Czym jest wartość odtworzeniowa, rynkowa i rzeczywista?

Wybór sposobu wyceny mienia decyduje o tym, jak ubezpieczyciel rozliczy szkody i czy właściciel otrzyma środki pozwalające na przywrócenie nieruchomości do stanu sprzed jej wystąpienia. Wartość odtworzeniowa, rynkowa i rzeczywista różnią się zakresem ochrony, sposobem ustalania sumy ubezpieczenia oraz efektem finansowym dla właściciela.

Czym jest wartość odtworzeniowa nieruchomości?

Wartość odtworzeniowa nieruchomości oznacza kwotę potrzebną do przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed szkody, z zachowaniem jej dotychczasowych wymiarów, konstrukcji oraz standardu wykończenia. Obejmuje koszt robocizny, materiałów i usług niezbędnych do odtworzenia ubezpieczonego mienia w tym samym miejscu, bez ulepszeń.

Wartość odtworzeniową stosuje się najczęściej przy ubezpieczeniu domu lub mieszkania, stałych elementów oraz ruchomości domowych. Ubezpieczenie na taką wartość zapewnia pełniejszą ochronę, ponieważ pozwala odtworzyć szkody do stanu pierwotnego, a nie według aktualnego zużycia. 

Czym jest wartość rynkowa nieruchomości i kiedy się ją stosuje?

Wartość rynkowa nieruchomości oznacza cenę, za jaką można sprzedać daną nieruchomość na wolnym rynku w danym momencie. Odzwierciedla aktualną sytuację na rynku nieruchomości i zależy m.in. od lokalizacji, popytu, stanu technicznego i standardu wykończenia.

Wartość rynkową stosuje się głównie w przypadku mieszkań i domów z rynku wtórnego. Suma ubezpieczenia ustalana na tej podstawie oznacza, że odszkodowanie będzie odpowiadało cenie rynkowej z dnia wystąpienia szkody. Metoda ta jest jednak obarczona ryzykiem niedoubezpieczenia – jeżeli ceny w danej okolicy szybko rosną, a suma ubezpieczenia nie została zaktualizowana, wypłata może być zbyt niska, by odtworzyć lokal o podobnych parametrach.

Czym jest wartość rzeczywista i czym różni się od odtworzeniowej?

Wartość rzeczywista to wartość odtworzeniowa pomniejszona o faktyczne zużycie nieruchomości lub wyposażenia. Ubezpieczyciel uwzględnia m.in. wiek, stan techniczny i stopień eksploatacji mienia. Odszkodowanie ustalone w ten sposób jest niższe niż przy wartości odtworzeniowej i nie pozwala na odtworzenie szkody do stanu nowego.

Metoda ta jest stosowana głównie w przypadku starszych budynków lub mienia o znacznym stopniu zużycia.

Tabela 1. Różnice między wartością odtworzeniową a wartością rzeczywistą. Opracowanie własne.

Jak określa się sumy ubezpieczenia na podstawie wartości odtworzeniowej lub rynkowej?

Sumy ubezpieczenia ustala się na podstawie wartości odtworzeniowej lub wartości rynkowej nieruchomości. Wybrana metoda decyduje o maksymalnej wypłacie odszkodowania.

Ustalanie sumy na podstawie wartości odtworzeniowej:

• obejmuje koszt całkowitej odbudowy budynku w tym samym miejscu,
• uwzględnia ceny materiałów i robocizny,
• nie odejmuje stopnia zużycia,
• stosuje się dla domów, mieszkań, stałych elementów i ruchomości domowych.

Ustalanie sumy na podstawie wartości rynkowej:

• stosowane głównie dla mieszkań z rynku wtórnego,
• opiera się na cenach transakcyjnych w danej okolicy,
• wymaga regularnej aktualizacji, aby uniknąć niedoubezpieczenia.

Jak inflacja budowlana wpływa na wartość odtworzeniową i ryzyko niedoubezpieczenia?

Inflacja budowlana bezpośrednio podnosi wartość odtworzeniową nieruchomości, ponieważ zwiększa koszty robocizny i materiałów. W latach 2021–2024 koszty budowy wzrosły nawet o 50-60%, a w 2025 r. nadal utrzymują się na wysokim poziomie, głównie z powodu drożejącej robocizny. To sprawia, że ryzyko niedoubezpieczenia staje się jednym z najczęstszych błędów właścicieli nieruchomości.

Naszym okiem

W praktyce najwięcej problemów w 2025 r. wynika z tego, że koszty odbudowy rosną szybciej niż sumy ubezpieczenia. Wiele polis sprzed kilku lat nie odzwierciedla już realnych kosztów przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed szkody, przez co wypłata pokrywa tylko część odbudowy. To dziś najczęstsza przyczyna niedoubezpieczenia.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Jak ustalić prawidłową sumę ubezpieczenia domu lub mieszkania?

Suma ubezpieczenia powinna odpowiadać realnej wartości nieruchomości oraz wyposażenia. Należy osobno określić wartość murów, stałych elementów oraz ruchomości domowych. Dla murów najczęściej stosuje się wartość odtworzeniową, a w przypadku mieszkań z rynku wtórnego także wartość rynkową.

Wyceny można dokonać na podstawie cen w danej okolicy, wskaźników kosztu metra kwadratowego oraz – w przypadku droższych nieruchomości – opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zaniżenie sumy prowadzi do niedoubezpieczenia, a zawyżenie zwiększa jedynie składkę ubezpieczeniową. 

Jak wybrać wariant ubezpieczenia: odtworzeniowy, rynkowy czy rzeczywisty? 

Wybór wariantu zależy od rodzaju mienia i oczekiwanego poziomu ochrony.

• Wybierz wartość odtworzeniową, jeśli chcesz w pełni odtworzyć dom lub mieszkanie i unikać niedoubezpieczenia.
• Wybierz wartość rynkową, jeśli polisą obejmujesz mieszkanie będące przedmiotem sprzedaży na wolnym rynku.
• Wybierz wartość rzeczywistą, jeśli nieruchomość ma wysoki stopień zużycia technicznego i nie wymaga odbudowy do stanu nowego.

Tabela 2. Porównanie wariantów ubezpieczenia. Opracowanie własne.

Gdzie kupić ubezpieczenie nieruchomości?

Polisa mieszkaniowa jest możliwa do kupienia na wiele sposobów, ale najwygodniejszym z nich będzie wcześniejsze porównanie ofert. Skorzystanie z porównywarki to także możliwość oszczędności. W każdej kalkulacji przykładowych składek za ubezpieczenie zobaczymy nawet ponad 20 ofert m.in. Generali, Proama, Benefia, Europa, Link4, Inter Polska.

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI – SPRAWDŹ CENĘ

Najtańsze polisy zaczynają się od ok. 100 zł rocznie, a kalkulacja składki trwa zaledwie parę minut.