Ubezpieczenie budynków wielorodzinnych - jakie wybrać?

Wolnostojące domy, które nie mają żadnej zewnętrznej administracji, ubezpiecza się na własną rękę, samemu wyszukując polisę i opłacając składkę. W przypadku nieruchomości należących do wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej mamy już dwie opcje: ubezpieczenie grupowe lub indywidualne. Przed dokonaniem takiego wyboru warto poznać plusy i minusy każdego z tych wariantów.

Czym jest budynek wielorodzinny?

Pod pojęciem budynku wielorodzinnego należy rozumieć nieruchomość, która ma minimum jedną klatkę schodową i trzy niezależne mieszkania. W tej definicji mieszczą się więc wszystkie bloki mieszkalne, kamienice i apartamentowce.

Jeśli chodzi o kwestie ubezpieczeniowe, to dla towarzystw istotne jest to, czy dany budynek wielorodzinny nie jest pustostanem lub nieruchomością przeznaczoną do wyburzenia. Takie obiekty są wyłączone z ochrony, a więc nie można dla nich kupić polisy mieszkaniowej.

Dodajmy, że w kontekście grupowych ubezpieczeń liczba lokali w budynku wielorodzinnym ma drugorzędne znaczenie względem tego, czy budynek ten podlega pod spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową. Czasami w jednym domu potrafią znajdować się dwa czy trzy osobne gospodarstwa domowe, ale jeśli nie posiadają one podmiotu administracyjnego, ubezpieczenie grupowe nie ma tutaj zastosowania.

Jak ubezpieczyć budynek wielorodzinny?

Lokal mieszkaniowy w budynku wielorodzinnym można ubezpieczyć na dwa sposoby: indywidualnie bądź w ramach ubezpieczenia grupowego. Oba warianty polisy są dostępne nie tylko dla właścicieli, ale również najemców. Istnieje także możliwość ubezpieczenia mieszkania socjalnego czy komunalnego.

W wyborze indywidualnego ubezpieczenia mamy pełną swobodę. Możemy zdecydować się na dowolne towarzystwo, a także dopasować zakres ochrony do naszych indywidualnych potrzeb oraz oczekiwań. W tym przypadku jedynym ograniczeniem jest właściwie posiadany budżet – nie każdego może być stać na szeroką ochronę czy ubezpieczenie dodatkowego mienia.

Ubezpieczenia grupowe są dedykowane członkom spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, które zarządzają budynkami wielorodzinnymi. Jeśli przynależymy do takiego podmiotu, a ten ma podpisaną umowę z towarzystwem, możemy włączyć nasz lokal w ubezpieczenie grupowe. Oczywiście, przystąpienie do takiej polisy jest całkowicie dobrowolne. Sami decydujemy, czy korzystamy z takiej oferty, czy samodzielnie szukamy sobie polisy czy też w ogóle rezygnujemy z ubezpieczenia nieruchomości.

Co obejmuje polisa mieszkaniowa dla budynku wielorodzinnego?

Indywidualne ubezpieczenie lokalu znajdującego się w budynku wielorodzinnym może mieć dowolny zakres. Możemy zdecydować się na podstawową wersję polisy (ochrona murów przed zdarzeniami losowymi) lub też dokupić do niej wybrane rozszerzenia. Do wyboru mamy również dwa modele ubezpieczenia: polisę od ryzyk nazwanych oraz polisę od ryzyk wszystkich (All Risk). Towarzystwa oferują też ubezpieczenie NNW zwierząt domowych, ochronę przydomowej pasieki czy OC rowerzysty. Niewątpliwym plusem samodzielnego poszukiwania polisy jest możliwość wybrania produktu zawierającego takie rozszerzenie. 

Jednym z towarzystw, które oferują ubezpieczenia grupowe i dla spółdzielni, i dla wspólnot mieszkaniowych, jest Uniqa. W obu przypadkach lokatorzy mogą wybrać jeden z dostępnych wariantów: Bezpieczny lub Bezpieczny Plus. Pierwszy z nich chroni mury, elementy stałe i ruchomości domowe, a także zawiera pakiet OC w życiu prywatnym. Wariant Bezpieczny Plus posiada również pakiet Home Assistance oraz obejmuje ochroną stałe elementy działki. 

Tabela 1. Źródło: Uniqa OWU Pakiet dla Spółdzielni Mieszkaniowych i innych podmiotów zarządzających budynkami wielomieszkaniowymi.

Ile kosztuje ubezpieczenie budynku wielorodzinnego?

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt ubezpieczenia mieszkania znajdującego się w budynku wielorodzinnym. Składkę obliczyliśmy dla 60-metrowego lokalu o wartości 450 000 zł znajdującego się na pośredniej kondygnacji.Wybraliśmy polisę chroniącą mury, elementy stałe i ruchomości domowe (SU: 50 000 zł) przed zdarzeniami losowymi i kradzieżą z włamaniem, która zawiera też pakiet OC w życiu prywatnym.

Za opisaną polisę trzeba zapłacić średnio 528 zł. Najtańsza propozycja cenowa to 363 zł, najdroższa 842 zł. Wszystkie kwoty odnoszą się do rocznego ubezpieczenia mieszkania.

Przy indywidualnym ubezpieczeniu mieszkania trzeba zwracać baczną uwagę na proponowane stawki, ponieważ, jak pokazuje chociażby przeprowadzona kalkulacja, bywają one mocno zróżnicowane. Powszechna dostępność darmowych narzędzi internetowych, czyli kalkulatorów ubezpieczeń, może pozwolić nam sporo zaoszczędzić, nawet kilkaset złotych w skali roku. Jeśli otrzymaliśmy propozycję grupowego ubezpieczenia, to też nie zaszkodzi sprawdzić, jak proponowana przez administrację stawka ma się do aktualnych realiów rynkowych i czy nie lepiej będzie samodzielnie znaleźć sobie polisę

Małgorzata Przybyszewska, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w rankomat.pl

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 24.05.2022 r.). W tabeli uwzględniliśmy wyłącznie najtańsze oferty od poszczególnych towarzystw.

Kiedy ubezpieczenie budynku wielorodzinnego nie działa?

W ubezpieczeniach grupowych i indywidualnych stosuje się bardzo podobne ograniczenia. Wśród sytuacji, w których lokator raczej nie może liczyć na uzyskanie odszkodowania można wymienić m. in.:

• rażące niedbalstwo oraz celowe działanie ubezpieczonego;
• niedotrzymanie terminów obowiązkowych kontroli technicznych;
• niezgodne z prawem rozwiązania budowlane;
• przechowywanie i użytkowanie środków pirotechnicznych oraz materiałów wybuchowych;
• szkody powstałe podczas większego remontu;
• szkody górnicze (odpowiada za nie inny podmiot);
• zniszczenia powstałe pod wpływem środków psychoaktywnych;
• wojna, stan wojenny, zamieszki, akty terrorystyczne;
• szkody na określonych rodzajach mienia, np. rękopisach, danych w formie cyfrowej, agresywnych rasach psów czy broni palnej.

Należy pamiętać, że wszelkie ograniczenia obecne w polisach wynikają z indywidualnej polityki towarzystw. U jednego ubezpieczyciela za dane zdarzenie możemy uzyskać odszkodowanie, a u innego już niekoniecznie. Wyłączenia, karencje i limity odpowiedzialności zawsze są szczegółowo opisane w OWU polisy i należy się z nimi dokładnie zapoznać przed podpisaniem umowy.

Kto jest odpowiedzialny za szkodę w budynku wielorodzinnym?

Zasadniczo, za zniszczenia w budynku wielorodzinnym odpowiedzialność mogą ponosić trzy podmioty: my sami, sąsiedzi lub administracja. Warto rozpatrzyć to zagadnienie na przykładzie zalania, które jest zdarzeniem najczęściej występującym w omawianym budownictwie. Rozpatrzmy sobie możliwe sytuacje:

1. W naszym lokalu pęka rura w poziomie, w skutek czego zalane zostaje mieszkanie sąsiada – sąsiad dostaje odszkodowanie z naszej polisy, konkretnie w ramach ochrony z OC w życiu prywatnym.

2. W naszym lokalu pęka rura w poziomie i zalewa nasze mienie – otrzymujemy odszkodowanie z naszej polisy w ramach ochrony przed ryzykiem zalania.

3. W lokalu sąsiada pęka rura w poziomie, zniszczeniu ulega nasz majątek – otrzymujemy odszkodowanie z polisy sąsiada (OC w życiu prywatnym), a jeśli on nie ma ubezpieczenia, musi nam to zrekompensować z własnego budżetu.

4. Pęka rura w pionie i zalewa nasze mieszkanie – odszkodowanie wypłaca nam towarzystwo, w którym ubezpieczyła się administracja.

Upraszczając, za rury w pionie odpowiada wspólnota/spółdzielnia, a za rury w poziomie właściciel mieszkania, w którym dana rura się znajduje. 

Gdzie kupić ubezpieczenie w budynku wielorodzinnym?

Jeśli chcemy uczestniczyć w grupowym ubezpieczeniu, musimy wykupić polisę za pośrednictwem spółdzielni bądź wspólnoty. W takiej sytuacji trzeba wybrać zakres ochrony i podpisać umowę, a składka ubezpieczeniowa jest doliczana do czynszu administracyjnego.

Indywidualnego ubezpieczenia najlepiej szukać w Internecie. Współcześnie standardem jest sprzedawanie polis mieszkaniowych całkowicie za pośrednictwem sieci, bez zbędnych formalności. Trzeba jednak pamiętać, żeby nie decydować się na pierwszą ofertę, która wyda nam się atrakcyjna, tylko porównać ją z konkurencyjnymi produktami. W tym pomoże nam kalkulator ubezpieczeń, dzięki któremu błyskawicznie zestawimy ze sobą większą liczbę ubezpieczeń i będziemy mogli sprawdzić, które z nich jest najatrakcyjniejsze cenowo.