500 tysięcy złotych na mieszkanie - co można było kupić 5 lat temu, a co dzisiaj?

Nieruchomości w Polsce drożeją z każdym rokiem i nikt w to nie wątpi. Aby przekonać się o skali zjawiska, porównaliśmy ceny mieszkań w 10 największych miastach naszego kraju zestawiając ze sobą 2 analogiczne okresy w odstępie 5 lat - czwarty kwartał 2014 i 2019 roku. Porównanie oparliśmy na danych portalu ogłoszeniowego adresowo.pl z wykorzystaniem mediany cen dla mieszkań w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku Lublinie, Szczecinie, Bydgoszczy i Katowicach oraz w całej Polsce. 

To pozwoliło nam poznać różnicę w cenach mieszkania za metr kwadratowy w odstępie ostatnich 5 lat, dowiedzieć się, gdzie mieszkania podrożały najbardziej, a także obliczyć, jak drożejące mieszkania wpływają na stan portfeli Polaków w latach 2015-2019.

Najdroższa wciąż Warszawa, najwięcej drożeje Gdańsk

6000 zł za metr kwadratowy mieszkania w dużym mieście wiele osób uznałoby dziś za prawdziwą okazję. Taka stawka jeszcze pod koniec 2014 roku stanowiła raczej górny próg cenowy (6250 zł w Krakowie). Warszawa ze stawką 7553 zł była wyjątkiem. W pozostałych 8 miastach obowiązywały stawki znacznie niższe, jak 4813 zł w Lublinie czy nawet poniżej 4000 zł – w Bydgoszczy (3787 zł), Łodzi (3765 zł) i Katowicach (3653 zł).

Na koniec 2019 roku kwota 6000 zł mogła już nie starczyć na 1 mkw. mieszkania w Lublinie (6098 zł) czy Szczecinie (6052 zł). W dwóch miastach ceny przekroczyły poziom 7000 zł, jak w Poznaniu (7222  zł) i we Wrocławiu (7627 zł), a nawet 8000 zł – w Krakowie (8714 zł ) i Gdańsku (8840 zł). Warszawa na koniec roku 2019 przebiła magiczną granicę 10000 zł za metr kwadratowy mieszkania.

W każdym z 10 największych miast Polski między końcem roku 2014 a 2019 ceny mieszkań zauważalnie wzrosły, ale nie wszędzie to zjawisko było jednakowo odczuwalne. Najbardziej podrożały nieruchomości na terenie Gdańska (wzrost o 66%).

Sporo zmieniły się też ceny mieszkań w tych miastach, które miały - i nadal mają - jedne z najniższych stawek za 1 mkw. W Katowicach był to wzrost o 52%, w Bydgoszczy o 49% i w Szczecinie o 47%.

We Poznaniu mieszkania zdrożały w tym czasie o jedną trzecią (33%). Najlepiej z największych miast wypadł Lublin, gdzie w przeciągu 5 lat ceny 1 mkw. podskoczyły o 27%.

Za 500 000 zł kupimy coraz mniejsze mieszkanie

Rosnące ceny powodują dostęp do mieszkań o coraz mniejszym metrażu. Sprawdziliśmy, jak duże mieszkanie moglibyśmy kupić, dysponując określoną kwotą w wysokości 500 000 zł.
Mając do wydania taką sumę na koniec 2014 roku, kupilibyśmy mieszkanie duże lub bardzo duże – jak na standardy wielkomiejskie. W Katowicach starczyłoby aż na 137 mkw., a na niewiele mniejsze w Łodzi (133 mkw.) i w Bydgoszczy (132 mkw.). Najmniejsze mieszkanie za taką cenę dostępne było w Krakowie (80 mkw.) i Warszawie (66 mkw.).

Po 5 latach te same 500 000 zł nadal jest znaczącą kwotą, ale w żadnym z miast nie starczyłoby na mieszkanie ponad 100-metrowe. Najbliższej tego wyniku były Łódź (93 mkw.) i Katowice (90 mkw.). W Krakowie i Gdańsku byłoby nas stać na mieszkanie 57-metrowe, a w stolicy na lokal mieszkalny o powierzchni 49 mkw.

Tym samym na przestrzeni zaledwie 5 lat znacząco zmniejszył się nasz standard mieszkaniowy. Najbardziej w Katowicach, gdzie pod koniec 2019 roku za 500 000 zł kupilibyśmy mieszkanie o 47 mkw. mniejsze niż pod koniec 2014 roku. Mieszkania znacząco „zmniejszyły się” też w Bydgoszczy (o 43 mkw.) i w Łodzi (o 40 mkw.).

Kraków i Poznań to miasta, w których za 500 000 zł byłoby nas stać w odstępie 5 lat na mieszkanie mniejsze o 23 mkw. Podobnie we Wrocławiu i Lublinie (mniej o 22 mkw.) Najlepiej pod tym względem wypadła Warszawa, gdzie metraż mieszkania dostępnego w zakładanej cenie zmniejszył się o 17 mkw.

Wzrost wynagrodzeń nie nadąża za cenami mieszkań

Wzrost cen mieszkań jest wyraźny w największych miastach, jak również na terenie całego kraju. W ostatnich 5 latach rosły nie tylko stawki za metr kwadratowy, ale i nasze wynagrodzenia. W 2015 roku zarabialiśmy średnio „na rękę” 2783 zł, a 5 lat później już 3481 zł, czyli o 25% więcej.

Niestety, w tym samym czasie średnie stawki za mkw. w Polsce wzrosły ponad dwukrotnie (o 56%) – z 3647 zł pod koniec roku 2014 do 5700 zł na koniec roku 2019.

Tę różnicę widać też na innym przykładzie. Załóżmy, że co miesiąc przeznaczamy całą równowartość ówczesnych średnich zarobków na mieszkanie 60 mkw.

W 2015 roku wystarczyłoby 79 miesięcznych wypłat, a rok później 80. W roku 2017 potrzebnych było aż 99 średnich pensji, by sfinalizować zakup takiej nieruchomości.

W roku 2018 różnica między zarobkami Polaków a cenami metra kwadratowego w całym kraju minimalnie zmalała. Wtedy na zakup mieszkania trzeba było przeznaczyć 93 wypłaty. W roku 2019 to z kolei 98 pensji, czyli wynik zbliżony do tego z roku 2017.

Różnica między 2015 a 2019 to aż 19 średnich wynagrodzeń.

Ubezpieczenie mieszkania nie drożeje tak szybko

Drożejące mieszkania wpływają też na inne ceny, w tym stawki polis mieszkaniowych. Dzieje się tak, ponieważ wysokość składki ubezpieczenia zależy w dużej mierze od wartości nieruchomości.

Mimo że między ceną mkw. w Łodzi i w Warszawie jest prawdziwa przepaść, to roczny koszt ubezpieczenia nieruchomości w obu miastach jest porównywalny. Przykładowo, mieszkanie o powierzchni 90 mkw. położone w centrum miasta mogliśmy ubezpieczyć pod koniec 2019 roku za niewiele ponad 400 zł w Warszawie, o 50 zł taniej w Katowicach i prawie 100 zł mniej w Lublinie.

Powyższe stawki dotyczą mieszkania na piętrze pośrednim, zamieszkanego przez 4 lokatorów, w tym 2 osoby niepełnoletnie, posiadającego drzwi z zamkiem atestowanym i domofon. Polisa obejmuje ściany, stale elementy, wyposażenie oraz kradzież z włamaniem. Sumy ubezpieczenia wynoszą 40 000 zł na stałe elementy i 30 000 zł na wyposażenie.

Ostateczna cena za ubezpieczenie będzie zależeć nie tylko od wartości mieszkania, ale także zakresu ochrony samej polisy oraz innych czynników, jak liczba lokatorów czy zabezpieczeń antykradzieżowych.