Ceny mieszkań w największych miastach Polski – gdzie kupisz najtaniej?

Aktualne ceny mieszkań w największych miastach Polski

W lutym 2026 roku najdroższe miasta pod kątem zakupu nieruchomości to niezmiennie Warszawa, Kraków, Wrocław i Gdańsk. W styczniu wynosiła ona w Warszawie średnio 19,1 tys. zł za metr na rynku pierwotnym, co stanowi wzrost o 4 proc. w skali miesiąca i o 8 proc. w ujęciu rocznym.

Tak gwałtowny wzrost cen w stolicy wynika z wprowadzenia do sprzedaży dużej puli drogich lokali, których średnia cena sięgała 24,4 tys. zł za mkw. Podobny trend „puchnięcia” średniej ceny przez ofertę premium odnotowano w Krakowie (16,9 tys. zł za mkw.) oraz w przypadku Trójmiasta (17,7 tys. zł za mkw.). Co istotne, w Trójmieście udział mieszkań z ceną powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy zwiększył się w ciągu ostatniego roku z 24 proc. do 33 proc.

Warto zauważyć, że w Poznaniu i Łodzi po raz pierwszy od trzech miesięcy średnia cena mkw. lokali pozostających w ofercie nie wzrosła. Z kolei we Wrocławiu stawka na poziomie 15,2 tys. zł utrzymała się czwarty miesiąc z rzędu.

Dlaczego kawalerki i mikroapartamenty dominują w ofertach?

Przy rekordowych poziomach cen za metr, rynek mieszkań w największych metropoliach ewoluuje w stronę mniejszego metrażu. Zaznaczyli autorzy analiz, że kawalerki i mieszkania dwupokojowe będą w coraz większym stopniu dominować w ofercie mieszkań deweloperskich, ponieważ tylko one pozostają w zasięgu finansowym singli i par.

Doskonałym przykładem jest warszawski wieżowiec Liberty Tower, gdzie przeszło 40 proc. lokali to kawalerki. W segmencie do 35 mkw. stawki ofertowe są wyraźnie wyższe niż w przypadku większych lokali. W Warszawie za metr kwadratowy wynosiła tu średnio 18 770 zł pod koniec 2025 r. Dla porównania, w mieszkaniach powyżej 60 mkw. cena za metr jest przeciętnie o 2 tys. zł niższa. Najtańsze kawalerki w pozostałych dużych miastach oferuje Sosnowiec (6 877 zł za mkw.). 

Mieszkanie w mieście czy dom pod miastem?

Wysokie koszty zakupu w centrach największych metropolii wypychają rodziny z dziećmi do okolicznych miast i lokalizacji podmiejskich. Jak podali autorzy analiz, za równowartość przeciętnego mieszkania dwupokojowego w Warszawie można obecnie nabyć czteropokojowy lokal lub niewielki segment pod stolicą.

Zjawisko to potwierdzają dane o skurczeniu się oferty w przystępnych cenach (12-15 tys. zł za mkw.) w Warszawie (o 4 proc.) i Trójmieście (o 2 proc.). Osoby szukające większego metrażu dla rodziny coraz rzadziej znajdują odpowiednie propozycje wewnątrz granic administracyjnych miast wojewódzkich. Co ciekawe, w Krakowie oferta w tym "środkowym" przedziale cenowym wzrosła w styczniu o 3 proc., co daje tamtejszym nabywcom nieco większy wybór niż w ubiegłym kwartale.

Najtańsze mieszkania w Polsce - w tych miastach kupisz taniej

Mimo drożejącego topu, w wielu miastach w Polsce nadal można znaleźć nieruchomości w cenach poniżej progu 10 tys. zł za metr. Granicę tę wyznacza Rzeszów (10 000 zł za mkw.). Poniżej tego poziomu znajduje się 7 badanych miast, z których najbliżej „magicznej” granicy jest Łódź (9 976 zł za mkw.).

Najtańsze rynki pod kątem zakupu (grudzień 2025):

• Radom: 7 570 zł za mkw. (koszt 50 mkw. to ok. 378 tys. zł).
• Częstochowa: 7 895 zł za mkw.
• Sosnowiec: 7 963 zł za mkw.

Warto dodać, że w Gorzowie Wielkopolskim odnotowano brak wzrostu, a nawet nieznaczny spadek cen ofertowych. Z kolei Gdynia pozostaje najdroższym miastem niewojewódzkim ze stawką 12,7 tys. zł za mkw., co stanowi niemal dwukrotność cen w Radomiu czy Sosnowcu.

Kredyt hipoteczny czy wynajem? Porównanie kosztów

Dzięki serii obniżek stóp procentowych w ubiegłym roku, dostępność lokali dla osób posiłkujących się kredytem uległa poprawie. Średnio w każdym z badanych miast miesięczna rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie (wkład 10 proc., 30 lat) zmniejszyła się o 410 zł w skali roku.

W Warszawie rata takiego kredytu spadła z 5 416 zł w grudniu 2024 r. do 4 568 zł rok później, co daje realną oszczędność rzędu 848 zł miesięcznie. Najniższą ratę za 50-metrowe M zapłacą mieszkańcy Radomia (2 042 zł) i Częstochowy (2 130 zł).
Równolegle rynek najmu pozostaje kosztowny, co napędza popyt na własność.

Najdroższe stawki najmu w Polsce (stan na luty 2026) to:

• Warszawa: ok. 78 zł za mkw.
• Kraków: ok. 65 zł za mkw.
• Wrocław: ok. 64 zł za mkw.

Przy wynajmie 50-metrowego lokalu w stolicy koszt (ok. 3900 zł + media) zbliża się do poziomu raty własnego kredytu, co stymuluje styczniową sprzedaż u deweloperów.

TU SPRAWDZISZ CENY UBEZPIECZENIA

Podaż nowych mieszkań na rynku pierwotnym w 2026 r.

W styczniu deweloperzy dostarczyli na rynek w siedmiu największych metropoliach więcej mieszkań, niż sprzedali. W efekcie stolicy oferta firm deweloperskich wzrosła o 4 proc. (do 18,1 tys. lokali), a w Krakowie o 3 proc. (do 11,9 tys.). Tak duża liczba lokali pozostających w ofercie sprzyja negocjacjom. Kupujący często mogą uzyskać darmowe miejsce postojowe lub komórkę lokatorską, co realnie obniża koszt całej inwestycji.

Jak ocenia Anton Bubiel, prezes Rentier.io, mimo mniejszego napływu ofert r/r w całym 2025 r. (spadek o 8 proc.), średnia liczba ofert aktywnych wzrosła o 2,0 proc. r/r do poziomu 108,7 tys. Oznacza to, że lokale znajdowały się w bazach dłużej, dając nabywcom większy komfort wyboru.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania w 2026 roku?

Cena ubezpieczenia mieszkaniowego jest zależna od tego, ile kosztuje zakupiona nieruchomość. Mimo rekordowych cen za mkw., składka za polisę rośnie nieznacznie – zazwyczaj o kilkanaście złotych w skali roku.

Suma ubezpieczenia musi odpowiadać aktualnej wartości rynkowej mienia, aby uniknąć niedoubezpieczenia. Przy mieszkaniu 50 mkw. koszty ochrony wyglądają następująco:

• Warszawa (wartość ok. 846 tys. zł): roczna składka od ok. 300 zł.
• Radom (wartość ok. 378 tys. zł): roczna składka od ok. 200 zł.

Wzrost cen mieszkań oznacza również wzrost cen ubezpieczeń, jednak największy wpływ na składkę mają opcje dodatkowe. Większą różnicę w opłatach odczujemy, gdy wybierzemy ochronę od dewastacji, przepięć czy ryzyka powodzi. 

Naszym okiem

W styczniu deweloperzy działający w metropoliach wprowadzili nową pulę bardzo luksusowych lokali, co wywindowało średnie ceny, mimo że niektórzy deweloperzy zaktualizowali bazy danych z opóźnieniem. Po stronie popytowej widać ożywienie – w siedmiu największych miastach sprzedano w styczniu ok. 5 tys. mieszkań, czyli o jedną piątą więcej niż średnio miesięcznie w IV kwartale 2025 r. Właściciele powinni jednak pamiętać, że każda nowa nieruchomość to dorobek całego życia, a statystyki 100 pożarów budynków dziennie w Polsce są nieubłagane – ubezpieczenie mieszkania choćby w podstawowym wariancie to absolutny fundament zabezpieczenia finansowego.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości