Akt notarialny ma znaczenie w kontekście legalnego zajęcia nieruchomości, ale takiego dokumentu nie wymaga od nas towarzystwo ubezpieczeniowe. Wyjaśniamy, czym jest ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego i w jaki sposób kupić polisę.

Podpisanie aktu notarialnego finalizuje cały proces zakupu domu czy mieszkania. Sprzedaż nieruchomości – podobnie jak każde inne przeniesienie własności, czyli np. dziedziczenie – według polskiego prawa (art. 158 Kodeksu cywilnego) musi zakończyć się podpisaniem omawianego dokumentu.

Czym jest akt notarialny?

Akt notarialny jest urzędowym dokumentem, który w sposób oficjalny potwierdza zakup nieruchomości. Z racji swojej rangi i charakteru, akt musi być sporządzony i zatwierdzony przez osobę zaufania publicznego, która posiada ku temu odpowiednie kompetencje, czyli po prostu przez notariusza. W wyjątkowych sytuacjach osobą tą jest asesor notarialny.

Sporządzenie dokumentu jest odpłatne.

WAŻNE!
W pewnych okolicznościach akt notarialny może zostać unieważniony. Dzieje się tak, jeśli zawieraliśmy go nieświadomie lub pod naciskiem osoby trzeciej.

Omawiany dokument ma zastosowanie m. in. przy zakupie polisy mieszkaniowej, a konkretnie przy ustalaniu sumy ubezpieczenia. Może zdarzyć się tak, że nieruchomość ma kilku współwłaścicieli. Wówczas dla wyliczenia SU decydują zapisane w akcie notarialny wartości udziałów poszczególnych osób. Dla niektórych towarzystw ubezpieczeniowych polisa mieszkaniowa zaczyna obowiązywać dopiero po okazaniu odpowiednich dokumentów, w tym właśnie aktu notarialnego.

W kontekście ubezpieczeń warto dodać, że sam akt może być również przedmiotem ubezpieczenia. Rozpatrywany jest wówczas jako jeden z elementów mienia ruchomego i podlega ochronie w takim samym stopniu, jak pozostałe ruchomości. 

Co zawiera akt notarialny?

W akcie notariusz, na bazie dostarczonych dokumentów, musi umieścić oraz szczegółowo opisać następujące zagadnienia:

  • stan prawny lokalu: numer księgi wieczystej, podstawę nabycia, dane właściciela;
  • sam lokal: położenie, powierzchnia użytkowa, pomieszczenia przynależne, kondygnacja, piętro, stan techniczny, itp.;
  • obciążenia lub uprawnienia związane z lokalem.

Jakie dokumenty są potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego?

Do notariusza powinniśmy zgłosić się z ważnym dokumentem tożsamości oraz numerem NIP. Jeśli transakcja oparta jest na kredycie hipotecznym, konieczne jest również przedłożenie kompletu dokumentów z banku.

Akt notarialny sporządzany jest na bazie dokumentów, które powinien dostarczyć sprzedający. W zależności od specyfiki nieruchomości mogą to być:

  • odpis księgi wieczystej;
  • zaświadczenie o oznaczeniu budynku numerem porządkowym;
  • decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego, która zawiera zgodę na budowę;
  • wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem;
  • zaświadczenie o samodzielności lokali;
  • odpis z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego;
  • plan kondygnacji budynku według inwentaryzacji powykonawczej. 

Informacji o dokumentach, jakie należy przedłożyć oraz o samym procesie sporządzania aktu powinien udzielić nam notariusz.

Kiedy nie trzeba posiadać aktu notarialnego?

Nie tylko przy ubezpieczaniu nieruchomości akt notarialny będzie zbędny. W niektórych sytuacjach w ogóle nie trzeba ubiegać się o taki dokument.

Taką właśnie sytuacją jest zajęcie domu czy mieszkania przez tzw. zasiedzenie. Na czym ono polega? Jeśli przez minimum 20 lat zajmujemy dane mieszkanie (chodzi o całość, a nie np. jeden pokój) i robimy to „w dobrej wierze” możemy przejąć je na własność. W przypadku zasiedzenia „w złej wierze” okres ten wydłuża się do 30 lat.

Właścicielem mieszkania lub domu można stać się na kilka różnych sposobów:

  • kupno na rynku pierwotnym;
  • kupno na rynku wtórnym;
  • kupno na licytacji komorniczej;
  • w ramach darowizny;
  • w ramach dziedziczenia (spadek);
  • w ramach zasiedzenia.
WAŻNE!
O zasiedzeniu mówimy, kiedy dana osoba jest tzw. posiadaczem samoistnym – włada nieruchomością jakby była jej właścicielem i traktuje ją jak swoją własność. 

Co z aktem notarialnym w wynajmowanym mieszkaniu?

Jako właściciele nieruchomości, posiadając akt notarialny na nasze nazwisko, wykupienie polisy mieszkaniowej umożliwia nam uzyskanie odszkodowania przy wszystkich sytuacjach ujętych w umowie. Możemy więc liczyć m. in. na pokrycie strat wynikłych na murach czy elementach stałych. 

Jeśli wynajmujemy nasze mieszkanie osobom trzecim, to wykupienie polisy jest wskazane. Warto uzupełnić ją wówczas o rozszerzenie w postaci OC w życiu prywatnym. Dzięki temu dodatkowi towarzystwo pokryje straty, które np. poniosą sąsiedzi w wyniku zalania spowodowanego przez naszych lokatorów.

Również lokatorzy powinni zadbać o swoje interesy wykupując osobną polisę – tak, jedno mieszkanie może być ubezpieczone i przez wynajmującego, i przez najemcę. Nie trzeba jednak inwestować w szeroki wachlarz ochrony. Polisa może być ograniczona, ale warto w niej zawrzeć, przede wszystkim, wspomniane już OC w życiu prywatnym. Dwie polisy, jeśli będą właściwie skomponowane, powinny ochronić interesy obu strony umowy najmu. 

Co z aktem notarialnym w mieszkaniu z działalnością gospodarczą?

Jeśli sprzedajesz ubezpieczoną nieruchomość, w której prowadzona działalność gospodarcza, możesz odzyskać niewykorzystaną składkę ubezpieczeniową. Żeby to zrobić, wystarczy złożyć w swoim towarzystwie stosowny wniosek oraz przedłożyć odpowiednie dokumenty, wśród których musi się znaleźć akt notarialny lub jego kopia. 

Umowa zostanie wówczas rozwiązana z datą wystawieniu przez notariusza dokumentu. 

Na co uważać przy sprzedaży i zakupie mieszkania?

W trakcie zakupu lub sprzedaży nieruchomości możemy napotkać szereg problemów. Tego typu transakcje są dość skomplikowane i przeważnie dotyczą dużych kwot, więc warto się do nich odpowiednio przygotować. Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę:

Umowa – zwykła umowa kupna-sprzedaży nie wystarczy, jeśli przedmiotem transakcji jest nieruchomość. Konieczne jest potwierdzenie jej przez notariusza,

Stan cywilny - Jeśli mieszkanie kupuje lub sprzedaje małżeństwo, to zarówno nazwisko męża, jak i żony musi znaleźć się na akcie notarialnym. Jeśli umowę chce podpisać tylko jeden z małżonków, drugi musi wyrazić na to zgodę potwierdzoną przez notariusza, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Najbardziej opłacalne jest więc umieszczanie obu nazwisk na dokumencie,

Płatność – jeżeli zapłata za nieruchomość ma być przekazana przelewem na konto, to jest on realizowany dopiero po podpisaniu aktu notarialnego. Może to powodować pewne komplikacje i w praktyce pewniejsze są transakcje gotówkowe.

Inne zobowiązania – nawet, jeżeli mieszkanie nie jest już naszą własnością, to nadal mogą nas obowiązywać umowy, które zawarliśmy np. z gazownią, dostarczycielem prądu czy Internetu. Trzeba więc zadbać o to, żeby je wcześniej rozwiązać lub przepisać na nowego właściciela najpóźniej z dniem podpisania aktu notarialnego,

Koszty – zwyczajowo to nabywca nieruchomości pokrywa koszty: notariusza, wpisu do księgi wieczystej oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Powinno to być wyraźnie wskazane w akcie notarialnym.

Przydatne definicje

Akt notarialny

Dokument urzędowy, który potwierdza dokonanie określonej czynności prawnej, również jedna z jej szczególnych form. Można go sporządzić z obowiązku narzuconego przez prawo lub z woli stron. W sytuacji, w której akt notarialny jest wymagany prawem, pominięcie go skutkuje brakiem skuteczności czynności prawnej, którą chcieliśmy podjąć, czyli np. brakiem zmiany właściciela nieruchomości.

Notariusz

Prawnik, osoba zaufania publicznego powołana przez ministra sprawiedliwości do sporządzania aktów notarialnych oraz dokonywania innych czynności notarialnych. Notariusz korzysta z ochrony przysługującej funkcjonariuszom publicznym. Jego podstawową funkcją jest ograniczenie sporów sądowych poprzez zapewnienie określonym czynnościom nadzoru prawnika. 

Zasiedzenie (nieruchomości)

Sytuacja, w której faktyczny posiadacz nieruchomości, nie będący jej formalnym właścicielem, nabywa prawa własności. Zdarzenie może zajść w momencie, w którym posiadacz samoistny posiada nieruchomość nieprzerwanie przez 20 lat (posiadanie w dobrej wierze) lub 30 lat (posiadanie w złej wierze). Żeby uzyskać taki status należy zgłosić się do odpowiedniego sądu z wnioskiem o potwierdzenie zaistniałej sytuacji.

„Dobra wiara” ma miejsce wtedy, kiedy posiadacz włada nieruchomością będąc w uzasadnionym przekonaniu, iż przysługuje mu prawo do tego władania.

Oprac. własne

Czy można kupić ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego?

Istnieje możliwość zakupu polisy mieszkaniowej bez aktu notarialnego. To nawet wskazane, ponieważ często zdarza się pomiędzy odbiorem mieszkania a podpisaniem aktu notarialnego zdarzy się wypadek, np. zalanie sąsiada z dołu. Co wtedy? Deweloper może przerzucić odpowiedzialność na przyszłego lokatora, a ten, jeśli ma polisę mieszkaniową z odpowiednim zakresem ochrony, uniknie dodatkowych wydatków.

Poszczególne towarzystwa ubezpieczeniowe różnie podchodzą do kwestii wypłaty odszkodowania przy braku aktu notarialnego. Niektóre wypłacą pieniądze dopiero po podpisaniu dokumentu. Aby rozwiać wszelkie wątpliwości, podstawą jest uważna lektura OWU. 

Polisa mieszkaniowa bezwzględnie przyda się już w momencie odbioru mieszkania. To moment, w którym rozpoczynają się prace wykończeniowe, a wraz z nimi ryzyko wystąpienia szkody – zalania, przepięcia czy uszkodzenia ścian i stałych elementów.

Przy zakupie ubezpieczenia mieszkania np. z porównywarki nie pojawia się tam pytanie o akt notarialny. W dołączonym formularzu można znaleźć następujące kwestie, które mają mniejszy lub większy wpływ na wysokość składki:

  • Czy nieruchomość będzie trwale zamieszkana?
  • Ile osób na stałe zamieszkuje nieruchomość?
  • Czy w nieruchomości jest wykonywana działalność gospodarcza?
  • Czy nieruchomość będzie wynajmowana innym osobom?
  • Czy potrzebna jest cesja na rzecz banku?

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania?

Polisę dla nieruchomości bez aktu notarialnego można kupić we wspomnianej porównywarce. Dla kompleksowej ochrony warto pomyśleć o ochronie nie tylko murów i stałych elementów, ale także wyposażenia czy narzędzi oraz materiałów budowlanych, jeśli mieszkanie jest jeszcze w fazie wykańczania.

W kalkulatorze polis mieszkaniowych w 3 minuty można porównać ceny ponad 20 ofert towarzystw i znaleźć najkorzystniejszą ofertę dla swojej nieruchomości.

Ważne informacje

1. Akt notarialny musi być spisany przy każdym zakupie nieruchomości, inaczej umowa nie będzie ważna w świetle prawa

2. Osobą kompetentną do wydania aktu notarialnego jest notariusz, w wyjątkowych sytuacjach asesor notarialny

3. Gdy dojdzie do zasiedzenia nieruchomości, akt notarialny nie jest potrzebny

4. W przypadku umowy najmu można wykupić dwie polisy dla jednej nieruchomości – jedną dla właściciela, drugą dla lokatora

FAQ – najczęściej zadawane pytania o akt notarialny i ubezpieczenie

  1. Kto wystawia akt notarialny?

    Całym procesem wystawienia aktu notarialnego dla mieszkania zajmuje się notariusz.

  2. Co grozi za brak aktu notarialnego?

    Bez aktu notarialnego nie staniemy się właścicielem kupowanego mieszkania. W razie zgubienia aktu notarialnego należy skontaktować się z notariuszem, który posiada oryginał wystawionego dokumentu.

  3. Czy ubezpieczenie mieszkania jest obowiązkowe?

    Polisa mieszkaniowa jest produktem dobrowolnym poza dwoma wyjątkami – gdy do zakupu mieszkania potrzebny jest kredyt hipoteczny albo gdy mieszkanie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego z zabudowaniami o powierzchni większej niż 1 hektar.

  4. Czy właściciel i najemca mieszkania mogą mieć osobne ubezpieczenie?

    Tak, co jest nawet wskazane. Z polisy właściciela (wynajmującego) odszkodowanie dotyczyć będzie szkód na ścianach i instalacjach, z polisy lokatora (najemcy) wyposażenie.

  5. Czy można sprzedać lub kupić mieszkanie bez aktu notarialnego?

    Nie. Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego taka czynność będzie uznana za nieważną, także w perspektywie zmian w Księdze Wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych.