Domy modułowe - na czym polegają i ile to kosztuje?

Początkowo domy modułowe spełniały funkcje budynków tymczasowych, które, z racji szybkiego montażu, można było postawić np. w miejscach, w których doszło do klęsk żywiołowych i w ten sposób doraźnie rozwiązać problem zakwaterowania okolicznej ludności. Te konstrukcje przypominały bardziej kontenery, niż klasyczne budynki mieszkalne. 

Obecnie, głównie w Ameryce Północnej i Skandynawii, domy modułowe stanowią realną alternatywę dla klasycznych murowanych budynków. W Polsce również wzbudzają one coraz większe zainteresowanie, na co niewątpliwie wpłynęła pandemia, podczas której wielu naszych rodaków zapragnęło wybudować dom poza miastem w jak najkrótszym czasie. 

Czym są domy modułowe?

Już sama nazwa sugeruje dość wyraźnie, co jest istotą konstrukcji domów modułowych. Wykorzystywane przy ich budowie moduły to prefabrykaty stworzone z np. z eramzytobetonu. Osadza się je na drewnianych elementach konstrukcyjnych. Domy modułowe mogą też powstawać w oparciu o technologię szkieletową.

Ściany zewnętrzne można pokryć np. wodoodpornymi płytami OSB-3 oraz tynkiem szlachetnym, dzięki czemu budynki modułowe wizualnie nie różnią się praktycznie niczym od klasycznych murowanych domów. Oczywiście, całą konstrukcję montuje się na wcześniej przygotowanych fundamentach – są to konstrukcje na trwałe związane z gruntem. W efekcie finalnym otrzymujemy w pełni wartościowy dom całoroczny.

Jak powstają domy modułowe?

Proces powstawania domów modułowych można podzielić na dwie fazy. Pierwsza z nich odbywa się na hali produkcyjnej, gdzie powstają moduły, czyli prefabrykaty przestrzenne. Tworzy się je w taki sposób, żeby idealnie do siebie pasowały. Później moduły transportuje się na działkę budowlaną – gdzie wcześniej stworzono już fundamenty – i tutaj rozpoczyna się druga faza prac budowlanych, czyli montaż. 

Firmy, które zajmują się tworzeniem domów modułowych, standardowo mają w swojej ofercie zamkniętą listę projektów i w oparciu o nie tworzą poszczególne realizacje. Problematyczne mogą więc okazać się próby zindywidualizowania konstrukcji, ponieważ nie wszystkie rozwiązania są możliwe, np. ze względów logistycznych (transport i montaż), a niektóre bywają nieopłacalne.

Łączny czas budowy domu modułowego to 2 do 3 miesięcy, z czego najwięcej zajmuje wykonanie modułów, a sam proces montażu (nie licząc czasu poświęconego na przygotowanie działki i zbudowanie fundamentów) to dosłownie kilka dni przy sprzyjających warunkach pogodowych. Takie terminy są nieosiągalne dla klasycznych technologii budowlanych.

Jaki jest koszt domu modułowego?

Na finalną cenę domu modułowego wpływa szereg czynników, m. in. metraż, liczba kondygnacji, koszty transportu modułów, szczegółowe rozwiązania technologiczne czy sposób wykończenia. Najczęściej sam proces powstawania takiego budynku wygląda tak, że nabywca we własnym zakresie przygotowuje fundamenty, później wybiera projekt i zamawia dom, a firma budowlana przygotowuje prefabrykaty, transportuje na działkę i montuje. Oczywiście, domy modułowe można również kupić na rynku wtórnym, chociaż w Polsce takich ofert jest bardzo mało.

Za wykonanie 1 mkw. domu modułowego zapłacimy minimum 1200 zł, podaje portal totalmoney.pl. Podawane przez producentów stawki najczęściej nie zawierają jednak kosztów przygotowania działki, a czasami również kosztów transportu. 

Jedna z firm stawiających somy modułowe ma w swojej ofercie trzy projekty domów z prefabrykatów, z czego dwa o powierzchni 35 mkw., co sprawia, że do ich postawienia na działce nie jest wymagane pozwolenie na budowę. Ceny tych budynków wahają się w granicach 110 000 do 115 000 zł netto. Kwoty te nie uwzględniają wykończenia budynku oraz przygotowania działki, czyli położenia fundamentów i doprowadzenia mediów. Zawierają za to koszty transportu modułów na miejsce, w którym powstanie dom.

Domy modułowe o większym metrażu są droższe. Całoroczny budynek z prefabrykatów o powierzchni użytkowej 48,7 mkw. to koszt 178 000 zł netto. Dwa razy większa powierzchnia (100,4 mkw.) to dwa razy wyższa cena (349 000 zł). 239,4 mkw. kosztuje 770 900 zł. Wszystkie te kwoty nie uwzględniają kosztów dostawy oraz przygotowania działki.

Tabela 1. Źródło: hausformator.pl (stan na: 11.05.2022 r.). 
Ceny nie uwzględniają 8 procent podatku VAT.

Jak ubezpieczyć dom modułowy?

Współcześnie tworzone domy modułowe spełniają wszystkie wymagania całorocznych domów mieszkalnych, a więc można je ubezpieczać na takich samych zasadach, jak domy murowane czy mieszkania. Polisa może więc chronić mury, elementy stałe i wyposażenie domu modułowego, a także zawierać wszystkie te rozszerzenia, które są dostępne dla bardziej klasycznego budownictwa.

Ogólnie, z ochrony ubezpieczeniowej wyłączone są pustostany, budynki przeznaczone do rozbiórki oraz te, które powstały wbrew obowiązującym zapisom prawa budowlanego. Bardzo problematyczne jest też wykupienie polisy dla obiektów, które nie są na trwale związane z gruntem, czyli nie posiadają fundamentów lub mają konstrukcję skrajnie podatną na ogień. Postawiony przez profesjonalną firmę dom modułowy nie powinien podlegać pod żadną z tych kategorii, tak więc spokojnie kupimy dla niego polisę.

Od jakich ryzyk ubezpieczyć dom modułowy?

Polisa mieszkaniowa to podstawa i rozszerzenia. Wersja podstawowa chroni finansowo mury i ewentualnie elementy stałe nieruchomości przed określonym katalogiem zdarzeń losowych. Wyposażenie, czyli mienie ruchome bądź ruchomości domowe, dostępne jest jako dodatek do ubezpieczenia. Jeśli zależy nam na szerokiej ochronie domu modułowego, powinniśmy dokupić przynajmniej część z następujących rozszerzeń:

• ryzyka kradzieżowe – kradzież z włamaniem, kradzież zwykła i rabunek rzeczy osobistych poza miejscem ubezpieczenia;
• wandalizm i dewastacja;
• rozszerzenia dedykowane lokatorom: Home Assistance, OC w życiu prywatnym, pomoc prawna czy ubezpieczenie następstw nieszczęśliwych wypadków (NNW);
• powódź;
• stłuczenie przedmiotów szklanych. 

Ciekawym wariantem polisy mieszkaniowej jest ubezpieczenie od ryzyk wszystkich (All Risk), które zabezpiecza nas finansowo przed wszystkimi możliwymi zdarzeniami, oprócz tych, które znajdują się w wyłączeniach odpowiedzialności. W tym wariancie zakres ochrony obejmuje m. in. ryzyka, których nie da się przewidzieć.

Ile kosztuje ubezpieczenie domu modułowego?

Sprawdziliśmy, ile kosztuje ubezpieczenie domu modułowego, który znajduje się pod Warszawą i którego wartość rynkowa to 400 000 zł. Pod uwagę wzięliśmy podstawową polisę, czyli ochronę murów i elementów stałych przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi.

Średni koszt takiej polisy to 344 zł, chociaż stawki są dość zróżnicowane – najtańsze ubezpieczenie można nabyć za 230 zł, a najdroższa oferta opiewa na 564 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do roku obowiązywania ochrony ubezpieczeniowej.

Zróżnicowanie cenowe na rynku ubezpieczeń nieruchomości wynika z tego, że każdy produkt jest nieco inaczej sformatowany, czyli m. in. zawiera inne dodatki wliczone w cenę. Nie bez znaczenia jest też wewnętrzna polityka towarzystw, ich metoda szacowania ryzyka i strategia biznesowa. Wszystko to sprawia, że przed zakupem polisy o wybranym zakresie, warto porównać jej cenę z konkurencyjnymi propozycjami

Małgorzata Przybyszewska, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w rankomat.pl

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 12.05.2022 r.).

Jakie są zalety domów modułowych?

Największą zaletą domów modułowych jest szybki termin realizacji, nieosiągalny praktycznie dla żadnej innej technologii budowlanej. Takie budynki są też ergonomiczne, tanie w utrzymaniu (niewielkie koszty ogrzewania) i dźwiękoszczelne. Można je budować praktycznie przy każdej pogodzie i we wszystkich porach roku. Ponadto, firmy zajmujące się budową budynków z prefabrykatów odpowiadają za wszystkie prace włącznie z montażem, co sprawia, że nie musimy „pilnować” ekipy budowlanej, a i poślizgi w czasie zdarzają się zdecydowanie rzadziej.

Wśród minusów trzeba wymienić ograniczoną liczbę dostępnych wariantów budynku i brak możliwości wprowadzania większych zmian do projektu. Problemem może być też znalezienie firmy wyspecjalizowanej w omawianej technologii, ponieważ na terenie Polski działa ich raczej niewiele. Domy modułowe są też mniej trwałe, niż murowane. Chociaż oczywiście zależy to od wybranych materiałów i technologii, a także użytkowania, szacuje się, że ich „termin ważności” to około 100 lat, a po 50 latach konieczne jest zrobienie generalnego przeglądu. Problem może pojawić się również w momencie, w którym będziemy chcieli wziąć kredyt hipoteczny, ponieważ banki w stosunku do omawianych budynków nierzadko stosują nieco inne zasady, niż w przypadku tradycyjnych nieruchomości.

Tabela 3. Źródło: opracowanie własne.

Jakie inne budowle ubezpieczę z polisy mieszkaniowej?

Polisy mieszkaniowe można kupić dla budynków stawianych w oparciu o bardzo różne technologie. Dla ubezpieczycieli kluczowe są dwie kwestie: stałe związanie z gruntem oraz stopień palności konstrukcji. Jeśli dom nie jest skrajnie podatny na pożar oraz posiada fundamenty, nie powinniśmy mieć większych problemów z nabyciem polisy. Ubezpieczyć możemy więc m. in. większość domów szkieletowych i domów z bali. Problematyczne są z kolei domy holenderskie (domy na kołach), chociaż istnieją towarzystwa, które sprzedają polisy i dla takich budowli (np. PZU).

Ubezpieczyć można również liczne budowle znajdujące się na przydomowej posesji, takie jak: garaż wolnostojący, altana, murowany grill, ogrodzenie czy budynek gospodarczy. Warunkiem, jaki takie obiekty muszą spełniać, jest trwałe związanie z gruntem. Trudno więc uwzględnić w polisie mieszkaniowej np. blaszane garaże czy namioty foliowe.

Towarzystwa umożliwiają też włączenie w ubezpieczenie obiektów znajdujących się poza posesją, konkretnie garaży (w określonej odległości od posesji), nagrobków oraz domów letniskowych, również tych zbudowanych z modułów.

Gdzie znajdę ubezpieczenie domu modułowego?

Dom modułowy możemy ubezpieczyć w tych samych towarzystwach, które oferują polisy dla klasycznych murowanych budynków mieszkalnych. Dla ubezpieczycieli nie ma większego znaczenia, w jakiej technologii powstał dany obiekt – ważne jest, że spełnia wszystkie wymogi prawa budowlanego oraz posiada trwałe powiązanie z gruntem.

Jeśli chodzi już o sam proces szukania odpowiedniej polisy, najlepiej jest to zrobić w sieci, w czym pomocny okaże się kalkulator ubezpieczeń. Porównanie ze sobą większej liczby ofert jest rozsądne z i perspektywy ekonomicznej, i ze zwykłej wygody, ponieważ w ten sposób zaoszczędzimy sporo czasu, a polisę nabędziemy jeszcze tego samego dnia i to bez konieczności wypełniania dokumentów czy dopełniania innych formalności.