Bloki z wielkiej płyty - ile kosztuje mieszkanie i ubezpieczenie?

Mieszkania w blokach z wielkiej płyty miały być szczytem luksusu i prestiżu w czasach PRL. Powstałe głównie w latach siedemdziesiątych osiedla zdają się wracać do łask, a z dzisiejszej perspektywy łatwiej doszukać się w nich zalet choćby w postaci dogodnej lokalizacji z gotową infrastrukturą.

Jak powstały mieszkania z wielkiej płyty?

Pomysł na budowę domów wielorodzinnych z gotowych, prefabrykowanych materiałów zawdzięczamy modernistom. W ich koncepcji osiedle miało być autonomiczną całością, miastem w mieście, w którym znajdują są nie tylko mieszkania, ale też zakłady pracy, punkty usługowe, ośrodki rozrywki i przestrzeń do rekreacji. Istotnym elementem modernistycznej wizji architektury była też wszechobecna zieleń, którą obsadzone miały być nawet dachy budynków. 

W blokach z wielkiej płyty upatrywano szansy na szybkie i ekonomiczne uzupełnienie, powstałych w skutek wojennych zniszczeń, braków mieszkaniowych. Standaryzowane budynki dobrze wpisywały się w idee komunistyczne i szybko stały się symbolem „dobrobytu” i „nowoczesności” gospodarek centralnie planowanych. Bloki budowano, a właściwie składano, z wielkich żelbetowych płyt, w pośpiechu i po kosztach, czyniąc oszczędności głównie na estetyce i designie. 

Wielka płyta w Polsce

W Polsce ekspansja wielkopłytowej architektury rozpoczęła się w latach pięćdziesiątych XX wieku. Powstające wówczas osiedla bloków miały stanowić sypialnie dla pracowników zakładów przemysłowych. 

Najwięcej budynków z wielkiej płyty powstało w Polsce w latach siedemdziesiątych. Zaprojektowano wówczas kilkanaście zamkniętych systemów, których wdrażanie spowodowało, że wszystkie blokowiska w Polsce zaczęły wyglądać bardzo podobnie.

Zdecydowaną większość „wielkopłytowców” wybudowano w naszym kraju w latach 1971-1988 i do dziś nieruchomości wielorodzinne powstałe w tamtym okresie utożsamia się jednoznacznie z wielką płytą.

Jakie są korzyści mieszkania w wielkiej płycie?

Aktualnie bloki z wielkiej płyty oferują relatywnie tanie mieszkania w co najmniej przyzwoitym standardzie. W porównaniu do innych lokali z rynku wtórnego są one tańsze nawet o 10-20%. 

W „wielkopłytowcach” znajdziemy też sporo mieszkań o niewielkim metrażu, co osobom o ograniczonym budżecie ułatwia nabycie własnych czterech kątów – nie dość, że mniej zapłacą za metr kwadratowy, to jeszcze mniej tych metrów muszą spłacić.

Wielokrotnie modernizowane, remontowane i ocieplane budynki w coraz mniejszym stopniu przypominają stereotypowe blokowiska ze zdewastowanymi klatkami, brudnymi elewacjami i wiecznie zepsutymi domofonami, gdzie lepiej nie zapuszczać się po zmroku. Podobnie jest z wnętrzami mieszkań, które nierzadko są urządzone w oryginalny sposób, z naciskiem na maksymalne wykorzystanie dostępnej przestrzeni.

Skupiska „wielkopłytowców” są też często świetnie usytuowane, łatwo stamtąd dojechać do centrum i do innych części miasta, podczas gdy nowe inwestycje tworzone są najczęściej na obrzeżach.

Jakie są wady mieszkań w bloku z wielkiej płyty?

Dzisiaj wielka płyta w Polsce to prześciganie się w coraz bardziej pstrokatych kolorach elewacji. Mało komu podoba się też surowa bryła, której nie da się w żaden sposób poprawić. To prawda, że ostatnich latach bloki są ozdabiane efektownymi muralami, ale nadal jest to zjawisko raczej marginalne i tylko częściowo poprawiające wygląd siermiężnych budynków.

Niedoróbki i fuszerki, które były zmorą budynków z wielkiej płyty w pierwszych latach ich użytkowania, zostały w dużej mierze zniwelowane przez remonty i modernizacje. Pozostały jednak nieustawne mieszkania, cienkie ściany, łazienki połączone z toaletami czy niewielkie ciemne kuchnie. 

Zgromadzenie tak dużej liczby obcych osób na tak niewielkiej przestrzeni często prowadzi do alienacji. Blokowiska z wielkiej płyty postrzegane są również jako źródło licznych patologii i przestrzeń zamieszkana przez ludzi z marginesu. To już bardziej stereotyp, ale nie każdy będzie się czuł bezpieczny w dzielnicy o złej sławie i nie każdy zechce tam zamieszkać.

Źródło: morizon.pl.

Gdzie jest najwięcej bloków z wielkiej płyty?

W Polsce mamy około 4 miliony mieszkań mieszczących się w budynkach z wielkiej płyty. Według różnych danych zamieszkuje je od 10 do 12 milionów Polaków.

W większości miast wojewódzkich wielka płyta stanowi ponad 30 proc. całego budownictwa mieszkaniowego. Rekordowe pod tym względem są Kielce, gdzie tego typu mieszkanania stanowią aż 39 proc. wszystkich lokali w stolicy województwa świętokrzystkiego. W Gorzowie Wielkopolskim, Olsztynie i Katowicach wskaźnik ten oscyluje w okolicach 35%. W Warszawie udział wielkiej płyty w ogólnej liczbie mieszkań to około 22%, podobny wskaźnik możemy znaleźć w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. Nieco więcej „wielkopłytowców” jest w Szczecinie (26%) i Poznaniu (29%). 30% i więcej takiego budownictwa znajdziemy m. in. w Rzeszowie, Lublinie, Łodzi czy Białymstoku, jak wynika ze statystyk opublikowanych przez HRE Investments.

Inaczej wygląda kolejność miast, w których wielka płyta pojawia się w ogłoszeniach nieruchomości. Najwięcej, bo 17 proc. wszystkich ofert sprzedażowych, jest w Białymstoku, a także w Lublinie (16 proc.). W większości miast wojewódzkich mieszkań w wielkiej płycie chce sie pozbyć mniej niż 10 proc. sprzedających. W Krakowie, Wrocławiu, Opolu czy Zielonej Górze wskaźnik wynosi 5 proc., a najmniej w Katowicach i Poznaniu (po 4 proc.ogłoszeń).

Co z bezpieczeństwem mieszkań w wielkiej płycie?

Wielka płyta w Polsce miała być rozwiązaniem doraźnym, a powstające w okresie PRL-u budynki miały służyć mieszkańcom przez 50-70 lat. Wiele projektów „wielkopłytowców” miało liczne mankamenty, a i samo wykonanie często pozostawało wiele do życzenia. W pierwszych latach użytkowania tych budynków wychodziły liczne fuszerki i niedoróbki, ale je eliminowano na bieżąco. W społeczeństwie zdążył się jednak utrwalić stereotyp, że budownictwo wielkopłytowe jest dalekie od ideału i niekoniecznie bezpieczne dla mieszkańców. Ta zła opinia pokutuje do dziś. 

Według obowiązujących w Polsce przepisów, każdy budynek mieszkalny musi przechodzić regularne przeglądy i te założenia są realizowane – dba o to każda spółdzielnia i każda wspólnota mieszkaniowa. Ponadto w 2019 przeprowadzono ogólnopolską kontrolę budynków z wielkiej płyty, a władze do 2029 roku przeznaczą prawie 3 miliardy złotych na ich modernizację.

Ile kosztuje mieszkanie w wielkiej płycie?

Mieszkania z wielkiej płyty dostępne są tylko na rynku wtórnym, a ten jest tańszy od rynku pierwotnego. Poza tym, omawiany rodzaj budownictwa charakteryzuje się często niewielkim metrażem, co w naturalny sposób zmniejsza średnią cenę lokalu. 

Szacuje się, że mieszkania z blokach z wielkiej płyty są tańsze o 10-20% od konkurencyjnych lokali z rynku wtórnego. Dlatego też tak szybko się sprzedają, szczególnie miastach, w których ceny nieruchomości są najwyższe, jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk. 

Są też takie lokalizacje, w których wielka płyta jest bardzo droga. Na najbardziej rozpoznawalnym warszawskim osiedlu „wielkopłytowym” Za Żelazną Bramą w 2020 roku sprzedano 50 mieszkań ze średnią cenę za mkw, równą 12 100 zł. W tym samym okresie, w słynnym gdańskim falowcu, czyli najdłuższym budynku w Polsce, średnia cena mkw. wynosiła 8200 zł. Również w Gdańsku, tym razem na Zaspie, w 2020 roku mieszkania były jeszcze droższe – średnio 9000 za mkw, jak podaje portal money.pl. 

Cena najtańszej wielkiej płyty pokrywa się mniej więcej z kolejnością miast pod względem stawek za metr kwadratowy. Warszawa, Kraków i Gdańsk na czele to żadne zaskoczenie. Tam trzeba przygotować się na wydatek ponad 400 000 zł za mieszkanie 55-60 mkw. Dolne lokaty zajmowane przez Zieloną Górę, Kielce i Gorzów Wlkp. to koszt co najmniej 200 000 zł ta taki sam przedział metrażu. Wysoko w zestawieniu najtańszej wielkiej płyty są Katowice (350 000 zł), za to relatywnie tanio można kupić mieszkanie w tego typu budownictwie w Białymstoku (279 000 zł).

Ceny ofertowe mieszkania w wielkiej płycie 1971-1988 o powierzchni 55-60 mkw. 
Źródło: gethome.pl (02.07.2021 r.).
 

Pod względem najdroższych mieszkań w wielkiej płycie kolejność miast wojewódzkich jest podobna, ale różnice znacznie większe – od 295 000 zł w Zielonej Górze i Gorzowie Wlkp. do 1 045 000 w Warszawie za podobny metraż. Oprócz miast województwa lubuskiego najtańsze okazało się jeszcze Opole (346 000 zł). Powyżej 500 000 zł trzeba wydać na takie mieszkanie w Lublinie, Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku.

Co ciekawe, w miastach, które w obu zestawieniach zajęły dolne lokaty, różnice między najtańszym a najdroższym mieszkaniem w wielkiej płycie są najmniejsze.

Ceny ofertowe mieszkania w wielkiej płycie 1971-1988 o powierzchni 55-60 mkw. 
Źródło: gethome.pl (02.07.2021 r.).

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania w wielkiej płycie?

Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie mieszkania znajdującego się na poznańskich Ratajach, czyli na jednym ze sztandarowych osiedli z wielkiej płyty powstałych w okresie największej popularności omawianej technologii. Obliczeń dokonaliśmy dla lokalu o powierzchni 50 mkw. i wartości 400 000 zł, który znajduje się na pośredniej kondygnacji budynku z 1975 roku. Przyjęliśmy, że zakres ubezpieczenia ma charakter podstawowy – ochrona murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi. 

Średni koszt ubezpieczenia mieszkania w wielkiej płycie o ww. parametrach to 202 zł w skali roku. Najtańszą polisę kupimy za 153 zł, a za najdroższa będziemy musieli zapłacić 242 zł. Różnice w cenach wynikają głównie z polityki poszczególnych ubezpieczycieli oraz dodatkowych ryzyk, które są wliczone w cenę.

Za podstawową polisę dla mieszkania w klasycznym bloku zapłacimy niewiele, ale trzeba pamiętać, że w zamian otrzymamy ograniczoną ochronę. Warto więc pomyśleć o dokupieniu przynajmniej kilku dodatków, a te powinno się wybrać w oparciu o indywidualne potrzeby oraz specyfikę lokalu. Przykładowo, mieszkania na parterze są bardziej narażone na działanie wandali i kradzież, a w niektórych przypadkach również na podtopienia. Lokale umiejscowione na ostatnim piętrze są z kolei częściej zalewane, czego przyczyną jest nieszczelny dach. Z drugiej strony, na szczycie budynku nie grozi nam zalanie przez sąsiadów 

– wyjaśnia Michał Ratajczak, ekspert Rankomat. 

Składki dla mieszkania 50 mkw. i wartości 400 000 zł, który znajduje się na pośredniej kondygnacji budynku z 1975 roku. Źródło: rankomat.pl (stan na: 24.07.2021 r.).

Czy wielka płyta powraca?

W 2013 roku w Polsce nie oddano do użytku żadnego budynku wielkopłytowego. W latach 2014-2017 „wielkopłytowców” powstawało raptem kilka sztuk rocznie, co nadal stanowiło margines na pierwotnym rynku nieruchomości. Zwrot dokonał się w 2018 roku, kiedy to skończono budowę 92 bloków z wielkiej płyty. W 2019 było ich już 187, co już stanowiło prawie 1% spośród wszystkich oddanych w tym czasie do użytku nieruchomości, wynika z informacji podanych przez Główny Urząd Statystyczny. 

Oczywiście „nowa wielka płyta” tylko częściowo przypomina technologię stosowaną w PRL-u. Nadal korzysta się w niej z dużych betonowych i żelbetonowych elementów prefabrykowanych. Zmieniła się natomiast precyzja wykonania, sposób montażu czy też standardy energochłonności. Nowe budynki projektuje się też nie według jednego utartego schematu – architekci mają zdecydowanie większą dowolność i nikt im odgórnie nie narzuca żadnych rozwiązań.

Źródło: money.pl, GUS.