Pomoc 
Interesujesz się mieszkaniami z rynku wtórnego w dużych miastach? Sprawdziliśmy najnowsze stawki za 1m2 mieszkania w miastach wojewódzkich i województwach między 2022 i 2021 r. Zobacz, gdzie najbardziej zdrożały mieszkania i porównaj, w jakim tempie zmieniają się ceny nieruchomości i ubezpieczenia.
Mieszkania z rynku wtórnego nadal drożeją - taki ogólny wniosek płynie z porównania cen ofertowych między IV kw. w 2022 i 2021 r. na portalu ogłoszeń nieruchomości adresowo.pl. Jednak nie wszędzie tempo wzrostów jest równomierne, a w jednym przypadku przez ostatnie 12 miesięcy doszło nawet do minimalnego spadku wartości 1m2.
W naszej analizie porównujemy nie tylko ceny mieszkań w 18 miastach wojewódzkich, ale także w samych województwach na przestrzeni ostatniego roku. Przy okazji sprawdzamy ceny ubezpieczenia mieszkania i to, jak bardzo wartość 1m2 przekłada się na wysokość składki za polisę mieszkaniową.
1m2 w Warszawie najdroższy, w Krakowie ceny szybują
Od kilku lat czołówka polskich miast pod względem cen mieszkań wygląda podobnie. Wciąż bezkonkurencyjna jest Warszawa, gdzie na koniec 2022 r. 1m2 mieszkania z rynku wtórnego oferowano za 13025 zł. Tuż za stolicą zamiennie są Gdańsk, Kraków i Wrocław – w każdym z tych miast stawka za 1m2 przekroczyła już granicę 10 000 zł, a coraz bliżej osiągniecia tego pułapu jest Poznań (9397 zł).
Jeśli kiedykolwiek istniał podział na Polskę A i Polskę B, jest on niewidoczny pod względem cen mieszkań w miastach wojewódzkich. Tuż za Poznaniem uplasowały się trzy miasta ze wschodniej Polski – Rzeszów, Lublin i Białystok, gdzie 1m2 kosztuje średnio 8500 zł.
Najtańszym z największych miast jest Łódź, gdzie mieszkania z rynku wtórnego – według portalu adresowo.pl – oferowane są po 7089 zł za 1m2. Obecnie najtańsze w zestawieniu miast wojewódzkich są Zielona Góra, Bydgoszcz i Gorzów Wlkp. W tym ostatnim ofertowa cena 1m2 osiągnęła na koniec 2022 r. poziom 6371 zł, czyli ponad dwukrotnie mniej niż w Warszawie.
Zupełnie inaczej wygląda kolejność miast wojewódzkich, gdy zestawimy różnice ceny ofertowej za 1m2 mieszkania z rynku wtórnego między 2022 a 2021 r. W najdroższej poprzednio Warszawie stawka za 1m2 mieszkania wzrosła przez 12 miesięcy o 452 zł, a w najtańszym Gorzowie Wlkp. o 895, czyli dwukrotnie więcej.
Jeśli zwlekaliście z zakupem mieszkania w 2021 r., to w 2022 r. czekały na Was podwyżki na 1m2 nawet o ponad 1000 zł. Tak było w Opolu (+1026 zł), we Wrocławiu (+1104 zł) i w Krakowie (+1169 zł).
Korzystnie można nadal kupić mieszkanie Łodzi, gdzie ofertowa cena za 1m2 mieszkania z rynku w wtórnego wzrosła tylko o 291 zł. Jeszcze mniej w Katowicach (+176 zł) – wynika z zestawienia adresowo.pl.
Województwo śląskie najtańsze, ale w mazowieckim cena spada
Nikt oczywiście nie mieszka w całym województwie, tylko w konkretnym miejscu, ale zestawienie cen mieszkań na większym obszarze daje pewne wyobrażenie o cenach nieruchomości w Polsce. A także o nierównościach cenowych między stolicą województwa a pozostałymi miejscowościami.
I tak, województwa mazowieckie, małopolskie i pomorskie to wyższa półka cenowa. W każdym z nich ofertowa cena 1m2 mieszkania na rynku wtórnym wynosi ponad 10 000 zł. W mazowieckim to obecnie już 11468 zł.
Mazowieckie, małopolskie i pomorskie dzieli cenowa przepaść od pozostałych województw. W kolejnym z zestawienia dolnośląskim średnia za 1m2 mieszkania to 7588 zł.
Województwa graniczące z dolnośląskim są jeszcze tańsze pod względem cen mieszkań – w lubuskim 1m2 kosztował na koniec 2022 r. 5778 zł, a w opolskim 5714 zł. Najtaniej można było kupić mieszkanie w województwie śląskim – za 5616 zł podczas gdy średnia dla Polski wyniosła 7701 zł – podaje adresowo.pl.
Różnice za 1m2 mieszkania z rynku wtórnego w województwach nie były tak wyraźne, jak w przypadku miast wojewódzkich. Stawki między 2022 a 2021 r. rosły od 117 zł w dolnośląskim do 890 zł w pomorskim. Minimalne wzrosty zanotowały jeszcze województwa kujawsko-pomorskie (+167 zł) i lubelskie (+193 zł), a maksymalne także podkarpackie (+661 zł) i lubuskie (+778).
Co ciekawe, w najdroższym województwie mazowieckim ceny ofertowe za 1m2 mieszkania z rynku wtórnego spadły – o 117 zł w ciągu 12 miesięcy.
Ubezpieczenie mieszkania w 2023 r. – wzrośnie czy stanieje?
Ubezpieczenie mieszkania z rynku wtórnego możesz kupić już za mniej niż 100 zł rocznie, jednak warto pamiętać, że tak niska stawka dotyczy nieruchomości o bardzo określonych parametrach. Im mieszkanie będzie droższe, a zakres ochrony szerszy, tym składka za ubezpieczenie wyższa.
Do tej pory mieszkania drożały z każdym rokiem średnio o 10 proc. Jeśli w 2023 r. nawet stanieją, to porównywalnie do poprzednio występujących wzrostów, a więc korekta cenowa będzie dotyczyć 1/10 wartości mieszkania.
Gdy poszukujesz mieszkania z rynku wtórnego, a Twój budżet wynosi 500 000 zł, to w przypadku ewentualnej korekty o 10 proc. (450 000 zł – 550 000 zł), cena ubezpieczenia mieszkania zmieni się dla identycznej polisy góra o kilkanaście złotych.
Aby się o tym przekonać, porównaliśmy ceny polis mieszkaniowych w kalkulatorze online dla 2 mieszkań, które różnią się wartością 100 000 zł, za to polisa ma taki sam lub zbliżony zakres ochrony.
Zmiana wartości mieszkania o 100 000 zł oznacza przy tym samym zakresie ochrony wzrost lub obniżenie składki kolejno o 12-15 zł. Także ceny polis mieszkaniowych nie należą do wygórowanych, bo 300-400 zł rocznie to znacznie mniej niż wielu kierowców płaci za OC samochodu, a mieszkanie zwykle jest kilkukrotnie więcej warte od auta.
Leszek Drozdalski, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w Rankomat
Zmiana wartości mieszkania o 100 000 zł oznacza przy tym samym zakresie ochrony wzrost lub obniżenie składki kolejno o 12-15 zł. Także ceny polis mieszkaniowych nie należą do wygórowanych, bo 300-400 zł rocznie to znacznie mniej niż wielu kierowców płaci za OC samochodu, a mieszkanie zwykle jest kilkukrotnie więcej warte od auta.
Cena ubezpieczenia mieszkania 2023 | |||
Wartość mieszkania | 400 000 zł | 500 000 zł | 600 000 zł |
Zakres ochrony | Home Assistance | ||
Cena polisy za 12 miesięcy od | 319 zł | 334 zł | 346 zł |
Kalkulacja na rankomat.pl z 19.01.2023 r. dla mieszkania 50 m2.
Ważne informacje
1. Warszawa, Gdańsk i Kraków to najdroższe miasta wojewódzkie pod względem stawek za 1m2 mieszkania z rynku wtórnego
2. W ciągu roku najwięcej podrożał 1m2 mieszkania w Krakowie, a najmniej w Katowicach
3. W województwie śląskim ofertowa cena za 1m2 mieszkania z rynku wtórnego jest najniższa
4. Drożejące mieszkania wpływają na cenę ubezpieczenia, choć najwięcej zależy od wybranego zakresu ochrony
FAQ – Najczęściej zadawane pytania o ceny mieszkań w 2023 r.
Czy ceny mieszkań spadną w 2023 roku?
Do tej pory ceny mieszkań rosły w tempie ok. 10 proc. rocznie. Ewentualny spadek cen mieszkań w 2023 r. będzie zbliżony do wartości wzrostu, choć wiele zależy od różnych czynników, z których głównymi są wysokość stóp procentowych i poziom inflacji. Jeśli ceny mieszkań spadną, to w poszczególnych lokalizacjach, gdzie jest mniejszy popyt na nieruchomości.
Ile kosztuje mieszkanie w 2023 roku?
Średnia cena mieszkania w Polsce wynosi prawie 8000 zł za 1m2. Najdroższe stawki, przekraczające znacznie 10 000 zł za 1m2, są w dużych miastach, a dwa razy tyle trzeba zapłacić w niektórych dzielnicach Warszawy czy w miejscowościach turystycznych, szczególnie nad morzem. Mieszkanie z rynku wtórnego można kupić też za 3000-4000 zł za 1m2, jednak w określonej lokalizacji, najczęściej na prowincji, stosunkowo niedrogie są mieszkania w miastach województwa śląskiego.
Gdzie ubezpieczyć mieszkanie w 2023 roku?
Ubezpieczenie mieszkania w 2023 roku nadal najkorzystniej można kupić w porównywarce dzięki temu, że już 1 kalkulacja wyświetla ponad 50 ofert różnych ubezpieczycieli, przez co dopasujesz zakres ochrony i cenę do swojego mieszkania. Polisa kupiona przez porównywarkę działa najwcześniej następnego dnia od opłacenia składki, którą możesz wpłacić jednorazowo lub rozłożyć na kilka rat.
Gdzie najtańsze mieszkania w 2023 roku?
Najtańsze mieszkania w 2023 roku zależą od lokalizacji czy źródła zakupu. Pod względem lokalizacji znaczenie ma duże miasto czy mała miejscowość, gdzie popyt na nieruchomości jest różny. A także zagęszczenie mieszkań, stąd w województwie śląskim stawki za 1m2 utrzymują się na niskim lub umiarkowanym poziomie. Co do źródła zakupu, najtańsze mieszkanie może pochodzić z licytacji komorniczej czy zasobów różnych instytucji państwowych typu poczta czy PKP.
