Ceny mieszkań w największych miastach Polski - gdzie kupisz najtaniej?

Jeśli ktoś liczył na to, że pandemia zastopuje wzrost cen mieszkań, to… musi teraz głębiej sięgnąć do kieszeni. Wystarczyły dwa lata, aby metr kwadratowy mieszkania podrożał o ok. 2000 zł i to zarówno w drogiej Warszawie, jak i znacznie tańszej pod tym względem Łodzi.

Porównaliśmy mediany średnich cen mieszkań z rynku wtórnego w 11 największych miastach Polski (powyżej 250 tys. mieszkańców). Wniosek jest jeden – w każdym mieście mieszkania są droższe. Tyle że wzrosty na przestrzeni dwóch lat nie wszędzie są identyczne, a przedział wynosi od 12 do 33 procent. 

Nasza analiza cen mieszkań bazuje na raportach Expandera i Rentier.io za III kw. 2019 r. oraz III kw. 2021 r. i dotyczy lokali o różnej powierzchni: małych (do 35 m2), średnich (35-60 m2) i dużych (powyżej 60 m2).

Ceny kawalerek – 10 000 zł/m2 to już norma

W drugiej połowie 2019 r. stawka 11 444 zł za mieszkanie do 35 m2 w Warszawie wyraźnie odstawała od reszty największych miast. Dwa lata później taka kwota nie starczy na zakup 1m2 małego mieszkania w Gdańsku (11 761 zł) i Krakowie (12 000 zł). Barierę 10 000 zł przebił też Wrocław (10 397 zł), a niedługo pewnie stanie się tak w Poznaniu (9469 zł).

W pozostałych największych miastach Polski na zakup 1m2 małego mieszkania trzeba wydać ponad 8000 zł. Tak jest w Szczecinie, Lublinie, Białymstoku i Katowicach. Dwa lata temu najtańszymi miastami pod względem cen kawalerek były Łódź i Bydgoszcz. Podobnie było w III kw. 2021 r., jednak w ostatnim notowaniu Expandera i Rentier.io minimalnie tańsza okazała się Bydgoszcz (7400 zł/m2).

Ceny średnich mieszkań – Kraków wyprzedził Gdańsk

Stało się. Kraków jest już drugim po Warszawie najdroższym dużym miastem. Za 1m2 średniego mieszkania trzeba zapłacić tam 10 380 zł. Dwa lata wcześniej było to „zaledwie” 7805 zł. Gdańsk, który wtedy był na drugim miejscu ze stawką 8395 zł, w ostatnim notowaniu spadł na trzecią pozycję (równo 10 000 zł) – wynika z porównania raportów Expandera i Rentier.io.

Średnie ofertowe ceny mieszkań w przedziale 35-60 m2 są wyraźnie niższe od kawalerek. Najmniej trzeba zapłacić w Katowicach (6680 zł/m2), podobnie jak w Bydgoszczy (6709 zł ) i Łodzi (6800 zł). W Lublinie, Białymstoku, Szczecinie, Poznaniu i Wrocławiu to wydatek od niespełna 8000 zł do nieco ponad 9000 zł za 1m2.

Ceny dużych mieszkań – najtaniej w Bydgoszczy

Im większa powierzchnia mieszkania, tym niższa stawka za 1m2. Ta zasada sprawdza się i tym razem. Co prawda, w trzech miastach stawki przekraczają poziom 10 000 zł (Warszawa, 11 402 zł, Gdańsk 10 480 zł i Kraków 10 037 zł), to w Bydgoszczy jest zdecydowanie najtaniej (6374 zł) spośród wszystkich kategorii powierzchniowych mieszkań. Bydgoszcz jest najtańsza w III kw. 2021, ale w analogicznym okresie dwa lata wcześniej najkorzystniej cenowo wypadała Łódź (5278, teraz 6662 zł). 

W większości zestawionych miast trzeba liczyć się z wydatkiem co najmniej 7000 zł za 1m2 na zakup mieszkania powyżej 60 m2. Stawki poniżej 7000 zł za 1m2 notują tylko Szczecin (6811 zł) i Białystok (6838 zł).

Małe mieszkania najszybciej drożeją w Łodzi

Dla kupujących kawalerkę w Łodzi mamy dwie informacje. W dodatku obie są złe. Nie dość że Łódź, za sprawą Bydgoszczy, nie jest już najtańsza jak w III kw. 2019 r., to jeszcze małe mieszkania podrożały tam w dwa lata aż o 32,2 proc. Dla porównania w Bydgoszczy było to połowę mniej (+16,9 proc.).

Na pocieszenie dla lokatorów z Łodzi niemal identycznie wysokie wzrosty odnotowano w Lublinie (+ 27,7 proc.), Krakowie (+25,7 proc.) oraz Szczecinie (+25,2 proc.). Najmniejsza różnica cen między III kw. 2019 a III kw. 2021 r. wystąpiła we Wrocławiu (+14,7 proc.).

Żadne z największych 11 miast Polski nie uniknęło podwyżek.W ujęciu całościowym mieszkania do 35 m2 drożały średnio na poziomie 22 proc. między rokiem 2019 a 2021.

Średnie mieszkania najszybciej drożeją w Krakowie

Zła wiadomość tym razem dla mieszkańców Krakowa, a dobra dla nieodległych Katowic. W stolicy Małopolski ceny średnich mieszkań wzrosły aż o 33 proc., podczas gdy stolica Górnego Śląska zanotowała wzrost cen przez dwa lata o 14,1 proc. 

Lublin ponownie zanotował drugi wynik (+28,9 proc.), podobnie jak w kategorii małych mieszkań. O ponad 27 proc. podrożały mieszkania 35-60 m2 w Szczecinie i Łodzi między III kw. 2019 a III kw. 2021 r.

Natomiast średni wzrost cen mieszkań dla wszystkich 11 największych miast Polski wyniósł +23 proc. – wynika z danych raportów Expandera i Rentier.io.

Duże mieszkania najszybciej drożeją w Białymstoku

We wzrostach stawek za duże mieszkanie również przoduje Kraków, ale to w Białymstoku wskaźnik jest najwyższy (+30, 7 proc. w dwa lata). Pod względem różnic cen mieszkań wysoko jest też tania zazwyczaj Łódź (+26,2 proc.).

W Bydgoszczy ceny dużych lokali mieszkalnych zmieniły się najmniej (+12 proc.)między III kw. 2019 r. a III kw. 2021 r. Podobnie było w Poznaniu (+16,3 proc.) i Gdańsku (+16,6 proc.)

Mieszkania powyżej 60 m2 drożały średnio o 21,8 proc. we wszystkich analizowanych 11 miastach.

Ile kosztuje ubezpieczenie (coraz droższego) mieszkania?

Od ceny mieszkania w dużej mierze zależy cena jego ubezpieczenia. Sprawdźmy czy tak rzeczywiście jest, wykorzystując zmieniające się ceny między III kw. 2019 a III kw. 2021 r. 

Przykład mieszkania 35 m2 w Warszawie. Taka nieruchomość na rynku wtórnym jeszcze w 2019 r. kosztowała średnio 400 000 zł (11 444 zł za 1m2), a dwa lata później już ok. 480 000 zł (13  750 zł za 1 m2).

Różnica 80 000 zł jest poważna w kontekście kredytu, kiedy okaże się, że hipotekę będziemy spłacać dłużej lub rata pożyczki będzie wyższa. Ale w polisie mieszkaniowej 80 000 zł więcej oznacza symboliczny wzrost - od 13 zł zł rocznie. W najdroższych ofertach różnica jest już bardziej zauważalna, bo na poziomie 100 zł, co i tak może być do zaakceptowania w skali 12 miesięcy trwania ochrony polisowej

Małgorzata Przybyszewska

Kalkulacja na rankomat.pl w dniu 04.01.2022 r. Mieszkanie 35 m2, ubezpieczenie stałych elementów na 80 000 zł i wyposażenia na 50 000 zł, kradzież, OC w życiu prywatnym. Najniższe ceny TU.