Rodzinne ogrody działkowe cieszą się coraz większą popularnością, więc o tanią działkę w dobrej lokalizacji nie jest łatwo. Wyjaśniamy, jak formalnie wygląda sprzedaż ROD, gdzie je można dostać, ile kosztują i jak je można ubezpieczyć.

Rodzinne ogródki działkowe stanowią własność Polskiego Związku Działkowców, a gospodarować nimi można wyłącznie w oparciu o ustawę z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych. Również ubezpieczenie domu letniskowego na terenie ROD nie jest łatwe. Przyjrzeliśmy się bliżej wszystkim tym kwestiom.

Czym jest ogródek działkowy?

ROD to wydzielony obszar lub obszary przeznaczone na cele rodzinnych ogrodów działkowych, składające się z działek i terenu ogólnego, służące do wspólnego korzystania przez działkowców, wyposażone w infrastrukturę ogrodową. 

Obecnie w Polsce funkcjonuje około 5000 takich obszarów, a ich łączna powierzchnia wynosi blisko 44 000 ha. Każdy rodzinny ogród działkowy, czyli też każda działka do niego przynależąca, należy do Polskiego Związku Działkowców. 

W momencie, w którym decydujemy się na nabycie praw do działki, z automatu zyskujemy status działkowca.

Kto może kupić rodzinny ogródek działkowy ROD?

Właściwie działki na terenie ROD nie można kupić, a jedynie nabyć prawo do jej użytkowania czy dzierżawienia. 

Dzierżawcą pojedynczej działki może być tylko jedna osoba, ewentualnie małżeństwo. 

Żeby uzyskać taki status, trzeba mieć ukończone 18 lat oraz posiadać adres zamieszkania na terenie Polski. W wyjątkowych sytuacjach prawo to przysługuje również obcokrajowcom posiadającym kartę pobytu. 

Jak nabyć prawo do użytkowania ogródka działkowego?

Prawo do użytkowania działki można nabyć na dwa sposoby:

1. Podpisując umowę dzierżawy działkowej z zarządem ROD – wariant możliwy tylko w sytuacji, kiedy na obszarze ROD znajdują się nieużytkowane działki.
2. Przeniesienie praw do działki – czyli odkupienie działki od dotychczasowego dzierżawcy.

W ostatnich latach rodzinne ogrody działkowe cieszą się niesłabnącą popularnością, co sprawia, że zdecydowanie łatwiej jest przenieść prawo do działki, niż wydzierżawić ją od zarządu ROD.

WAŻNE!
Umowa przeniesienia praw do użytkowania działki powinna mieć charakter pisemny, a jej podpisanie powinno się odbyć w obecności notariusza.

Gdzie i jak szukać ogródka działkowego?

W pierwszej kolejności warto sprawdzić, czy zarząd ROD nie posiada wolnej działki, ponieważ jest to tańsza opcja. W tym celu możemy skontaktować się albo bezpośrednio z zarządem, albo z siedzibą lokalnego Polskiego Związku Działkowców.

Jeśli na daną chwilę nie ma wolnych działek, warto przejrzeć zamieszczone w sieci ogłoszenia od osób prywatnych, które są zainteresowane odsprzedaniem praw do użytkowania.

Ile kosztuje rodzinny ogródek działkowy?

Jeśli zależy nam na czasie, to najprościej będzie „odkupić” działkę od osoby prywatnej, chociaż jest to droższe rozwiązanie. 

Ceny wahają się od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych, a czasem potrafią przekroczyć sto tysięcy. 

Stawki zależą głównie od wielkości i położenia działki, a także od znajdującej się na jej obszarze infrastruktury – inaczej wycenia się prowizoryczną altanę, a inaczej ocieplony dom z prądem i bieżącą wodą. 

Z pewnością, warto się targować, ponieważ nie ma żadnych przepisów regulujących cenę ogródków działkowych, a więc zależne są one tylko od ustaleń pomiędzy stronami.

Dzierżawa ogródka działkowego od ROD jest zdecydowanie tańszym wariantem, ale deficyt wolnych działek sprawia, że trudno znaleźć taką ofertę. Na koszty, jakie będziemy musieli ponieść, składa się wpisowe oraz opłata inwestycyjna ustalona przez zarząd. 

Pierwsze świadczenie ma charakter jednorazowy, a jego wysokość ustala Krajowa Rada PZD. Aktualnie wpisowe to wydatek 120-300 zł. Składka członkowska wynosi 18 groszy za 1 mkw. powierzchni. Wysokość opłaty inwestycyjnej ustalana jest indywidualnie raz do roku przez zarząd ROD.

Jak sporządzić umowę sprzedaży działki ogrodowej od ROD, a jak dzierżawy?

Wydzierżawienie działki od zarządu ROD musi być poprzedzone wstąpieniem w szeregi Polskiego Związku Działkowców, do czego potrzebne jest złożenie podania i wypełnienie deklaracji. Jeśli w danym momencie żadna działka nie jest dostępna, można zapisać się do PZD i zaczekać na zwolnienie się parceli.

Umowa o przeniesieniu praw do działki powinna zawierać przede wszystkim:

  • dane osobowe stron umowy;
  • datę i miejsce podpisania;
  • oświadczenie, że zbywca ma prawo do działki;
  • opis działki i znajdującej się na niej infrastruktury;
  • kwotę odstępnego;
  • oświadczenie o braku zaległości finansowych;
  • oświadczenie, że działka nie została zbyta innej osobie;
  • oświadczenie nabywcy, że nie ma praw do żadnej innej działki;
  • prawa i obowiązki nabywcy.

Wzór takiej umowy znajdziemy m. in. na stronie PZD. Dokument powinien być podpisany w obecności notariusza w trzech egzemplarzach, po jednym dla zbywcy, nabywcy i PZD.

Wady i zalety rodzinnego ogródka działkowego

Korzystanie z ogródków działkowych w ramach ROD wiąże się nie tylko z pewnymi kosztami, ale również ograniczeniami. Mimo uiszczania opłat za dzierżawę działkowiec nie może dysponować ją w dowolny sposób – obowiązuje np. zakaz zamieszkiwania na terenie ROD, palenia ognisk czy budowania niektórych obiektów.

Z założenia, rodzinne ogródki działkowe mają stanowić przestrzeń do wypoczynku i rekreacji dla mieszkańców miast i w praktyce głównie temu służą. W takich miejscach można jednak nie tylko wypoczywać i relaksować się wśród zieleni, ale również hodować warzywa, owoce czy rośliny ozdobne. Działki są przestrzenią idealną dla dzieci, które w miastach mają ograniczony kontakt z przyrodą, a także dla osób starszych szukających spokoju i ciszy. Nie da się również ukryć, że dzierżawa parceli w ramach ROD jest dużo tańsza, niż np. nabycie i zagospodarowanie terenu poza miastem.

Prawa i obowiązki właściciela ROD

Ograniczenia związane z użytkowaniem rodzinnych ogródków działkowych wynikają z faktu, że dzieli się tę przestrzeń z innymi osobami oraz ze względów bezpieczeństwa. Regulamin ROD zabrania m. in.:

  • zamieszkania na działce;
  • prowadzenia działalności gospodarczej lub innej działalności zarobkowej;
  • palenia odpadów i resztek roślinnych;
  • palenia ognisk;
  • budowania murowanych grilli;
  • wnoszenia wolnostojących toalet;
  • budowania furtek oraz bram w ogrodzeniu zewnętrznym;
  • prowadzenia upraw o charakterze produkcyjnym;
  • stawiania pasiek.

Działkowiec ma również określone prawa, a nawet przywileje, np.:

  • wpływanie na zarządzanie ogrodem (udział w zebraniach, czynne i bierne prawo wyborcze, możliwość składania wniosków);
  • korzystanie ze wspólnej infrastruktury ROD (place zabaw, siłownie plenerowe, itp.);
  • udział w imprezach i uroczystościach organizowanych przez ROD;
  • korzystanie z biblioteki ROD.

Użytkownicy rodzinnych ogródków działkowych są zwolnieni z podatków gruntowych oraz opłat urzędowych za wydanie decyzji lub zgody na wycięcie drzew znajdujących się na działce. Przepisy gwarantują im również odszkodowania i prawo do terenu zamiennego, jeśli ich ogród w całości lub części zostanie zlikwidowany ze względu na cele publiczne, czyli np. budowę drogi.

Altana czy domek na działce ROD?

To, jakie zabudowania na trwałe związane z gruntem mogą znaleźć się na działce, jest opisane w regulaminie ROD. Jeśli chcemy postawić tam domek lub altanę, to musi ona spełniać szczegółowe założenia, m. in. powierzchnia budynku nie może przekroczyć 35 mkw, a wysokość konstrukcji 5 metrów.

Budowa domku lub altany powinna być poprzedzona złożeniem stosownego pisma w zarządzie ROD, w którym znajdują się szczegóły projektu. Jeśli zarząd uzna, że nie jest on zgodny z regulaminem ogrodu, może nakazać wstrzymanie budowy lub rozbiórkę już istniejącej budowli. Jeśli działkowiec nie zastosuje się do zaleceń zarządu ROD, sprawa może zostać zgłoszona wyżej, a to będzie się już wiązało z konkretnymi konsekwencjami prawnymi, np. z grzywną i nakazem rozbiórki.

Konstrukcja budynku na działce, a w szczególności jej palność, mają spore znaczenie w sytuacji, w której chcemy go ubezpieczyć. Zdecydowanie łatwiej jest też chronić z polisy dom letniskowy niż altanę, ale i to nie jest wcale takie proste, jak mogłoby się wydawać

– mówi Michał Ratajczak, ekspert Rankomat. 

Czy można ubezpieczyć ROD z polisy mieszkaniowej?

Wiele towarzystw umożliwia włączenie w polisę mieszkaniową domków letniskowych. Niestety, zabudowania znajdujące się na obszarze rodzinnych ogrodów działkowych najczęściej są wyłączone z ochrony. Część ubezpieczycieli, jak Inter Polska czy PZU, stwarza jednak taką możliwość.

Z polisy Inter Lokum można chronić mury i elementy stałe domu letniskowego, znajdujące się wewnątrz budynku ruchomości domowe, a także budowle oraz obiekty małej architektury znajdujące się na obszarze działki, czyli m. in. altany. Ochrona może obejmować ogień i inne zdarzenia losowe, kradzież z włamaniem i rabunek. Wyłączone są natomiast wartości pieniężne, przedmioty wartościowe, zegarki, biżuteria czy odzież skórzana. Ubezpieczenie ruchomości i stałych elementów jest ubezpieczeniem na pierwsze ryzyko, co oznacza, że odszkodowanie można uzyskać tylko przy pierwszej szkodzie, jaka wystąpi w okresie ubezpieczenia.

Ubezpieczenie PZU Dom może chronić dom letniskowy przed 18 zdarzeniami losowymi (w tym przed powodzią),kradzieżą z włamaniem i dewastacją. Co ważne, polisa może dotyczyć również zabudowań nie związanych na trwałe z gruntem, czyli m. in. domów holenderskich czy altan. Ubezpieczony może zostać dom, jego elementy stałe, ruchomości domowe, a także inne zabudowania na posesji. 

Ważne informacje

1. Działek na obszarze ROD nie można kupić, jedynie wydzierżawić

2. Prawo do użytkowania działki na obszarze ROD może nabyć każda pełnoletnia osoba zamieszkała na obszarze Polski

3. Działkę na terenie rodzinnych ogródków działkowych można albo wydzierżawić od zarządu ROD, albo odkupić prawo do jej użytkowania od działkowca

4. Zabudowania i mienie znajdujące się na obszarze ROD trudno jest ubezpieczyć, ale są towarzystwa dające taką możliwość w ramach polisy mieszkaniowej

FAQ - najczęściej zadawane pytania o ogródki działkowe ROD

  1. Czy można odziedziczyć prawo do użytkowania działki ROD?

    Prawo do dzierżawy działki wygasa wraz ze śmiercią dzierżawcy. Pierwszeństwo o możliwość użytkowania danej działki ma jednak współmałżonek zmarłego, w dalszej kolejności inni członkowie rodziny, np. dzieci.

  2. Czy zarząd ROD może obciążyć mnie zaległościami finansowymi po osobie, od której odkupiłem prawo do użytkowania działki?

    Nie ma takiej możliwości. Wszelkie opłaty za dzierżawę są naliczane dopiero od momentu podpisania przez działkowca umowy z zarządem ROD i nie odpowiada on za długi poprzednich użytkowników działki.

  3. Czy można wskazać osobę, która uzyska prawa do działki po śmierci działkowca?

    Przepisy zabraniają wskazywania takich osób. Po śmierci użytkownika działki prawo do niej nabywa współmałżonek, a w dalszej kolejności inni członkowie rodziny zmarłego, np. dzieci.

  4. Czy działkowiec może przenieść prawa do działki na konkubenta bądź konkubinę?

    Można przenieść prawo do użytkowania działki na dowolną osobę, która mieszka w Polsce i jest pełnoletnia. Wspólne prawo do działki przysługuje jednak tylko małżeństwom. Osoby żyjące z niesformalizowanych związkach oficjalnie nie mogą współużytkować ogródka działkowego.

  5. Czy przy zawieraniu umowy dzierżawy działki potrzebna jest zgoda współmałżonka?

    Nie jest potrzebna taka zgoda, ponieważ prawa do działki może mieć tylko jeden współmałżonek.

  6. Jakie dokumenty trzeba złożyć, żeby przekazać prawo do działki swojemu dziecku?

    Prawo do działki można przekazać tylko pełnoletniemu dziecku. Potrzebna jest do tego umowa o przeniesieniu praw do działki oraz wniosek do zarządu ROD o zatwierdzenie przeniesienia.