Bloki z wielkiej płyty – ile kosztuje mieszkanie i ubezpieczenie?

Jak powstały mieszkania w technologii wielkopłytowej?

Pomysł na budowę domów wielorodzinnych z gotowych, prefabrykowanych materiałów zawdzięczamy modernistom. W ich koncepcji osiedle miało być autonomiczną całością, miastem w mieście, w którym znajdują są nie tylko mieszkania, ale też zakłady pracy, punkty usługowe, ośrodki rozrywki i przestrzeń do rekreacji. Istotnym elementem modernistycznej wizji architektury była też wszechobecna zieleń, którą obsadzone miały być nawet dachy budynków. 

W Polsce ekspansja wielkopłytowej architektury rozpoczęła się w latach pięćdziesiątych XX wieku. Powstające wówczas osiedla bloków miały stanowić sypialnie dla pracowników zakładów przemysłowych. Najwięcej budynków z wielkiej płyty powstało w Polsce w latach siedemdziesiątych. Zaprojektowano wówczas kilkanaście zamkniętych systemów, których wdrażanie spowodowało, że wszystkie blokowiska w Polsce zaczęły wyglądać bardzo podobnie.

Ile kosztuje mieszkanie w wielkiej płycie?

Szacuje się, że mieszkania w blokach z wielkiej płyty są tańsze o 10-20% od konkurencyjnych lokali z rynku wtórnego. Dlatego też tak szybko się sprzedają, szczególnie w miastach, w których ceny nieruchomości są najwyższe, jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk. Powody tego zjawiska są dwa:

• mieszkania z wielkiej płyty dostępne są tylko na rynku wtórnym – a ten jest tańszy od rynku pierwotnego;
• lokale mieszkalne w blokach z wielkiej płyty charakteryzują się niewielkim metrażem – w naturalny sposób zmniejsza się średnia cena lokalu.

Jednocześnie są też takie lokalizacje, w których wielka płyta jest bardzo droga. Na najbardziej rozpoznawalnym warszawskim osiedlu „wielkopłytowym” Za Żelazną Bramą w 2020 roku sprzedano 50 mieszkań ze średnią ceną za mkw. równą 12 100 zł. W tym samym okresie, w słynnym gdańskim falowcu, czyli najdłuższym budynku w Polsce, średnia cena mkw. wynosiła 8200 zł. Również w Gdańsku, tym razem na Zaspie, w 2020 roku mieszkania były jeszcze droższe – kosztowały średnio 9000 za mkw., jak podaje portal money.pl.

Cena najtańszej wielkiej płyty pokrywa się mniej więcej z kolejnością miast pod względem stawek za metr kwadratowy. Warszawa, Kraków i Gdańsk na czele to żadne zaskoczenie. Tam trzeba przygotować się na wydatek ponad 400 000 zł za mieszkanie 55-60 mkw. Dolne pozycje listy zajmowane są przez Zieloną Górę, Kielce i Gorzów Wielkopolski. W tych miastach nabywcy muszą się liczyć z kosztem co najmniej 200 000 zł za taki sam przedział metrażu. Wysoko w zestawieniu najtańszej wielkiej płyty są Katowice (350 000 zł), za to relatywnie tanio można kupić mieszkanie w tego typu budownictwie w Białymstoku (279 000 zł).

Pod względem najdroższych mieszkań w wielkiej płycie kolejność miast wojewódzkich jest podobna, ale różnice znacznie większe – od 295 000 zł w Zielonej Górze i Gorzowie Wlkp. do 1 045 000 w Warszawie za podobny metraż. Oprócz miast województwa lubuskiego najtańsze okazało się jeszcze Opole (346 000 zł). Powyżej 500 000 zł trzeba wydać na takie mieszkanie w Lublinie, Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku.

Co ciekawe, w miastach, które w obu zestawieniach zajęły dolne lokaty, różnice między najtańszym a najdroższym mieszkaniem w wielkiej płycie są najmniejsze.

Jakie są korzyści mieszkania w wielkiej płycie?

Przystępna cena, lokale o zróżnicowanej powierzchni (w tym sporo mieszkań o niewielkim metrażu) i dostęp do infrastruktury – to kluczowe zalety mieszkań w „wielkopłytowcach”. W ostatnich latach zmieniło się wiele również w kwestii estetyki zarówno samych bloków, jak i otaczających je terenów.

Wielokrotnie modernizowane, remontowane i ocieplane budynki w coraz mniejszym stopniu przypominają stereotypowe blokowiska ze zdewastowanymi klatkami, brudnymi elewacjami i wiecznie zepsutymi domofonami, gdzie lepiej nie zapuszczać się po zmroku. Podobnie jest z wnętrzami mieszkań, które nierzadko są urządzone w oryginalny sposób, z naciskiem na maksymalne wykorzystanie dostępnej przestrzeni.

Skupiska „wielkopłytowców” są też często świetnie usytuowane. Łatwo stamtąd dojechać do centrum i do innych części miasta, podczas gdy nowe inwestycje tworzone są najczęściej na obrzeżach.

Jakie są wady mieszkań w bloku z wielkiej płyty?

Do wad lokali mieszkalnych na osiedlach z wielkiej płyty należą przede wszystkim wyższe koszty utrzymania niż w nowoczesnych budynkach. Ma to związek z nieefektywnością energetyczną takich obiektów – i to mimo ich termomodernizacji. Do tego dochodzą nieustawne mieszkania, cienkie ściany, łazienki połączone z toaletami czy niewielkie ciemne kuchnie.

Mieszkańcy dużych osiedli zbudowanych z wielkiej płyty mogą mieć poczucie odizolowania od społeczeństwa (alienacji). Wielkopłytowe blokowiska postrzegane są również jako źródło licznych patologii i przestrzeń zamieszkiwana przez ludzi z marginesu. To już bardziej stereotyp, ale nie każdy będzie się czuł bezpiecznie w dzielnicy o złej sławie i nie każdy zechce tam zamieszkać.

Dzisiaj wielka płyta w Polsce kojarzy się z coraz bardziej pstrokatymi kolorami elewacji. Mało komu podoba się też surowa bryła, której nie da się w żaden sposób poprawić. To prawda, że w ostatnich latach bloki są ozdabiane efektownymi muralami, ale nadal jest to zjawisko raczej marginalne i tylko częściowo poprawiające wygląd siermiężnych budynków.

Co z bezpieczeństwem mieszkań w wielkiej płycie?

Chociaż wielka płyta w Polsce miała być rozwiązaniem doraźnym, a powstające w okresie PRL-u budynki miały służyć mieszkańcom przez 50-70 lat, to budynki są konstrukcyjnie bezpieczne. Wpływ na to mają przepisy, zgodnie z którymi każdy budynek mieszkalny musi przechodzić regularne przeglądy. Te założenia są realizowane – dba o to każda spółdzielnia i każda wspólnota mieszkaniowa. Ponadto w 2019 r. przeprowadzono ogólnopolską kontrolę budynków z wielkiej płyty, a władze do 2029 r. przeznaczą prawie 3 miliardy złotych na ich modernizację.

Skąd zatem pytania o bezpieczeństwo? Ma to związek z tym, że wiele projektów „wielkopłytowców” miało liczne mankamenty, a i samo wykonanie często pozostawiało wiele do życzenia. W pierwszych latach użytkowania tych budynków wychodziły liczne fuszerki i niedoróbki, ale eliminowano je na bieżąco. W społeczeństwie zdążył się jednak utrwalić stereotyp, zgodnie z którym budownictwo wielkopłytowe jest dalekie od ideału i niekoniecznie bezpieczne dla mieszkańców. Ta zła opinia pokutuje do dziś.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania w wielkiej płycie?

Od około 150 zł do 320 zł – tyle kosztuje roczne ubezpieczenie mieszkania w bloku z wielkiej płyty znajdującego się na poznańskich Ratajach, czyli na jednym ze sztandarowych osiedli z wielkiej płyty powstałych w okresie największej popularności omawianej technologii.

Obliczeń dokonaliśmy dla lokalu o powierzchni 50 mkw. i wartości 400 000 zł, który znajduje się na pośredniej kondygnacji budynku z 1975 roku. Przyjęliśmy, że zakres ubezpieczenia ma charakter podstawowy – ochrona murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi.

Różnice w cenach wynikają głównie z polityki poszczególnych ubezpieczycieli oraz dodatkowych ryzyk, które są wliczone w cenę. Jednocześnie wybór jest na tyle duży, że każdy właściciel nieruchomości znajdzie polisę dostosowaną do swoich potrzeb i możliwości finansowych.

Naszym okiem

Za podstawową polisę dla mieszkania w klasycznym bloku z wielkiej płyty zapłacimy niewiele, ale trzeba pamiętać, że w zamian otrzymamy ograniczoną ochronę. Warto więc pomyśleć o dokupieniu przynajmniej kilku dodatków, które powinno się wybrać w oparciu o indywidualne potrzeby oraz specyfikę lokalu. Przykładowo mieszkania na parterze są bardziej narażone na działanie wandali i kradzież, a w niektórych przypadkach również na podtopienia. Lokale umiejscowione na ostatnim piętrze są z kolei częściej zalewane, czego przyczyną jest nieszczelny dach. Z drugiej strony, na szczycie budynku nie grozi nam zalanie przez sąsiadów.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Chcesz sprawdzić, ile zapłacisz za ubezpieczenie mieszkania w bloku z wielkiej płyty? Wykonaj indywidualną i niezobowiązującą kalkulację online – skorzystaj z naszego kalkulatora ubezpieczeń nieruchomości.

Znajdź ubezpieczenie mieszkania z bloku z wielkiej płyty

Czy wielka płyta powraca?

Na powrót wielkiej płyty mogą wskazywać liczby. W 2013 roku w Polsce nie oddano do użytku żadnego budynku wielkopłytowego. W latach 2014-2017 „wielkopłytowców” powstawało raptem kilka sztuk rocznie, co nadal stanowiło margines na pierwotnym rynku nieruchomości. Zwrot dokonał się w 2018 roku, kiedy to skończono budowę 92 bloków z wielkiej płyty. W 2019 było ich już 187, co już stanowiło prawie 1% spośród wszystkich oddanych w tym czasie do użytku nieruchomości, jak wynika z informacji podanych przez Główny Urząd Statystyczny.

Oczywiście „nowa wielka płyta” tylko częściowo przypomina technologię stosowaną w okresie PRL-u. Nadal korzysta się w niej z dużych betonowych i żelbetonowych elementów prefabrykowanych. Zmieniła się natomiast precyzja wykonania, sposób montażu czy też standardy energochłonności. Nowych budynków nie projektuje się też według jednego utartego schematu – architekci mają zdecydowanie większą dowolność i nikt im odgórnie nie narzuca żadnych rozwiązań.