Mieszkanie obciążone kredytem można sprzedać, a cała procedura nie jest specjalnie trudna. Wyjaśniamy szczegółowo, jak otrzymać pieniądze za taką nieruchomość i o czym nie zapomnieć podczas transakcji.

Kupując nieruchomość na kredyt, raczej nie planujemy szybko się jej pozbyć. Życie jednak różnie się układa i warto mieć świadomość, że sprzedaż mieszkania z hipoteką to zwykła transakcja odbywająca się w oparciu o klarowne zasady. Jako właściciele nieruchomości – nawet jeśli wzięliśmy na nią pożyczkę i jeszcze jej nie spłaciliśmy – możemy nią dowolnie dysponować, czyli wynająć lub sprzedać, a zależności finansowe wobec banku nie powinny nam w tym przeszkodzić. Prześledźmy krok po kroku, jak powinna przebiegać taka transakcja. 

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Krok po kroku

Sprzedaż mieszkania posiadającego hipotekę niewiele różni się od sprzedaży nieruchomości  bez kredytu lub ze spłaconym kredytem. Główną różnicą jest większa liczba formalności. Ich dopełnienie leży głównie po stronie sprzedającego, więc z perspektywy kupującego taka transakcja nie jest specjalnie skomplikowana czy uciążliwa.

Od czego zacząć? W pierwszej kolejności musimy wystawić ogłoszenie o sprzedaży i znaleźć nabywcę. Trzeba pamiętać, żeby już na wstępie poinformować go o hipotece, bo tego wymaga zwykła uczciwość, a zatajając informację o kredycie możemy stracić na wiarygodności.

Aby sfinalizować transakcję, należy skontaktować się z bankiem, w którym mamy kredyt, a następnie:

  • poinformować kredytodawcę o chęci sprzedaży mieszkania;
  • pobrać zaświadczenie z dokładną kwotą, jaka została do spłacenia;
  • uzyskać informacje na temat wcześniejszej spłaty zadłużenia (czy są za to dodatkowe opłaty?);
  • uzyskać promesę, czyli dokument, w którym bank obiecuje, że po spłacie kredytu wyda zgodę na wykreślenie zobowiązania finansowego z księgi wieczystej.

Promesa jest ważna 30 dni. W tym czasie powinniśmy podpisać umowę przedwstępną z kupującym. Na tym etapie nie jest konieczna wizyta u notariusza, ale dla pewności można skorzystać z jego pomocy. Koszt takiej usługi to minimum 100 zł brutto, jak podaje portal totalmoney.pl, ale może być on również zdecydowanie wyższy, np. około 1000 zł, jeśli notariusz będzie również sprawdzał treść dokumentu lub wykonywał inne czynności, a nie tylko poświadczał podpis.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej nabywca – jeśli nie płaci gotówką – udaje się do swojego banku w celu uzyskania kredytu hipotecznego. 

Kolejnym krokiem jest wizyta do notariusza w celu spisania finalnej umowy sprzedaży, która musi już mieć formę aktu notarialnego. W innym wypadku nie będzie miała mocy prawnej. Z kopią tego aktu nabywca udaje się do swojego banku, który przelewa część pieniędzy na nasz rachunek, a drugą na konto naszego banku.

WAŻNE!
W sytuacji, w której mieszkanie z kredytem hipotecznym ma być sprzedane za gotówkę, cały proces jest dużo prostszy. W transakcji nie bierze udziału drugi bank, co zwalnia kupca z dodatkowych formalności. Jedyną różnicą w porównaniu do zakupu mieszkania bez kredytu jest konieczność zrobienia dwóch przelewów, a nie jednego.

W ostatnim etapie – kiedy już pieniądze zostaną przelane – musimy udać się do naszego banku i tam uzyskać pisemne zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia (dokument związany z wcześniejszą promesą). 

Następnie kierujemy się do wydziału ksiąg wieczystych w odpowiednim sądzie rejonowym i tam składamy wniosek o usunięcie nieaktualnych zapisów oraz wprowadzenie nowych, czyli danych nabywcy oraz jego banku, który ustanawia nową hipotekę.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką – krok po kroku

Krok 1

Wystaw ogłoszenie o sprzedaży i znajdź kupca

Krok 2

Udaj się do banku po zaświadczenie o kwocie pozostałej do spłacenia i promesie dotyczącej wykreślenia z hipoteki

Krok 3

Spisz umowę przedwstępną z nabywcą

Krok 4

Poczekaj aż nabywca uzyska kredyt hipoteczny (jeśli nie płaci gotówką)

Krok 5

Udaj się do notariusza i spisz umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego

Krok 6

Notariusz wnioskuje w sądzie o wprowadzenie zmian w księdze wieczystej

Krok 7

Bank nabywcy przelewa pieniądze na konto twojego banku i na twój prywatny rachunek

Krok 8

Uzyskaj w banku dokument poświadczający zwolnienie z hipoteki i przekaż go nowemu właścicielowi

Źródło: direct.money.pl.

Jakie dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Dokumenty, które są potrzebne do zbycia mieszkania z kredytem hipotecznym można podzielić na podstawowe i uzupełniające. Wśród tych, które są wymagane standardowo, trzeba wymienić:

  • numer księgi wieczystej – wystarczy sam numer, bo dzięki niemu kupujący może samodzielnie przejrzeć treść księgi w Internecie;
  • tytuł prawny nabycia nieruchomości – w przypadku mieszkania nabytego z rynku pierwotnego będzie to akt notarialny ustanawiający odrębną własność, a jeśli nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, umowa sprzedaży również w formie aktu notarialnego;
  • zaświadczenie z banku wraz z promesą, opisane już wyżej.

Opcjonalnie przy sprzedaży mieszkania z hipoteką mogą być przydatne także:

  • zaświadczenie o przynależności nieruchomości do obszaru rewitalizacji;
  • poświadczenie braku zobowiązań czynszowych od wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej;
  • dokument potwierdzający, że w sprzedawanym mieszkaniu nikt nie jest zameldowany;
  • zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za wieczyste użytkowanie gruntu oraz podatku od nieruchomości;
  • świadectwo charakterystyki energetycznej.
PAMIĘTAJ!
Pod względem prawnym do sprzedaży mieszkania z kredytem wystarczy tylko dokumentacja podstawowa, jednak może się zdarzyć, że kupujący zażąda okazania jednego bądź kilku dodatkowych zaświadczeń. Wówczas, jeśli zależy nam transakcji, powinniśmy uzupełnić dokumentację i przedłożyć ją nabywcy.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem we frankach?

Sprzedaż mieszkania z kredytem we frankach szwajcarskich to już bardziej skomplikowana sprawa. Przy obecnym kursie (4,11 zł na koniec roku 2020) wysokość zadłużenia takich nieruchomości najczęściej zdecydowanie przewyższa ich wartość rynkową. 

Bank może przewalutować kwotę zadłużenia, jeśli będziemy chcieli ją jednorazowo spłacić, jednak z ekonomicznego punktu widzenia nie będzie to najlepsza decyzja. Na takiej sprzedaży, jeśli w ogóle zarobimy, to minimalnie, a może się też zdarzyć, że konieczne będzie uiszczenie dodatkowej opłaty. 

Przed sprzedażą mieszkania z kredytem we frankach warto skonsultować ten pomysł z zaufanym doradcą finansowym.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest opodatkowana?

Jeśli sprzedajemy mieszkanie z kredytem, nie trzeba informować o tym urzędu skarbowego. 

Istnieje jednak konieczność uiszczenia podatku PCC, czyli podatku od czynności cywilno-prawnych, który dla nieruchomości z rynku wtórnego (a o takim rynku mówimy) wynosi 2% wartości nieruchomości. Ta opłata leży jednak po stronie kupującego, a nie sprzedającego.  

Co z ubezpieczeniem po sprzedaniu mieszkania na kredyt?

Polisy mieszkaniowe są relatywnie tanie, bo najczęściej płacimy za nie 200-300 zł w skali roku. Zdarza się jednak, że przy szerokim zakresie ochrony ubezpieczenie kosztuje 1000 zł i więcej. Są również umowy polisowe podpisywane na dłużej, niż 12 miesięcy, czyli np. na 3 lata, co również może okazać się problematyczne przy sprzedaży nieruchomości. 

Co więc zrobić, jeśli sprzedajemy mieszkanie z kredytem hipotecznym, a polisa jeszcze nie wygasła? Przepisy polskiego prawa są jednoznaczne w tej kwestii – w momencie, w którym nieruchomość zmienia właściciela, to do ubezpieczyciela należy decyzja, czy polisa zostanie przeniesiona na nowego właściciela, czy rozwiązana. Od tej reguły jest w zasadzie jeden wyjątek, czyli sytuacja, w której w umowie polisowej omawiana kwestia jest ustalona indywidualnie. 

Jeśli towarzystwo nie zgodzi się na przepisanie polisy na nowego właściciela, umowa wygasa, a dotychczasowy właściciel otrzymuje zwrot niewykorzystanej składki w terminie do 30 dni. Wszystko zależy też od momentu, w którym ubezpieczenie przestało obowiązywać. Jeśli np. polisa wygasła dokładnie w połowie okresu ubezpieczenia, otrzymujemy 50% jej wartości.

Te zasady są identyczne przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym i nieruchomości bez kredytu.  

Ważne informacje

1. Jeśli kupiłeś mieszkanie na kredyt, to jesteś jego właścicielem i możesz zarówno je wynająć, jak i sprzedać

2. Większość formalności związanych ze sprzedażą mieszkania z kredytem leży po stronie sprzedającego

3. Umowa sprzedaży mieszkania z kredytem musi mieć formę aktu notarialnego, ale umowa przedwstępna już nie

4. Po sprzedaży ubezpieczonego mieszkania polisę można albo przepisać na nowego właściciela, albo rozwiązać