Rozbudowa domu to najskuteczniejszy sposób na zwiększenie przestrzeni życiowej bez konieczności zakupu nowej nieruchomości. W 2026 roku uproszczone przepisy pozwalają na realizację wielu inwestycji jedynie na podstawie zgłoszenia, co znacznie przyspiesza rozpoczęcie prac budowlanych. Kluczem do sukcesu jest jednak rzetelny projekt oraz dopasowanie ochrony ubezpieczeniowej do nowego etapu inwestycji.

Dowiesz się, jakie formalności musisz spełnić w urzędzie oraz kiedy rozbudowa wymaga uzyskania pełnego pozwolenia na budowę. Wyjaśniamy również, jak przekształcić polisę dla domu w budowie w standardowe ubezpieczenie po zakończeniu wszystkich prac.

Najważniejsze informacje

  • Rozbudowa domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 metrów kwadratowych wymaga zazwyczaj jedynie zgłoszenia w odpowiednim urzędzie miasta lub starostwie powiatowym.
  • Procedura powiększania budynku musi być zawsze zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy dla danej działki.
  • Inwestor ma ustawowy obowiązek zlecenia ekspertyzy technicznej stanu konstrukcji istniejącego budynku przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac związanych z nadbudową lub dobudową.
  • W trakcie trwania prac budowlanych nieruchomość powinna być chroniona specjalistyczną polisą dla domu w budowie, która zabezpiecza mury oraz zgromadzone materiały przed zdarzeniami losowymi.
  • Po zakończeniu inwestycji i uzyskaniu zgody na użytkowanie obiektu należy zaktualizować umowę z ubezpieczycielem, aby nowa suma ubezpieczenia uwzględniała zwiększoną wartość rynkową całego domu.
Z tego artykułu dowiesz się:

Na czym polega rozbudowa domu?

Rozbudowa domu to pojęcie, którego nie można precyzyjnie zdefiniować. Chodzi najczęściej o powiększenie powierzchni użytkowej budynku oraz, w konsekwencji, również jego kubatury. Zakres prac za każdym razem jest nieco inny, a kształtuje go kilka czynników: specyfika działki, możliwości budżetowe inwestora, cel, charakterystyka budynku czy obowiązujące przepisy prawne.

Uwaga!

Rozbudowa może być realizowana i w pionie, i w poziomie. W pierwszym przypadku mówimy o dobudowie, w drugim o nadbudowie.

Dobudowa polega na dobudowaniu nowej części budynku poprzez zajęcie gruntu. Odbywa się więc ona „w bok”. Nadbudowa może polegać zarówno na dobudowaniu piętra, jak i np. adaptacji strychu. W obu przypadkach doprowadzi ona do powiększenia powierzchni użytkowej, ale w tym przypadku nie dzieje się to kosztem zagospodarowania dodatkowej części gruntu.  

Rozbudowa domu i remont to dwa, zupełnie różne pojęcia. Remont ma miejsce wtedy, gdy planowane zmiany nie wpływają na kubaturę budynku oraz nie zwiększają w żaden sposób powierzchni użytkowej. Jednak podczas remontu może ulec zmianie układ pomieszczeń (np. po wyburzeniu ścian działowych).

Prawidłowa rozbudowa domu – krok po kroku

Realizację rozbudowy domu powinieneś przeprowadzić w oparciu o poniższy schemat działań:

1. Zleć ekspertyzę techniczną stanu konstrukcji elementów budynku, która uwzględnia również zbadanie stanu podłoża gruntowego – zlecenie takiej ekspertyzy narzuca prawo budowlane. Przeprowadzić ją musi osoba posiadająca uprawnienia budowlane (specjalność nie ma znaczenia). Badaniem gruntu powinien się z kolei zająć uprawniony geotechnik.

2. Uzyskaj miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni (MPZP) lub decyzję o warunkach zabudowy – treść jednego z tych dwóch dokumentów opisuje zakres budowy, który możesz zrealizować. Są granice oddziaływania na otoczenie, których twoja inwestycja nie może przekroczyć. 

3. Zleć wykonanie projektu budowlanego – oczywiście, projekt musi wykonać osoba z odpowiednimi uprawnieniami i zrobić to w oparciu o MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy.

4. Ustanów kierownika budowy. 

5. Kup i zarejestruj dziennik budowy.

6. Zawiadom powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia prac.

7. Rozpocznij prace budowlane.

8. Po zakończeniu prac zgłoś ten fakt w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym.

9. Po upływie 21 dni od zgłoszenia możesz prowadzić się do rozbudowanej części domu.

Jakie formalności przy rozbudowie domu?

Przypomnijmy, że wśród dokumentów, jakie musisz zgromadzić, znajdują się:

  • MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy,
  • ekspertyzy techniczne domu i gruntu,
  • projekt rozbudowy,
  • dziennik budowy.

Uzyskanie MPZP jest dość proste, wystarczy tylko złożyć odpowiedni wniosek w urzędzie gminy. Czasami takie plany dostępne są w Internecie. Może się zdarzyć, że dana lokalizacja nie jest uwzględniona w MPZP. Wówczas konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Odpowiedź uzyskasz w terminie od 2 do 4 miesięcy, co niestety może nieco opóźnić rozpoczęcie prac.

Opcjonalnie będziesz też musiał uzyskać zgodę sąsiadów – jeśli planowana rozbudowa będzie się odbywała w zbyt bliskiej odległości od ich działki.

Po zakończeniu rozbudowy kierownik budowy oficjalnie zgłasza ten fakt, przedkładając urzędnikom dziennik budowy wraz z wymaganymi załącznikami. Jeśli w terminie do 21 od zgłoszenia urząd nie dopatrzy się żadnych nieprawidłowości, nowopowstałą część budynku będzie można już normalnie użytkować.

W 2026 roku większość formalności związanych ze zgłoszeniem rozbudowy możesz dopełnić drogą elektroniczną przez portal e-Budownictwo, korzystając z Elektronicznego Dziennika Budowy (EDB).

Rozbudowa domu a pozwolenie na budowę – kiedy potrzebne?

Obecnie przepisy pozwalają na rozbudowę domu jednorodzinnego bez pozwolenia na budowę (na podstawie zgłoszenia z projektem), pod warunkiem że nowo powstała część służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Choć limit 70 m² powierzchni zabudowy przestał być barierą dla domów wolnostojących, rozbudowa musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie może naruszać obszaru oddziaływania sąsiednich działek. Jeśli inwestycja jest skomplikowana konstrukcyjnie lub wykracza poza granice działki pod kątem oddziaływania, urząd może nałożyć obowiązek uzyskania pełnego pozwolenia na budowę.

Jest jeszcze jedna, wyjątkowa sytuacja, w której konieczne jest ubieganie się o pozwolenie na rozbudowę. Chodzi tutaj o „dostawienie” nowej części budynku do budowli, która istnieje już, ale na sąsiedniej działce. Obszar oddziaływania nie ogranicza się więc wówczas do jednej działki. W tym przypadku nie obowiązuje też, oczywiście, wspomniany wyżej przepis o odległości nowego obiektu względem sąsiedniej parceli.

Ile kosztuje rozbudowa domu?

To, ile zapłacisz za rozbudowę domu, zależy od wielu czynników, takich jak m.in.:

  • powierzchnia dobudowanej części budynku;
  • wykorzystane technologie budowlane;
  • rodzaj materiałów;
  • stopień wykończenia;
  • lokalizacja – w różnych częściach Polski różne są koszty robocizny;
  • koszt projektu budowlanego.

Niestety, w ostatnich latach koszty materiałów budowlanych i robocizny znacznie wzrosły. Łączny koszt rozbudowy można jednak zmniejszyć, samodzielnie realizując niektóre prace, szczególnie te prostsze (np. malowanie).

Kiedy można wprowadzić się do rozbudowanej części domu?

Zakończenie rozbudowy musisz zgłosić nadzorowi budowlanemu, przedkładając następujące dokumenty:

  • oryginał dziennika budowy;
  • oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu rozbudowy zgodnie z projektem, pozwoleniem i przepisami oraz o doprowadzeniu terenu budowy do porządku;
  • protokoły kontroli nowych instalacji wewnętrznych;
  • inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
  • kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku po rozbudowie.

Po upływie 21 dni od złożenia zawiadomienia możesz rozpocząć użytkowanie nowej części budynku.

Jak ubezpieczyć rozbudowę domu?

Z perspektywy towarzystw rozbudowywany dom jest traktowany w podobny sposób, jak dopiero powstający budynek. W obu przypadkach nie ma zastosowania standardowa polisa mieszkaniowa, tylko polisa dla nieruchomości w budowie. To uproszczone ubezpieczenie, które skupia się głównie na ochronie murów i elementów stałych. Można je także poszerzyć o ruchomości domowe, czyli narzędzia i materiały budowlane, ale dopiero w momencie, w którym budynek lub nowa część budynku będzie na etapie surowym zamkniętym.

Polisy dla nieruchomości w budowie z racji uproszczonej formy i ograniczonego zakresu ochrony, są nieco tańsze od klasycznych ubezpieczeń. W momencie zakończenia prac budowlanych polisę dla domu w budowie można przekształcić na standardowe ubezpieczenie, wystarczy tylko porozumieć się z towarzystwem i ewentualnie dopłacić różnicę w składce. Alternatywnym rozwiązaniem jest przedwczesne zakończenie okresu ubezpieczenia w porozumieniu z towarzystwem, które powinno wypłacić wówczas niewykorzystaną część składki.

Uwaga!

Przy drobnych i średnich remontach najczęściej wystarczy zwykła polisa mieszkaniowa, chociaż zawsze warto sprawdzić traktujące o tym zapisy Ogólnych Warunków Ubezpieczenia (OWU).

Gdzie ubezpieczę dom w rozbudowie?

Dla domu w rozbudowie warto kupić polisę mieszkaniową, a najprościej zrobić to online za pomocą porównywarki polis. Jest to darmowe i bardzo proste narzędzie, dzięki któremu możesz zestawić ze sobą co najmniej kilkanaście konkurencyjnych ofert i wybrać spośród nich najbardziej dopasowaną do twoich potrzeb. Aktualnie w porównywarce znajdziesz polisy od takich towarzystw, jak m.in.: Proama, Generali, Inter Polska, Link4, Benefia, Wiener czy TU Europa.

Dzięki porównywarce nie tylko szybko i sprawnie ubezpieczysz dom, ale też sporo zaoszczędzisz. Niemal identyczne produkty ubezpieczeniowe przez każde towarzystwo oferowane są w nieco innej cenie, a różnice potrafią sięgać nawet kilkuset złotych w skali roku.

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI – SPRAWDŹ CENĘ

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o rozbudowę domu

  1. Jak odróżnić rozbudowę, nadbudowę oraz remont?

    Podczas rozbudowy zwiększa się powierzchnia użytkowa domu oraz jego kubatura, co może obyć się w pionie (nadbudowa) lub poziomie (dobudowa). Dobudowa i nadbudowa są więc po prostu rodzajami rozbudowy. Podczas remontu powierzchnia i kubatura budynku nie ulega zmianie, chociaż może np. zmienić się układ pomieszczeń.

  2. Czy rozbudowa domu wymaga pozwolenia na budowę?

    To zależy od zakresu prac – mniejsze projekty do 70 m² powierzchni zabudowy wymagają zazwyczaj tylko zgłoszenia z projektem budowlanym. Jeśli jednak rozbudowa znacząco wpływa na sąsiednie nieruchomości lub nie spełnia warunków uproszczonej procedury, konieczne będzie uzyskanie klasycznego pozwolenia na budowę.

  3. Co grozi za niezgłoszenie rozbudowy domu?

    Niezgłoszenie rozbudowy domu w wymaganym terminie sprawia, że inwestor dopuścił się samowoli budowlanej, co może poskutkować nałożeniem grzywny. W niektórych sytuacjach może też zostać on zmuszony do rozbiórki nowopowstałej części budynku.

  4. Kiedy można rozpocząć rozbudowę domu?

    Przed rozpoczęciem rozbudowy należy zestawić projekt nowej części budynku z miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni, a także przeprowadzić przegląd techniczny budynku, który ma zostać powiększony. W większości przypadków nie ma natomiast obowiązku ubiegania się o zgodę na rozpoczęcie budowy – wystarczy zgłosić termin rozpoczęcia prac, a potem ich zakończenia.

  5. Kiedy warto zdecydować się na rozbudowę domu?

    Pod względem praktycznym wszystkie remonty i budowy najlepiej realizować w ciepłych miesiącach. Z kolei koszty budowy są nieco niższe na jesieni, kiedy maleją ceny materiałów budowlanych.

  6. Jaka jest kara za samowolę budowlaną?

    Za samowolę budowlaną przewidziana jest grzywna, a jej wysokość zależy od skali zaistniałych nieprawidłowości. Maksymalny pułap takiej grzywny to 1 milion złotych, jednak tak duża kwota naliczana jest tylko przy skrajnych nadużyciach. Może się zdarzyć, że dla budynku powstałego niezgodnie z prawem urząd wyda nakaz rozbiórki.

  7. Czy na rozbudowę domu przysługuje ulga termomodernizacyjna?

    Na ulgę termomodernizacyjną mogą liczyć wyłącznie osoby modernizujące czy też remontujące swoje domy. Dla budynków dopiero powstających lub w jakikolwiek sposób rozbudowywanych przepisy nie przewidują żadnych dodatków czy ulg.