Jak przekształcić budynek gospodarczy w mieszkalny?

Czy można przekształcić budynek gospodarczy na mieszkalny?

Budynek gospodarczy można przekształcić na mieszkalny, jeśli planowana zmiana jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny wymaga co do zasady zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, a w niektórych przypadkach również uzyskania pozwolenia na budowę.

Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania budynku następuje wtedy, gdy dochodzi do podjęcia bądź zaniechania działalności zmieniającej m.in. warunki bezpieczeństwa pożarowego, zdrowotne, higieniczno-sanitarne lub układ obciążeń. Oznacza to, że budynku gospodarczego nie można legalnie użytkować jako domu jednorodzinnego bez wcześniejszego dopełnienia wymaganych formalności.

Jak wygląda procedura przekształcenia budynku gospodarczego na mieszkalny?

Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny można podzielić na dwa etapy. W pierwszym konieczne jest dopełnienie wszystkich formalności, a drugi to już kwestia wykonania robót budowlanych. Proces zmiany budynku gospodarczego na mieszkalny warto rozpocząć od sprawdzenia wymagań formalnych oraz przygotowania niezbędnej dokumentacji.

Krok 1. Zapoznanie się z procedurą zmiany sposobu użytkowania obiektu 

Zacznijmy od tego, że formalna zmiana sposobu użytkowania obiektu może dotyczyć nie tylko jego całości, ale też części. Zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego na mieszkalny co do zasady wymaga zgłoszenia. Pozwolenie na budowę będzie konieczne tylko wtedy, gdy planowana adaptacja obejmuje roboty budowlane wymagające uzyskania takiej decyzji. Stosowny wniosek w tej sprawie składa się w starostwie powiatowym lub do prezydenta miasta na prawach powiatu. Nie może to być jednak dowolny urząd, ale odpowiadający położeniu nieruchomości. 

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania składa się na formularzu PB-18. Dokument jest dostępny na portalu Biznes.gov.pl oraz w serwisie e-Budownictwo.

Przygotowanie wymaganych dokumentów

W dokumencie musisz wpisać standardowe informacje, które zawsze umieszcza się w tego typu pismach, czyli m.in. swoje dane czy wskazanie nieruchomości, której dotyczy wniosek. Konieczne będzie też skompletowanie odpowiednich załączników, których lista jest dość długa: 

• dokument świadczący o prawie dysponowania nieruchomością do celów budowlanych; 
• zwięzły opis techniczny określający charakterystykę obiektu budowlanego, jego konstrukcję oraz dane techniczno-użytkowe;
• opis oraz rysunek, które opisują granice nieruchomości oraz budynki znajdujące się na sąsiednich działkach; 
• oznaczenie części obiektu budowlanego, która ma zostać przekształcona w mieszkalną; 
• wydane przez prezydenta miasta, wójta lub burmistrza zaświadczenie dotyczące zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub z decyzją o warunkach zabudowy, jeśli dla danej lokalizacji oficjalny plan zagospodarowania terenu nie został uchwalony; 
• sporządzona przez fachowca ekspertyza techniczna; 
• opcjonalnie dodatkowe pozwolenia oraz opinie specjalistów. 

Krok 3. Złożenie wniosku 

Przypomnijmy, że wnioski o przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny składa się w odpowiednim ze względu na lokalizację starostwie powiatowym lub u prezydenta miasta na prawach powiatu. Wnioskować możesz w tradycyjny sposób, czyli składając dokumenty osobiście lub przesyłając je pocztą, ale możesz też online, poprzez portal e-budownictwo.gunb.gov.pl. Jeśli zdecydujesz się na ścieżkę internetową, musisz posiadać Profil Zaufany. 

Krok 4. Poczekaj na decyzję i zapoznaj się z nią 

Na podjęcie decyzji w sprawie zmiany budynku gospodarczego na mieszkalny organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 30 dni. Przed upłynięciem tego terminu odpowiedni organ administracji państwowej może przesłać ci oficjalną zgodę, ale możesz też nie otrzymać żadnego pisma. Brak sprzeciwu w ciągu 30 dni oznacza tzw. milczącą zgodę. W takiej sytuacji możesz legalnie dokonać zmiany sposobu użytkowania budynku i rozpocząć zaplanowane prace. Zmianę należy przeprowadzić w ciągu 2 lat od dnia doręczenia zgłoszenia. 

Krok 5. Remont w obiekcie budowlanym 

Pamiętaj, że dostosowanie parametrów technicznych istniejącego obiektu budowlanego do celów mieszkalnych czasami będzie wymagało uzyskania pozwolenia na budowę – wszystko zależy od stopnia zaawansowania prac, jakie mają zostać przeprowadzone.

Jeśli budynek, który chcesz zaadoptować do celów mieszkalnych, jest ubezpieczony, pamiętaj, że przy większych remontach konieczna jest zmiana standardowej polisy mieszkaniowej na tzw. polisę dla domu w budowie. W większości klasycznych ubezpieczeń szkody powstałe w trakcie rozbudowy, przebudowy, nadbudowy czy generalnego remontu są wyłączone.

Jakie wymagania musi spełniać budynek gospodarczy po przekształceniu na mieszkalny?

Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny nie kończy się na zmianie sposobu użytkowania. W praktyce adaptacja budynku gospodarczego często wymaga wykonania dodatkowych prac budowlanych, takich jak wymiana okien, docieplenie ścian i dachu, modernizacja instalacji czy dostosowanie pomieszczeń do wymogów dotyczących stałego pobytu ludzi. Przed rozpoczęciem prac warto sprawdzić, czy planowane rozwiązania są zgodne z obowiązującymi warunkami technicznymi oraz przepisami przeciwpożarowymi.

Ile kosztuje przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny? 

Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny generuje koszty zarówno na etapie załatwiania formalności, jak i podczas remontu. Samo zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania jest bezpłatne, jednak pierwsze koszty pojawiają się już na etapie kompletowania załączników do wniosku, czyli przy uzyskiwaniu niezbędnych opinii czy ekspertyz. Dodatkowe wydatki mogą obejmować m.in. ekspertyzę techniczną, przygotowanie dokumentacji projektowej, modernizację instalacji, wymianę okien czy wykonanie prac termomodernizacyjnych.

Niemniej jednak, w omawianej sytuacji najwięcej pieniędzy powinien pochłonąć sam remont. Minimalny koszt to kilka tysięcy, ale nierzadko wydatki mogą wzrosnąć do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Łączny koszt modernizacji zależy m.in. od skali przeprowadzonych prac, standardu wykończenia czy lokalizacji (w każdej części kraju materiały i usługi budowlane mają nieco inne ceny).  

Trzeba jeszcze wspomnieć, że przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny może być zdecydowanie tańsze, niż budowa nowego domu od podstaw. Ostateczny koszt inwestycji zależy przede wszystkim od stanu technicznego budynku gospodarczego. Im mniej prac związanych z przebudową konstrukcji, wymianą instalacji czy dostosowaniem obiektu do aktualnych wymagań technicznych, tym niższy będzie koszt adaptacji budynku gospodarczego na cele mieszkalne.

Jakie są konsekwencje mieszkania w budynku gospodarczym bez zgłoszenia?

Mieszkanie w budynku gospodarczym bez wymaganego zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania może skutkować wstrzymaniem użytkowania obiektu oraz obowiązkiem przedstawienia dokumentów niezbędnych do legalizacji zmiany. Organ nadzoru budowlanego może również nałożyć opłatę legalizacyjną.

Jeśli zmienisz budynek gospodarczy w mieszkalny bez zgłoszenia urzędowego, prace budowlane, które wykonałeś mogą być uznane za tzw. „samowolę budowlaną”. Jeżeli właściciel nie dopełni obowiązków wskazanych przez organ nadzoru budowlanego, może zostać wydany nakaz przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania budynku.

Czy przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny się opłaca?

Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny może być tańszą alternatywą dla budowy domu od podstaw, szczególnie jeśli obiekt jest w dobrym stanie technicznym i posiada dostęp do podstawowych mediów. W takim przypadku część kosztów związanych z budową fundamentów, ścian czy dachu została już poniesiona.

Opłacalność inwestycji warto jednak ocenić indywidualnie. Jeżeli adaptacja budynku gospodarczego wymaga gruntownej przebudowy, wymiany instalacji, wykonania izolacji lub dostosowania obiektu do aktualnych wymagań technicznych, całkowity koszt prac może znacząco wzrosnąć. Przed podjęciem decyzji warto zlecić ocenę stanu technicznego budynku i oszacować zakres niezbędnych prac.

Jakie ubezpieczenie wybrać po przekształceniu budynku gospodarczego na mieszkalny?

Po przekształceniu budynku gospodarczego na mieszkalny można wykupić standardowe ubezpieczenie domu. W trakcie przebudowy najczęściej potrzebna jest natomiast polisa dla domu w budowie. Zakres ochrony zależy od etapu inwestycji oraz aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości. Ten sam budynek może być ubezpieczony na kilka sposobów:

1. Budynek gospodarczy przed przekształceniem w mieszkalny można ubezpieczyć w ramach polisy dla podstawowej nieruchomości, czyli np. domu jednorodzinnego. Potrzebne jest do tego odpowiednie rozszerzenie. 
2. Budynek w trakcie remontu wymaga wykupienia specjalnej wersji polisy, tzw. ubezpieczenia dla domu w budowie. Nazwa tego produktu może być trochę myląca, ponieważ jest on dedykowany nie tylko powstającym od podstaw budynkom, ale też nieruchomościom w trakcie przebudowy, rozbudowy, nadbudowy czy generalnego remontu. 
3. Budynek już wyremontowany i formalnie przekształcony w mieszkalny można ubezpieczyć w ramach standardowego ubezpieczenia nieruchomości. 

Zarówno polisę dla domu w budowie, jak i standardową, możesz kupić online, za pomocą porównywarki ubezpieczeń. W ten sposób znajdziesz produkt dopasowany do swoich potrzeb, unikniesz uciążliwych formalności, a także porównasz zakres ochrony oraz ceny dostępnych ofert.

Przed zakupem polisy warto sprawdzić, czy ubezpieczyciel obejmuje ochroną budynki w trakcie przebudowy oraz jakie zdarzenia są wyłączone z zakresu ochrony. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której szkoda powstała podczas prac remontowych nie zostanie objęta odszkodowaniem.

PORÓWNAJ CENY