Najemca - co może, a czego nie?

Najem prywatny reguluje kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów oraz umowa najmu sporządzona i podpisana przez właściciela i jego lokatorów. Chociaż prawo nie nakazuje w tym przypadku formy pisemnej, to jednak warto sporządzić taki dokument. Dzięki temu można uniknąć wielu problemów, a umowa będzie pomocna przy ewentualnym postępowaniu sądowym. 

Kim jest najemca w nieruchomości?

Najem lokalu to umowa pomiędzy wynajmującym (właścicielem lokalu), a najemcą lub najemcami (lokatorem lub kolatorami), w której wynajmujący zobowiązuje się oddać lokal do użytkowania najemcy (lub najemcom) w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu. 

Stosunek najmu może dotyczyć zarówno całego domu czy mieszkania, jak i części nieruchomości, czyli np. jednego pokoju czy poddasza. 

Do czego najemca ma prawo?

Zakres praw najemcy wydaje się oczywisty, ale sytuacja może wyglądać inaczej w mieszkaniu, które podnajmuje kilka osób. Albo gdy najmowana nieruchomość jest zamieszkiwana również przez właściciela. Wszystkie sporne kwestie powinny zostać uzgodnione wcześniej, a najlepiej spisane na umowie. 

Analizujemy kilka przykładowych zdarzeń, do których dochodzi najmowanym domu czy mieszkaniu. Dotyczą one wizyt gości najemców, przeprowadzanie remontów i drobnych zmian aranżacyjnych, jak i podnajmu, drobnych usterek, jak i poważnych zniszczeń. 

1. Przyjmowanie gości i spotkania towarzyskie

Najemca ma pełne prawo do przyjmowania gości i to nie tylko na kilka godzin w ciągu dnia. Jednorazowe przenocowanie osoby trzeciej jest jak najbardziej dozwolone, podobnie jak dłuższe wizyty. 

Niestety, ta kwestia jest dość problematyczna, bo trudno jednoznacznie wskazać moment, w którym gość staje się domownikiem i de facto zamieszkuje lokal. 

W umowie najmu powinno się wpisać dane osobowe wszystkich mieszkańców, również nieletnich, nawet jeśli tylko jedna z tych osób będzie zobowiązana do płacenia czynszu.  

Najemca ma prawo organizować w lokalu spotkania towarzyskie, o ile nie narusza się podczas ich trwania przepisów prawnych (np. ciszy nocnej). Kilkukrotne łamanie tej zasady może być podstawą do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego. 

2. Wykorzystanie nieruchomości do celów niemieszkalnych

Chodzi tutaj o prowadzenie działalności gospodarczej. W takim przypadku zawsze konieczna jest zgoda właściciela, o czym przekonamy się chociażby w momencie, w którym będziemy chcieli zarejestrować firmę w wynajmowanym lokalu – urzędnik poprosi nas o pisemną zgodę właściciela.

3. Zmiana aranżacji wnętrz

Najemca nie potrzebuje zgody właściciela do wprowadzania zmian w wystroju, o ile te zmiany nie wymagają tzw. ingerencji w substancję mieszkania, czyli np. wywiercenia dziury w ścianie. 

Nie trzeba mieć zgody na przestawienie mebli czy zawieszenie zasłon. Najważniejsze, by przy zdawaniu mieszkania najemca przywrócił lokal do stanu sprzed wynajmu, o ile właściciel nie zdecyduje inaczej w umowie ustnej lub pisemnej.

4. Naprawy i remonty

W zależności od ustaleń obu stron umowy drobne remonty i konserwacje są z reguły obowiązkiem najemcy.

Do powinności lokatora należy usuwanie szkód wywołanych przez niego lub jego gości. Dotyczy to również części wspólnych nieruchomości, czyli np. klatki schodowej. 

W przypadku prac remontowych jak malowanie ścian obowiązek przeprowadzenia remontu leży po stronie wynajmującego, ale może on zaproponować najemcy wykonanie takich prac za cenę obniżenia lub braku czynszu w ustalonym okresie. 

5. Poważne awarie

Najemca ma obowiązek informować wynajmującego o poważniejszych awariach, a także udostępniać mu lokal celem usunięcia tych awarii lub dokonania przeglądów technicznych.

Co ważne, pod nieobecność najemcy lub bez jego zgody, właściciel może wejść do mieszkania tylko w asyście policji.

6. Podnajem

Bez zgody właściciela najemca nie może podnająć ani części, ani całej nieruchomości. Zasada ta dotyczy również darmowego użyczenia mieszkania lub jednego z pomieszczeń.

7. Trzymanie zwierząt

Jeśli umowa najmu nie stanowi inaczej, najemca może trzymać zwierzęta domowe, np. psa lub kota. Tę kwestię warto ustalić i zapisać w umowie z uwagi na możliwe zniszczenia mebli, dywanu czy podłogi rzez zwierzęta.

Jakie obowiązki ma najemca?

Oprócz płacenia czynszu i rachunków związanych z użytkowaniem lokalu, najemca ma obowiązek utrzymania mieszkania w odpowiednim stanie technicznym oraz sanitarnym. Powinien on również dbać i chronić przed zniszczeniem oraz dewastacją części wspólne nieruchomości, czyli np. klatkę schodową czy windę. 

Najemca jest zobowiązany do napraw oraz konserwacji:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz okładzin ściennych;
• drzwi i okien;
• mebli w zabudowie;
• trzonów kuchennych, kuchni, grzejników, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików i innych tego typu elementów stałych;
• osprzętu i elementów instalacji elektrycznej;
• pieców i centralnego ogrzewania;
• przewodów odpływowych;
• innych elementów wyposażenia lokalu.

Oczywiście, naprawy i konserwacja są obowiązkiem najemcy tylko wtedy, gdy zostały uszkodzone z jego winy, a nie wskutek zwykłego użytkowania. Sprzęty, meble, instalacje i inne stałe elementy nieruchomości w naturalny sposób zużywają się i lokatorzy nie są za to odpowiedzialni. Warto jednak niezwłocznie zawiadomić wynajmującego o powstałem szkodzie.

Kiedy najemca odpowiada za szkody w mieszkaniu?

Za zniszczenia w wynajmowanym lokalu mogą odpowiadać lokatorzy, właściciel lub osoby trzecie, np. goście, sąsiedzi czy administracja budynku. 

Wina leży po stronie najemcy wtedy, kiedy szkoda powstała wskutek jego celowego działania lub zaniedbania, gdy:

• przeleje się woda w wannie i dojdzie do zalania;
• zniszczenia będą efektem niewłaściwego użytkowania jakiegoś urządzenia;
• ulewny deszcz zaleje lokal, ponieważ najemca zostawił otwarte okno;
• zniszczeń dokonają zwierzęta domowe lokatora;
• szkody będą skutkiem działania gości najemcy;
• pęknie wężyk w pralce stanowiącej własność lokatora.

Najemca nie odpowiada natomiast za zniszczenia wynikłe z zalania mieszkania przez sąsiada, awarię instalacji, która posiada aktualne przeglądy czy zniszczenia klatki schodowej przez wandali.

Jak sporządzić umowę między wynajmującym a najemcą?

Umowa najmu powinna być sporządzona w dwóch jednakowo brzmiących egzemplarzach, opatrzona datą i miejscem jej zawarcia oraz odręcznymi podpisami każdej ze stron. W dokumencie powinny znajdować się ponadto:

• dane osobowe wszystkich stron umowy;
• opis wynajmowanej nieruchomości;
• opis stanu technicznego;
• okres obowiązywania umowy;
• opłaty, forma i terminy ich płacenia;
• wysokość ewentualnych odsetek;
• kwestia podnajmu;
• wysokość kaucji;
• protokół zdawczo-odbiorczy;
• opcjonalnie inne ustalenia pomiędzy stronami.

Nie ma jednego prawidłowego wzoru umowy najmu, jednak tego typu dokumenty, żeby spełniały swoją rolę, powinny zawierać wszystkie wyżej wymienione informacje, no i oczywiście informacje te muszą być zgodne ze stanem faktycznym.

Jaka polisa mieszkaniowa dla najemcy?

Najlepszym rozwiązaniem jest wykupienie dwóch polis mieszkaniowych dla wynajmowanego mieszkania. 

Ubezpieczenie dla najemcy powinno chronić mienie ruchome należące do niego. Warto uwzględnić nie tylko zdarzenia losowe (pożar, zalanie czy wybuch), przez które przedmioty najemcy mogą zostać zniszczone, ale również kradzież z włamaniem. 

Najemcy może przydać się także OC w życiu prywatnym, dzięki któremu zabezpieczy się m. in. przed roszczeniami ze strony właściciela czy sąsiada za wyrządzone szkody przez siebie, swoje dzieci czy zwierzęta domowe.

Ile kosztuje polisa mieszkaniowa dla najemcy?

Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za przykładową polisę dla najemcy. Pod uwagę wzięliśmy ubezpieczenie ruchomości domowych przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi, które uwzględnia również OC w życiu prywatnym. Żeby uzyskać szerszy ogląd, wykonaliśmy trzy kalkulacje, ustawiając sumę ubezpieczenia (SU) dla mienia ruchomego na poziomie: 5 000, 15 000 i 50 000 zł.

Składki obliczyliśmy dla identycznej nieruchomości, a mianowicie dla wartego 450 000 zł mieszkania we Wrocławiu o powierzchni 80 m2.

Przy SU dla mienia ruchomego równej 5000 zł najtańsza polisa kosztuje 100 zł, a najdroższa 137 zł. Średni koszt takiego ubezpieczenia wynosi 118 zł. 

W wariancie z SU równym 15 000 zł za ubezpieczenie najmniej trzeba zapłacić 107 zł, a najwięcej 146 zł, co daje średnią na poziomie 124 zł.

Cena polisy z SU 50 000 zł wacha się z kolei w granicach 142-218 zł, co po uśrednieniu daje składkę w wysokości 174 zł.

Tabela 1. Źródło: rankomat.pl (stan na: 17.11.2020 r.).

Jak widać, koszty polisy dla najemcy rzadko kiedy przekraczają 200 zł w skali roku – spośród rozpatrywanych ofert tylko jedna przekracza ten pułap cenowy. Gdybyśmy rozpatrywali składki dla ubezpieczenia nie uwzględniającego OC w życiu prywatnym, to byłyby one jeszcze niższe. Zdaje się, że warto jednak dopłacić te kilka bądź kilkanaście złotych, ponieważ pakiet OC jest bardzo przydatnym rozszerzeniem.