce;
• szczególne wymagania banku – przykładowo w niektórych bankach nadpłata kredytu może być dokonana jedynie w dniu zapadalności raty lub należy jej dokonać na odrębny rachunek.

Krok 3️⃣ Ustal kwotę, jaką powinieneś wpłacić do banku

W przypadku nadpłaty kredytu taką kwotę ustalasz samodzielnie w zależności od posiadanej sumy pieniędzy. Jeśli natomiast chcesz dokonać całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, to kwotę do spłaty powinien ustalić bank.

Aktualne saldo kredytu do spłaty zwykle można sprawdzić w bankowości elektronicznej. Lepiej jednak skontaktować się z bankiem i poprosić o wyliczenie całej kwoty do spłaty na planowany dzień uregulowania zobowiązania. Dzięki temu unikniesz ewentualnej niedopłaty, która uniemożliwi zamknięcie kredytu.

Krok 4️⃣ Złóż wniosek/ dyspozycję wcześniejszej spłaty kredytu

Złożenia takiej dyspozycji wymaga większość banków. Zazwyczaj jednak można ją złożyć online, za pośrednictwem bankowości elektronicznej.

Dyspozycja/ wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego musi zawierać następujące informacje:

• dane kredytobiorcy – imię, nazwisko, PESEL;
• numer umowy kredytowej;
• informację o rodzaju wcześniejszej spłaty kredytu – czy jest to nadpłata, czy całkowita wcześniejsza spłata zobowiązania;
• w przypadku nadpłaty – dyspozycję, czy w jej efekcie bank ma zmniejszyć raty, czy skrócić okres kredytowania;
• planowany termin spłaty kredytu;
• opcjonalnie numer rachunku, z którego bank ma pobrać kwotę na poczet spłaty kredytu;
• zgodę na poniesienie dodatkowych kosztów w związku z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego.

Krok 5️⃣ Dokonaj wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Pamiętaj, by wcześniejszej spłaty kredytu dokonać w terminie wskazanym w dyspozycji. Zrób to również w sposób wymagany przez bank, a więc np.:

• poprzez zasilenie konta bankowego wskazanego w dyspozycji, z którego bank pobierze odpowiednią kwotę środków;
• poprzez wpłacenie odpowiedniej kwoty na rachunek kredytowy lub inny rachunek wskazany przez bank.

Krok 6️⃣ Zaczekaj na rozliczenie wcześniejszej spłaty kredytu

Takie rozliczenie powinno nastąpić w ciągu kilku dni od dokonania wcześniejszej spłaty kredytu. W zależności od dyspozycji będzie ono miało odmienne skutki:

• przy całkowitej spłaci kredytu – bank automatycznie zamknie umowę kredytową oraz przyśle Ci w ciągu 14 dni listem zaświadczenie o spłacie kredytu wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki;
• przy częściowej spłacie kredytu – bank obniży kolejne raty kredytowe lub skróci okres kredytowania, a także udostępni Ci nowy harmonogram spłat kredytu (w przypadku skrócenia okresu kredytowania konieczne może być także podpisanie aneksu do umowy kredytowej).

Krok 7️⃣ W przypadku całkowitej wcześniejszej spłaty dopełnij pozostałe formalności

Całkowita wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wymaga dopełnienia dodatkowych formalności. Przede wszystkim powinieneś:

• złożyć w sądzie rejonowym wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości – do wniosku dołącz zaświadczenie z banku o spłacie kredytu;
• opcjonalnie złożyć w banku wniosek o zwrot prowizji i ubezpieczenia – powinieneś to zrobić w przypadku, jeśli bank nie dokona takiego zwrotu automatycznie w ciągu 14 dni.

Kiedy opłaca się wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego opłaca się głównie ze względu na oszczędność na kosztach kredytowych. Warto jednak pamiętać, że największe oszczędności w tym zakresie generuje przedterminowa spłata zobowiązania w następujących sytuacjach:

➡️w początkowym okresie kredytowania – im wcześniej spłacisz lub nadpłacisz kredyt, tym więcej oszczędzisz na odsetkach;

➡️przy wysokim oprocentowaniu kredytu – opłaca się nawet nadpłata kredytu, bo spowoduje spore oszczędności na odsetkach i obniży raty kredytowe;

➡️przy zmiennym oprocentowaniu i rosnących stopach procentowych – w tym przypadku warto rozważyć choćby nadpłatę kredytu, która uchroni Cię przed nadmiernym wzrostem odsetek i rat kredytowych.

Kiedy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie jest dobrym rozwiązaniem?

Istnieją jednak sytuacje, kiedy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego niekoniecznie będzie dobrym pomysłem. Z taką decyzją lepiej się wstrzymać przede wszystkim wtedy, gdy:

➡️wyższą stopę zwrotu uzyskasz z ulokowania oszczędności w instrumentach finansowych – na przykład wtedy, gdy masz kredyt z oprocentowaniem niższym od np. oprocentowania lokat bankowych;

➡️wcześniejsza spłata kredytu pozbawi Cię poduszki finansowej – dla bezpieczeństwa warto mieć odłożone oszczędności w wysokości co najmniej 3-krotności swoich miesięcznych wydatków,

➡️wcześniejsza spłata oznacza zbyt duże koszty – np. z powodu naliczenia przez bank prowizji.

Wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego warto przemyśleć. Jeśli się na nią zdecydujesz, wybierz termin spłaty, który pozwoli Ci uzyskać jak największe korzyści finansowe.

Katarzyna Zuba

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z wykształcenia jestem ekonomistką, a zawodowo od ponad dziesięciu lat zajmuję się tworzeniem dla portali internetowych treści o tematyce z zakresu finansów, bankowości, prawa i biznesu. W swoich artykułach dzielę się z czytelnikami swoją wiedzą zdobytą podczas studiów, ale też praktycznym doświadczeniem wynikającym z wieloletniej pracy w branży finansowej. Prywatnie jestem miłośniczką kotów, pieszych wędrówek, jazdy na rowerze oraz nowinek technologicznych.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze:

Subskrybuj

Powiadom o

nowe komentarze uzupełniającenowe odpowiedzi na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

21 komentarzy

Najnowsze

Najstarsze Najwięcej głosów

Opinie w linii

Zobacz wszystkie komentarze

Katarzyna

2 lata temu

Z reguły trzeba złożyć do banku wniosek o zwrot kosztów prowizji, ubezpieczenia, odsetek i wszelkich innych kosztów, inaczej bank sam z siebie nic nie zwróci …..

0

Odpowiedz

Sebastian

2 lata temu

Informacja dot. PKO BP jest nieprawdziwa. Bank nie bierze pieniędzy za nadpłatę ale bierze 0,5% od kwoty pozostałej do spłaty przy aneksie który należy zawrzeć gdy np. chcemy nadpłacić kredyt i skrócić tym samym okres kredytowania, pozostawiając wysokość raty na obecnym poziomie.

0

Odpowiedz

Juliusz

2 lata temu

Cześć. Jestem juz w polowie okresu splaty kredytu hipotecznego. Czy oplaca mi sie go nadplacac jezeli odsetki zostaly juz splacone?

5

Odpowiedz

Robert

2 lata temu

Ostatnio złożyłem dyspozycję do banku pekao sa o pobranie z mojego konta 2000 celem częściowej spłaty kredytu. Dyspozycja została zaakceptowana i zrealizowana a z konta zeszło mi 2000 i dodatkowo 1600 odsetek. Jestem zdziwiony i nie rozumiem co się stało a bank ma 30 dni na rozpatrzenie reklamacji 🙁
Może ktoś mi to wytłumaczy lub miał podobna sytuację?

5

Odpowiedz

Joanna

3 lata temu

Brałam kredyt w 2019 i teraz go całkowicie spłaciłam czy coś mi się należy od banku?

20

Odpowiedz

Dorota

2 lata temu

Odpowiedź do  Joanna

Też chciałabym poznać odpowiedź na to pytanie.

0

Odpowiedz

lolek

2 lata temu

Odpowiedź do  Joanna

musisz grażynku wziąść do ręki umowę kredytu i przypomniec sobie wszystko co im dawałaś przy okazji umowy do rączki/sa różne opcje…i teraz możesz żądac proporcjonalnego zwrotu tego co im do rączki przy okazji kredytu dałas…warunkiem jest chyba że kredyt był brany po 1.0.12017

0

Odpowiedz

Wczytaj więcej komentarzy