Czy można zamieszkać na ogródku działkowym?

W Polsce użytkowanych jest prawie milion działek ROD. Znajdziemy je zarówno w dużych miastach, jak i mniejszych miejscowościach. Dla wielu osób spędzanie czasu na działce jest istotnym elementem życia i optymalnym wypoczynkiem. Warto więc wiedzieć, jakie zasady panują na obszarze ROD, co jest tam dopuszczalne, co preferowane, a co surowo zabronione. Zacznijmy o doprecyzowania, czym właściwie są Rodzinne Ogrody Działkowe i w oparciu o jakie przepisy funkcjonują. 

Czym jest ogródek działkowy? 

Skrót ROD oznacza Rodzinne Ogrody Działkowe. Są to obszary należące do Polskiego Związku Działkowców, na które składają się mniejsze działki rekreacyjne oraz wyposażone w infrastrukturę ogrodową tereny wspólne. Działki ROD można użytkować w oparciu o umowę dzierżawy, ale nie można ich przejąć na własność. Ich przeznaczeniem jest szeroko rozumiana rekreacja oraz uprawa roślin. 

Prawo do użytkowania działki ROD można uzyskać poprzez podpisanie umowy dzierżawy z zarządem ROD oraz po wydaniu odpowiedniej uchwały przez ten organ. Jeśli w danym ROD znajdują się wolne działki, dorosłe osoby mogą zgłosić się do zarządu, podpisać umowę i w ten sposób uzyskać prawo do korzystania z parceli oraz status działkowca, co wiąże się z pewnymi stałymi opłatami. Możliwe jest również odkupienie takiego prawa od innego działkowca, a także odziedziczenie go. 

Chociaż podawane są różne liczby, szacuje się, że w Polsce może być co najmniej 4500 Rodzinnych Ogrodów Działkowych o łącznej powierzchni 44 hektarów, co przekłada się na prawie milion indywidualnych działek ROD. W ramach ciekawostki dodajmy, że pierwsze ogrody działkowe powstały na ziemiach polskich jeszcze pod koniec XIX wieku. 

Czy można mieszkać na ogródku działkowym? 

Funkcjonowanie ROD regulowane głównie przez dwa akty prawne: 

1. Ustawę z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych. 
2. Regulamin Rodzinnego Ogrodu Działkowego uchwalony przez Krajową Radę Polskiego Związku Działkowców w dniu 1 października 2015 roku, nowelizowany 28 czerwca 2018 roku. 

Dokumenty te precyzują m. in., czy na ogródkach działkowych można mieszkać. Zawierają też inne zasady, których muszą przestrzegać działkowcy, np. jakie budowle można wznosić na terenie ROD czy jakie aktywności są tam dopuszczalne, a jakie nie. 

Na działce ROD nie można więc zamieszkać na stałe. Niemożliwe jest również zameldowanie się tam ani na pobyt stały, ani na pobyt czasowy.  

Co ważne, przytoczone przepisy odpowiadają na pytanie, czy można mieszkać na działce cały rok, nie przekreślają jednak możliwości okazjonalnego nocowania na terenie ROD, co jest akurat w pełni legalne. Nigdzie nie jest natomiast doprecyzowane, ile nocy w skali roku można tam spędzić czy też ile nocy pod rząd.  

Warto też wspomnieć, że za całoroczne zamieszkiwanie na działce ROD działkowiec może zostać ukarany grzywną lub utratą prawa do użytkowania działki – zarząd ROD może wypowiedzieć mu umowę dzierżawy. 

Czego nie wolno robić na działce ROD? 

Jak łatwo nie domyślić, nie tylko całoroczne zamieszkiwanie na działce ROD jest niezgodne z przepisami. Regulamin i inne przepisy zabraniają też innych aktywności, które mogłyby zakłócić ład i porządek, doprowadzić do niebezpiecznych sytuacji czy zniszczenia mienia prywatnego lub wspólnego. 

Wymieńmy sobie kilka przykładów czynności, których działkowcy powinni zaniechać: 

• prowadzenie działalności zarobkowej na terenie ROD; 
• zakłócanie spokoju pozostałych działkowców; 
• uprawianie maku oraz innych roślin, których uprawa jest w Polsce nielegalna; 
• polowanie; 
• spalania odpadów, w tym odpadów roślinnych (zabronione jest więc m.in. wypalanie traw); 
• zaśmiecanie oraz gromadzenie odpadów, jeśli negatywnie to wpływa na estetykę ogrodów. 

W Regulaminie ROD, który jest dostępny na oficjalnej stronie Polskiego Związku Działkowców (pzd.pl) znajdziesz pełną listę praktyk zakazanych na obszarze Rodzinnych Ogrodów Działkowych. Opisane są tam również szczegółowo kwestie dopuszczalnej zabudowy działek, do czego zresztą zaraz przejdziemy. 

Jaka zabudowa na działkach ROD? 

Zabudowa działek ROD może mieć charakter jedynie rekreacyjno-wypoczynkowy. Można tam więc postawić altanę czy domek letniskowy, ale już nie całoroczny dom jednorodzinny. Podstawowe obostrzenia dotyczące altan ROD wyglądają następująco: 

• dopuszczalna powierzchnia altany/domku to 35 mkw.; 
• wysokość altany/domku do 4 m przy płaskim dachu; 
• wysokość altany/domku do 5 m przy dachu spadzistym; 
• brak pełnych fundamentów; 
• zachowanie minimalnych odstępów od granic działki. 

Poza altaną na działce ROD może znajdować się również innego typu infrastruktura, na którą składają się: szklarnie, tunele foliowe, studnie, sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne, sieci elektryczne, zbiorniki wodne (np. oczka wodne), pergole, piaskownice, huśtawki, tarasy czy werandy. 

Co ważne, jeśli planujesz budowę altany czy domku na działce ROD, a także rozbudowę lub nadbudowę, powinieneś złożyć na piśmie formalne zawiadomienie do zarządu ROD, załączając rysunek oraz szczegółowy opis planowanych działań. Twój projekt zostanie skrupulatnie sprawdzony pod kątem zgodności z obowiązującymi przepisami. 

Samowola budowlana na działce ROD może zostać ukarana, nawet rozwiązaniem umowy dzierżawy, a obiekt, który powstał niezgodnie z procedurą prawdopodobnie będzie musiał zostać rozebrany. 

Ile kosztuje ogródek działkowy ROD? 

Cena praw do dzierżawy działek ROD jest zależna od kilku czynników, kluczowe są: 

• lokalizacja; 
• powierzchnia działki; 
• infrastruktura danego ogrodu działkowego; zabudowa danej działki i jej stan techniczny; 
• wyposażenie domku lub altany; 
• ruchomości, np. narzędzia ogrodnicze, wliczone w cenę; 
• nasadzenia na działce. 

Na portalu OLX sprawdziliśmy, ile aktualnie kosztują działki ROD w różnych częściach Polski. Ogólnie ceny zaczynają się od około 10 000 zł, a kończą na niemal 300 000 zł. Oczywiście, oferty są bardzo zróżnicowane, bo np. na niektórych działkach znajdują się tylko niewielkie drewniane altanki, a na innych nowe całoroczne domy z monitoringiem czy jacuzzi. Szczegóły w poniższej tabeli.
 

Działka rekreacyjna czy ogródek ROD?

O tym, jaka przyszłość czeka ogródki działkowe, od lat toczą się dyskusje. Tereny, jakie zajmują ogródki są atrakcyjne dla wielu deweloperów. Czy w przypadku działki ROD przyszłość jest pewna? 

Rozwiązaniem może być w tym przypadku zakup działki rekreacyjnej. Zasady wydawać się mogą dość podobne - określona powierzchnia, precyzyjne wytyczne dotyczące zabudowy oraz brak możliwości zamieszkania na działce. W tej sytuacji zamiast prawa do użytkowania gruntu, możesz nabyć prawo własności. Nie będziesz wówczas podlegać pod Zarząd Ogrodu Działkowego, jednak nie zmieni się legalność stałego zamieszkania.

Ogródek działkowy ROD nabyć możesz wyłącznie na terenie ROD, z kolei działkę rekreacyjną w innym, dowolnie wybranym przez Ciebie miejscu (np. nad rzeką, nad jeziorem z dojściem do wody).

Działki rekreacyjne cieszą się dużym zainteresowaniem, szczególnie w dużych miejscowościach oraz w regionach turystycznych (np. województwo pomorskie, warmińsko-mazurskie).

Czy działki ROD można ubezpieczyć?

Sama działka nie podlega możliwości ubezpieczenia, jednak ubezpieczyć można zabudowania na terenie ROD. W zależności od oferty, zakresem ochrony mogą zostać objęte domki letniskowe, altany, a nawet domki nie związane trwale z gruntem (np. domki holenderskie).

Takie rozwiązanie może zapewnić ochronę murów oraz elementów stałych domku letniskowego. W zakres ochrony wchodzić mogą również ruchomości domowe. Polisa obejmować może również obiekty małej architektury, które mieszczą się na terenie ogródka.

Ubezpieczenie może obejmować ogień, powódź, dewastację, a także kradzież z włamaniem oraz rabunek.

Gdzie szukać dobrej polisy dla ogródka działkowego?

Zabudowę na działce ROD warto ubezpieczyć. Włamania i kradzieże na terenie ogródków działkowych zdarzają się każdego roku. Zniszczenia i koszty naprawy, jak i zakupu nowych elementów mogą być dotkliwe. Ubezpieczenie nieruchomości może okazać się dobrym zabezpieczeniem na przyszłość.

W tym celu wystarczy poszukać odpowiedniej oferty, porównać dostępne opcje i wybrać tę, która najbardziej odpowiada Twoim potrzebom. Pomocna może okazać się porównywarka ubezpieczeń nieruchomości. Wystarczy zaznaczyć, jakiej polisy szukasz, a następnie narzędzi przeprowadzi wstępną selekcję ofert. Dzięki temu łatwiej dotrzeć do konkretnych ubezpieczeń w najlepszych cenach.