Koronawirus - jakie czynniki zdecydują o spadku cen mieszkań?

Dla osób planujących kupić mieszkanie rok 2020 może okazać się korzystnym okresem. Prognozowany jest spadek cen nieruchomości względem poprzednich lat. Z drugiej strony deweloperzy, zmuszeni słabnącym popytem na mieszkania, będą wprowadzać na rynek mniej ofert. 

Sprawdziliśmy, które czynniki mniej lub bardziej wpłyną na ceny lokali mieszkalnych w najbliższym czasie.

Rekordowe ceny mieszkań w 2019 roku

Miniony rok to okres mieszkaniowych rekordów. Wysokie były nawet średnie ceny transakcyjne za 1 mkw., czyli z uwzględnieniem rabatów od sprzedawców mieszkań, w tym deweloperów i osób prywatnych.

Pod koniec roku 2019 w żadnym z miast wojewódzkich nie kupilibyśmy przeciętnego mieszkania poniżej 4500 zł za mkw. Najbliżej tego wyniku była Zielona Góra, gdzie nowe mieszkanie kosztowało średnio 4688 zł, a używane 4547 zł za mkw. – wynika z analiz Narodowego Banku Polskiego.

W przypadku nowych mieszkań cena za 1 mkw. pod koniec 2019 r. w Warszawie osięgnęła poziom prawie 9500 zł. Według danych NBP średni koszt zakupu mieszkania od dewelopera w Krakowie i Gdańsku przekraczał 8000 zł/mkw.

Warto zauważyć, że na koniec 2019 roku w każdym z miast wojewódzkich mieszkanie z rynku pierwotnego było droższe niż to z rynku wtórnego - średnio o 679 zł na metrze kwadratowym. W poszczególnych miastach skala różnic była bardzo szeroka - od 30 zł/mkw. w Rzeszowie do 1985 zł/mkw. w Katowicach.

Wzrost cen widać nie tylko na przykładzie konkretnych kwot. Wymowna jest także różnica między ostatnim kwartałem 2018 i 2019 roku. Przez ten okres mieszkania z rynku pierwotnego w miastach wojewódzkich średnio podrożały o 10%. Jeszcze więcej, bo o 12%, te z rynku wtórnego.

W ciągu roku najwięcej podrożały nowe mieszkania w Katowicach (18%), Szczecinie i Zielonej Górze (po 17%). Miasta, w których mieszkania deweloperskie należą do najdroższych, czyli Warszawa, Gdańsk i Wrocław, znalazły się w środku stawki (wzrost odpowiednio o 11%, 8% i 11%). W Opolu różnica w cenach nowych mieszkań na przestrzeni roku była najmniej odczuwalna (tylko 1% według danych NBP). Podobnie w Lublinie (3%) i Poznaniu (5%).

Mieszkania z drugiej ręki w ciągu roku podrożały najbardziej w Zielonej Górze (19%), Szczecinie i Katowicach (po 17%), a także we Wrocławiu (wzrost o 18%). Opole raz jeszcze okazało się tym miastem wojewódzkim, gdzie roczny wzrost był najmniejszy (4%).

Stopy procentowe zadecydują o cenach mieszkań w 2020 roku

Recesja spowodowana przez koronawirusa odbije się na poziomie polskiego PKB, który w roku 2020 spadnie o 4,3% - wynika z szacunków Komisji Europejskiej, która w analizie bierze pod uwagę wyniki gospodarcze największych partnerów handlowych Polski.

Bardzo niskie stopy procentowe NBP skutkujące realnymi stratami z lokat mogą natomiast zachęcić posiadaczy większych oszczędności do zakupu mieszkań jako długoterminowej inwestycji. To możliwe, jeśli w kolejnych kwartałach na rynku mieszkań nie będą widoczne duże obniżki i pojawią się prognozy poprawy sytuacji gospodarczej w 2021 r. Za takim scenariuszem przemawia prognoza Komisji Europejskiej. Wspomniana instytucja spodziewa się w 2021 r. wzrostu gospodarczego Polski na poziomie 4,1%.

Dwa razy mniej nowych mieszkań w 2021 roku?

W styczniu oraz lutym br. koronawirus jeszcze mocno nie oddziaływał na rynek mieszkaniowy. Podobnie było w marcu, gdy zaczęła się w Polsce epidemia. Dopiero dane z II kwartału 2020 r. pokażą reakcję krajowego rynku mieszkaniowego na zastopowanie gospodarki.

Wpływ pandemii będzie oddziaływał w 2020 roku na kupujących, ale i sprzedajacych mieszkania. Za zmniejszeniem zainteresowania mieszkaniami pójdzie w parze spadek liczby ofert. Dane GUS z I kw. 2020 r. nie wskazują jeszcze na znaczący spadek aktywności deweloperów.

Bardzo możliwe, że w następnych miesiącach inwestorzy mieszkaniowi ograniczą liczbę nowych ofert i w ten sposób będą próbowali chronić się przed presją na spadki cen nowych mieszkań. Prawdopodobieństwo takiego scenariusza zwiększa fakt, że firmy deweloperskie mają za sobą 5 dobrych lub bardzo dobrych lat i sprzedały już dużą część aktualnie budowanych lokali.

Jeżeli obecny kryzys nie zakończy się „odbiciem” gospodarczym w przyszłym roku, to deweloperzy mogą powtórzyć swoją strategię rynkową z 2009 r. Wtedy liczba mieszkań wprowadzanych na rynek pierwotny spadła o około 73% (IV kw. 2008 r. - III kw. 2009 r. względem IV kw. 2007 r. - III kw. 2008 r.) – wynika z raportu JLL Rynek mieszkaniowy w Polsce Q1 2020. Zdaniem autorów raportu szybki spadek podaży w 2009 r. uchronił inwestorów przed większą korektą cenową, dobry wpływ na ówczesną sytuację deweloperów miał też program Rodzina na Swoim. Obecnie inwestorzy nie mogą liczyć na podobne wsparcie popytowe.

Od strategii rynkowej deweloperów będzie zależała również sytuacja panująca na rynku mieszkań używanych. Tutaj także można spodziewać się ograniczenia podaży. Będzie ono wynikało między innymi z faktu, że wiele osób odłoży w czasie zamianę obecnego lokum na większe. Według ekspertów z firmy doradczej JLL o kilka procent spadną ceny lokali na największych polskich rynkach mieszkaniowych w 2020 roku, jednak będzie to zjawisko przejściowe.