Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed kupnem nieruchomości?

Interesy najlepiej robić z osobami cieszącymi się nieposzlakowaną opinią i posiadającymi ugruntowaną pozycję w branży. Nie inaczej jest z deweloperem, od którego planujemy zakupić dom lub mieszkanie. Szczególna ostrożność jest wskazana przede wszystkim w sytuacjach, w których dana inwestycja jest dopiero planowana lub niedawno rozpoczęła się jej realizacja. Wówczas „prześwietlenie” inwestora powinno być dla nas priorytetem. Na szczęście, istnieją sprawdzone metody weryfikacji takich podmiotów.

Kim jest deweloper i jakie są jakiego zadania?

Deweloper to inwestor odpowiedzialny za budowę nieruchomości – to chyba najprostsza z istniejących definicji. Może być on i osobą prawną, i osobą fizyczną, a inwestycja, którą realizuje ma poskutkować powstaniem domów i mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Deweloperzy najczęściej kojarzą się nam z podmiotami budującymi lokale mieszkalne, jednak równie dobrze mogą to być budynki przeznaczone do innych celów, handlowych, przemysłowych czy biurowych.  

Główną podstawą prawną działalności deweloperów jest tzw. ustawa deweloperska z 16 września 2011 roku. Jej formalna nazwa to: Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wśród znajdujących się w tym akcie prawnym zapisów znajdziemy definicję dewelopera, którą warto sobie tutaj przytoczyć – przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na podstawie umowy deweloperskiej, zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz przeniesienia tych praw na nabywcę. 

Ustawa precyzuje też, jaką rolę ma spełniać deweloper. Otóż w jego kompetencjach leży:

• zakup prawa do gruntu, na którym ma powstać inwestycja budowlana;
• zakup projektu budowlanego inwestycji;
• zakup materiałów potrzebnych do budowy;
• zdobycie wymaganych prawem zezwoleń;
• budowa nieruchomości, czyli realizacja inwestycji;
• oddanie nieruchomości do użytkowania.

Dlaczego warto sprawdzić dewelopera przed zakupem nieruchomości?

Każdą inwestycję finansową powinno się przeprowadzać przy minimalnym ryzyku. Ostrożność jest wskazana szczególnie przy tak dużych operacjach, jak zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, gdzie obraca się sześciocyfrowymi kwotami, a nawet większymi. Niejako wymusza ją również fakt, że często kupuje się tzw. „dziurę w ziemi”, czyli inwestycję planowaną lub dopiero realizowaną, której nie można zweryfikować na miejscu.

Wśród potencjalnych zagrożeń trzeba wymienić nie tylko nieuczciwość czy złą wolę dewelopera, ale też niebezpieczeństwo opóźnień, braku rzetelności czy złej komunikacji. Tak naprawdę utrata pieniędzy jest mniej prawdopodobna od przeciągających się w nieskończoność terminów, niedoróbek budowlanych czy kosztów, o których nie było mowy na etapie podpisywania umowy. Wybór dewelopera z nieposzlakowaną opinią i udokumentowanymi kompetencjami może nie da nam gwarancji, że wszystko ułoży się idealnie, ale z pewnością zminimalizuje skalę ryzyka, a także nasz stres, co nie jest przecież bez znaczenia.   

Krok po kroku – co trzeba wiedzieć o deweloperze?

Proces weryfikacji dewelopera warto sobie zaplanować i rozpisać, żeby później nie zapomnieć o którejś z istotnych kwestii. Pamiętajmy też o tym, żeby skorzystać z możliwie największej liczby dostępnych źródeł, zarówno tych oficjalnych, czyli np. urzędowych, jak i mniej formalnych, jak publikowane w Internecie opinie o deweloperze.

Podczas sprawdzania inwestora powinniśmy się zainteresować:

• jego doświadczeniem w branży budowlanej;
• zrealizowanymi przez niego inwestycjami;
• bieżącą sytuacją finansową przedsiębiorstwa;
• przynależnością do branżowych organizacji;
• opiniami wcześniejszych i aktualnych klientów, możliwie jak największą ich liczbą.

Jak sprawdzić, czy deweloper nie jest zadłużony?

Weryfikację sytuacji finansowej dewelopera najlepiej przeprowadzić w oparciu o oficjalne dane pochodzące z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Urzędu Skarbowego. Do każdej z tych instytucji mamy prawo wnioskować o zaświadczenia potwierdzające, że firma deweloperska nie zalega z żadnymi opłatami i składkami.

Kolejnym wartościowym źródłem jest Krajowy Rejestr Sądowy. Głównie chodzi tutaj o jego dział 3 zawierający dane o rocznych sprawozdaniach finansowych, jakie składają firmy. W dziale 4 KRS znajdziemy z kolei informacje o potencjalnych zaległościach bądź wierzytelnościach.

Gdzie sprawdzić dewelopera?

W pierwszej kolejności można zweryfikować kwestie formalno-prawne, a później skupić się na kolejnych aspektach, czyli przeszłych realizacjach dewelopera, wywiadzie środowiskowym, szczegółach bieżącej inwestycji i ewentualnym zadłużeniu firmy.

1. Kwestie formalno-prawne – na stronie internetowej dewelopera powinny znajdować wszystkie podstawowe informacje o firmie, a ich treść warto porównać z danymi zapisanymi w KRS. Jeśli zgodność nie będzie pełna, jest to już pierwszy powód do niepokoju.

2. Doświadczenie firmy deweloperskiej – im więcej udanych przedsięwzięć na koncie dewelopera, tym lepiej. Najmniej wiarygodni są przedsiębiorcy realizujący swoją pierwszą inwestycję, co oczywiście nie musi świadczyć o ich nieuczciwości. W takich sytuacjach warto poszperać w sieci w poszukiwaniu opinii i komentarzy aktualnych klientów.

3. Umowa deweloperska – jej treść jest mało czytelna dla laika, więc przy analizie poszczególnych zapisów warto skorzystać ze wsparcia prawnika. Szczególną uwagę zwróćmy na zapisane w umowie terminy (realizacja prac, odbiory techniczne, przeniesienie prawa własności), harmonogram wpłat pieniężnych, rękojmię (z reguły jest to 5 lat), wysokość i charakter kar czy rodzaj rachunku powierniczego.

4. Prospekt informacyjny – w prospekcie znajdziemy informacje o deweloperze, całej inwestycji oraz konkretnej nieruchomości, którą chcemy nabyć. Inwestor ma obowiązek nieodpłatnie przedłożyć prospekt każdemu potencjalnemu kupcowi, a jego treść musi być zgodna z umową deweloperską, co warto dokładnie sprawdzić. Prospekt jest oficjalnym dokumentem, a za zgodność jego zapisów rzeczywistością prawnie odpowiada deweloper.

5. Sprawdzenie ostatnich detali – pamiętajmy, że jako potencjalni klienci, jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości, możemy, a nawet powinniśmy zadawać pytania deweloperowi. To oczywiste, że przy tak dużych transakcjach, jak kupno nieruchomości, kupujący chce poznać wszystkie szczegóły. 

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera?

Na liście dokumentów, które trzeba koniecznie sprawdzić przed nabyciem mieszkania, znajdują się: prospekt informacyjny i umowa deweloperska, które sporządza inwestor, a także miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni (MPZP), którego autorem są lokalne władze. 

Prospekt informacyjny składa się dwóch części: ogólnej i indywidualnej. W pierwszej z nich umieszcza się dane dewelopera oraz szczegółowy opis całej inwestycji budowlanej, czyli np. planowanego osiedla. Część indywidualna odnosi się natomiast do konkretnej nieruchomości, czyli danego domu lub mieszkania. Wśród załączników do prospektu znajdziemy rzuty lokali oraz wzór umowy deweloperskiej. 

Prospekt informacyjny powinien udostępnić nam sam deweloper – tak stanowią przepisy. Znajdziemy w nim m. in.: harmonogram realizacji poszczególnych prac, warunki odstąpienia od umowy, dostępne standardy wykończenia, ceny konkretnych mieszkań, liczbę kondygnacji.

Zarówno prospekt informacyjny, jak i umowa deweloperska muszą być sporządzone w konkretnej formie, którą określa ustawa deweloperska. Co ważne, te dwa dokumenty nie mogą być ze sobą sprzeczne w żadnym punkcie.

MPZP sporządzany jest przez lokalne władze – jest to oficjalny dokument urzędowy opisujący plany zagospodarowania przestrzeni w danej okolicy. Dowiemy się z niego, czy w najbliższych latach w bezpośrednim sąsiedztwie naszego domu lub mieszkania np. nie zostanie pociągnięta nitka autostrady czy wybudowany wieżowiec.

Kupno domu od dewelopera – co warto zweryfikować?

Zanim kupimy od dewelopera dom, sprawdźmy, czy będzie on położony w ustronnym miejscu, czy w jego sąsiedztwie nie będzie przechodziła linia wysokiego napięcia, czy szambo będzie znajdowało się w odpowiedniej odległości, itd.. W tym celu analizie poddajmy następujące aspekty:

• układ dojazdów pomiędzy poszczególnymi budynkami;
• położenie budynku względem kluczowych punktów, np. przystanków autobusowych, sklepów spożywczych, itd.;
• położenie domów względem siebie – ważne są odległości między nimi;
• położenie ogrodu względem innych budynków i posesji;
• rozmieszczenie pozostałych elementów infrastruktury osiedla;
• układ odwodnienia obszaru osiedla – czy naszej posesji nie grozi zalanie.

Umowa z deweloperem – na co zwrócić szczególną uwagę?

Umowa deweloperska jest kluczowym dokumentem w całej procedurze zakupu mieszkania, o czym świadczy fakt, że trzeba ją podpisać w obecności notariusza (ma status aktu notarialnego).
Czym w ogóle jest umowa deweloperska? Najprościej ujmując, jest to dokument, w którym jedna strona zobowiązuje się nabyć opisaną nieruchomość za konkretną kwotę pieniężną, a druga strona zobowiązuje się do wybudowania tejże nieruchomości według podanych planów i standardów, a także do sprzedania jej nabywcy, czyli przekazania prawa własności.

Całość umowy deweloperskiej wymaga rzetelnej analizy, ale wśród kluczowych jej elementów trzeba wymienić następujące aspekty:

• czy inwestor może zmienić cenę nieruchomości?
• jak długo obowiązuje rękojmia?
• w jakim terminie ma nastąpić przewidywany odbiór nieruchomości?
• kiedy upływają terminy poszczególnych wpłat?
• jaki jest termin przekazania prawa własności nieruchomości?
• czy deweloper ponosi konsekwencje niedotrzymania terminów i jakie to są konsekwencje?
• czy deweloper może odebrać nieruchomość bez obecności kupującego?
• czy klient ponosi konsekwencje finansowe w momencie, w którym bank odmówił mu kredytu?

Wiarygodność dewelopera a księga wieczysta

Współcześnie księgi wieczyste weryfikuje się online, na oficjalnej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, gdzie wpisuje się odpowiedni numer księgi. Trzeba sprawdzić tam, przede wszystkim, trzy informacje:

• w jaki sposób finansowana jest inwestycja budowlana (opcje są dwie: kredyt lub środki prywatne);
• czy inwestycja budowlana posiada jakieś obciążenia hipoteczne;
• kto jest właścicielem gruntu, na którym powstanie inwestycja (najlepiej gdyby grunt był własnościowy).

Jak korzystnie kupić nieruchomość od dewelopera?

Zawsze warto podjąć negocjacje z deweloperem, ale są dwa momenty, w których prawdopodobieństwo odniesienia sukcesu jest większe. Pierwszym z nich jest sam początek realizacji inwestycji, drugim moment, w którym do sprzedania zostało raptem kilka mieszkań lub domów.

Pamiętajmy, że negocjować możemy nie tylko finalną cenę, ale również:

• terminy przelewania poszczególnych transz;
• miejsce parkingowe;
• układ pomieszczeń w nieruchomości;
• położenie poszczególnych ścian;
• rozkład przyłączy;
• standard wykończenia lokalu.

Negocjacjom nie podlegają właściwie tylko te aspekty, które są narzucone przez obowiązujące przepisy prawne.

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania?

Nieruchomości, które jeszcze nie zostały przekazane nowym właścicielom, podlegają pod polisę wykupioną przez dewelopera. Nabywca ma prawo ubezpieczyć nowy dom lub mieszkanie już w dniu, w którym nastąpiło przekazanie prawa własności. 

Dla lokali, które są już w pełni gotowe do zamieszkania, dedykowane są zwykłe polisy mieszkaniowe, które można modyfikować wedle uznania, dokupując do nich wybrane rozszerzenia. Jeśli dom lub mieszkanie trzeba jeszcze wykończyć, to najprawdopodobniej będzie potrzebna tzw. polisa dla domu w budowie, nieco tańsza, ale też posiadająca ograniczony zakres ochrony.

Najtańsze polisy mieszkaniowe można kupić już za niecałe 100 zł, a za 200-300 zł można zapewnić sobie całkiem solidną ochronę. Sama procedura nabycia ubezpieczenia jest prosta i wygodna, ponieważ można ją odbyć w stu procentach przez Internet. Optymalnym rozwiązaniem jest wybranie zakresu ochrony, który nas interesuje, a później sprawdzenie, ile za taki produkt zapłacimy w poszczególnych towarzystwach. W tym celu warto skorzystać z kalkulatora ubezpieczeń, z którego można potem bezpośrednio przejść do zakupu.

Co wziąć pod uwagę przy sprawdzaniu dewelopera?

Podsumowując, dewelopera powinniśmy zweryfikować pod względem formalno-prawnym, finansowym oraz co do zrealizowanych inwestycji. Priorytetem jest szczegółowa analiza oficjalnych dokumentów, które odnoszą się do interesującej nas budowy, czyli umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego oraz planu zagospodarowania przestrzeni. Sprawdźmy tam nie tylko dane o jednym domie lub mieszkaniu, ale o całym osiedlu, które ma powstać oraz przestrzeni wokół niego.

Wśród źródeł, które pomogą nam w weryfikacji, trzeba wymienić przede wszystkim te oficjalne, czyli: KRS, US, ZUS, MPZP, księgę wieczystą, a także wzór umowy i prospekt, które powinien przedłożyć nam deweloper. Do tego warto zapoznać się z opinią aktualnych oraz byłych klientów danej firmy deweloperskiej. Z pewnością, nie zaszkodzi również przeczytać ustawę deweloperską, która jest główną podstawą prawną działalności deweloperów oraz przeprowadzanych przez nich transakcji.