Oblicz składkę

Rozbudowa domu to dość poważne przedsięwzięcie wymagające zatrudnienia fachowców, dopełnienia pewnych formalności oraz przestrzegania obowiązujących przepisów budowlanych. Sprawdź, jak rozbudować dom i uzyskać odszkodowanie z polisy mieszkaniowej za ewentualny wypadek.

Z tego artykułu dowiesz się:

Na czym polega rozbudowa domu?

Rozbudowa domu to pojęcie, którego nie można precyzyjnie zdefiniować. Chodzi generalnie o powiększenie powierzchni użytkowej budynku oraz, w konsekwencji, również jego kubatury. Zakres prac za każdym razem jest nieco inny, a kształtuje go kilka czynników: specyfika działki, możliwości budżetowe inwestora, cel, charakterystyka budynku czy obowiązujące przepisy prawne.

WAŻNE!
Rozbudowa może być realizowana i w pionie, i w poziomie. W pierwszym przypadku mówimy o dobudowie, w drugim o nadbudowie.

Dobudowa polega na dobudowaniu nowej części budynku poprzez zajęcie gruntu. Odbywa się więc ona „w bok”. Nadbudowa może polegać zarówno na dobudowaniu piętra, jak i np. adaptacji strychu. W obu przypadkach doprowadzi ona do powiększenia powierzchni użytkowej, ale w tym przypadku nie dzieje się to kosztem zagospodarowania dodatkowej części gruntu.  

Musisz wiedzieć, że rozbudowa domu a jego remont to dwa różne pojęcia. O remoncie mówimy wtedy, kiedy nie wprowadza się zmian w kubaturze budynku oraz nie powiększa jego powierzchni użytkowej. Podczas remontu może natomiast zmienić się np. układ pomieszczeń w skutek wyburzenia ścian działowych lub ich powstania.

Prawidłowa rozbudowa domu – krok po kroku

Realizację rozbudowy domu powinieneś przeprowadzić w oparciu o poniższy schemat działań:

1. Zleć ekspertyzę techniczną stanu konstrukcji elementów budynku, która uwzględnia również zbadanie stanu podłoża gruntowego – zlecenie takiej ekspertyzy narzuca prawo budowlane. Przeprowadzić ją musi osoba posiadająca uprawnienia budowlane (specjalność nie ma znaczenia). Badaniem gruntu powinien się z kolei zająć uprawniony geotechnik.

2. Uzyskaj miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni (MPZP) lub decyzję o warunkach zabudowy – treść jednego z tych dwóch dokumentów opisuje zakres budowy, który możesz zrealizować. Są granice oddziaływania na otoczenie, których twoja inwestycja nie może przekroczyć. 

3. Zleć wykonanie projektu budowlanego – oczywiście, projekt musi wykonać osoba z odpowiednimi uprawnieniami i zrobić to w oparciu o MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy.

4. Ustanów kierownika budowy. 

5. Kup i zarejestruj dziennik budowy.

6. Zawiadom powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia prac.

7. Rozpocznij prace budowlane.

8. Po zakończeniu prac zgłoś ten fakt w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym.

9. Po upływie 21 dni od zgłoszenia możesz prowadzić się do rozbudowanej części domu.

Jakie formalności przy rozbudowie domu?

Przypomnijmy, że wśród dokumentów, jakie musisz zgromadzić znajdują się:

  • MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy,
  • ekspertyzy techniczne domu i gruntu,
  • projekt rozbudowy,
  • dziennik budowy.

Uzyskanie MPZP jest dość proste, wystarczy tylko złożyć odpowiedni wniosek w urzędzie gminy. Czasami takie plany dostępne są w Internecie. Może się zdarzyć, że dana lokalizacja nie jest uwzględniona w MPZP. Wówczas konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Odpowiedź uzyskasz w terminie od 2 do 4 miesięcy, co niestety może nieco opóźnić rozpoczęcie prac.

Opcjonalnie będziesz też musiał uzyskać zgodę sąsiadów – jeśli planowana rozbudowa będzie się odbywała w zbyt bliskiej odległości od ich działki.

Po zakończeniu rozbudowy kierownik budowy oficjalnie zgłasza ten fakt, przedkładając urzędnikom dziennik budowy wraz z wymaganymi załącznikami. Jeśli w terminie do 21 od zgłoszenia urząd nie dopatrzy się żadnych nieprawidłowości, nowopowstałą część budynku będzie można już normalnie użytkować.

Rozbudowa domu a pozwolenie na budowę – kiedy potrzebne?

W 2015 roku weszły w życie przepisy uproszczające formalne aspekty inwestycji budowlanych realizowanych przez prywatnych inwestorów. M. in. zniesiono wówczas obowiązek ubiegania się o pozwolenie na rozbudowę domu. Spełniony musi być jednak jeden kluczowy warunek: inwestycja musi być realizowana w ramach jednej działki. W praktyce oznacza to, że nowopowstała część budynku musi znajdować się w odpowiedniej odległości od granicy działki. Dla ścian posiadających okna lub drzwi odległość ta wynosi minimum 4 metry, a dla ścian bez otworów 3 metry. Jeśli planowana rozbudowa nie stoi w sprzeczności z tą zasadą, wystarczy ją tylko zgłosić w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym.

Jest jeszcze jedna, wyjątkowa sytuacja, w której konieczne jest ubieganie się o pozwolenie na rozbudowę. Chodzi tutaj o „dostawienie” nowej części budynku do budowli, która istnieje już, ale na sąsiedniej działce. Obszar oddziaływania nie ogranicza się więc wówczas do jednej działki. W tym przypadku nie obowiązuje też, oczywiście, wspomniany wyżej przepis o odległości nowego obiektu względem sąsiedniej parceli.

Ile kosztuje rozbudowa domu?

To, ile zapłacisz za rozbudowę domu, zależy od wielu czynników, takich jak m. in.:

  • powierzchnia dobudowanej części budynku;
  • wykorzystane technologie budowlane;
  • rodzaj materiałów;
  • stopień wykończenia;
  • lokalizacja – w różnych częściach Polski różne są koszty robocizny;
  • koszt projektu budowlanego.

Niestety, w ostatnich latach koszty materiałów budowlanych i robocizny znacznie wzrosły. Łączny koszt rozbudowy można jednak zmniejszyć samodzielnie realizując niektóre prace, szczególnie te prostsze typu malowanie.

Kiedy można wprowadzić się do rozbudowanej części domu?

Zakończenie rozbudowy musisz zgłosić nadzorowi budowlanemu, przedkładając następujące dokumenty:

  • oryginał dziennika budowy;
  • oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu rozbudowy zgodnie z projektem, pozwoleniem i przepisami oraz o doprowadzeniu terenu budowy do porządku;
  • protokoły kontroli nowych instalacji wewnętrznych;
  • inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
  • kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku po rozbudowie.

Po upływie 21 dni od złożenia zawiadomienia możesz rozpocząć użytkowanie nowej części budynku.

Jak ubezpieczyć rozbudowę domu?

Z perspektywy towarzystw rozbudowywany dom jest traktowany w podobny sposób, jak dopiero powstający budynek. W obu przypadkach nie ma zastosowania standardowa polisa mieszkaniowa, tylko polisa dla nieruchomości w budowie. To uproszczone ubezpieczenie, które skupia się głównie na ochronie murów i elementów stałych. Można je także poszerzyć o ruchomości domowe, czyli narzędzia i materiały budowlane, ale dopiero w momencie, w którym budynek lub nowa część budynku będzie na etapie surowym zamkniętym.

Polisy dla nieruchomości w budowie z racji uproszczonej formy i ograniczonego zakresu ochrony, są nieco tańsze od klasycznych ubezpieczeń. W momencie zakończenia prac budowlanych polisę dla domu w budowie można przekształcić na standardowe ubezpieczenie, wystarczy tylko porozumieć się z towarzystwem i ewentualnie dopłacić różnicę w składce. Alternatywnym rozwiązaniem jest przedwczesne zakończenie okresu ubezpieczenia w porozumieniu z towarzystwem, które powinno wypłacić wówczas niewykorzystaną część składki.

O TYM PAMIĘTAJ!
Przy drobnych i średnich remontach najczęściej wystarczy zwykła polisa mieszkaniowa, chociaż zawsze warto sprawdzić traktujące o tym zapisy Ogólnych Warunków Ubezpieczenia (OWU).

Gdzie ubezpieczę dom w rozbudowie?

Dla domu w rozbudowie warto kupić polisę mieszkaniową, a najprościej zrobić to online za pomocą porównywarki polis. Jest to darmowe i bardzo proste narzędzie, dzięki któremu możesz zestawić ze sobą co najmniej kilkanaście konkurencyjnych ofert i wybrać spośród nich najbardziej dopasowaną do twoich potrzeb. Aktualnie w porównywarce znajdziesz polisy od takich towarzystw, jak m. in.: Proama, Generali, Inter Polska, Link4, mtu24.pl, Benefia, Wiener czy TU Europa.

PORÓWNAJ CENY

Dzięki porównywarce nie tylko szybko i sprawnie ubezpieczysz dom, ale też sporo zaoszczędzisz. Niemal identyczne produkty ubezpieczeniowe przez każde towarzystwo oferowane są w nieco innej cenie, a różnice potrafią sięgać nawet kilkuset złotych w skali roku.

Podsumowanie

1. Rozbudowa domu nie wymaga ubiegania się o pozwolenie na budowę

2. Zakończenie rozbudowy należy zgłosić przedkładając nadzorowi budowlanemu odpowiednią dokumentację

3. Rozbudowa domu powinna odbyć się w zgodzie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni lub decyzją o warunkach zabudowy

4. Dla rozbudowywanego domu dedykowanym ubezpieczeniem jest polisa dla nieruchomości w budowie

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o rozbudowę domu

  1. Jak odróżnić rozbudowę, nadbudowę oraz remont?

    Podczas rozbudowy zwiększa się powierzchnia użytkowa domu oraz jego kubatura, co może obyć się w pionie (nadbudowa) lub poziomie (dobudowa). Dobudowa i nadbudowa są więc po prostu rodzajami rozbudowy. Podczas remontu powierzchnia i kubatura budynku nie ulega zmianie, chociaż może np. zmienić się układ pomieszczeń.

  2. Czy rozbudowa domu wymaga pozwolenia na budowę?

    W większości przypadków inwestor prywatny nie musi ubiegać się zgodę na rozbudowę domu. Po zakończeniu prac konieczne jest jednak zgłoszenie tego faktu i przedłożenie nadzorowi budowlanemu określonej dokumentacji.

  3. Co grozi za niezgłoszenie rozbudowy domu?

    Niezgłoszenie rozbudowy domu w wymaganym terminie sprawia, że inwestor dopuścił się samowoli budowlanej, co może poskutkować nałożeniem grzywny. W niektórych sytuacjach może też zostać on zmuszony do rozbiórki nowopowstałej części budynku.

  4. Kiedy można rozpocząć rozbudowę domu?

    Przed rozpoczęciem rozbudowy należy zestawić projekt nowej części budynku z miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni, a także przeprowadzić przegląd techniczny budynku, który ma zostać powiększony. W większości przypadków nie ma natomiast obowiązku ubiegania się o zgodę na rozpoczęcie budowy – wystarczy zgłosić termin rozpoczęcia prac, a potem ich zakończenia.

  5. Kiedy warto zdecydować się na rozbudowę domu?

    Pod względem praktycznym wszystkie remonty i budowy najlepiej realizować w ciepłych miesiącach. Z kolei koszty budowy są nieco niższe na jesieni, kiedy maleją ceny materiałów budowlanych.

  6. Jaka jest kara za samowolę budowlaną?

    Za samowolę budowlaną przewidziana jest grzywna, a jej wysokość zależy od skali zaistniałych nieprawidłowości. Maksymalny pułap takiej grzywny to 1 milion złotych, jednak tak duża kwota naliczana jest tylko przy skrajnych nadużyciach. Może się zdarzyć, że dla budynku powstałego niezgodnie z prawem urząd wyda nakaz rozbiórki.

  7. Czy na rozbudowę domu przysługuje ulga termomodernizacyjna?

    Na ulgę termomodernizacyjną mogą liczyć wyłącznie osoby modernizujące czy też remontujące swoje domy. Dla budynków dopiero powstających lub w jakikolwiek sposób rozbudowywanych przepisy nie przewidują żadnych dodatków czy ulg.