Czy na aukcjach komorniczych można kupić nieruchomość nawet za 2/3 jej rynkowej wartości? Wyjaśniamy, ile faktycznie kosztują takie mieszkania, gdzie publikowane są informacje o licytacjach, kto może w nich uczestniczyć i jak w szczegółach wygląda cały proces sprzedaży.

Każdego roku w Polsce na aukcjach komorniczych sprzedaje się tysiące nieruchomości. W 2017 roku zlicytowano 8 009 domów i mieszkań, rok później 8 806, a w 2019 liczba ta zamknęła się na 7 594 lokalach. W pierwszej połowie 2020 roku sprzedano 1 771 nieruchomości, informuje portal bankier.pl. Jak widać, nawet w okresie zdominowanym przez pandemii sporo lokali można było kupić za bardzo atrakcyjną cenę.

Co oznacza aukcja komornicza?

Aukcją komorniczą nazywamy publiczną sprzedaż mienia, które jest własnością dłużnika. Przedmiotem licytacji mogą być zarówno nieruchomości (m. in. mieszkania i domy mieszkalne), jak i różnego typu mienie ruchome, czyli biżuteria, antyki, sprzęt elektroniczny, samochód, itp. 

Aukcję prowadzi komornik, a mogą w niej wziąć udział prawie wszyscy, poza kilkoma oczywistymi wyjątkami. Chodzi zarówno o osoby prywatne, jak i przedsiębiorstwa czy instytucje. Trzeba spełnić tylko jeden warunek, mianowicie wpłacić w określonym terminie tzw. wadium, które stanowi 10% wartości licytowanego mienia.  

Nieruchomości na aukcji komorniczej – jakie i kiedy?

Część osób może kojarzyć aukcje komornicze głównie z licytacjami mienia ruchomego, ale często ich przedmiotem są również nieruchomości. Mogą to być lokale mieszkalne, czyli domy i mieszkania, ale też garaże, miejsca postojowe, lokale użytkowe, grunty, magazyny czy hale. Praktycznie każda nieruchomość, która ma wartość rynkową, może być sprzedana na aukcji komorniczej. 

Informacje o aukcjach komorniczych pojawiają z niewielkim wyprzedzeniem, bo raptem dwa tygodnie przed planowanymi licytacjami. Trzeba więc na bieżąco śledzić ogłoszenia w prasie, w urzędach czy na specjalnie do tego przeznaczonych miejscach w sieci, żeby nie przegapić okazji.

Jak znaleźć mieszkanie z aukcji komorniczej?

To, gdzie, kiedy i w jakiej formie ukazują się informacje na temat aukcji komorniczych jest uwarunkowane odgórnymi przepisami. Kodeks prawa cywilnego nakłada na komornika obowiązek ogłoszenia licytacji w kilku miejscach:

  • w budynku sądu;
  • w urzędzie dzielnicy/miasta/gminy, do której przyporządkowana jest nieruchomość;
  • w prasie i na stronach lokalnych urzędów skarbowych oraz kancelarii komorniczych;
  • na oficjalnym portalu licytacje.komornik.pl, który prowadzi Krajowa Rada Komornicza.

Kto może licytować nieruchomość z aukcji komorniczej, a kto nie?

Jako że licytacje komornicze są czynnościami publicznymi, w sposób bierny może w nich uczestniczyć każdy, kto ma na to ochotę i jest pełnoletni. Czynny uczestnik, czyli licytant, musi tak naprawdę spełnić tylko jeden warunek – wpłacić wadium najpóźniej dzień przed licytacją. Wadium (rękojmię), jak wspominaliśmy, stanowi 10% wartości danej nieruchomości. Konkretną kwotę ustala komornik na bazie szacunków i podaje ją do wiadomości publicznej w obwieszczeniu o aukcji. W przypadku, w którym uczestnik przegra licytację, wadium zostaje mu zwrócone w całości.

Licytować mogą osoby prywatne, firmy i różnego typu instytucje. Z tej grupy wyłączeni są tylko:

  • dłużnik i najbliższa rodzina dłużnika (małżonek, rodzice, rodzeństwo, dzieci);
  • komornik i najbliższa rodzina komornika (małżonek, rodzice, rodzeństwo, dzieci);
  • osoby obecne na licytacji w celach urzędowych;
  • licytant, który nie spełnił warunków poprzedniej licytacji, czyli np. nie wpłacił w terminie należności za nabytą nieruchomość;
  • osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a nie posiadają takiego zezwolenia.

Dodajmy, że licytować w naszym imieniu może inna osoba, jeśli przedłoży odpowiednie pełnomocnictwo.

Jakie są ceny mieszkań na aukcjach komorniczych?

Cena wywoławcza nieruchomości na aukcji komorniczej zawsze jest niższa od jej wartości rynkowej, ale nie może przekroczyć ustalonego odgórnie pułapu. Kodeks Postępowania Cywilnego stanowi, że podczas pierwszej licytacji danego lokalu cena wywoławcza nie może być niższa, niż 75% jego wartości rynkowej. Jeśli na pierwszej licytacji nikt nie kupi danego domu lub mieszkania, komornik może jeszcze obniżyć cenę, ale ta nie może przekroczyć 2/3 wartości rynkowej nieruchomości.

PRZYKŁAD
Kawalerkę wartą 100 000 zł na pierwszej licytacji można kupić za minimum 75 000 zł. Podczas drugiej licytacji kwota ta spada do 66 666 zł. 

Dodajmy, że jeśli osoby obecne na sali będą ostro licytowały, to ostatecznie mieszkanie może zostać sprzedane za więcej, niż kosztowałoby na rynku. Chociaż zdarza się to raczej rzadko, nie można wykluczyć takiej ewentualności.

Przykładowa aukcja komornicza nieruchomości – krok po kroku

Wszystkie aukcje komornicze odbywają się w obecności sędziego i referendarza sądowego. Licytacje najczęściej mają miejsce w budynku lokalnego sądu we wcześniej ustalonym i ogłoszonym terminie. Przebieg aukcji odbywa się według standardowego harmonogramu:

1. Otwarcie aukcji – komornik odczytuje informacje o licytowanej nieruchomości, podaje jej cenę wywoławczą oraz ewentualnie wysokość zaległości finansowych, jakie na niej ciążą.

2. Właściwa aukcja – rozpoczyna się licytacja. Minimalna kwota postąpień („przebicia”) to 1% ceny wywoławczej, po zaokrągleniu do pełnych złotówek.

3. Zakończenie licytacji – po ostatnim „przebiciu” komornik trzykrotnie ogłasza najwyższą propozycję cenową, a potem informuje o zakończeniu licytacji.

4. Postanowienie o przyjęciu „przebicia” – postanowienie wydaje sędzia.

5. Zakup nieruchomości – zwycięzca aukcji ma dwa tygodnie na wpłacenie całej sumy.

6Postanowienie o przesądzeniu własności – po wpłaceniu pieniędzy przez licytanta sąd wydaje postanowienie, że staje się on właścicielem danej nieruchomości.

Ubezpieczenie nieruchomości z aukcji komorniczej

Nieruchomości nabyte na aukcjach komorniczych ubezpiecza się w standardowy sposób. Z perspektywy towarzystwa nie ma znaczenia, czy dane mieszkanie odziedziczyliśmy, kupiliśmy posiłkując się kredytem hipotecznym czy wylicytowaliśmy – liczy się tylko to, że mamy prawo do użytkowania danego lokalu i że chcemy wykupić dla niego polisę.

Każda polisa mieszkaniowa zawiera tzw. sumy ubezpieczenia (SU). Są to górne granice odszkodowania, na jakie możemy liczyć po szkodzie całkowitej. Bardzo ważne jest to, aby SU odzwierciedlały realną wartość mienia, do którego się odnoszą. Dla nieruchomości kupionej na aukcji komorniczej sumę ubezpieczenia powinniśmy ustalić w oparciu o jej wartość rynkową, a nie o kwotę, za jaką ją nabyliśmy. W innym wypadku nastąpi niedoszacowanie wartości mienia, co przełoży się na niedoubezpieczenie. Jeśli dojdzie wówczas do szkody całkowitej, otrzymamy niskie odszkodowanie, które nie pozwoli nam na pokrycie strat.

PRZYKŁAD
Za mieszkanie warte 200 000 zł zapłaciliśmy na aukcji 180 000 zł. Ubezpieczymy je na 180 000 zł, a później dojdzie do pożaru, który doprowadzi do maksymalnych strat. Towarzystwo, zgodnie z obowiązującymi przepisami i treścią polisy, wypłaci nam jedynie 180 000 zł. W konsekwencji stracimy więc 20 000 zł.

Może się zdarzyć, że nabyta na aukcji komorniczej nieruchomość będzie wymagała remontu lub przebudowy. Jeśli chodzi tylko o delikatne „odświeżenie” lokalu, to wystarczy nam zwykła polisa. W przypadku remontu kapitalnego czy bardziej zawansowanych prac budowlanych, będziemy musieli wykupić polisę dla domu w budowie. Takie ubezpieczenie jest tańsze od klasycznego, ale ma też ograniczony zakres ochrony. 

Od jakich zdarzeń ubezpieczyć nieruchomość z aukcji komorniczej?

To, na jaką okoliczność ubezpieczymy wylicytowaną nieruchomość, powinno zależeć od specyfiki tej nieruchomości i tego, do jakich celów chcemy ją przeznaczyć. 

Jeśli nabytą nieruchomość chcemy przeznaczyć pod wynajem, to powinna wystarczyć nam podstawowa polisa, która obejmuje ochronę murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi. Ochronę warto jeszcze uzupełnić o takie dodatki, jak OC w życiu prywatnym, wandalizm, dewastację czy pakiet Home Assistance. Nie musimy natomiast ubezpieczać ruchomości, bo te w większości będą własnością lokatorów.

Jeśli planujemy wprowadzić się do zakupionej na aukcji nieruchomości, to warto byłoby również pomyśleć o ubezpieczeniu mienia ruchomego i to nie tylko od zdarzeń losowych, ale też od kradzieży z włamaniem. Jeśli jest to dom, to można także pomyśleć o ubezpieczeniu zabudowań na posesji, począwszy od ogrodzenia, a skończywszy na garażu wolnostojącym. Współcześnie polisy mieszkaniowe można łatwo modyfikować, dopasowując je do indywidualnych potrzeb.

Ile kosztuje ubezpieczenie nieruchomości z aukcji komorniczej?

Koszt ubezpieczenia obliczyliśmy dla konkretnej nieruchomości, która aktualnie (stan na 13.07.2021 r.) wystawiona jest na aukcję komorniczą, a informacje o niej udostępnione są na portalu licytacje.komornik.pl. 

Jest to mieszkanie o powierzchni 99 mkw. znajdujące się na 2 piętrze kamienicy zlokalizowanej w Gliwicach. Komornik oszacował jego wartość rynkową na 344 600 zł, a cena wywoławcza to 258 450 zł – jest to pierwsza licytacja, a więc cena wywoławcza wynosi ¾ wartości rynkowej mieszkania. Przyjęliśmy, że nasza polisa ma charakter podstawowy, czyli chroni mury i elementy stałe przed zdarzeniami losowymi.
 
Dla przyjętych parametrów najtańsze ubezpieczenie kosztuje 132 zł, a najdroższe 216 zł. Średni koszt polisy to z kolei 172 zł. Wszystkie kwoty odnoszą się do rocznej składki ubezpieczeniowej.

Podstawowe ubezpieczenie nieruchomości nie jest drogie, jeśli porównamy je do innych produktów ubezpieczeniowych. Różnice w cenie pomiędzy poszczególnymi towarzystwami wynikają z ich wewnętrznej polityki oraz minimalnych różnic w ofercie, czyli głównie dodatkowych ryzyk wliczonych w cenę. Gdybyśmy chcieli poszerzyć zakres o kolejne zdarzenia, czyli np. włączyć w polisę ruchomości domowe, składka by się zwiększyła, ale my uzyskalibyśmy też dodatkową ochronę dla posiadanego mienia

Michał Ratajczak, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w RankomatMichał Ratajczak, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w Rankomat

Ubezpieczenie mieszkania z aukcji komorniczej – przykładowe oferty

TUDodatkowe ryzyka w cenie

Roczna składka

Europa
Home Assistance, wandalizm
 
132 zł
mtu24.pl

powódź

143 zł
Proama

wandalizm

181 zł
Link4

Home Assistance, wandalizm

187 zł
Inter Polska

Home Assistance, wandalizm

216 zł

średnio za 12 miesięcy ochrony

172 zł

Źródło: rankomat.pl (stan na: 13.07.2021 r.).

E-aukcje komornicze – co nas czeka w przyszłości?

Pod koniec 2020 roku Rada Ministrów przyjęła przygotowany przez Ministerstwo Sprawiedliwości projekt nowelizacji przepisów dotyczących aukcji komorniczych nieruchomości. W dobie pandemii uznano, że wprowadzenie e-licytacji przyczyni się do zwiększenia bezpieczeństwa. Dodatkowymi motywacjami były również obniżenie kosztów, przyspieszenie procesu egzekucji, a także zwiększenie transparentności przetargów. 

Nowe przepisy mają wzorować się na obowiązujących już zasadach dotyczących e-licytacji mienia ruchomego. Przetargi w drodze elektronicznej będą odbywały się tylko na wniosek wierzyciela. Zarówno pierwsze, jak i drugie licytacje będą mogły przebiegać za pośrednictwem Internetu. W obu przypadkach przetargi będą trwały tydzień.

Ważne informacje

1. Aukcja komornicza to publiczna sprzedaż nieruchomości bądź ruchomości należących do dłużnika

2. Licytację prowadzi komornik, a najczęściej odbywa się ona w budynku sądy w terminie wcześniej ogłaszanym do wiadomości publicznej

3. W aukcji komorniczej może brać udział prawie każdy, i osoba prywatna, i osoba prawna, jeśli tylko wpłaci w terminie wadium w wysokości 10% wartości licytowanego mienia

4. Szczegółowe informacje o licytacjach komorniczych są umieszczane w budynkach sądów i urzędów, na stronach urzędów skarbowych i kancelarii komorniczych, a także na portalu licytacje.komornik.pl

FAQ – najczęściej zadawane pytania o zakup i ubezpieczenie nieruchomości z aukcji komorniczej

  1. Co poza nieruchomościami można kupić na aukcji komorniczej?

    Na aukcjach komorniczych licytowane są m. in. dzieła sztuki, biżuteria, antyki, łodzie, jachty, maszyny przemysłowe i rolnicze, materiały przemysłowe, meble, motocykle, skutery, przyczepy, samochody. Lista przedmiotów, które bywają przedmiotami aukcji komorniczych jest naprawdę długa, ponieważ mogą się na niej znaleźć niemal wszystkie przedmioty, które posiadają realną wartość rynkową.

  2. W jakich okolicznościach nieruchomości trafiają na aukcje komornicze?

    Dzieje się tak wtedy, kiedy właściciele nieruchomości mają długi i nie spłacają ich w terminie. Nierzadko są to zaległości w płaceniu czynszu na rzecz wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Wówczas administracja budynku ma prawo zgłosić ten fakt komornikowi, a ten rozpoczyna działania windykacyjne. Jeśli nie przynoszą one skutku, sprawą zajmuje się sąd wydając stosowny wyrok. Jeśli dłużnik nie zastosuje się do zaleceń sądu, a komornik nie widzi innych sposobów na ściągnięcie długu, wszczęta zostaje procedura egzekucji, a nieruchomość trafia na aukcję komorniczą.

  3. Jakie informacje o nieruchomości podawane są w obwieszczeniu o licytacji?

    W obwieszczeniach publikowanych przez komorników standardowo znajdują się data, godzina i lokalizacja planowanej aukcji; informacje o sprzedawanej nieruchomości: adres, przeznaczenie gospodarcze, metraż, kondygnacja; kwota oszacowanej wartości rynkowej; cena wywoławcza; wysokość wadium; informacje o miejscu i czasie, w którym przed aukcją można obejrzeć nieruchomość i przejrzeć dotyczące jej akta w sądzie; informacje o ewentualnym zadłużeniu nieruchomości; dane dłużnika, który jest właścicielem lokalu oraz opcjonalnie zdjęcia nieruchomości.