Mieszkanie w przedwojennej kamienicy z wysokimi sufitami, powracająca do łask wielka płyta, postmodernistyczny blok z lat 90, a może mieszkanie na nowo wybudowanym osiedlu na obrzeżach miasta? Wybór lokalizacji mieszkania to kluczowa sprawa, jeśli kupujemy taki lokal lub myślimy o przeprowadzce. Porównujemy wady i zalety, aby sprawdzić gdzie mieszka się najlepiej.

Dla kupujących mieszkanie równie istotną kwestią, co wybór miasta czy dzielnicy, jest budynek, w którym to mieszkanie się znajduje. Oczywiście, wszystko determinuje cena transakcyjna, choć nie zawsze pieniądze są decydujące.

Aby ułatwić wybór, porównujemy wady i zalety mieszkań z rynku wtórnego w 4 różnych lokalizacjach, czy raczej 4 różnych przestrzeniach miejskich.

Rodzaj mieszkania - czy ma znaczenie?

Zakup mieszkania, w którym zamierzamy mieszkać, to poważna inwestycja na wiele lat, dlatego powinna być dobrze przemyślana także pod kątem budynku. Od tego zależy, czy w mieszkaniu będziemy czuć się komfortowo, ale też niesie za sobą dalsze konsekwencje, jak dojazdy od centrum, zakupy, bliskość przedszkola, przychodni czy obecność miejsc parkingowych.

Decydując się na zamieszkanie w konkretnym rodzaju budynku, otrzymujemy niejako w pakiecie najbliższą okolicę. Jeśli więc będzie to blok z wielkiej płyty, to raczej na pewno najbliższy horyzont będą wyznaczały inne bloki osiedla. Jeśli kamienica, to z okna zobaczymy kamienicę po przeciwnej stronie ulicy. Wszędzie poza mieszkaniem w nowym budownictwie nie grozi nam raczej zamieszkanie na placu budowy.

Plusy i minusy z uzasadnieniem każdego z 4 rodzajów budynku mieszkalnego opisujemy poniżej. A w kwestii ubezpieczenia, wyjaśniamy czy mieszkanie w kamienicy, wielkiej płycie, bloku z lat 90 lub nowym budownictwie wpływa na cenę polisy mieszkaniowej.

PORÓWNAJ CENY

Wady i zalety mieszkania w kamienicy

Mieszkanie w kamienicy wygrywa pod kątem estetycznym, ale niekoniecznie pragmatycznym. Zakup mieszkania w budynku z historią to zarówno plusy, jak i minusy, które kształtują się różnie w zależności od wieku i potrzeb lokatorów.

Wśród zalet największą stanowi dogodna lokalizacja. Kamienice są położone w centrum miast, skąd praktycznie wszędzie jest blisko lub co najmniej tak samo blisko. Wysoki sufit nie dość, że optycznie powiększa metraż, to podnosi walor estetyczny mieszkania, a duże okna doświetlają wnętrze. W kamienicy często standardem jest obecność parkietu, natomiast grube mury, co dawniej było normą, skutecznie wygłuszają pomieszczenia.

Wady mieszkania w kamienicy mogą dotyczyć tych samych powodów, jak wymienione wyżej. Lokalizacja – centra miast są zakorkowane, a liczba miejsc parkingowych, nawet tych do wykupienia na abonament, mocno ograniczona. Wysoki sufit to niezagospodarowana część pomieszczeń, którą należy również ogrzać, przez co rosną koszty energii. Często w kupowanym mieszkaniu w kamienicy trzeba liczyć się z wymianą pieca. Kolejnym mankamentem jest brak windy, a w kamienicy o wartości zabytkowej brak możliwości przeprowadzania remontów bez zezwolenia konserwatora.

Mieszkanie w kamienicy

PLUSY

MINUSY

dobre skomunikowanie

brak miejsc parkingowych

przestronne wnętrza

brak windy

więcej światła

wyższe koszty ogrzewania

grube mury

wymiana pieca

parkiet

stan techniczny budynku

Opr. własne.

Wady i zalety mieszkania w bloku z wielkiej płyty

Bloki wielkopłytowe to najpopularniejsze miejsce do mieszkania w mieście. Są znacznie młodsze od kamienic, ale te stawiane w latach 70 liczą już pół wieku. Mimo to nadal cieszą się wzięciem wśród kupujących, bo mają nienajgorszą lokalizację, gotową infrastrukturę i względnie umiarkowaną cenę.

I właśnie cena jest największym atutem mieszkań rodem z PRL-u. Ponieważ jest ich w Polsce ok. 7 milionów, z powodu wysokiej podaży są tańsze od mieszkań nowych, a dodatkowo mają szerszy zakres oferowanych cen sprzedaży. Takie mieszkania w większości znajdują się w budynkach po termomodernizacji i z podłączeniem do sieci ciepłowniczej, więc odpada problem ze źródłem ogrzewania. Osiedla z wielkiej płyty były zwykle przemyślaną koncepcją, dlatego w pobliżu takich mieszkań znajdują się sklepy, przychodnie, urzędy pocztowe i punkty usługowe. Wielka płyta to nie ścisłe centrum, ale dobre skomunikowanie ze śródmieściem.

Wielka płyta ma również wady. Najczęściej chodzi o cienkie ściany, błędy konstrukcyjne, mały metraż, ciemną kuchnię, a z czynników społecznych - kwestie bezpieczeństwa na klatce czy w przestrzeni między blokami.

Mieszkanie w wielkiej płycie

PLUSY

MINUSY

dobre skomunikowanie

cienkie ściany

miejsca parkingowe

ciasne wnętrza

podłączenie do sieci ciepłowniczej

wady konstrukcyjne

anonimowość

poczucie bezpieczeństwa

Infrastruktura

wartość estetyczna

Opr. własne.

Wady i zalety mieszkania w bloku z lat 90

Budownictwo w Polsce po roku 1989 to osobny rozdział. Powstałe wtedy nieruchomości, zwłaszcza w ostatniej dekadzie XX wieku, odznaczają się śmiałością połączoną z nieokiełznaną fantazją architektów. Gdy wielka płyta odchodziła w niebyt, pojawiały się bloki znacznie niższe, z krzykliwymi fasadami, które uznawane są do dzisiaj za kiczowate, ale są też wyznacznikiem czasów, w których je stawiano.

Bloki z lat 90 mają kilka niezaprzeczalnych zalet. Główną z nich jest dobra lokalizacja – niekoniecznie w ścisłym centrum, ale też daleko od peryferii. Miasta, które doświadczyły zniszczeń w czasie II wojny światowej, po upadku PRL-u nadal posiadały wiele niezagospodarowanych terenów w atrakcyjnej lokalizacji jako uzupełnienie tkanki miejskiej. I przestrzeń tą w dużej mierze wypełniło budownictwo lat 90, w stylu postmodernistycznym. Ale na tym nie koniec zalet, są nimi także: niebanalne wzornictwo, dobra infrastruktura, nowoczesne rozwiązania (okna PCV), windy, miejsca parkingowe, osobna kuchnia.

Wady bloków lat 90 skupiają się głównie na kwestiach związanych z gustem, o którym, jak wiadomo, nie powinno się dyskutować. Coś, co jeszcze ćwierć wieku temu uznawane było za powiew świeżości z całą paletą kolorów i elementów, jakie wcześniej w architekturze nie występowały, dziś określa się jako zachłyśnięcie Zachodem. Jedna i druga opinia są słuszne, natomiast sprowadzając całość do wad, za takie można uznać słabą jakość używanych wtedy materiałów, zwłaszcza ocieplenie, a często też brak odpowiedniej infrastruktury, np. dla dzieci, nie mówiąc już o terenach zielonych. Te brakujące elementy pojawiły dopiero wraz z upływem lat.

Mieszkanie w bloku z lat 90

PLUSY

MINUSY

odważne zastawienia kolorystyczne

estetyka

oryginalność

niekompletna infrastruktura

lokalizacja

przerost formy nad treścią

brak poważnych wad technicznych

poczucie bezpieczeństwa

nowoczesne wyposażenie, np. okna PCV

jakość materiałów, np. ocieplenia

Opr. własne.

Wady i zalety mieszkania w nowym budownictwie

Okres lat 90 w architekturze miejskiej trwał jeszcze do połowy pierwszej dekady XXI wieku. Kiedy zabudowa miejska została zagęszczona, deweloperzy zostali zmuszeni szukać przestrzeni dla mieszkań poza centrum miast. Im późniejsza budowa, tym mieszkania powstawały na coraz głębszych peryferiach, a domy w zabudowie szeregowej wręcz poza granicami miasta.

Zacznijmy od plusów mieszkań w nowym budownictwie. Tu na pierwszy plan wysuwa się coraz lepsza jakość materiałów i standard wyposażenia – windy i miejsca parkingowe, także garaże podziemne są na porządku dziennym w porównaniu do lat 90, nie mówiąc już o wielkiej płycie czy kamienicy. Nowe mieszkania pojawiają się z dala od centrum, ale blisko stamtąd do terenów zielonych, cechuje je też niska, kameralna zabudowa.

Wady to lokalizacja. Już nie ścisłe centrum, a co się z tym wiąże brak infrastruktury. Jeśli nowy blok powstaje w ścisłej zabudowie miasta, zwykle posiada mały lub bardzo mały metraż i wywindowaną cenę za metr kwadratowy. Z kolei w środku, nie tylko w kawalerkach, na stałe gości tzw. aneks kuchenny.

Mieszkanie w nowym budownictwie

PLUSY

MINUSY

jakość materiałów

lokalizacja

tereny zielone

aneks kuchenny

kameralna zabudowa

brak infrastruktury

parking podziemny

metraż, tzw. patodeweloperka

bezpieczeństwo

cena

Opr. własne.

Czy rodzaj mieszkania wpływa na cenę ubezpieczenia? 

Z punktu widzenia ubezpieczeń nieruchomości warto chronić mieszkanie w kamienicy, wielkiej płycie, bloku z lat 90 i w nowym budownictwie, bo wszędzie istnieje ryzyko pożaru, zalania, kradzieży czy innego wypadku. Jednak rodzaj budynku, w którym znajduje się mieszkanie, wpływa na cenę polisy mieszkaniowej niebezpośrednio. 

Na cenę ubezpieczenia mieszkania wpływa wartość lokalu i wybrane ryzyka. Tym samym roczna składka za mieszkanie bardzo tanie i z bardzo wąskim zakresem ochrony to koszt poniżej 100 zł rocznie. Najdroższe polisy to już wydatek ponad 1000 zł za 12 miesięcy

Leszek DrozdalskiLeszek Drozdalski

Przez zakupem mieszkania warto porównać wady i zalety kamienicy, wielkiej płyty czy nowego budownictwa na portalach ogłoszeniowych, tak jak warto porównać ceny ubezpieczeń w kalkulatorze. To proste narzędzie pozwoli wyliczyć koszt ubezpieczenia w 8 różnych towarzystwach dla mieszkania kupowanego za gotówkę, jak i na kredyt.

Ważne informacje

1. Pod kątem lokalizacji zwykle najlepszym wyborem jest mieszkanie w kamienicy

2. Dla osób, które cenią lepsze wyposażenie odpowiednie będzie nowe budownictwo

3. Bloki z wielkiej płyty i z lat 90 mają przewagę dzięki miejscom parkingowym i dobrej infrastrukturze

4. Od tego ile warte jest mieszkanie zależy, jak dużo zapłacimy za polisę mieszkaniową