Marża kredytu hipotecznego to niezwykle ważny składnik oprocentowania, dlatego wpływa on na całkowity koszt kredytu i raty kredytowe. Marżę ustala wyłącznie bank i zazwyczaj obowiązuje ona w tej samej wysokości przez cały okres trwania umowy. Poniżej dowiesz się, od czego zależy marża kredytu hipotecznego, jaki ma wpływ na koszt zobowiązania, a także jakie są sposoby na jej obniżenie.
- 1. Czym jest marża kredytu hipotecznego?
- 2. Marża kredytu a oprocentowanie kredytu hipotecznego
- 3. Jak marża wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego?
- 4. Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?
- 5. Co dokładnie wpływa na wysokość marży kredytu hipotecznego?
- 5.1. Polityka kredytowa banku i sytuacja na rynku
- 5.2. Poziom LTV i wysokość wkładu własnego
- 5.3. Zdolność kredytowa
- 5.4. Wiarygodność kredytobiorcy
- 5.5. Zabezpieczenie kredytu
- 5.6. Produkty dodatkowe do kredytu
- 5.7. Promocyjne warunki oferty
- 6. Ile wynosi średnia marża kredytu hipotecznego?
- 6.1. Marża kredytu hipotecznego w Banku Pekao
- 6.2. Marża kredytu hipotecznego w ING Banku Śląskim
- 6.3. Marża kredytu hipotecznego w Santander Bank Polska
- 7. Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego?
- 7.1. Obniżenie marży kredytu hipotecznego na etapie zaciągania zobowiązania
- 7.2. Obniżenie marży kredytu w trakcie trwania umowy kredytowej
- 8. Warto wiedzieć:
Aktualnie średnia marża kredytu hipotecznego wynosi około 2 proc. Poszczególne banki proponują ją jednak w zróżnicowanej wysokości – od około 1,5 do nawet 3,8 proc. Im wyższa jest marża, tym wyższe jest oprocentowanie i większy całkowity koszt kredytu. Chcąc zatem zaciągnąć korzystny kredyt hipoteczny, powinieneś zwrócić uwagę na wysokość marży. Możesz też spróbować ją obniżyć – w drodze negocjacji z bankiem lub spełniając dodatkowe warunki.
Czym jest marża kredytu hipotecznego?
Marża kredytu hipotecznego jest to stały składnik oprocentowania nominalnego, który jest ustalany przez bank. Stanowi ona zysk brutto banku z tytułu udzielenia finansowania. Wysokość marży wyrażona jest zawsze w procentach w skali roku. Powinna być też precyzyjnie określona zarówno w ofercie kredytu, jak i w umowie kredytowej.
Co do zasady marża obowiązuje w tej samej wysokości przez cały okres kredytowania, a więc nawet przez 20-30 lat. W niektórych przypadkach może się jednak zmienić, ale tylko pod określonymi warunkami zapisanymi w umowie.
Marża kredytu a oprocentowanie kredytu hipotecznego
Marża kredytu hipotecznego nie jest tym samym co jego oprocentowanie. Na oprocentowanie nominalne składają się bowiem zawsze dwa elementy:
➡️ marża banku – zależy ona wyłącznie od banku, który uwzględnia w niej m.in. swoje koszty i ryzyko związane z udzieleniem kredytu;
➡️ wskaźnik odzwierciedlający cenę pieniądza na rynku międzybankowym – taka cena nie zależy od banku, lecz od sytuacji na rynku.
Warto wiedzieć, że marża jest elementem zarówno oprocentowania zmiennego, jak i stałego lub okresowo stałego. W tym drugim przypadku banki nie zawsze ją jednak podają wprost, ponieważ oprocentowanie stałe i tak się nie zmienia przez określony czas np. przez 5 lub 10 lat.
Przy oprocentowaniu zmiennym zmienia się natomiast drugi składnik, czyli wskaźnik referencyjny WIBOR. Znając zatem wysokość stałej marży banku, można łatwo obliczyć wysokość oprocentowania po zmianie wskaźnika WIBOR.
Załóżmy, że kredyt hipoteczny ma oprocentowanie zmienne, na które składa się marża banku 2% oraz wskaźnik WIBOR 6M, który aktualnie wynosi 5,02%. Po zsumowaniu obu tych składników otrzymujemy wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego, czyli 7,02%. Jeśli natomiast wskaźnik WIBOR 6M za pół roku obniży się np. do poziomu 4,9%, to wówczas wysokość oprocentowania zmiennego wyniesie 6,9%. Tyle bowiem wyniesie suma stawki WIBOR (4,9%) oraz marży banku (2%).
Jak marża wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego?
Każdy bank ustala w sposób indywidualny wysokość marży kredytu hipotecznego. W jaki sposób to robi i od czego zależy jej wysokość, wyjaśnię w dalszej części artykułu. Musisz jednak mieć świadomość, że od wysokości marży zależeć będzie oprocentowanie i całkowity koszt kredytu, a także wysokość rat kredytowych.
Najlepiej wyjaśnię to na przykładzie dwóch różnych ofert. W pierwszej ofercie bank proponuje marżę w wysokości 1,7%, a w drugiej 3%. W obu przypadkach kredyt hipoteczny ma oprocentowanie zmienne oparte na wskaźniku WIBOR 3M.
W poniższej tabeli zobaczysz, jak zmieni się całkowity koszt kredytu i wysokość rat kredytowych w zależności od tego, czy wybierzesz ofertę z marżą 1,7%, czy 3%. Kalkulację wykonałam dla kredytu w kwocie 400 000 zł z okresem spłaty 25 lat i przy założeniu, że bank nie pobiera prowizji za jego udzielenie, a stawka WIBOR 3M wynosi 5,24%.
| Kredyt hipoteczny z marżą 1,7% | Kredyt hipoteczny z marżą 3% | |
|---|---|---|
| Oprocentowanie kredytu (marża + WIBOR 3M) | 6.94% | 8.24% |
| Całkowita kwota odsetek | 443,547.49 zł | 545,338.41 zł |
| Całkowita kwota do spłaty | 843,547.49 zł | 945,338.41 zł |
| Wysokość miesięcznej raty | 2,811.82 zł | 3,151.13 zł |
Jak widzisz, w ofercie z wyższą marżą całkowity koszt odsetek będzie większy aż o 101 790,92 zł. Wybierając ofertę z mniejszą marżą, oszczędzisz też na miesięcznej racie – w tym przypadku aż 339,31 zł.
Uwaga!
Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?
Wysokość marży kredytu hipotecznego określa tylko i wyłącznie bank. W jaki sposób to robi? Warto tutaj przytoczyć przykład, jaki przedstawił Związek Banków Polskich. Jak bowiem wyjaśnił w jednej ze swoich publikacji, na średnią marżę banków z 2024 roku w wysokości 1,7% składały się:
✅ 0,81% – ryzyko prawne,
✅ 0,65% – działalność operacyjna (czyli koszty obsługi kredytu) oraz ryzyko kredytowe związane z udzieleniem finansowania;
✅ 0,24% – podatek bankowy.
Możemy więc uznać, że marża kredytu hipotecznego nie tyle stanowi zysk brutto banku, lecz jest raczej formą rekompensaty za ponoszone koszty i ryzyka w związku z udzieleniem klientowi finansowania. Zwróć jednak uwagę, że marże bankowe nie zależą od decyzji rady polityki pieniężnej o wysokości stóp procentowych. Decyzje te wpływają natomiast na wysokość wskaźników referencyjnych WIBOR, czyli na zmienne elementy oprocentowania.
Co dokładnie wpływa na wysokość marży kredytu hipotecznego?
Przy ustalaniu wysokości marży kredytu hipotecznego bank bierze pod uwagę tak naprawdę kilka czynników. Najważniejsze z nich omówię poniżej. Co ważne, na część z nich kredytobiorca nie ma żadnego wpływu, ale na część ma i to w dużym stopniu.
Polityka kredytowa banku i sytuacja na rynku
Przykład przedstawiony przez Związek Banków Polskich doskonale pokazuje, że na marże kredytowe duży wpływ mają czynniki zewnętrzne np. wysokość podatku bankowego, czy też ryzyko prawne. Znaczenie może mieć jednak także popyt na kredyty, czy też wewnętrzna polityka kredytowa banku.
Na takie czynniki kredytobiorca nie ma żadnego wpływu. Każdy bank może też do nich podchodzić zupełnie inaczej i w inny sposób je odzwierciedlać w swoich marżach kredytowych. Przykładowo, wyższe marże może stosować bank, który ponosi większe ryzyko prawne w związku ze sprawami dotyczącymi umów frankowych. Z kolei na obniżone marże kredytowe można liczyć, gdy banki chcą zachęcić klientów do zaciągania zobowiązań.
Powyższe czynniki decydują głównie o tym, jaka jest marża kredytowa (lub jej widełki) w ogólnej ofercie kredytu hipotecznego poszczególnych banków. Na ostateczną wysokość marży banku wpływa natomiast już indywidualna ocena możliwości spłaty kredytu przez kredytobiorcę oraz szczegółowe warunki kredytowania.
Poziom LTV i wysokość wkładu własnego
Wskaźnik LTV (ang. Loan to Value) jest to wyrażony procentowo stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie. Zgodnie z rekomendacją KNF wskaźnik LTV nie powinien przekraczać 80%. Banki mogą jednak udzielać też kredytów do 90% LTV, ale wiąże się to już z wyższym ryzykiem.
Właśnie dlatego w wielu bankach marża kredytu mieszkaniowego zależy od poziomu LTV i zazwyczaj wygląda to w następujący sposób:
➡️ wyższa marża – obowiązuje przy LTV > 80%, a więc np. gdy kredytobiorca ma niski wkład własny (poniżej 20% wartości nieruchomości);
➡️ niższa marża – obowiązuje przy LTV do 80%, czyli gdy kredytobiorca dysponuje wkładem własnym w wysokości co najmniej 20% wartości nieruchomości.
Pamiętaj zatem, że jeśli zdecydujesz się na kredyt hipoteczny z wkładem własnym 10%, to może okazać się on droższy od kredytu ze standardowym wkładem na poziomie minimum 20%.
Zdolność kredytowa
Od zdolności kredytowej kredytobiorcy również w dużej mierze zależy ryzyko udzielenia finansowania, a więc taka zdolność może mieć odzwierciedlenie w wysokości marży. Jeśli zatem masz np. wysokie i stałe dochody, to możesz liczyć na niższą marżę. Z kolei przy niestabilnym zatrudnieniu lub niższych dochodach bank może zastosować nieco wyższą marżę, aby w ten sposób zabezpieczyć się przed większym ryzykiem pożyczenia Ci pieniędzy.
Wiarygodność kredytobiorcy
Przy ustalaniu wysokości marży bank bierze też pod uwagę wiarygodność kredytobiorcy. Właśnie dlatego sprawdza go w BIK, aby przekonać się, jak spłaca swoje inne zobowiązania. Jeśli zatem wszystkie inne kredyty i pożyczki spłacałeś do tej pory terminowo, masz szansę na niższą marżę kredytu hipotecznego. Bank może też zaoferować Ci obniżenie marży kredytu hipotecznego, jeśli dobrze Cię zna, bo jesteś od wielu lat jego klientem.
Zabezpieczenie kredytu
Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka na nieruchomości i dlatego znaczenie ma tutaj wspomniany wyżej wskaźnik LTV. Bank może jednak obniżyć marżę, jeśli kredytobiorca zgodzi się na dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Może nim być np. cesja z polisy ubezpieczenia na życie, czy też hipoteka ustanowiona na drugiej nieruchomości.
Produkty dodatkowe do kredytu
Wiele banków oferuje niższą marżę kredytu hipotecznego, gdy klient zdecyduje się na produkty dodatkowe z jego oferty. Zazwyczaj marżę obniża tutaj np. założenie konta osobistego, zamówienie karty kredytowej, czy też zakup dodatkowego ubezpieczenia.
Promocyjne warunki oferty
Na wysokość marży kredytowej wpływać mogą też promocyjne warunki oferty. Przykładem może być promocja na kredyt bez prowizji, przy której niestety może obowiązywać nieco wyższa marża. Zdarza się też odwrotna sytuacja, gdy zapłata prowizji warunkuje niższą marżę. Na niższą marżę można też liczyć w ramach ofertach specjalnych np. na kredyt hipoteczny na dom energooszczędny.
Ile wynosi średnia marża kredytu hipotecznego?
Średnia marża kredytu hipotecznego wynosi obecnie około 2-2,5% w skali roku. Jednak w poszczególnych bankach jej wysokość jest bardzo zróżnicowana. Co więcej, niemal każdy bank proponuje dzisiaj kredyt mieszkaniowy w kilku wariantach oferty i w każdej z nich obowiązuje inna marża. Poniżej przedstawiam przykłady takich ofert w wybranych bankach.
Marża kredytu hipotecznego w Banku Pekao
W banku Pekao marża kredytu hipotecznego zależy m.in. od kwoty kredytu, poziomu LTV, a także od zakupu dodatkowego ubezpieczenia spłaty CPI (ang. Credit Protection Insurance). Przykładowo, przy oprocentowaniu zmiennym marża może wynieść:
➡️ w ofercie bez ubezpieczenia CPI – od 2,04 do 2,75%,
➡️ w ofercie z ubezpieczeniem CPI – od 1,94 do 2,65%.
Marża kredytu hipotecznego w ING Banku Śląskim
ING Bank Śląski ma kilka wariantów oferty kredytu hipotecznego. W przypadku oprocentowania zmiennego można wybrać np.:
➡️ kredyt hipoteczny w ofercie standardowej bez warunków dodatkowych – marża 2,5%;
➡️ kredyt w promocji Wiosna na Swoim z dodatkowymi produktami – marża 1,75 lub 1,80%;
➡️ ofertę Łatwy Start z kontem i bez prowizji – marża 2,4%;
➡️ ofertę Lekka Rata z kontem i z prowizją – marża 2,1%,
➡️ kredyt hipoteczny na dom energooszczędny w ofercie specjalnej – marża 1,57%.
Marża kredytu hipotecznego w Santander Bank Polska
W Santander Bank Polska marża kredytu hipotecznego też zależy od kilku czynników m.in. LTV, ale także tego, czy jest się klientem wewnętrznym, czy zewnętrznym oraz indywidualnym czy Select (bankowość dla klientów premium).
Przykładowo, dla klienta zewnętrznego indywidualnego marża kredytu z oprocentowaniem zmiennym może wynieść 3,4% przy LTV do 80% lub 3,8% przy LTV powyżej 80%. Z kolei klient wewnętrzny Select może liczyć na marżę 2,8% przy LTV do 80% lub 3,4% przy LTV powyżej 80%.
Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego?
Ze względu na to, że na wysokość marży wpływa tak wiele czynników, jako kredytobiorca masz duży wpływ na jej ostateczny poziom. Marżę kredytu hipotecznego możesz więc obniżyć i to zarówno już na etapie zaciągania zobowiązania, jak i potem w trakcie trwania umowy. Poniżej podpowiadam, jak to zrobić w każdym z tych dwóch przypadków.
Obniżenie marży kredytu hipotecznego na etapie zaciągania zobowiązania
Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny z niską marżą, to przede wszystkim wybierz odpowiednią ofertę kredytową. Poza tym zadbaj o to, by zależne od Ciebie czynniki wpłynęły korzystnie na jej wysokość podczas podejmowania przez bank decyzji kredytowej. Oto wskazówki, jak to zrobić:
1️⃣ Porównaj oferty w poszczególnych bankach
W pierwszej kolejności wytypuj najkorzystniejsze oferty np. według RRSO, w czym pomoże Ci nasz ranking kredytów hipotecznych. Dopiero potem sprawdź, ile wynosi marża w poszczególnych bankach i od czego może zależeć jej ostateczna wysokość.
2️⃣ Zgromadź jak najwyższy wkład własny
Najlepiej mieć wkład własny min. 20%. Jeśli jednak będzie on jeszcze wyższy, to możesz wynegocjować z bankiem nawet niższą marżę od tej widniejącej w ofercie.
3️⃣ Zadbaj o dobrą zdolność kredytową
Będziesz mieć większe szanse na niską marżę np. przy umowie o pracę na czas nieokreślony niż zarabiając na podstawie umów cywilnoprawnych. Przed złożeniem wniosku kredytowego postaraj się także zwiększyć swoje dochody i zminimalizować stałe zobowiązania np. poprzez spłatę kart kredytowych i pożyczek.
4️⃣ Skorzystaj z dodatkowych produktów banku
W wielu bankach niższa marża kredytu hipotecznego przysługuje klientom, którzy np. założą konto lub wykupią ubezpieczenie z oferty bankowej. Pamiętaj jednak, że takie dodatkowe produkty mogą generować dodatkowe koszty, a więc warto je wówczas porównać z oszczędnościami wynikającymi z niższej marży.
Obniżenie marży kredytu w trakcie trwania umowy kredytowej
Może się zdarzyć, że przy zaciąganiu kredytu hipotecznego nie będziesz mieć możliwości skorzystania z niskiej marży. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, by już w trakcie trwania umowy kredytowej spróbować wynegocjować z bankiem jej obniżenie. Możesz to zrobić na przykład w sytuacji, gdy zwiększą się Twoje dochody, bo wówczas poprawi się także Twoja zdolność kredytowa.
Bank może się też zgodzić na obniżenie marży po zmniejszeniu LTV, a więc gdy wskutek spłaty części kapitału zmniejszy się stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości.
Wypowiedź eksperta
Izabela StachuraNiestety bank nie musi zgodzić się na obniżenie marży. W takiej sytuacji rozwiązaniem może być refinansowanie kredytu hipotecznego. Innymi słowy, możesz swój kredyt przenieść do innego banku, który oferuje lepsze warunki kredytowania np. niższą marżę.
Warto wiedzieć:
- Marża kredytu hipotecznego jest stałym elementem jego oprocentowania. Z tego względu wpływa na całkowity koszt kredytu i wysokość rat kredytowych przez cały okres kredytowania.
- Wysokość marży kredytu zależy od oferty danego banku. Wpływa na nią też bardzo wiele czynników np. poziom LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości.
- Marżę kredytu możesz negocjować. Bank może ją bowiem obniżyć np. jeśli masz wysoki wkład własny, dobrą zdolność kredytową lub zdecydujesz się na zakup produktów dodatkowych banku.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy marża kredytu hipotecznego może się zmienić w trakcie trwania umowy?
Zasadniczo marża powinna obowiązywać w tej samej wysokości przez cały okres kredytowania. Warunki umowy mogą jednak przewidywać możliwość jej obniżenia lub podwyższenia. Przykładowo, przy kredycie hipotecznym z niskim wkładem własnym może obowiązywać wyższa marża kredytowa do momentu, aż wskaźnik LTV osiągnie poziom 80%.
Czy każdy kredyt hipoteczny z niską marżą się opłaca?
Kredyt z niską marżą zwykle się opłaca. Należy jednak pamiętać, że koszt kredytu hipotecznego uzależniony jest także od innych parametrów oferty np. prowizji lub ubezpieczenia. Właśnie dlatego zawsze warto zwrócić uwagę na całkowity koszt kredytu, wyrażony kwotowo lub jako RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania.
Co lepiej wybrać: prowizję 0% czy niską marżę?
W tym przypadku najlepiej obliczyć całkowity koszt kredytu w każdym wariancie oferty. Zazwyczaj jednak bardziej opłaca się niska marża, bo wpływa ona na odsetki i raty przez cały okres trwania umowy. Prowizja natomiast takiego wpływu nie ma, gdyż reguluje się ją zwykle jednorazowo z góry.
Dziękuję za jasne i czytelne przedstawienie najważniejszych informacji. Wspaniałe wsparcie przed rozmową z bankiem, chociaż wiem o co mogę walczyć podczas negocjacji.
Bardzo jasno napisany materiał odnośnie kordytu, marzy. Takiego materiału szukałem bo zajmuje się obecnie przewalutowaniem. Super.