Kubatura budynku - co oznacza i jak ją obliczyć?

Nie musisz być inżynierem budownictwa, żeby zrozumieć, co oznacza kubatura budynku – wystarczy, że planujesz budowę, zakup lub ubezpieczenie nieruchomości. Ten jeden wskaźnik pozwala ocenić, jak duża jest bryła np. Twojego domu, ile realnie masz przestrzeni do zagospodarowania i czy opracowane plany zmieszczą się w obowiązujących przepisach. Kubatura pojawia się w dokumentacji projektowej, podlega regulacjom prawnym i może mieć zauważalny wpływ na koszty – zarówno na etapie inwestycji, jak i codziennego użytkowania. Zacznijmy od podstaw – czym właściwie jest kubatura budynku? Wyjaśniamy w tym artykule.

TU SPRAWDZISZ CENY

Kubatura budynku – co to jest?

Kiedy myślimy o wielkości domu, zwykle skupiamy się na powierzchni w metrach kwadratowych. Tymczasem równie ważna – a często pomijana – jest jego objętość, czyli przestrzeń, jaką zajmuje cała bryła obiektu. To właśnie ona – wyrażana w metrach sześciennych (m³) – to nic innego jak kubatura budynku. Choć dla wielu jest technicznym detalem z architektonicznego projektu, w praktyce wpływa na zaskakująco wiele kwestii – od kosztów budowy, przez efektywność ogrzewania, po wartość ubezpieczenia. Kubatura pozwala zrozumieć, jak duża jest nieruchomość nie tylko „na planie”, ale też w realnym, trójwymiarowym ujęciu.

Jej definicja została precyzyjnie określona w normie PN-ISO 9836 oraz przepisach takich jak Rozporządzenie Ministra Infrastruktury. Dokumenty te wyjaśniają również, jak liczyć kubaturę budynku oraz które elementy konstrukcyjne należy wziąć pod uwagę. Dla obiektów wielopoziomowych kubaturę weryfikuje się od podłogi piwnicy aż po podłogę najwyższej kondygnacji (np. strychu), doliczając przestrzeń pomieszczeń użytkowych znajdujących się na poddaszu. W przypadku budynków o zróżnicowanej wysokości – wynik powinien obejmować sumę kubatur poszczególnych części. Natomiast przy rozbudowie lub oddaniu do użytku tylko fragmentu obiektu, podaje się kubaturę jedynie tej nowej i/lub przekazanej części.

Kiedy i do czego jest potrzebna znajomość kubatury budynku?

Tak naprawdę przydaje się ona w wielu sytuacjach – zarówno inwestorom, jak i właścicielom nieruchomości. Oto konkretne przykłady, kiedy warto znać wartość kubatury budynku:

• projekt i budowa domu – w tym przypadku pozwala ona precyzyjnie zaplanować rozmiary pomieszczeń, dobrać odpowiednie technologie grzewcze, wentylacyjne i izolacyjne.
• koszty budowy – większa kubatura oznacza więcej materiałów, roboczogodzin i energii potrzebnej do ogrzewania.
• rozbudowa lub przebudowa – zmiana kubatury może wymagać aktualizacji pozwolenia na budowę (jeśli przekracza określone limity procentowe np. o 2%).
• ubezpieczenia – objętość budynku bywa brana pod uwagę w kontekście analizy ryzyka technicznego np. pożaru czy zalania.
• adaptacja projektu gotowego – jego kubatura musi być zgodna z uwarunkowaniami działki oraz otoczenia, nawet jeśli nie jest formalnie zapisana w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.
• podatek od nieruchomości – kubatura może wpływać na jego wysokość, szczególnie w przypadku budynków niemieszkalnych lub komercyjnych.

W skrócie – to właśnie kubatura wyjaśnia, ile masz przestrzeni oraz ile ta przestrzeń naprawdę kosztuje. Niepozorna liczba przekłada się w rzeczywistości na budżet, decyzje projektowe i bezpieczeństwo Twojej nieruchomości.

Kubatura budynku – jak liczyć?

Obliczanie kubatury budynku może wydawać się trudne, ale w rzeczywistości opiera się na prostych zasadach geometrii. W zależności od tego, czy liczysz kubaturę brutto, czy netto, stosuje się inny schemat:

Dla kubatury budynku brutto:

• zmierz powierzchnię zabudowy kondygnacji (po zewnętrznym obrysie ścian),
• pomnóż ją przez wysokość kondygnacji (od podłogi do stropu lub dachu),
• zsumuj wyniki dla wszystkich kondygnacji.

Dla kubatury budynku netto:

• oblicz powierzchnię użytkową każdego pomieszczenia (po wewnętrznych ścianach),
• pomnóż przez wysokość w świetle, czyli faktyczną wysokość pomieszczenia – od podłogi do sufitu,
• dodaj wyniki dla wszystkich pomieszczeń.

W przypadku budynków o nieregularnych kształtach warto rozbić bryłę na prostsze figury (np. prostopadłościan – bryła domu, ostrosłup – dach) i zsumować otrzymane wyniki. Możesz też skorzystać z gotowych narzędzi do liczenia kubatury budynku – kalkulatory online znacznie przyspieszają cały proces.

Kubatura budynku brutto i netto – jaka różnica?

Choć obie wartości dotyczą objętości budynku, kubatura brutto i netto znacząco różnią się sposobem obliczania oraz zastosowaniem praktycznym. Ich pomylenie może skutkować błędnymi kalkulacjami inwestycyjnymi, projektowymi lub formalnymi.

Kubatura budynku brutto:

• objętość budynku mierzona po jego zewnętrznym obrysie – od ściany do ściany, włącznie z dachem;
• obejmuje m.in.: loggie, tarasy (do wysokości balustrady), balkony, przejścia, podcienia, bramy wjazdowe, poddasza użytkowe i piwnice;
• nie wlicza się: ław i stóp fundamentowych, schodów zewnętrznych, kominów ponad dach, gzymsów.

Kubatura budynku netto:

• liczona po wewnętrznych krawędziach przegród – od gotowej posadzki do dolnej powierzchni stropu (czyli w tzw. świetle);
• obejmuje: wszystkie pomieszczenia użytkowe i usługowe (mieszkalne, techniczne, komunikacyjne), w tym często również balkony, loggie i tarasy – zgodnie z normą;
• nie obejmuje: poddaszy nieużytkowych, wydzielonych klatek schodowych, szybów windowych, przestrzeni konstrukcyjnych.

Zastosowanie w praktyce:

• kubatura brutto – stosowana przy projektowaniu, składaniu wniosków, analizach urbanistycznych i kosztorysach budowy,
• kubatura netto – ważna przy planowaniu instalacji, systemów grzewczych, wycenie ubezpieczeń, a także realnym wykorzystaniu przestrzeni.

Kubatura brutto oznacza więc wszystko to, co budujesz, a netto – to, czym realnie dysponujesz na co dzień. W dokumentach projektowych warto zawsze sprawdzić, o którą wartość chodzi, zwłaszcza że różnica może wynosić nawet 30–40%.

Kubatura budynku a prawo budowlane?

Termin kubatura budynku pojawia się w licznych aktach prawnych. Znajdziesz go chociażby w ustawie Prawo budowlane czy w najnowszym Rozporządzeniu Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego – zawarte są w nim informacje o tym, co powinno znajdować się w projekcie budowlanym. 

We wspomnianym rozporządzeniu znajduje się również zapis mówiący, że parametry opisujące powierzchnię oraz kubaturę budynku muszą być zgodne z polską normą PN-ISO 9836:1997 i to właśnie ona precyzuje, czym jest kubatura netto budynku, a czym kubatura brutto. Ponadto, opisane są tam też takie kategorie, jak kubatura netto wewnętrzna, użytkowa czy usługowa. 

W tym miejscu warto jeszcze wspomnieć, że zgodnie z prawem budowlanym zwiększenie kubatury budynku może zostać zakwalifikowane jako istotna zmiana projektu. W praktyce chodzi tutaj o sytuację, w której zwiększa się kubatura brutto budynku, przez co obiekt staje się wyższy, szerszy bądź dłuższy o więcej niż 2%.

Jak powierzchnia nieruchomości wpływa na cenę polisy?

Sama kubatura budynku nie wpływa na wysokość składki ubezpieczeniowej, ale już powierzchnia użytkowa nieruchomości jak najbardziej. Ogólna zasada jest prosta: im większa powierzchnia, tym droższe ubezpieczenie. Żeby zobrazować to na przykładzie konkretnych liczb, obliczyliśmy koszty polisy dla trzech mieszkań o różnej powierzchni, a co za tym idzie, różnej cenie. Kalkulację przeprowadziliśmy dla:

1. Kawalerki o powierzchni 30 mkw. i wartości rynkowej 150 000 zł.
2. Trzypokojowego mieszkania o powierzchni 60 mkw. i wartości 300 000 zł.
3. Pięciopokojowego lokalu o powierzchni 120 mkw. wartego 600 000 zł.

We wszystkich trzech kalkulacjach ustawiliśmy ten sam zakres, konkretnie ochronę murów i elementów stałych przed pożarem i innymi podstawowymi zdarzeniami losowymi. 

Koszty ubezpieczenie 30-metrowej kawalerki mieszczą się w przedziale 85-499 zł.

Tabela 1. Źródło: rankomat.pl (stan na: 14.07.2025 r.).

Za ubezpieczenie mieszkania o powierzchni 60 mkw. zapłacisz z kolei od 136 zł do 428 zł. Średnia wysokość składki dla tej nieruchomości wynosi 233 zł. 

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 14.07.2025 r.).

Koszt ubezpieczenia największego spośród rozpatrywanych lokali to 145-577 zł. Wszystkie podane kwoty dotyczą rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami oraz wariantem (ubezpieczenia od ryzyk nazwanych i od ryzyk wszystkich). 

Wypowiedź eksperta

Powierzchnia nieruchomości bezpośrednio przekłada się na jej wartość rynkową, a ta jest z kolei kluczowa dla kosztów ubezpieczenia. Różnice w wysokości składek widać na zaprezentowanych przykładach. Drugim, obok wartości mieszkania, kluczowym przy ubezpieczeniu czynnikiem jest wybrany zakres. Im więcej ryzyk uwzględnimy w polisie, tym więcej za nią zapłacimy. Przeprowadzone kalkulacje pokazują także, że każde towarzystwo nieco inaczej wycenia produkt o niemal identycznych parametrach, a różnice w cenie potrafią sięgać kilkuset złotych w skali roku. Ten aspekt również trzeba brać pod uwagę przy wyborze ubezpieczenia dla swojej nieruchomości.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 3. Źródło: rankomat.pl (stan na: 14.07.2025 r.).

Gdzie znaleźć najlepsze ubezpieczenie mieszkania?

Atrakcyjne finansowo i dopasowane do twoich indywidualnych potrzeb ubezpieczenie kupisz online, np. za pomocą porównywarki. To proste i intuicyjne narzędzie pozwoli ci samodzielnie wybrać zakres, czyli uzupełnić podstawową ochronę o takie rozszerzenia, jak ruchomości domowe, kradzież z włamaniem, OC w życiu prywatnym, powódź czy stłuczenie przedmiotów szklanych. Sam też będziesz mógł ustalić sumy ubezpieczenia, czyli kwoty, na które ubezpieczysz poszczególne rodzaje mienia.

Uzupełnienie formularza w porównywarce zajmie ci dosłownie kilka minut. Będziesz musiał wprowadzić tam podstawowe dane o nieruchomości, kwestiach natury formalno-prawnej oraz preferowanym zakresie ochrony. Później przejdziesz do tabeli z co najmniej kilkunastoma ofertami od takich towarzystw, jak: TUW, Uniqa, mtu24.pl, Benefia, Wiener, TU Europa, Link4, Inter Polska, Proama czy Generali. Będziesz mógł porównać proponowane składki oraz zapoznać się ze szczegółami najciekawszych ofert, a kiedy już znajdziesz dla siebie optymalne rozwiązanie, płynnie przejdziesz do opłacenia składki. Twoja nieruchomość zostanie objęta ochroną ubezpieczeniową w wybranym przez ciebie terminie, którym może być nawet następny dzień roboczy.
 

TU SPRAWDZISZ CENY