Tanio już było. Jak zmieniały się ceny mieszkań na przestrzeni 15 lat?

15 lat platformy rankomat.pl, która umożliwia m.in porównanie ubezpieczeń nieruchomości, to dobra okazja, by przyjrzeć się zmieniającym się cenom mieszkań. Jak wyglądały w Polsce stawki za 1m2 mieszkania w 2008 r., a jak prezentują się w 2023 r.? Wybraliśmy kilka momentów na przestrzeni 15 lat, co w przypadku rynku nieruchomości jest całą wiecznością. 

Sprawdź ceny mieszkań, ale uprzedzamy, że możesz się mocno zaskoczyć!

2008 r. – na świecie kryzys, a w Warszawie 1m2 poniżej 10 000 zł

Rok 2008 kojarzy się z kryzysem gospodarczym, który zaczął się w Stanach Zjednoczonych, a następnie rezonował na inne kraje, w tym Polskę. Powodów kryzysu było kilka, a jeden z nich miał swoje źródło w nieruchomościach, a raczej udzielanych pochopnie kredytach na zakup domów i mieszkań.

W skrócie: zaczęło się od lat 90. XX, gdy w USA wiele kredytów było udzielanych bez zabezpieczeń typu wkład własny, w dodatku ze zmiennym oprocentowaniem. W 2006 r. amerykańskie nieruchomości zaczęły gwałtownie drożeć, co napędziło popyt. Kupujący mieli nadzieję na dalsze wzrosty i zarobienie na tej różnicy. Tymczasem w 2007 r. nastąpił spadek cen nieruchomości, podczas gdy raty kredytu rosły. W efekcie klientów banków nie było stać na spłatę, a banki nie miały dopływu gotówki, mimo że zabezpieczeniem wielu hipotek była inna nieruchomość. Rosnące bezrobocie i bankructwa przedsiębiorców nie napawały optymizmem. Do Polski kryzys dotarł z opóźnieniem, ale spowodował wzrost bezrobocia z 10 proc. w 2008 r. do 13 proc. 5 lat później.

A jak wyglądały ceny mieszkań przed 15 laty? Danych za ten okres jest niewiele w porównaniu do obecnej liczby ekspertyz, raportów i zestawień. Te, które są dostępne, zaskakują. Mieszkania w 2008 r., nawet pod kątem cen ofertowych, które są zawsze nieco wyższe od transakcyjnych, wyglądają jak z… hurtowni mieszkań na sprzedaż. Warszawa poniżej 10 000 zł/m2 to nierealna wizja z punktu widzenia dzisiejszych kupujących, podczas gdy Gdańsk miał podobne ceny do Poznania, a Białystok i jeszcze 5 innych miast wojewódzkich stawki nieprzekraczające kwoty 5000 zł/1m2.

Źródło: halo.domy.pl na podstawie cen ofertowych w serwisie oferty.net w lipcu 2008 r.

2012 r. – organizujemy Euro i zarabiamy na wynajmie mieszkań

Rok 2012 przynosi jedno skojarzenie – Mistrzostwa Europy w piłce nożnej organizowane wspólnie z Ukrainą. W Polsce gościliśmy piłkarzy, działaczy i kibiców w 4 miastach: Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. To właśnie tam gwałtownie drożały stawki za wynajem mieszkania w czasie trwania Euro.

Podczas gdy w Warszawie miesięczny wynajem dwupokojowego mieszkania w 2012 r. kosztował ok. 2000 zł, stawki rosły do 4000-5000 zł. Kwota 2000 zł starczała na dwutygodniowy wynajem – na sto dni przed Euro alarmował portal regioDOM. Im bliżej do turnieju, tym stawki osiągały coraz bardziej zawrotne kwoty, zwłaszcza że hotele i pensjonaty były od dawna zarezerwowane.

ME 2012 to z perspektywy wynajmujących mieszkania epizod. W Polsce z uwagi na mecze swoich drużyn, przebywali kibice z Grecji, Rosji, Czech, Włoch, Hiszpanii, Irlandii i Chorwacji. Stawek „kibicowskich” nie zapłaciliby zwykli najemcy czy studiujący. W czterech miastach organizujących Euro stawki za miesięczny wynajem mieszkania w lipcu 2012 r. kształtowały się w zależności od liczby pokoi.

Źródło: halo.domy.pl na podstawie średnich cen ofertowych w lipcu 2012 r. 

Dla porównania, w 2019 r. miesięczne stawki za wynajem mieszkania w tych czterech miastach były już diametralnie inne. Według danych bankier.pl i serwisu ogłoszeniowego otodom.pl. czynsz bez rachunków i opłat dodatkowych wynosił odpowiednio:

• Warszawa (kawalerka – 2093 zł, 2 pokoje – 2898 zł, 3 pokoje – 4450 zł)
• Wrocław (kawalerka – 1697 zł, 2 pokoje – 2167 zł, 3 pokoje – 2877 zł)
• Gdańsk (kawalerka – 1904 zł, 2 pokoje – 2443 zł, 3 pokoje – 3389 zł)
• Poznań (kawalerka – 1406 zł, 2 pokoje – 1842 zł, 3 pokoje – 2429 zł)

W 2023 r. wynajem mieszkania jest jeszcze droższy. W Warszawie za czynsz w kawalerce trzeba zapłacić średnio 3228 zł, za 2 pokoje ponad 4300 zł, a za 3 pokoje ponad 7000 zł. Wrocław, Gdańsk, Poznań i inne miasta są według zestawienia gethome.pl już tańsze.    

2013-2019 r. – cenowy boom w Gdańsku

Lata 2013-2019 nie obfitowały już w historyczne wydarzenia, jednak w tym czasie ceny nieruchomości w Polsce ulegały gwałtownym zmianom. Przy czym zmiana ta była jednokierunkowa i oznaczała wzrosty stawek za 1m2 zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Żeby być precyzyjnym, porównaliśmy wspomniany okres z dokładnością do kwartału. W całym kraju stawka za 1m2 mieszkania z rynku wtórnego wynosiła w I kw. 2013 r. średnio 4404 zł, a I kw. 2019 r. już 5468 zł. Różnica wydaje się niewielka w tak dużej rozpiętości czasowej, ale gdy spojrzymy na miasta wojewódzkie, czyli, tam, gdzie popyt na mieszkania jest największy, widać wyraźne skoki cen.

Mieszkania w 2013 r. oferowano za kwotę 4000-5000 zł. Tyle wtedy kosztował przeważnie 1m2 mieszkania z rynku wtórnego i to w miastach wojewódzkich, podczas gdy na prowincji stawki były o wiele niższe. 10 lat temu Warszawa również była najdroższym miastem wojewódzkim (średnio 7632 zł/m2), a Gorzów Wlkp. najtańszym (3081 zł/m2). W 2019 r. ta kolejność została właściwie bez zmian. W każdym z miast mieszkania zdrożały, ale nie wszędzie równomiernie, bo od zaledwie 4% w Kielcach do aż 46% w Gdańsku.

Źródło: adresowo.pl na podstawie średnich stawek ofertowych w I kw. 2013 i I kw. 2019 r.

2020-2022 r. – pandemia ceny mieszkań zmienia

Pandemia koronawirusa pojawiła się i zniknęła, zostawiając nas z wyższymi cenami mieszkań. Lockdowny i przeniesienie się części pracowników na tryb pracy home office spowodowało, że stawki za metr kwadratowy w połączeniu z niskimi stopami kredytowymi poszybowały w górę. Oczywiście, to tylko niektóre z powodów wzrostów cen mieszkań.

Co działo się na rynku mieszkaniowym w latach 2020-2022? Gdańsk wyprzedził Wrocław, Kraków prawie zrównał się z Warszawą, a w trzech miastach wojewódzkich średnia cena za 1m2 przekroczyła kwotę 11 000 zł – to tylko niektóre wnioski, jeśli spojrzymy na ceny mieszkań przed i po pandemii.

Same wzrosty cen nie były niczym niepokojącym, zwłaszcza w nieruchomościach. Alarmujące jest tempo tych wzrostów. W dwa lata (2020-2022 r.) mieszkania w miastach wojewódzkich zdrożały o tyle samo, co w sześć lat (2013-2019 r.). W okresie pandemii najwięcej zdrożał 1m2 w Szczecinie (o 31%), Białymstoku (o 34%) i Lublinie (o 36%). Najwolniej zmieniały się ceny w Bydgoszczy (o 13%).

Źródło: adresowo.pl na podstawie średnich stawek ofertowych w I kw. 2020 i I kw. 2022 r.

2023 r. – mieszkania drożeją i końca nie widać

Po 15 latach od wystartowania porównywarki Rankomat ceny mieszkań biją kolejne rekordy. Warto przypomnieć, że drożejące mieszkania oznaczają wyższe ceny ubezpieczenia. Dzięki sprawdzeniu cen w kalkulatorze można jednak zaoszczędzić nawet kilkaset złotych w ciągu roku.

PORÓWNAJ CENY

O ile w czasie pandemii stawka 11000/m2 wydawała się zaporowa, w 2023 r. to prawdziwa okazja – zwłaszcza w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku. Tam 1m2 oscyluje już wokół kwoty 15000 zł. Inflacja czy dopłaty do kredytu (Bezpieczny Kredyt 2% z propozycją na 0%) będą powodować dalsze wzrosty cen mieszkań.

W 2023 r. mieszkania procentowo najbardziej zdrożały w Krakowie, Opolu i Warszawie. W stolicy Małopolski było to aż 25% i to zaledwie w ciągu roku. Najmniej w Zielonej Górze, zaledwie 2%.

Na pocieszenie możemy dodać, że rosną nie tylko ceny mieszkań, ale i wynagrodzenia. Zgodnie z danymi ZUS, w 2008 r. przeciętne wynagrodzenie wynosiło 2944 zł (prawie 35500 zł rocznie), a w 2022 r. już 6346 zł (nieco ponad 76 000 zł rocznie), a więc ponad dwa razy więcej. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Polsce w październiku wyniosło 7544,98 zł brutto – podaje Główny Urząd Statystyczny.