W IV kwartale 2024 średnie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych spadło do poziomu 7,4 proc. w skali roku. Jak zatem zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe może wpłynąć na Twoje finanse? Różnicę zauważysz zarówno w wysokości raty, jak i łącznym koszcie zobowiązania. Musisz jednak uważać, bo nie zawsze jest to opłacalne! Porównaj z nami te dwa rozwiązania i sprawdź, które będzie dla Ciebie lepsze.
- 1. Czym oprocentowanie stałe kredytu mieszkaniowego różni się od zmiennego?
- 1.1. Oprocentowanie stałe – charakterystyka
- 1.2. Oprocentowanie zmienne – charakterystyka
- 2. Oprocentowanie okresowo stałe i zmienne – które i kiedy warto wybrać?
- 3. Czy można zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego?
- 3.1. W jaki sposób zmienić warunki umowy kredytu dotyczące oprocentowania?
- 3.2. Ile kosztuje zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego ze zmiennego na stałe?
- 4. Co się bardziej opłaca – zmienne czy stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego?
- 4.1. Jak zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego wpłynie na wysokość raty kredytu?
- 5. Na co zwrócić uwagę, rozważając zmianę oprocentowania kredytu hipotecznego?
- 6. Warto zapamiętać
Zgodnie z informacjami AMRON, tylko w czwartym kwartale 2024 roku polskie banki udzieliły ponad 46,8 tys. kredytów hipotecznych. Obserwujemy stabilizację na rynku kredytowym. Poprawiająca się dostępność finansowania i wzrost indeksu dostępności mieszkaniowej IDM wskazują na zwiększające się możliwości zakupu mieszkań przez Polaków – twierdzi dr Jacek Furga i prezes zarządu Centrum Procesów Bankowych i Informacji.
Dodatkowo Raport AMRON-SARFiN wskazuje, że w IV kwartale 2024 roku banki kontynuowały politykę stopniowego łagodzenia polityki kredytowej. Średnie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych spadło do poziomu 7,4 proc., a promowane są oferty z oprocentowaniem stałym, cieszącym się rosnącą popularnością. Czy jednak rzeczywiście jest to dobre rozwiązanie, a po podpisaniu umowy kredytu możliwa jest zmiana na zmienne? Przemyśl tę decyzję i oceń, która opcja będzie lepsza w Twojej sytuacji finansowej.
Czym oprocentowanie stałe kredytu mieszkaniowego różni się od zmiennego?
Aby odpowiedzieć na pytanie z nagłówka, najpierw musisz poznać charakterystykę obu tych rozwiązań. Warto podkreślić, że skupiamy się tu wyłącznie na zobowiązaniu hipotecznym.
Zacznijmy od tego, że na koszt Twojego kredytu hipotecznego składa się kilka czynników. Przede wszystkim są to:
- prowizja banku za udzielenie finansowania (coraz częściej banki z niej rezygnują),
- marża banku (stała przez cały okres kredytowania),
- oprocentowanie (zależne od stawki referencyjnej, np. WIBOR).
Do tego trzeba oczywiście doliczyć szereg dodatkowych opłat, jak np. ubezpieczenie. Oprocentowanie jest jednym z głównych czynników, od których zależy nie tylko wysokość Twojej raty kredytu, ale i łączny koszt takiego zobowiązania.
Oprocentowanie stałe – charakterystyka
Oprocentowanie stałe charakteryzuje się tym, że nie ulega zmianie w wyznaczonym okresie. Dzięki temu przez cały ustalony czas regulujesz raty dokładnie takiej samej wysokości. Nie zmienia się także koszt kredytu mieszkaniowego, ustalony w umowie kredytowej.
Ciekawostka
Stałe oprocentowanie obowiązuje przez pełny okres wyznaczony w umowie kredytowej. W przypadku kredytu mieszkaniowego w Polsce najczęściej jest to 5 lat (sporadycznie zdarzają się oferty na więcej lat, np. 7 czy 10). Po tym czasie banki aktualizują warunki zobowiązania i dają Ci wybór:
- przejścia na zmienne oprocentowanie, adekwatne do aktualnej sytuacji rynkowej,
- pozostania przy oprocentowaniu stałym na kolejny z góry wyznaczony okres (np. 5 lat), ale na warunkach zaktualizowanych zgodnie z aktualną sytuacją rynkową.
W związku z aktualizacją umowy czasem konieczne jest wykonanie ponownej oceny zdolności kredytowej. Niektóre banki też po każdym okresie stałego oprocentowania automatycznie przenoszą klientów na oprocentowanie zmienne. Jeśli z kolei pozostały do spłaty kredytu okres wynosi mniej niż 5 lat, to oprocentowanie może automatycznie zostać przekształcone na zmienne.
Stałe oprocentowanie niweluje ryzyko zmienności stopy procentowej. Trzeba jednak pamiętać, że dotyczy to zarówno zmian negatywnych dla Twojego budżetu, jak i tych pozytywnych.
Oprocentowanie zmienne – charakterystyka
W przypadku kredytu hipotecznego o oprocentowaniu zmiennym w okresie spłaty kredytu wysokość rat oraz kosztów bezustannie się zmienia. Zależy to przede wszystkim od wysokości stopy procentowej ustalonej przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP), a co za tym idzie – stopy referencyjnej (np. WIBOR).
Dla ułatwienia przyjmijmy, że oprocentowanie Twojego kredytu składa się tylko z marży banku oraz stawki referencyjnej, więc jest równe sumie:
- marży – stała część ustalana przy podpisywaniu umowy, wynosząca np. 2 proc.,
- wskaźnika referencyjnego (WIBOR) – zależnej od sytuacji rynkowej, wynosząca np. 5 proc.
W takim przypadku oprocentowanie jest równe 7 proc. w skali roku. Podniesienie WIBOR-u do 6 proc. sprawi, że oprocentowanie wzrośnie do 8 proc., a jego obniżenie do 2 proc. oznacza spadek do 4 proc.
Co ważne, stawka referencyjna jest aktualizowana zgodnie z przedziałem czasowym określonym w umowie. Najczęściej w polskich bankach stosowane są:
Ciekawostka
Oprocentowanie okresowo stałe i zmienne – które i kiedy warto wybrać?
Wybór oprocentowania z wykorzystaniem zmiennej lub stałej stopy procentowej jest jednym z największych dylematów podczas wyboru kredytu. Nie da się niestety jednoznacznie odpowiedzieć, które z tych rozwiązań jest lepsze. Wszystko zależy bowiem od konkretnej sytuacji, warunków, Twojej kondycji finansowej lub wyznaczonych celów.
Ogólnie można przyjąć, że:
- zmienne oprocentowanie zwykle jest wybierane, jeśli:
- zakładasz, że w najbliższym czasie stopy procentowe zaczną spadać,
- masz elastyczny budżet,
- jesteś w stanie kontrolować sytuację rynkową,
- akceptujesz ryzyko ewentualnego wzrostu stóp procentowych,
- oferta jest dla Ciebie opłacalna z innych powodów,
- w razie rosnących stóp jesteś gotów na zmianę oprocentowania;
- kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem jest wybierany, jeśli:
- zależy Ci na stabilnych ratach przez najbliższe kilka rat,
- zaproponowane warunki banku Ci odpowiadają,
- obawiasz się wzrostu stóp procentowych,
- planujesz nadpłacanie kredytu i/lub wcześniejszą spłatę, więc chcesz w pełni panować nad budżetem,
- masz inne zobowiązania lub skrupulatnie wyliczony budżet, więc zależy Ci stałej kwocie wydatków każdego miesiąca.
- zmienne oprocentowanie zwykle jest wybierane, jeśli:
Przykład
Czy można zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego jest rozwiązaniem dostępnym dla każdego klienta banku. Najczęściej jednak zakłada bezproblemowe przejście na okresowo stałe oprocentowanie ze zmiennego. Zwykle nie wiąże się to nawet z dodatkowymi opłatami. Wystarczy tylko złożyć wniosek w tej sprawie w banku.
Takie działania były bardzo powszechne w ostatnich latach. Wpłynęła na to zarówno pandemia, jak i wojna za naszą wschodnią granicą. Stopy procentowe zaczęły gwałtownie rosnąć, przez co osoby korzystające ze zmiennego oprocentowania musiały płacić coraz wyższe raty. W związku z tym niektórzy zdecydowali się złożyć wniosek o przejście na stałą stopę bazową, by zatrzymać wzrosty.
Znacznie bardziej skomplikowaną kwestią jest zmiana z oprocentowania okresowo stałego na zmienne. Banki najczęściej nie pozwalają na to przed upływem ustalonego w umowie terminu (np. 5 lat). W praktyce więc przez ten czas musisz płacić określoną kwotę niezależnie od tego, co będzie działo się na rynku. Zmiana formuły oprocentowania nie będzie dla Ciebie dostępna nawet wtedy, gdy WIBOR zacznie spadać, zmniejszając raty osobom z oprocentowaniem zmiennym.
Naszym okiem
Izabela StachuraW jaki sposób zmienić warunki umowy kredytu dotyczące oprocentowania?
Najtrudniejszą częścią zmiany sposobu oprocentowania kredytu jest porównanie tych dwóch rozwiązań i wybór tego, który będzie dla Ciebie korzystniejszy. Jeśli jednak już podjąłeś decyzję, wystarczy tylko, że będziesz postępować zgodnie z poniższą instrukcją.
1️⃣ Złóż wniosek o zmianę oprocentowania kredytu w swoim banku (najczęściej wymaga to osobistej wizyty w oddziale. Niektóre banki udostępniają proces online).
2️⃣ Sprawdź na stronie banku listę dokumentów niezbędnych do ponownego zbadania Twojej zdolności kredytowej i je przygotuj (nie zawsze jest to konieczne).
3️⃣ Złóż dokumenty w banku i poczekaj na decyzję (zazwyczaj jest to tylko formalność, a decyzja jest wydawana błyskawicznie).
4️⃣ Podpisz aneks do umowy.
5️⃣ Wpłać wymaganą opłatę (jeśli jest wymagana przez Twój bank).
Od tej pory Twój kredyt ma nowe oprocentowanie. Powinno ono wpłynąć na wysokość najbliższej raty. Bank wyśle Ci również zaktualizowany harmonogram spłaty zobowiązania.
Ile kosztuje zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego ze zmiennego na stałe?
Nie zawsze złożenie wniosku o zmianę oprocentowania wymaga opłaty. Zazwyczaj jest to działanie bezwarunkowo darmowe. Coraz częściej jednak pojawiają się oferty, w których kosztuje to 100-300 zł. Warto wcześniej poszukać informacji na ten temat w regulaminie banku i cennikach. Zazwyczaj najłatwiej jest znaleźć ją w aktualnej Tabeli opłat i prowizji, dostępnej na stronie internetowej każdego banku.
Co się bardziej opłaca – zmienne czy stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Nad opłacalnością tych dwóch rozwiązań głowią się praktycznie wszyscy (aktualni i przyszli) kredytobiorcy. Problem jednak w tym, że nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Wszystko przez to, że nikt nie jest w stanie przewidzieć przyszłych decyzji Rady Polityki Pieniężnej.
Załóżmy, że decydujesz się na kredyt hipoteczny. Wobec tego możemy rozważyć dwa scenariusze wpływające na różne rodzaje oprocentowania:
- podwyższenie stawki referencyjnej:
- zmienna stopa – dochodzi do zwiększenia oprocentowania Twojego kredytu. Comiesięczne raty zaczynają rosnąć,
- stała stopa – Twój kredyt się nie zmienia. Płacisz raty takiej samej wysokości jak dotychczas. Unikasz problemów;
- obniżenie stawki referencyjnej:
- zmienna stopa – dochodzi do zmniejszenia oprocentowania Twojego kredytu. Płacisz niższe raty,
- stała stopa – Twój kredyt się nie zmienia. Płacisz raty takiej samej wysokości jak dotychczas. Obniżki Cię nie dotyczą.
- podwyższenie stawki referencyjnej:
Jak zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego wpłynie na wysokość raty kredytu?
Złożenie wniosku o zmianę oprocentowania bez wątpienia wpłynie na wysokość Twojej comiesięcznej raty. Ponadto zmieni się również łączny koszt zobowiązania. Różnica jednak zależy od konkretnych parametrów umowy kredytowej oraz oferty danego banku.
Przed podpisaniem aneksu do umowy instytucja powinna przedstawić Ci nowe warunki, z którymi polecamy bardzo uważnie się zapoznać. Warto porównać je do aktualnych, by ocenić, czy taka decyzja rzeczywiście jest dla Ciebie najlepsza.
W przypadku samodzielnej analizy warto skorzystać z internetowych kalkulatorów kredytów hipotecznych. Jeden z nich znajdziesz również w serwisie Rankomat. Korzystając z tego narzędzia, przeprowadziliśmy symulację dla kredytu w wysokości 350 tys. zł na 30 lat. Wyniki prezentuje poniższa tabela.
| Bank | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koszt kredytu | Wysokość raty | Koszt kredytu | Wysokość raty | |
| ING Bank Śląski | 542 272,22 zł | 2 466,45 zł | 492 623,49 zł | 2 328,56 zł |
| Credit Agricole | 567 555,53 zł | 2 531,67 zł | 493 563,75 zł | 2 326,21 zł |
| PKO BP | 603 301,78 zł | 2 629,43 zł | 555 895,91 zł | 2 497,78 zł |
| mBank | 621 085,87 zł | 2 668,90 zł | 497 649,51 zł | 2 326,21 zł |
| Citi Handlowy | 552 679,43 zł | 2 507,44 zł | 513 819,37 zł | 2 399,50 zł |
| Alior Bank | 585 483,57 zł | 2 546,25 zł | 495 252,53 zł | 2 295,74 zł |
Warto pamiętać, że banki dynamicznie zmieniają swoje oferty. Przed złożeniem wniosku wskazane jest więc zapoznanie się z aktualnymi propozycjami, by uniknąć przykrych niespodzianek.
Jak widzisz, praktycznie w każdym przypadku aktualnie koszt kredytu przy zmiennym oprocentowaniu jest wyższy, podobnie jak comiesięczna rata. W ostatnim czasie jednak eksperci coraz częściej prognozują nadchodzące obniżki stóp procentowych przez RPP. Nie wiadomo więc, jak sytuacja ta będzie wyglądała, jeśli wskaźnik referencyjny ulegnie obniżeniu.
Na co zwrócić uwagę, rozważając zmianę oprocentowania kredytu hipotecznego?
Decyzja o zmianie oprocentowania ze zmiennego na stałe może być nieodwracalna przez kolejnych kilka lat. Warto więc przed jej podjęciem poważnie się nad tym zastanowić i wziąć pod uwagę tak istotne kwestie, jak np.:
- koszt i warunki zmiany – sprawdź czy i jakie opłaty za zmianę oprocentowania pobiera Twój bank. Zapoznaj się ponadto z innymi warunkami i oceń, czy Ci odpowiadają,
- prognozy dotyczące zmiany stóp procentowych – zapowiedzi obniżenia stóp procentowych dają nadzieję na niższe raty zobowiązań zmiennych. Nagła podwyżka jednak może wiązać się z większymi kosztami,
- prognozy dotyczące inflacji – inflacja ma bezpośredni wpływ na stopy procentowe. Jej zapowiadany wzrost może wywołać podwyżki rat zobowiązań zmiennych;
- własna sytuacja finansowa i oszczędności – stałymi ratami łatwiej zarządzać, choć zmienne mogą przynieść Ci większe oszczędności. W przypadku podwyżki tych ostatnich musisz jednak dysponować wystarczającymi środkami na ich uregulowanie,
- perspektywy zawodowe – zmienne oprocentowanie jest bardziej ryzykowne. Nagłe podwyżki mogą okazać się problematyczne, jeśli Twoja sytuacja zawodowa jest niepewna lub np. nagle stracisz pracę,
- okres obowiązywania umowy – jeśli pozostało Ci niewiele czasu do końca kredytu, bank może nie zgodzić się na zmianę. Może też nie być ona opłacalna, jeśli spłaciłeś już większość odsetek.
Nawet najbardziej pogłębiona analiza nie zapewni Ci 100-procentowej pewności, że ostateczny wybór oprocentowania okaże się naprawdę korzystny dla Twojego portfela. Rynek bywa nieprzewidywalny i wpływa na niego bardzo wiele czynników. Właśnie dlatego polecamy przez cały okres obowiązywania kredytu śledzić wszystkie komunikaty i przewidywania ekspertów, dotyczące zmian wysokości stóp procentowych. Czujność może uchronić Cię w sytuacji kryzysowej przed poważnymi kosztami.
Warto zapamiętać
- Praktycznie każdy bank umożliwia zmianę oprocentowania ze zmiennego na stałe. Zazwyczaj jest to bezpłatne i wszystko odbywa się poprzez złożenie wniosku w siedzibie instytucji lub online.
- Zmienne oprocentowanie może okazać się opłacalne, jeśli w okresie kredytowania stopy procentowe zaczną spadać. Wraz z nimi zmniejszy się comiesięczna rata. W odwrotnym przypadku jednak musisz liczyć się z podwyżkami.
- Oprocentowanie stałe aktualnie proponowane jest na korzystniejszych warunkach. Jeśli jednak stopy procentowe ulegną zmniejszeniu, Twoja rata pozostanie niezmienna i ominą Cię obniżki.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy warto zmienić oprocentowanie kredytu mieszkaniowego na stałe?
Warto zmienić oprocentowanie na stałe, jeśli obawiasz się podwyżki stóp procentowych lub zależy Ci na stałej racie w określonym czasie. W przypadku przewidywanych obniżek wskaźnika referencyjnego warto rozważyć zachowanie zmiennego oprocentowania.
Czy oprocentowanie kredytów mieszkaniowych spadnie w 2025 roku?
Liczni eksperci finansowi przewidują, że w 2025 roku powinno dość do spadku stóp procentowych. Ostateczna decyzja w tej sprawie należy jednak do RPP. Nie da się zatem przewidzieć, czy i kiedy dokładnie do tego dojdzie.
Co stanie się z ratą, jeśli wzrośnie stopa procentowa?
Zmiana stóp procentowych nie wpływa na kredyty ze stałym oprocentowaniem. W przypadku tych ze zmiennym natomiast prowadzi do wzrostu kosztów oraz podwyżki miesięcznej raty.
Źródła
https://amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin
https://amron.pl/aktualnosc.php?tytul=raport-amron-sarfin-4-2024-stabilizacja-rynku-kredytow-mieszkaniowych-i-perspektywy-na-2025-rok
