Rachunek powierniczy, czyli jak bez ryzyka kupić mieszkanie w budowie?

Aby ograniczyć ryzyko związane z zakupem lokalu na etapie budowy, ustawodawca wprowadził rygorystyczne zasady finansowania inwestycji oraz monitorowania jej postępu. Centralnym elementem tego systemu jest rachunek powierniczy, który określa warunki wypłaty środków i chroni nabywcę w sytuacjach takich jak opóźnienie prac, przerwanie inwestycji czy upadłość dewelopera.

Co to jest rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy to specjalny rachunek bankowy prowadzony na podstawie odrębnej umowy między bankiem a deweloperem. Na mieszkaniowy rachunek powierniczy trafiają środki finansowe nabywcy przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Środki pieniężne gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym nie stają się własnością posiadacza rachunku, czyli dewelopera, i nie podlegają zajęciu w toku jego zobowiązań, co wynika z konstrukcji usług banku regulowanych ustawą. Środki te są więc wydzielone i traktowane jako mienie powierzone, a nie depozyt, dlatego nie podlegają limitowi gwarancji BFG (Bankowy Fundusz Gwarancyjny). Bank wypłaca je deweloperowi dopiero po spełnieniu warunków określonych w ustawie deweloperskiej oraz harmonogramie inwestycji. Rozliczenie transakcji następuje etapowo lub jednorazowo przy akcie notarialnym – zależnie od rodzaju rachunku.

Jakie są rodzaje rachunków powierniczych?

Obowiązujące obecnie rodzaje mieszkaniowego rachunku powierniczego:

• zamknięty rachunek powierniczy – środki są wypłacane deweloperowi dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność;
• otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową – wypłaty następują po potwierdzeniu postępu prac przez bank, a dodatkowa gwarancja zabezpiecza zwrot środków nabywcy. 

Otwarte rachunki bez gwarancji nie mogą być stosowane w nowych inwestycjach.

Rachunek powierniczy otwarty i zamknięty – różnice

Przede wszystkim różnica dotyczy momentu wypłaty środków – jednorazowo po zakończeniu inwestycji lub w transzach w trakcie realizacji.

Tabela 1. Różnice między rachunkiem powierniczym zamkniętym a otwartym z gwarancją.

Lepszy rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty?

Wybór rachunku zależy od modelu finansowania inwestycji i poziomu zabezpieczenia przewidzianego w ustawie.

• Najwyższą ochronę nabywcy zapewnia zamknięty rachunek powierniczy, ponieważ środki są wypłacane dopiero przy podpisaniu aktu notarialnego.
• Rachunek otwarty z gwarancją jest częściej stosowany przez deweloperów, ponieważ umożliwia finansowanie inwestycji z etapowych wypłat. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny dodatkowo zabezpieczają środki nabywcy.

Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa a rachunek powierniczy – jak działają?

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy musi być zabezpieczony gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Oba mechanizmy chronią środki nabywcy, gdy deweloper nie przeniesie własności lokalu, przerwie inwestycję albo ogłosi upadłość. Gwarancja bankowa oznacza, że środki zwraca bank po otrzymaniu wniosku i potwierdzeniu przesłanek wynikających z ustawy. W przypadku gwarancji ubezpieczeniowej wypłatę realizuje towarzystwo ubezpieczeniowe. Różnica dotyczy jedynie podmiotu udzielającego zabezpieczenia, a nie poziomu ochrony. Gwarancje obowiązują do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność i obejmują wyłącznie środki wpłacone na dany lokal w ramach rachunku powierniczego.

Naszym okiem

W praktyce wybór między gwarancją bankową a ubezpieczeniową nie wpływa na poziom ochrony nabywcy, ale może mieć znaczenie dla płynności finansowej inwestycji. Banki zwykle stosują bardziej rygorystyczne procedury, co zwiększa kontrolę nad inwestycją, natomiast gwarancje ubezpieczeniowe są szybsze w uzyskaniu i częściej stosowane przez mniejszych deweloperów. Dla kupującego istotne jest nie to, kto udziela gwarancji, ale to, że gwarancja w ogóle istnieje i jest prawidłowo udokumentowana.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Mieszkaniowy rachunek powierniczy – na co uważać?

Warto sprawdzić, jaki bank prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz jakie procedury kontroli postępu prac stosuje. Środki na rachunku są odseparowane od majątku dewelopera i nie podlegają limitowi 100 000 euro przewidzianemu dla depozytów w BFG. W przypadku upadłości banku rachunek jest przejmowany przez inną instytucję, a nabywcy zachowują pełną ochronę środków wynikającą z ustawy, gwarancji oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Przed podpisaniem umowy warto upewnić się, czy rachunek jest otwarty czy zamknięty, jakie zabezpieczenia dodatkowe zostały zastosowane oraz czy prospekt informacyjny nie zawiera niejasnych lub niepełnych danych o rachunku. Sygnałem ostrzegawczym mogą być próby przenoszenia kosztów prowadzenia rachunku na nabywcę albo brak jednoznacznej informacji o gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Jak bank kontroluje wypłaty z rachunku powierniczego?

Bank jako podmiot działający w oparciu o prawo bankowe może zażądać przedstawienia dokumentów potwierdzających faktyczny postęp prac, a także sprawdza, czy inwestor nie posiada zaległych zobowiązań wobec wykonawców. 

Instytucja wypłaca środki dopiero po potwierdzeniu realizacji etapu określonego w harmonogramie. Kontrola obejmuje m.in.:

• weryfikację dokumentów budowy i zgodności prac z projektem,
• sprawdzenie braku zaległości wobec wykonawców i podwykonawców,
• potwierdzenie uregulowania składek na DFG,
• sprawdzenie tytułu prawnego do nieruchomości.

Wypłata następuje tylko wtedy, gdy wszystkie wymagania formalne i techniczne zostały spełnione.

Rachunek powierniczy a upadłość dewelopera i banku

Konstrukcja rachunku powierniczego została zaprojektowana w taki sposób, aby chronić interesy nabywcy niezależnie od kondycji finansowej dewelopera, a w razie problemów inwestycyjnych ustawa przewiduje jasne rozwiązanie dotyczące zwrotu wpłat.

Upadłość dewelopera:

• środki na rachunku nie wchodzą do masy upadłości,
• przy rachunku zamkniętym pozostają na koncie do czasu decyzji o kontynuacji inwestycji,
• przy rachunku otwartym niewypłacone środki podlegają ochronie gwarancji lub DFG,
• nabywca może ubiegać się o zwrot wpłat lub uczestniczyć w kontynuacji przedsięwzięcia.

Upadłość banku:

• środki są wydzielone z majątku banku,
• nie podlegają limitowi 100 000 euro,
• rachunek jest przejmowany przez inny bank,
• nabywca nie traci dostępu do zgromadzonych środków.

Nowa ustawa deweloperska – obowiązki dewelopera i ochrona nabywcy

Nowa ustawa deweloperska wprowadza jednolite zasady ochrony nabywcy. Obowiązki dewelopera obejmują:

• prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji lub etapu,
• odprowadzanie składek na DFG,
• przekazanie prospektu informacyjnego z załącznikami,
• zawieranie umów w formie aktu notarialnego,
• wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej*.

*Roszczenie nabywcy wynikające z umowy deweloperskiej jest ujawniane w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości, a dane nabywcy są przetwarzane wyłącznie w zakresie wynikającym z przepisów o ochronie danych osobowych.

Ustawa reguluje również odbiór lokalu, zgłaszanie wad oraz terminy usuwania usterek. Nabywca może odstąpić od umowy w sytuacjach określonych w ustawie, m.in. przy istotnych opóźnieniach, braku rachunku powierniczego, niezgodności prospektu ze stanem faktycznym czy stwierdzeniu wady istotnej.

TU SPRAWDZISZ CENY UBEZPIECZENIA

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Dewelopera i inwestycję:

• wpis w KRS, historię inwestycji, decyzję o pozwoleniu na budowę,
• księgę wieczystą działki – własność, hipoteki, służebności,
• zgodność projektu z planem miejscowym lub warunkami zabudowy (WZ).

Rachunek powierniczy:

• rodzaj rachunku (otwarty z gwarancją / zamknięty),
• zasady wypłat transz,
• informację o składkach na DFG.

Prospekt informacyjny:

• parametry lokalu i standard wykończenia,
• plan zagospodarowania terenu,
• planowane inwestycje w promieniu 1 km,
• terminy zakończenia budowy i przeniesienia własności.

Umowę deweloperską:

• cenę lokalu i zasady jej zmiany,
• harmonogram wpłat (zgodnie z ustawą: min. 4 etapy, 10–25% każdy),
• kary umowne za opóźnienia,
• zasady odbioru i zgłaszania wad,
• warunki odstąpienia przez nabywcę,
• wysokość opłaty rezerwacyjnej (maks. 1% ceny) – jeśli umowa ją poprzedza.

Nabywca powinien otrzymać komplet dokumentów oraz formularz informacyjny dotyczący gromadzenia środków na rachunku powierniczym, tak aby wszystkie zasady były jasne posiadaczowi lokalu jeszcze przed podpisaniem kontraktu.

Koszty dodatkowe:

• płaty notarialne i sądowe,
• koszty przyłączy i części wspólnych,
• koszty miejsc postojowych i komórek,
• przyszłe opłaty eksploatacyjne.