Dom bez pozwolenia do 70m2 - jak zbudować dom bez pozwolenia wg nowych przepisów?

Do 2022 r. bez pozwolenia mogłeś postawić jedynie budynek rekreacyjny o powierzchni nieprzekraczającej 35 m2. Z takiej opcji korzystali tylko ci, którym przydawała się niewielka nieruchomość używana sezonowo na działce rekreacyjnej. W myśl tzw. Nowego Ładu z domów bez pozwolenia do 70 m2 ma skorzysta więcej przyszłych lokatorów, w tym rodzin, ponieważ program zakłada budowę domów użytkowanych całorocznie. A już wkrótce, być może jeszcze w roku 2023, budowa domu bez pozwolenia ma dotyczyć wszystkich budynków bez względu na metraż.

Na czym polega dom bez pozwolenia 70 m2?

Dom bez pozwolenia to rządowy program adresowany do osób, które chcą wybudować dom bez zbędnych formalności. Budowa domu bez nadzoru kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowa ma jednak pewne ograniczenia. Głównym z nich jest powierzchnia zabudowy do 70 metrów kwadratowych.

Dom mieszkalny do 70 m2

Od początku 2022 r. możesz postawić dom mieszkalny:

• wolnostojący,
• nie więcej niż dwukondygnacyjny,
• o powierzchni zabudowy do 70 m2,
• nie inwestycyjny, tylko do własnych potrzeb mieszkaniowych

Dom rekreacyjny do 35 m2 albo 70 m2

Od początku 2022 r. możesz postawić dom rekreacyjny:

• wolnostojący,
• parterowy,
• do okresowego wypoczynku,
• o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• o powierzchni zabudowy do 70 m2 (przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m),
• wysokość pomieszczeń co najmniej 2,2 m,
• maksymalnie 1 na 500m2 powierzchni działki.

Kto może wybudować dom bez pozwolenia do 70 mkw.?

Warunek jest w zasadzie jeden – jako budujący dom bez pozwolenia 70 m2 musisz postawić taki budynek do własnych celów na działce, która należy do ciebie.

Jeśli budujesz taki dom na kredyt, bank będzie wymagał wkładu własnego do hipoteki i ubezpieczenia. 

Poza tym nie mają znaczenia wiek, stan cywilny, status społeczny ani sytuacja rodzinna.

Dom bez pozwolenia a przepisy prawne

Dom 70m2 bez pozwolenia stawiasz w uproszczonej procedurze. To możliwe dzięki nowelizacji ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2021 poz. 1986). Przepisy weszły w życie dokładnie 3 stycznia 2022 r. 

W praktyce prościej zgłaszasz zamiar inwestycji i załatwiasz potrzebne formalności.

Kogo poinformować o budowie domu bez pozwolenia?

1. Nadzór budowlany – o planowanym terminie rozpoczęcia budowy;

2. Projektant – jeśli nie jest to darmowy projekt;

3. Starostwo powiatowe – dostarczenie wymaganych dokumentów;

4. Geodeta – przed i po inwestycji.

Na czym polega uproszczony tryb budowy domu bez pozwolenia?

1.Budowa musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

2. Budowa musi być zgodna z ustawą Prawo budowlane (rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych) – chodzi o zachowanie odpowiednich odległości od granic działki;

3.Urzędnik nie musi już sprawdzać zgłoszenia budowy pod kątem:

• zgodności projektu zagospodarowania działki,
• zgodności projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• zgodności z wymaganiami ochrony środowiska.

Dom bez pozwolenia – darmowy projekt

Gdy zdecydujesz się na postawienie domu mieszkalnego bądź rekreacyjnego do 70 m2, nie potrzebujesz pozwolenia na budowę, ale zgłoszenia z projektem budowlanym. Projekt możesz pobrać bez żadnych kosztów spośród propozycji Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Do wyboru masz projekty domów do 70 m2 i powyżej, o różnych kondygnacjach (parter i piętro, parte i poddasze, sam parter), w zależności od liczby pokoi (od 1 do 4 i więcej), z balkonem, tarasem, osobną kuchnią,  pomieszczeniem gospodarczym, tarasem, w tym zadaszonym, zadaszeniem (czterospadowym, dwuspadowym, płaskim), o konstrukcji murowanej i drewnianej. Pamiętaj, że dla każdego z domów bez pozwolenia możesz bezpłatnie sprawdzić rzeczywiste ceny ubezpieczenia nieruchomości na cały rok i dłużej.

Dom bez pozwolenia – wymagane dokumenty

Budowa domu bez pozwolenia oznacza uproszczone zasady, ale ich zupełny brak. Nie możesz na przykład rozpocząć inwestycji w zupełnej tajemnicy. Podobnie jak nie możesz prowadzić samochodu bez prawa jazdy. Do zgłoszenia budowy domu 70 m2 będziesz musiał przygotować kilka dokumentów.

Przede wszystkim musisz mieć działkę budowlaną.  A dokładnie tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego czy stosunku zobowiązaniowego. Taki dokument uprawnia cię do zlecenia prac budowlanych na działce.

Kluczowy jest plan miejscowy.  Jeśli twoja działka:

• znajduje się na terenie bez planu miejscowego - musisz uzyskać dokument o warunkach zabudowy (WZ), urząd wydaje go w 21 dni;
• znajduje się na terenie z planem miejscowym – wystarczy skompletować pozostałe dokumenty, urząd nie może sprzeciwić się inwestycji.

Dom mieszkalny do 70 m2

1. Projekt zagospodarowania terenu - budowa domu bez pozwolenia musi być zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli go nie posiadasz, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Taką decyzję urząd wydaje do 21 dni.

2. Projekt architektoniczno-budowlany – możesz skorzystać z darmowych projektów lu b przedstawić własny.

3. Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza – przeprowadzana po zakończeniu inwestycji.

4. Oświadczenie o przyjęciu odpowiedzialności za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy;

5. Oświadczenie, że planowana budowa służy zaspokojeniu twoich potrzeb mieszkaniowych;

6. Oświadczenie, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia budowy domu bez pozwolenia jest kompletna.

7. Polisę mieszkaniową, szczególnie gdy jeśli budujesz dom bez pozwolenia na kredyt.

PORÓWNAJ CENY

Ponadto musisz jeszcze zawiadomić nadzór budowlany o rozpoczęciu i zakończeniu inwestycji. Przed rozpoczęciem składasz zamiar inwestycji, a po jej zakończeniu, a po jej zakończeniu urzędnicy przeprowadzają geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.

Dom rekreacyjny do 35 m2 albo 70 m2

Dom rekreacyjny, budynek rekreacji indywidualnej albo domek letniskowy to taka nieruchomość, w której łączny pobyt w ciągu roku nie przekracza 180 dni.
Jeśli decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie posiada sprecyzowanych wymagań, działka, na której chcesz postawić dom rekreacyjny, nie musi mieć przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej.

Przy stawianiu budynku rekreacji indywidualnej nie obowiązują cię parametry energetyczne ani wymagania dotyczące klasy odporności pożarowej. Wyjątkiem mogą być zabezpieczenia antywłamaniowe, jeśli ubezpieczasz dom letniskowy od kradzieży z włamaniem.

Do urzędu nie musisz zgłaszać także projektu budowlanego. Aby dom rekreacyjny do 35 m2 albo 70 m2 mógł legalnie stanąć na twojej działce, należy przedstawić tylko:

1. Druk zgłoszenia budowy.

2. Mapę z wyrysowanym budynkiem.

3. Poglądowe rysunki projektowanej bryły.

Na wydanie decyzji, a właściwie zastrzeżeń do inwestycji, starostwo powiatowe ma 21 dni. Jeśli po tym czasie urzędnicy nie zgłoszą uwag, możesz przystępować do realizacji projektu.

Budowa domu bez pozwolenia 70 m2 – czy warto?

W teorii program Dom bez pozwolenia 70 m2 wygląda bardzo korzystnie, bo nie dość, że możesz oszczędzić na kosztach budowy, to jeszcze skorzystasz z darmowego projektu. Niektórzy jednak mają wątpliwości związane ze stawianiem nieruchomości w uproszczonym trybie. Faktem jest, że od wejścia w życie nowych przepisów, Polska nie zamieniła się w wielki plac budowy domów bez pozwolenia?

Poniżej zebraliśmy niektóre wątpliwości inwestorów: 

• 70 m2 to za mało dla rodziny – rozwiązaniem jest postawienie domu dwukondygnacyjnego, który jednak będzie miał ograniczona przestrzeń albo wstrzymanie się z decyzją o budowie w oczekiwaniu na zniesienie limitu metrażowego, co oznacza, że bez pozwolenia na budowę będziesz mógł postawić dom liczący 100 czy 200 m2 powierzchni zabudowy;
• bez planu miejscowego nie będzie decyzji o warunkach zabudowy – jeśli 200 m od postawienia planowanego domu nie ma odpowiedniej zabudowy, możesz nie otrzymać decyzji o warunkach zabudowy, o tym jednak zawsze decyduje dana gmina;
• nie będzie można sprzedać takiego domu – chodzi o ograniczenia budowy domów bez pozwolenia w celach komercyjnych, obawy budzi sprzedaż domu czy przekazanie go w darowiźnie dzieciom albo wynajęcie osobom trzecim, bo będzie to oznaczać złamanie oświadczenia, o tym że postawiłeś dom w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, za co z kolei grozi odpowiedzialność karna z więzieniem włącznie;
• dom bez kierownika budowy okaże się wadliwy i trudny do sprzedania – kupujący mogą się obawiać niedopatrzeń na etapie stawiania budynku, przez co szybciej będą pojawiać się usterki;
• dom bez kierownika budowy zawali się – a wtedy nie dość, że dojedzie do katastrofy budowlanej, to jeszcze ubezpieczyciel odmówi wypłaty ubezpieczenia. Tymczasem polisa mieszkaniowa przewiduje w dokumencie OWU prowadzenie inwestycji zgodnie z przepisami Prawa budowlanego.

Jakie ubezpieczenie domu bez pozwolenia?

Dla towarzystwa ubezpieczeń posiadanie pozwolenia na budowę domu nie ma znaczenia. Wyjątkiem są tylko takie nieruchomości, które:

• są samowolą budowlaną,
• stanowią mienie przeznaczone do rozbiórki,
• zostały zajęte przez komornika,
• zostały zlicytowane za zaległości finansowe,
• celowo zdewastowałeś. 

W tych kilku przypadkach nie będziesz mógł liczyć na ewentualne odszkodowanie, nawet mimo posiadania polisy mieszkaniowej.

W przykładowym dokumencie OWU nie pojawia się obecność kierownika budowy jako warunek do wypłaty odszkodowania. W polisie Generali dom oznacza:

Budynek wolnostojący lub budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, którego podstawowym przeznaczeniem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, w którym znajdują się nie więcej niż 4 samodzielne lokale oraz w którym przy maksymalnie do 50% powierzchni może być przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej; garaż stanowiący jedną bryłę z domem traktowany jest jako jego integralna część; ogrodzenie i jego elementy zainstalowane w sposób trwały (bramy, furtki, skrzynka na listy, urządzenia instalacji domofonowej, wideodomofonowej, siłowniki i napędy bram) traktowane są jako integralna część domu przy czym ogrodzeniem w rozumieniu niniejszych OWU nie jest mur oporowy. 

Gdzie ubezpieczę dom bez pozwolenia?

Polisę dla domu do 70 mkw. i w każdym innym metrażu bez problemu kupisz online, np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń. W ten sposób zestawisz ze sobą co najmniej kilkanaście interesujących propozycji i spośród nich będziesz mógł wybrać taką, która najlepiej spełnia twoje oczekiwania oraz na którą cię stać.

PORÓWNAJ CENY

Kalkulator ubezpieczeń nieruchomości to darmowe, intuicyjne i bardzo proste w obsłudze narzędzie. Dzięki niej w dosłownie kilka minut zorientujesz się w cenach i będziesz mógł do razu sfinalizować transakcję. Cała procedura odbywa się w stu procentach online i nie wymaga dopełniania żadnych dodatkowych formalności.