Ceny mieszkań w największych miastach Polski - gdzie kupisz najtaniej?

Poniższa analiza przedstawia ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, które dotyczą ostatniego roku. A dokładnie porównania między IV kw. 2022 r. a IV kw. 2023 r.

Z naszej analizy cen mieszkań jasno wynika, że stawki rosną bez ustanku, a wzrosty widać także w mniejszych miastach wojewódzkich. Najwyższe ceny dotyczą nieruchomości dotyczą Gdańska, Krakowa oraz Warszawy, gdzie stawki wynoszą 15 000 zł za 1m2. Takie ceny nie zaskakują mieszkańców, jednak w dotychczas niedrogiej dotychczas Łodzi ceny za metr kwadratowy przekraczają już 10 000 zł, w Olsztynie z kolei zapłacisz ponad 12 000 zł. Z jednej strony rosną ceny mieszkania, ale warto zwrócić również uwagę na tempo, w jakim drożeją nieruchomości.

Jak wyglądają ceny nowych mieszkań w dużych miastach? 

Wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym był szczególnie odczuwalny. Najszybszy odnotowano w Toruniu, gdzie ceny wzrosły o 32% między IV kwartałem 2022 oraz 2023 roku.

Dynamiczny wzrost dotyczy także Olsztyna (24%). Równie szybko ceny zmieniały się również w miastach uchodzących za drogie, tj. Warszawie (23%), Krakowie (24%) oraz Gdańsku (29%). Nie wszędzie jednak wzrost był tak mocno odczuwany – dla przykładu cena 1m2 w Zielonej Górze wzrosła o 1%.

Wyższe ceny nie dotyczą wyłącznie rynku pierwotnego, a zaobserwować je można również na rynku wtórnym. Według danych przedstawianych przez GetHome.pl, najniższe wzrosty dotyczyły Zielonej Góry i Rzeszowa (4%) oraz Gorzów Wlkp. (8%). W Kielcach wzrost wynosił już 20%, we Wrocławiu 22%, a w Olsztynie 24%. Wyższy wynik osiągnął Kraków, gdzie ceny podniosły się o 30%, jednak rekord w tej kategorii ustanowiły Katowice, gdzie ceny wzrosły o 47%. Tym samym stolica województwa śląskiego przebiła wszystkie pozostałe województwa.

Gdzie zapłacisz najwięcej za nowe mieszkanie? 

W ubiegłym roku ceny wielu produktów oraz usług szły do góry ze względu na panującą inflację. W branży nieruchomości wzrost ten jednak bardzo odczuwalny. W 11 na 18 miastach wojewódzkich metr kwadratowy w IV kwartale 2023 r. przekroczył pułap 10 000 zł. Najtańszy w tym gronie był Lublin (10 263 zł), a najdroższa Warszawa (16 815 zł).

Drogo zapłacisz za mieszkanie już nie tylko w najdroższych miastach, jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk, ale również w tych miejscowościach, które dotychczas prezentowały umiarkowaną cenę nieruchomości (np. Katowice, Toruń czy Olsztyn).

Część dużych miast cieszy się niższą ceną nieruchomości, co dla wielu zainteresowanych może mieć bardzo duże znaczenie. Dotyczy to przede wszystkim mieszkańców Opola, Zielonej Góry i Gorzowa Wlkp. W V kwartale 2023 r. ceny mieszkań w tych miastach nie przekraczały ceny ofertowej 7 800 zł za 1m2. Nieco więcej należy zapłacić za metr kwadratowy w Rzeszowie, Białymstoku, Bydgoszczy oraz Kielcach, gdzie ceny wynoszą około 9 500 zł/m2. Takie dane przedstawia RynekPierwotny.pl

Wpływ na gwałtownie rosnące ceny mieszkań wynika w dużym stopniu z inflacji, która w zeszłym roku osiągnęła dwucyfrowy wskaźnik. Nie bez znaczenia jest również program rządowy, który zapewniał dopłaty do kredytów hipotecznych. W dużym stopniu rozpędził on popyt na mieszkania. Możemy spodziewać się, że planowany program wprowadzenia kredytów 0% może jeszcze bardziej wpłynąć na wzrosty cen nieruchomości. 

- ocenia Konrad Pluciński, analityk rankomat.pl

Czy za mieszkanie z rynku wtórnego zapłacisz mniej? 

Zgodnie z danymi, które prezentuje GetHome.pl, mieszkania z rynku wtórnego również drożeją, jednak tutaj dynamika jest nieco inna. Cena ofertowa w przeciągu 12 miesięcy za metr kwadratowy w Krakowie wzrosła o niecałe 4 000 zł do poziomu 16 637 zł. Stanowi to już niedużą różnicę w stosunku do Warszawy (17 403 zł).

Najniższy wzrost na rynku wtórnym zaobserwować można było w Zielonej Górze, gdzie wynosił on zaledwie 300 zł (do kwoty 7 855 zł).

Pod koniec 2023 roku ceny przekraczające kwotę 10 000 zł za metr kwadratowy poza Warszawą dotyczyły przede wszystkim mieszkań w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu. Zaskakujące jest to, że do tych drogich miast dołączyły również Katowice (10 251 zł/m2). Tym samym stolica Śląska wyprzedziła inne duże miasta, które przed rokiem były droższe – tj. Szczecin, Białystok, Lublin oraz Rzeszów. W IV kwartale 2022 roku to właśnie Katowice były uznawane za jedno z najtańszych miast wojewódzkich.

Miastami, w których stawki za 1m2 nie należą do wygórowanych są również Opole (8168 zł), Bydgoszcz (8038 zł) i Gorzów Wlkp. (6623 zł).

Ile zapłacisz za ubezpieczenie mieszkania? 

Cena nieruchomości wpływa również na cenę składkową ubezpieczenia mieszkania. Ma to związek z wartością mieszkania.

Wypowiedź eksperta

Ceny polis mieszkaniowych nie wzrosły jednak znacząco, a kwota składki podniosła się o kilkanaście złotych rocznie. Przy ubezpieczeniu niezbędna będzie też indeksacja składki. Dzięki temu zawsze otrzymamy tyle odszkodowania, ile rzeczywiście warte jest mieszkanie w danej chwili, a nie w momencie zakupu.

Leszek Drozdalski, Redaktor

Kalkulacja dla mieszkania 60 m2 wybudowanego w 2016 roku.