Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny nie jest trudny, ale składa się z kilku etapów i wymaga dopełnienia pewnych formalności. Warto się zatem do niego odpowiednio przygotować, by sprawnie przebrnąć przez wszystkie procedury oraz zaciągnąć zobowiązanie na korzystnych warunkach. Poniżej dowiesz się, od czego rozpocząć starania o takie finansowanie i jak w praktyce wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku.
- 1. Krok 1: Oceń swoją gotowość do zaciągnięcia zobowiązania
- 2. Krok 2: Zadbaj o pozytywną historię kredytową
- 3. Krok 3: Sprawdź swoją zdolność kredytową
- 4. Krok 3: Wybierz nieruchomość
- 5. Krok 4: Zgromadź wkład własny do kredytu
- 5.1. Co może być wkładem własnym do kredytu?
- 5.2. Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego
- 6. Krok 5: Wybierz ofertę kredytu hipotecznego
- 7. Krok 6: Podpisz umowę przedwstępną lub deweloperską
- 8. Krok 7: Złóż wniosek kredytowy wraz z wymaganymi dokumentami
- 9. Krok 8: Zaczekaj na decyzję kredytową
- 10. Krok 9: Podpisz umowę kredytową z bankiem
- 11. Krok 10: Podpisz umowę przeniesienia własności nieruchomości
- 11.1. Zakup mieszkania w budowie od dewelopera
- 12. Krok 11: Dokonaj wpisu hipoteki do księgi wieczystej
- 13. Krok 12: Spełnij pozostałe warunki uruchomienia kredytu
- 14. Krok 13: Zaczekaj na wypłatę środków
- 15. Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny – podsumowanie
- 16. Warto zapamiętać
Zasady udzielania kredytu hipotecznego określa Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Z naszego poradnika dowiesz się, jak się starać krok po kroku o standardowy kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu. Taki kredyt możesz jednak zaciągnąć także na zakup nieruchomości gruntowej, budowę domu, a nawet na remont mieszkania. Przy takich celach finansowania procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny jest bardzo podobna, dlatego poradnik sprawdzi się także w ich przypadku.
Krok 1: Oceń swoją gotowość do zaciągnięcia zobowiązania
Kredyt hipoteczny jest to poważne zobowiązanie długoterminowe, które będziesz spłacać nawet przez 20-35 lat. Ze względu na wysoką kwotę kredytu wysokie będą także comiesięczne raty. Proces starania się o kredyt powinieneś zatem rozpocząć od zastanowienia się, czy podołasz takiemu wysiłkowi finansowemu.
Warto tutaj przeanalizować swoją sytuację, czyli np. ile masz oszczędności oraz jakie są Twoje dochody, koszty utrzymania, czy też stałe zobowiązania. Pamiętaj jednocześnie, że Twoje obecne możliwości finansowe mogą się zmienić na przestrzeni kolejnych lat, podobnie jak wpływające na nie kwestie rodzinne i zawodowe.
Wstępnie też oceń, czy spełniasz warunki wzięcia kredytu hipotecznego. Pamiętaj, że bank może Ci go udzielić w walucie, w której uzyskujesz większość swoich dochodów. Do jego otrzymania powinieneś mieć także m.in.:
➡️ ukończone 18 lat i pełną zdolność do czynności prawnych,
➡️ pozytywną historię kredytową w BIK,
➡️ zdolność kredytową,
➡️ wkład własny.
Krok 2: Zadbaj o pozytywną historię kredytową
Jeszcze zanim zaczniesz starać się o kredyt hipoteczny, zadbaj o pozytywną historię kredytową. Pobierz zatem raport BIK i sprawdź, czy nie widnieją w nim jakieś informacje, które mogłyby negatywnie wpłynąć na decyzję banku o udzieleniu kredytu. Taki wpływ mogą mieć m.in.:
➡️ informacje o częstym korzystaniu z chwilówek,
➡️ zaległości w spłacie innych zobowiązań,
➡️ zbyt duża liczba zapytań kredytowych.
Jeśli znajdziesz w raporcie takie dane, postaraj się je skorygować np. poprzez spłatę zaległości, wycofanie zgód na przetwarzanie danych o spłaconych pożyczkach, czy też wnioskując u kredytodawców o usunięcie zapytań kredytowych.
Krok 3: Sprawdź swoją zdolność kredytową
W kolejnym kroku oszacuj także swoją zdolność kredytową. Dzięki temu dowiesz się, na jaką kwotę kredytu możesz w ogóle liczyć, a więc i w jakiej cenie możesz kupić mieszkanie.
Jak sprawdzić swoją zdolność kredytową? Możesz to zrobić samodzielnie, sięgając po wygodne narzędzie online, jakim jest kalkulator zdolności kredytowej. Wystarczy, że w formularzu wpiszesz podstawowe parametry kredytu oraz dane na temat swoich dochodów, zobowiązań i kosztów utrzymania. Na tej podstawie kalkulator wyliczy orientacyjną kwotę kredytu, o jaką możesz się starać w danym momencie.
Pamiętaj jednak, że każdy bank w nieco inny sposób wylicza zdolność kredytową. Jeśli zatem chcesz się dokładnie dowiedzieć, na jaki kredyt możesz liczyć w konkretnej instytucji, najlepiej zapytaj o to doradcę kredytowego.
Naszym okiem
Krok 3: Wybierz nieruchomość
Znając już swoją zdolność kredytową, możesz przystąpić do szukania nieruchomości. Za pomocą kredytu hipotecznego możesz sfinansować zarówno zakup mieszkania z rynku pierwotnego od dewelopera, jak i zakup mieszkania używanego z rynku wtórnego. Pamiętaj jednak, że na tej nieruchomości będzie ustanowione zabezpieczenie kredytu w postaci hipoteki wpisanej do księgi wieczystej. Taka nieruchomość musi zatem spełnić kilka warunków, czyli przede wszystkim:
➡️ mieć założoną księgę wieczystą lub możliwość jej założenia;
➡️ być wolna od obciążeń – nie może być zatem obciążona inną hipoteką, ale też innymi prawami na rzecz podmiotów trzecich;
➡️ mieć uregulowany stan prawny.
Krok 4: Zgromadź wkład własny do kredytu
Jeszcze zanim zaczniesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, zgromadź odpowiedni wkład własny. Chodzi tutaj o Twój udział finansowy w zakup nieruchomości, ponieważ kredyt pokryje tylko część jej wartości. Innymi słowy, cenę zakupu mieszkania pokryje suma kredytu oraz Twojego wkładu własnego.
Cena zakupu nieruchomości = wkład własny + kwota kredytu hipotecznego
Ile wynosi minimalny wkład własny w 2025 roku? Zgodnie z Rekomendacją S przygotowaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) powinieneś zgromadzić wkład własny w wysokości co najmniej 10 lub 20% wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości jest szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego i zazwyczaj pokrywa się z ceną sprzedaży.
Przykład
Co ważne, w przypadku kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym 10% wiele banków nie obciąża już kredytobiorcy dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu, jednak może zastosować wyższą marżę. Niski wkład własny może zatem zwiększyć koszt kredytu hipotecznego i przełożyć się na wyższe raty i odsetki. Działa to też w drugą stronę, bo im większy będziesz mieć wkład własny, tym wyższą będziesz mieć zdolność kredytową i na lepsze warunki kredytu możesz liczyć.
Co może być wkładem własnym do kredytu?
Przy zaciąganiu kredytu na zakup mieszkania banki najczęściej wymagają wniesienia wkładu własnego w formie gotówki. Powinna ona pochodzić z Twoich oszczędności zgromadzonych np. na rachunkach bankowych lub opcjonalnie z darowizny. Nie możesz natomiast pieniędzy na wkład własny pozyskać z innego kredytu lub pożyczki.
Wkładem własnym mogą być także m.in.:
➡️ zabezpieczenie na innej nieruchomości,
➡️ działka budowlana i koszty zakupionych materiałów budowlanych – jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny na budowę domu,
➡️ zastaw na papierach wartościowych,
➡️ środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE lub w PPK.
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego
Możesz też ubiegać się o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, o ile spełniasz warunki programu rządowego „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jest on bowiem przeznaczony dla osób, które kupują swoją pierwszą nieruchomość w życiu lub które chcą kupić większe mieszkanie i mają co najmniej 2 dzieci. W ramach takiego programu możesz zaciągnąć tzw. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, przy którym na brakujący wkład własny udziela gwarancji Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK).
Krok 5: Wybierz ofertę kredytu hipotecznego
Teraz możemy już przystąpić do wyjaśnienia, jak wygląda sama procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny krok po kroku. Należy ją rozpocząć od wyboru oferty kredytowej, co wymaga dokładnego porównania warunków kredytu hipotecznego w poszczególnych bankach.
Na co zwrócić uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego? Tak naprawdę w tym celu trzeba porównać wiele parametrów i warunków oferty, jednak w szczególności zwróć uwagę na:
✅ podstawowe koszty kredytu – składają się na nie: oprocentowanie, marża i prowizja; natomiast oferty warto porównać według RRSO oraz całkowitego kosztu kredytu lub całkowitej kwoty do spłaty;
✅ dodatkowe koszty kredytu – mogą to być koszty ubezpieczenia i innych produktów dodatkowych, czy też prowizja z tytułu nadpłaty lub wcześniejszej spłaty zobowiązania;
✅ rodzaj i wysokość rat kredytowych – warto tutaj za pomocą kalkulatora kredytowego obliczyć raty równe i malejące, aby przekonać się, które będą korzystniejsze;
✅ wymagany wkład własny – obecnie większość banków oferuje kredyty z wkładem własnym 10%, jednak niektóre instytucje wymagają go na poziomie minimum 20% wartości nieruchomości;
✅ okres kredytowania – maksymalny okres kredytowania może wynieść 35 lat, jednak w niektórych bankach może być on krótszy i w inny sposób będzie na niego wpływać wiek kredytobiorcy.
W porównaniu ofert niezwykle pomocny jest ranking kredytów hipotecznych, który prezentuje najlepsze kredyty, jakie są w danym momencie dostępne na rynku. Dzięki temu narzędziu online dowiesz się zatem, w którym banku możesz liczyć np. na najniższe oprocentowanie, czy też korzystne raty.
Przygotowaliśmy także kalkulator kredytu hipotecznego, który pomoże Ci nie tylko obliczyć raty, ale również oszacować zdolność kredytową oraz dopasować ofertę kredytu do Twoich możliwości finansowych i konkretnych potrzeb.
Krok 6: Podpisz umowę przedwstępną lub deweloperską
Zanim złożysz wniosek kredytowy, powinieneś podpisać umowę przedwstępną ze sprzedającym nieruchomość. W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego może być to także umowa deweloperska lub przynajmniej rezerwacyjna. Taką umowę należy potem dołączyć do wniosku kredytowego.
Pamiętaj, że w umowie przedwstępnej powinny być określone m.in.:
➡️ dane stron umowy,
➡️ opis nieruchomości,
➡️ cena sprzedaży i inne warunki transakcji,
➡️ termin zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli dotyczącej przeniesienia własności.
Co ważne, w umowie przedwstępnej warto zabezpieczyć się na wypadek odmowy udzielenia kredytu. W tym celu można więc zawrzeć w niej zapis, że w przypadku negatywnej decyzji kredytowej umowa zostanie rozwiązana bez konsekwencji finansowych dla kupującego. Taką konsekwencją może być bowiem utrata zadatku, jeśli do zerwania umowy dojdzie z winy kupującego.
Krok 7: Złóż wniosek kredytowy wraz z wymaganymi dokumentami
Kolejnym krokiem w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny jest złożenie wniosku kredytowego. Najlepiej złóż go od razu w 2-3 bankach oferujących najlepsze warunki kredytu, ponieważ dzięki temu zwiększysz swoje szanse na uzyskanie finansowania.
Wniosek kredytowy powinieneś złożyć na formularzu udostępnionym przez daną instytucję. Każdy bank zażąda także dołączenia do niego określonej listy dokumentów. Najczęściej jednak potrzebnymi dokumentami do kredytu hipotecznego są:
✅ ważny dokument tożsamości do wglądu;
✅ w przypadku małżeństwa – skrócony odpis aktu małżeństwa i opcjonalnie umowa rozdzielności majątkowej;
✅ dokumenty potwierdzające dochody – np. zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach od pracodawcy, wyciągi bankowe z konta, na które wpływa wynagrodzenie, PIT za ostatni rok itp.;
✅ opcjonalnie dokument potwierdzający posiadanie wkładu własnego;
✅ przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, umowa deweloperska lub rezerwacyjna;
✅ dokumenty dotyczące nieruchomości – m.in. operat szacunkowy, numer księgi wieczystej, wypis z KRS dewelopera itp.
Spróbuj tego
Krok 8: Zaczekaj na decyzję kredytową
Zgodnie z przepisami bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej od dnia złożenia kompletnego wniosku. W praktyce jednak wiele banków podejmuje taką decyzję znacznie szybciej. Zdarza się też, że trzeba na nią dłużej czekać, jeśli wskutek wzmożonego popytu na kredyty hipoteczne bank ma do rozpatrzenia bardzo dużą liczbę wniosków.
O decyzji kredytowej bank powiadomi Cię w sposób ustalony na etapie składania wniosku np. drogą elektroniczną. Wraz z nią powinieneś otrzymać ostateczną ofertę kredytu, w której będą wyszczególnione jego warunki, czyli m.in.:
➡️ kwota i waluta zobowiązania,
➡️ okres kredytowania,
➡️ liczba i kwota poszczególnych rat (harmonogram spłaty),
➡️ wysokość oprocentowania, prowizji oraz innych opłat.
Taka decyzja kredytowa będzie ważna przez określony czas np. 30 lub 60 dni. W tym czasie zatem powinieneś podpisać umowę kredytową, bo jeśli się spóźnisz, będziesz musiał składać wniosek kredytowy od początku. Ten okres ważności decyzji kredytowej warto wykorzystać na dokładne przeanalizowanie warunków kredytowych i ewentualne porównanie ich z warunkami zaproponowanymi przez inne banki.
Krok 9: Podpisz umowę kredytową z bankiem
Umowę kredytową bank powinien udostępnić Ci wcześniej, abyś miał czas na dokładne zapoznanie się z jej warunkami. Warto ją przeanalizować dokładnie i od razu wyjaśnić wszelkie zapisy, które budzą Twoje wątpliwości. W szczególności zwróć tutaj uwagę na zapisy dotyczące:
✅ warunków kredytu – czy pokrywają się z tymi, jakie bank przedstawił Ci w decyzji kredytowej;
✅ warunków wypłaty kredytu – kiedy dokładnie i w jaki sposób bank wypłaci środki;
✅ zasad rozliczania rat kredytowych;
✅ zasad zmiany oprocentowania lub innych opłat w trakcie trwania umowy;
✅ skutków opóźnienia w spłacie zobowiązania;
✅ zasad wcześniejszej spłaty lub nadpłaty kredytu hipotecznego;
✅ możliwości elastycznej zmiany zasad spłaty kredytu – np. możliwość przesunięcia terminu spłaty raty, wakacje kredytowe lub karencję w spłacie kapitału.
W większości banków umowę kredytową należy podpisać w oddziale w umówionym wcześniej terminie. Niektóre instytucje oferują jednak już tzw. cyfrową hipotekę, w przypadku której umowę można zawrzeć drogą elektroniczną.
Pamiętaj, że przy podpisaniu umowy powinni być obecni wszyscy kredytobiorcy. Każdy powinien mieć przy sobie ważny dokument tożsamości oraz nie mieć zastrzeżonego numeru PESEL.
Krok 10: Podpisz umowę przeniesienia własności nieruchomości
Podpisanie umowy kredytowej daje Ci już pewność, że bank udzieli Ci wsparcia finansowego na zakup nieruchomości. Aby jednak uruchomił środki z kredytu, musisz dopełnić jeszcze kilku formalności. Przede wszystkim należy dostarczyć do banku potwierdzenie złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Będzie to natomiast możliwe dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości.
Jeśli zatem kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego lub gotowe mieszkanie od dewelopera, powinieneś podpisać umowę przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Nieco inaczej natomiast będzie to wyglądało, jeśli kupujesz mieszkanie w budowie od dewelopera.
Zakup mieszkania w budowie od dewelopera
W przypadku zakupu mieszkania w budowie od dewelopera przeniesienie własności nastąpi dopiero po ukończeniu budowy i odbiorze technicznym gotowego lokalu. Dopiero wtedy będzie możliwe także założenie odrębnej księgi wieczystej dla nieruchomości oraz ustanowienie hipoteki na rzecz banku.
Co ważne, do czasu ustanowienia hipoteki bank będzie normalnie wypłacał środki z kredytu na konto dewelopera. Zabezpieczeniem kredytu w tym okresie będzie bowiem dodatkowe ubezpieczenie pomostowe, którego koszty będziesz pokrywać Ty jako kredytobiorca. Zgodnie z przepisami koszt tego ubezpieczenia po ustanowieniu hipoteki bank powinien Ci zwrócić lub zaliczyć na poczet spłaty kredytu.
Krok 11: Dokonaj wpisu hipoteki do księgi wieczystej
Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku. Potwierdzeniem jej ustanowienia jest natomiast wpis do księgi wieczystej nieruchomości i takiego wpisu musi dokonać kredytobiorca.
Po podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości musisz zatem złożyć wniosek o wpis hipoteki w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Co ważne, taki wniosek może też złożyć w Twoim imieniu notariusz. W każdym przypadku za wniosek musisz:
✅ zapłacić opłatę sądową w wysokości 200 zł,
✅ odprowadzić podatek PCC w kwocie 19 zł.
Uwaga!
Krok 12: Spełnij pozostałe warunki uruchomienia kredytu
Uruchomienie kredytu hipotecznego zazwyczaj jest możliwe dopiero po spełnieniu dodatkowych warunków. Co ważne, powinny być one dokładnie wyszczególnione w umowie kredytowej.
Przede wszystkim będziesz musiał dostarczyć wspomnianą wyżej kopię wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Dodatkowo jednak bank może wymagać, abyś dostarczył potwierdzenie zawarcia umowy dotyczącej:
✅ ubezpieczenia nieruchomości,
✅ innych produktów ubezpieczeniowych lub bankowych (np. konta osobistego) – jeśli ich wykupienie jest konieczne w celu skorzystania z określonych warunków kredytu (np. niższej marży lub prowizji).
Krok 13: Zaczekaj na wypłatę środków
Po spełnieniu wszystkich warunków bank uruchomi kredyt w sposób przewidziany w umowie. Zależy on głównie od celu kredytowania, ponieważ:
➡️ przy zakupie gotowego mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego – bank wypłaci środki na konto bankowe sprzedającego lub dewelopera;
➡️ przy zakupie mieszkania w budowie od dewelopera – bank będzie przelewał środki na konto dewelopera w transzach według ustalonego harmonogramu;
➡️ przy finansowaniu kredytem budowy domu – bank będzie przelewał na Twoje konto bankowe środki w transzach zgodnie z harmonogramem i w zależności od postępu prac budowlanych.
Po uruchomieniu kredytu rozpoczyna się okres spłaty zobowiązania. Będziesz zatem musiał regulować kolejne raty kapitałowo-odsetkowe w wysokości i w terminach określonych w harmonogramie spłat kredytu hipotecznego, załączonego do umowy kredytowej.
Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny – podsumowanie
Już wiesz, jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku. Nie jest to tak skomplikowane, jak może się wydawać. Pamiętaj jednak, że do procesu starania się o takie wsparcie finansowe warto się dobrze przygotować, bo dzięki temu przebiegnie on znacznie sprawniej.
Najważniejsze jest tutaj także odpowiednie dostosowanie swojej sytuacji finansowej oraz wybór korzystnej oferty kredytu. Zaciągnięcie zobowiązania powinno Ci bowiem pomóc w spełnieniu marzenia o własnej nieruchomości i jednocześnie nie stanowić dużego obciążenia dla domowego budżetu w trakcie spłaty.
Warto zapamiętać
- Zanim zaczniesz starać się o kredyt hipoteczny, najpierw sprawdź swoją orientacyjną zdolność kredytową, aby dowiedzieć się, na jaką kwotę kredytu możesz liczyć. Warto też wykonać wstępną kalkulację kredytu, aby poznać wysokość miesięcznych rat, jakie będą do spłaty.
- Podstawą ubiegania się o kredyt hipoteczny jest złożenie wniosku kredytowego wraz ze wszystkim dokumentami wymaganymi przez bank. Należą do nich przede wszystkim dokumenty potwierdzające dochody oraz dokumenty dotyczące nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem kredytu.
- Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny składa się z kilku etapów i w sumie może trwać od kilku tygodni do 2-3 miesięcy. Na samą decyzję kredytową trzeba czekać nawet 21 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czym się różni decyzja wstępna od decyzji ostatecznej?
W niektórych bankach proces wnioskowania o kredyt hipoteczny składa się z dwóch etapów. W pierwszym kredytobiorca uzyskuje wstępną ofertę kredytu oraz właśnie wstępną decyzję kredytową, która jedynie potwierdza możliwość starania się o finansowanie. Dopiero po złożeniu właściwego wniosku kredytowego bank wydaje decyzję ostateczną w sprawie udzielenia kredytu i jest ona już wiążąca, a więc można na jej podstawie podpisać umowę kredytową.
Czy możliwe jest odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego?
Tak, po podpisaniu umowy kredytowej możesz od niej odstąpić w ciągu 14 dni i to bez podawania przyczyny. W tym celu musisz złożyć w banku stosowne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, a potem zwrócić w ciągu 30 dni środki z tytułu wypłaconego kapitału wraz z odsetkami.
Co w przypadku odmowy kredytu hipotecznego?
Jeśli bank wyda negatywną decyzję kredytową, masz prawo domagać się wyjaśnienia, co było jej powodem. W takim przypadku nie warto też rezygnować ze starań o finansowanie, lecz np. spróbować złożyć wniosek kredytowy w innym banku. Warto też poprawić swoją zdolność kredytową, bo to ona jest najczęściej przyczyną odmowy udzielenia kredytu.
Źródła
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_nowelizacja_czerwiec_2023_82872.pdf
