Mieszkania na poddaszu bywają niepowtarzalne i urokliwe, ale mają też swoje wady, jak chociażby problematyczna aranżacja czy zalanie. Analizujemy plusy i minusy takich lokali oraz przykładowe ceny za ich ubezpieczenie.

Mieszkania na poddaszu są rzadziej spotykane na rynku nieruchomości i w ogłoszeniach, ale zwolenników lokali ze skosami nie brakuje. Zwracają oni uwagę na niepowtarzalny klimat i potencjał designerski takich mieszkań. Z kolei Rankomat zwraca uwagę na przykładowe ceny ubezpieczeń i możliwe ryzyka w mieszkaniu na ostatnim piętrze.

Czy mieszkania na poddaszu są bezpieczne?

Niewątpliwym plusem mieszkania w ostatniej kondygnacji jest mniejsze zagrożenie ze strony złodziei i wandali. Przynajmniej od zewnątrz. Lokale znajdujące się na parterze, a nawet na pierwszym piętrze, są bardziej narażone na działalność złodziei, ponieważ ci mogą dostać się do nich nie tylko drzwiami, ale i przez okno. Na poddaszu nie musimy montować wzmacnianych okien czy krat. Do tego dodajmy jeszcze zerowe ryzyko powodziowe i ryzyko zalania przez sąsiadów z góry.

Nie znaczy to, że mieszkania na poddaszu są pozbawione zagrożeń. Po pierwsze, zajwiska atmosferyczne. Każda nieszczelność dachu może spowodować zalanie, które zniszczy nasze mienie. Po drugie, sporym zagrożeniem może również okazać się zalegający śnieg, a nawet siarczysty mróz – lokale na ostatniej kondygnacji są gorzej ocieplone, a więc istnieje większe prawdopodobieństwo, że w skutek działania niskich temperatur powstaną pęknięcia.

Współcześnie w naszej szerokości geograficznej pojawiają się coraz potężniejsze huragany, a naukowcy przewidują, że to zjawisko będzie się tylko nasilało. W takich okolicznościach trzeba być również świadomym zagrożeń związanych z silnymi podmuchami wiatru czy trąbami powietrznymi – zerwanie lub poważne uszkodzenie dachu może poczynić w mieszkaniu na poddaszu istne spustoszenie.

Od czego ubezpieczyć mieszkanie na poddaszu?

Podstawowa polisa mieszkaniowa chroni finansowo mury i ewentualnie elementy stałe w razie pożaru i innego z nawet kilkudziesięciu zdarzeń losowych. W każdym towarzystwie pakiet takich zdarzeń jest nieco inny i warto sprawdzić, czy w odpowiedni zabezpiecza on mieszkanie na poddaszu. Wśród zdarzeń kluczowych dla bezpieczeństwa lokali na ostatniej kondygnacji trzeba wymienić:

  • zalanie w skutek przeciekającego dachu,
  • huragan i porywisty wiatr,
  • upadek drzew i masztów,
  • upadek statku powietrznego,
  • uderzenie pioruna,
  • zaleganie śniegu,
  • opady gradu i śniegu,
  • deszcz nawalny,
  • pękania mrozowe.

Część z ryzyk znajdziemy w podstawowej ofercie ubezpieczeniowej, ale niektóre z nich trzeba będzie dokupić jako rozszerzenie. 

Pozostałe umowy dadatkowe, które przydadzą się lokatorom mieszkania na poddaszu, to m.in.:

  • ruchomości domowe (mienie ruchome/wyposażenie),
  • OC w życiu prywatnym,
  • Home Assistance,
  • przepięcie,
  • stłuczenie przedmiotów szklanych.

Jakie są zalety mieszkania na poddaszu? 

Lokale na poddaszu często już same w sobie są atrakcyjne wizualnie, chociażby przez obecność wysokich sufitów, belek stropowych czy murowanych kominów przechodzących przez wnętrza. Dają one również większe pole do popisu dla osób pragnących nadać swoim czterem kątom niepowtarzalnego designu, np. poprzez stworzenie antresoli czy wykorzystanie niebanalnej gry świateł, co umożliwia obecność okien dachowych. Z ostatnich kondygnacji jest również najlepszy widok na miasto. W starszym budownictwie mieszkania na poddaszu często mają duży metraż, a w nowych budynkach składają się z dwóch czy nawet trzech poziomów.

Jeśli chodzi o bardziej praktyczne kwestie, to na pierwszy plan wysuwają się relatywnie niskie ceny mieszkań na poddaszu. Niewątpliwym plusem jest również brak sąsiadów z góry, co zapewnia większy spokój i niweluje zalanie z winy człowieka.

Jakie są wady mieszkania na poddaszu?

Konieczność nabycia mebli na wymiar wiąże się z większymi kosztami. Poniesiemy je także, jeśli konieczne okaże się zapewnienie dodatkowej termoizolacji. Na najwyższych kondygnacjach latem bywa ciepło i duszno, a zimą chłodno, panuje tam też wilgoć. Potrzebna jest też dobra wentylacja, a czasem też klimatyzacja. Jeśli nie posiadamy okien w dachu – a ich montażu może nam zabronić konserwator zabytków – to musimy się liczyć z ograniczonym dostępem do światła słonecznego. 

Mieszkania na poddaszu w starym budownictwie to często przerobione strychy, nie do końca dostosowane do warunków mieszkalnych. W kamienicach, bo głównie o nich tutaj mowa, rzadko kiedy montowane były windy, co zmusza lokatorów mieszkań na poddaszu do codziennego pokonywania dziesiątek schodów. W takich budynkach nie brakuje też gryzoni, a pod powałą czy w popękanych elewacjach często gnieżdżą się uciążliwe dla lokatorów ptaki.

Reasumując, mieszkanie na poddaszu ma kilka niepodważalnych zalet, ale może wiązać się z licznymi problemami i dodatkowymi kosztami. Dlatego przy zakupie tego typu lokali trzeba być szczególnie czujnym i rzetelnie sprawdzić wszystkie potencjalne zagrożenia.
 

Wady i zalety mieszkania na poddaszu – zestawienie

Wady

Zalety

kosztowne meble na wymiar

niebanalne aranżacje

konieczność dodatkowej termoizolacji

niższe ceny

wilgoć i skrajne temperatury

w nowym budownictwie mieszkania kilkupoziomowe

ograniczona dostępność – głównie rynek wtórny

okna dachowe

nierzadko są to przerobione strychy

wysokie sufity

problemy z wentylacją

duży metraż

mało światła dziennego

możliwość zbudowania antresoli

ryzyko zalania przez nieszczelny dach i uszkodzenia w skutek zalegającego śniegubrak sąsiadów z góry
brak windyatrakcyjne widoki z okna

Tabela 1. Źródło: opracowanie własne.

Ile kosztuje mieszkanie na poddaszu?

Często można spotkać się z opiniami, że mieszkania na poddaszu są tańsze od lokali położonych na pośrednich kondygnacjach (parter również bywa tańszy). Czy jest to prawda? Owszem, mieszkania ze skosami można znaleźć w atrakcyjnych cenach, ale trzeba też przyjrzeć się ich specyfice, żeby zrozumieć, co wpływa na ich wartość i jakie są ukryte koszty takich lokali. 

Większość sprzedawanych mieszkań na poddaszu pochodzi z rynku wtórnego, co już wpływa na ich niższa cenę. Poza tym, najczęściej są to lokale o dużej powierzchni, a wiadomo, że w większych metrażach cena pojedynczego metra kwadratowego bywa niższa. Ponadto, mieszkanie na ostatniej kondygnacji nierzadko niesie ze sobą dodatkowe koszty. Takie lokale wymagają dodatkowego ocieplenia, a te bardziej wiekowe, np. w kamienicach, generalnego remontu. Przy skosach nierzadko konieczne jest także zrobienie mebli na wymiar, co zawsze jest droższym rozwiązaniem. Poza tym, większe i wyższe lokale są droższe w utrzymaniu z racji  kosztów ogrzewania.

WAŻNE!
Jeśli szukamy mieszkania na poddaszu, to przy każdej ofercie powinniśmy się upewnić, jak mierzona jest powierzchnia danego lokalu. Obecność skosów stwarza pewne pole do nadużyć – powierzchni nie oblicza się tutaj w oparciu o podłogę, tylko według dwóch różnych norm, które dają różne wyniki. Może się więc okazać, że 100-metrowe mieszkanie w rzeczywistości ma tych metrów 70 i wówczas nie będzie już tak atrakcyjne cenowo.

Poniżej prezentujemy aktualnie dostępne oferty sprzedażowe mieszkań na poddaszu pochodzące z 10 największych polskich miast. Zróżnicowanie cenowe jest spore, bo od 3 799 zł za mkw. w Łodzi do 10 700 zł w Krakowie. Dostępnych lokali tego typu jest niewiele na rynku, maksymalnie kilka w jednym dużym mieście, a sporo z nich pochodzi z rynku wtórnego.  
 

Mieszkania na parterze – jakie korzyści? 

Mieszkanie na parterze zwalnia nas z konieczności codziennego pokonywania dziesiątek schodów, co jest zbawienne szczególnie dla osób starszych, niepełnosprawnych ruchowo czy rodzin z małymi dziećmi. Nawet jeśli budynek posiada windę, to niektóre osoby, np. z klaustrofobią, czują w niej dyskomfort. Małe windy są też uciążliwe dla osób poruszających się na wózkach czy posiadających małe dzieci. Na parter zdecydowanie łatwiej też wnieść ciężkie meble o dużych gabarytach – można to zrobić nawet przez okno.

Współcześnie budowane mieszkania na parterach często posiadają spore tarasy lub małe ogródki. Szczególnie latem jest to niezaprzeczalny komfort, a także istotne zwiększenie przestrzeni życiowej i możliwość hodowania własnych warzyw czy roślin ozdobnych.

Problemy z dogrzaniem mieszkań na parterze w nowym budownictwie praktycznie nie istnieją. W ciepłych miesiącach w lokalach znajdujących się na dolnych kondygnacjach panują za to niższe temperatury, co wynika z faktu, że ciepłe powietrze przemieszcza się do góry.

W nowych budynkach, szczególnie tych stanowiących fragment odrębnego osiedla, część lokali na parterze przeznaczona jest na cele komercyjne. Znajdują się tam sklepy spożywcze, drogerie, apteki czy lokale usługowe. Mieszkając na parterze ma się je na wyciągnięcie ręki.

Najtańsze mieszkania na paddaszu w 10 największych miastach w Polsce

MiastoMetrażCena za mkw.

Cena

Warszawa

52 m28495 zł439 616 zł

Kraków

44 m210 700 zł468 446 zł

Łódź

66 m23799 zł250 000 zł

Wrocław

44 m26591 zł290 000 zł

Poznań

68 m25368 zł365 000 zł

Gdańsk

42 m29286 zł390 000 zł

Szczecin

60 m26946 zł418 000 zł

Bydgoszcz

41 m26334 zł259 900 zł

Lublin

90 m24312 zł389 000 zł

Białystok

66 m27066 zł469 000 zł

Tabela 2. Źródło: otodom.pl (stan na: 22.07.2021 r.).

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania na poddaszu?

Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za podstawowe ubezpieczenie mieszkań na poddaszu o powierzchni 30 m2, 50 m2 i 90 m2. Pod uwagę wzięliśmy lokale własnościowe znajdujące się w Łodzi, których wartość to odpowiednio: 200 000 zł, 330 000 zł i 580 000 zł. Przyjęliśmy, że nasza polisa obejmuje ochronę murów, elementów stałych i ruchomości domowych przed zdarzeniami losowymi. 

Różnice w ofertach cenowych poszczególnych towarzystw dla prawie identycznej polisy sięgają ponad 100 zł w skali roku. Po drugie, im większe i droższe mieszkanie, tym więcej trzeba zapłacić za jego ubezpieczenie. Po trzecie, podstawowa polisa dla lokalu na poddaszu, rozszerzona tylko o ruchomości domowe, jest relatywnie tania, jeśli weźmiemy pod uwagę, że podane w tabelach liczby odnoszą się do roku obowiązywania umowy i realnej ochrony ze strony ubezpieczyciela 

Michał Ratajczak, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w RankomatMichał Ratajczak, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w Rankomat

Za polisę dla 30-metrowej kawalerki na poddaszu zapłacimy od 100 do 209 zł, w zależności od towarzystwa. Średni koszt takiego ubezpieczenia to 152 zł w skali roku.

Ubezpieczenie mieszkania 30 m2 na poddaszu – przykładowe oferty

TUDodatkowo w zakresie

Roczna składka ubezpieczenia

Europa

wandalizm, home assistance100 zł

mtu24.pl

wandalizm

137 zł

Proama

wandalizm152 zł

Inter Polska

wandalizm, home assistance164 zł

Generali

wandalizm, home assistance, pakiet medyczny209 zł
średnio za ubezpieczenie mieszkania 30 mkw. na poddaszu

152 zł

Tabela 3. Kalkulacja na rankomat.pl (22.07.2021 r.) dotyczy mieszkania 30m2 w Łodzi o wartości 200 000 zł.

Żeby ubezpieczyć 50-metrowe mieszkanie na poddaszu trzeba zapłacić minimum 151 zł. Maksymalna oferta to z kolei 243 zł. Średnio na taką polisę wydamy 203 zł.

Ubezpieczenie mieszkania 50 m2 na poddaszu – przykładowe oferty

TUDodatkowo w zakresie

Roczna składka ubezpieczenia

mtu24.pl

wandalizm175 zł

Proama

wandalizm

205 zł

Inter Polska

wandalizm, assistance240 zł

Generali

wandalizm, home assistance, pakiet medyczny243 zł
średnio za ubezpieczenie mieszkania 50 mkw. na poddaszu

203 zł

Tabela 4. Kalkulacja na rankomat.pl (22.07.2021 r.) dotyczy mieszkania 50m2 w Łodzi o wartości 330 000 zł.

Za ubezpieczenie największego spośród rozpatrywanych, czyli 90-metrowego, lokalu na poddaszu zapłacimy od 244 zł do 379 zł. Średni koszt to 295 zł za 12 miesięcy.

Ubezpieczenie mieszkania 90 m2 na poddaszu – przykładowe oferty

TUDodatkowo w zakresie

Roczna składka ubezpieczenia

mtu24.pl

wandalizm244 zł

Europa

wandalizm, home assistance

257 zł

Proama

wandalizm289 zł

Generali

wandalizm, home assistance, pakiet medyczny305 zł

Inter Polska

wandalizm, assistance379 zł
średnio za ubezpieczenie mieszkania 90 mkw. na poddaszu

295 zł

Tabela 5. Kalkulacja na rankomat.pl (22.07.2021 r.) dotyczy mieszkania 90m2 w Łodzi o wartości 580 000 zł.

Ważne informacje

1. Mieszkania na poddaszu są nieco tańsze od lokali na pośrednich kondygnacjach

2. W sprzedaży dostępna jest niewielka liczba lokali na poddaszu, a większość z nich pochodzi z rynku wtórnego

3. Mieszkania ze skosami są trudne i kosztowne w aranżacji, ale dają też możliwość stworzenia niepowtarzalnego designu

4. Lokale na ostatnich kondygnacjach są bardziej zagrożone przez czynniki atmosferyczne, takie jak deszcz nawalny, zaleganie śniegu, mróz czy huragany

FAQ - najczęściej zadawane pytania o mieszkanie na poddaszu

  1. Jak oblicza się powierzchnię mieszkania na poddaszu?

    Z racji obecności skosów powierzchnię mieszkań na poddaszu oblicza się inaczej, niż w oparciu o metraż podłogi. Stosuje się dwie normy pomiaru. Według nowszej z nich, czyli PN-ISO 9836:1997, powierzchnię użytkową lokalu liczy się całościowo, ale dopiero od wysokości 1,9 metra. Starsza norma, czyli PN 70 B-02365, nakazuje mierzyć powierzchnię w 50% dla wysokości 1,4-2,2 metra, a powyżej 2,2 metra już w 100%. To samo mieszkanie na poddaszu mierzone według dwóch norm może mieć więc różne powierzchnie, co ma znaczenie chociażby dla ceny nieruchomości, naliczania podatku czy kosztów ubezpieczenia.

  2. Dlaczego tak niewiele jest mieszkań na poddaszu na rynku pierwotnym?

    Deweloperzy mają świadomość, że na mieszkania na poddaszu jest mniejsze zapotrzebowanie i że trzeba je sprzedawać za niższe kwoty. Dlatego też większość współcześnie budowanych domów ma płaskie dachy, ewentualnie pod niewielkim skosem.

  3. Czy ubezpieczenie mieszkania na poddaszu jest droższe?

    Teoretycznie ubezpieczenie lokalu znajdującego się na ostatniej kondygnacji może być droższe, ale mówimy tutaj raczej o minimalnych różnicach w cenie sięgających kilku czy kilkunastu złotych w skali roku. Mieszkania na poddaszu są narażone na nieco więcej szkód wynikłych ze zdarzeń losowych, ale też w mniejszym stopniu zagrażają im chociażby wandale czy złodzieje.