Ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego - zasady i pułapki

Czym jest akt notarialny?

Podpisanie aktu notarialnego finalizuje cały proces zakupu domu czy mieszkania. Sprzedaż nieruchomości – podobnie jak każde inne przeniesienie własności, czyli np. dziedziczenie – według polskiego prawa (art. 158 Kodeksu cywilnego) musi zakończyć się podpisaniem omawianego dokumentu.

Akt notarialny jest urzędowym dokumentem, który w sposób oficjalny potwierdza zakup nieruchomości. Z racji swojej rangi i charakteru, akt musi być sporządzony i zatwierdzony przez osobę zaufania publicznego, która posiada ku temu odpowiednie kompetencje, czyli po prostu przez notariusza. W wyjątkowych sytuacjach osobą tą jest asesor notarialny. Sporządzenie aktu notarialnego jest odpłatne. Tu sprawdzisz, ile kosztuje akt notarialny.

Akt notarialny ma zastosowanie m.in. przy zakupie polisy mieszkaniowej, a konkretnie przy ustalaniu sumy ubezpieczenia. Może zdarzyć się tak, że nieruchomość ma kilku współwłaścicieli. Wówczas do wyliczenia SU będą potrzebne zapisane w akcie notarialny wartości udziałów poszczególnych osób. Dla niektórych towarzystw ubezpieczeniowych polisa mieszkaniowa zaczyna obowiązywać dopiero po okazaniu odpowiednich dokumentów, w tym właśnie aktu notarialnego.

Sam akt może być również przedmiotem ubezpieczenia. Rozpatrywany jest wówczas jako jeden z elementów mienia ruchomego i podlega ochronie w takim samym stopniu, jak pozostałe ruchomości. 

Co zawiera akt notarialny?

W akcie notariusz, na bazie dostarczonych dokumentów, musi umieścić oraz szczegółowo opisać kilka zagadnień. To:

• data sporządzenia aktu (dzień, miesiąc i rok),
• miejsce sporządzenia aktu notarialnego,
• imię i nazwisko oraz siedziba kancelarii notariusza,
• imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych oraz nazwa i siedziba osób prawnych (firmy), które biorą udział w akcie,
• imiona i nazwiska oraz miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych (pełnomocnicy, przedstawiciele firmy) - opcjonalnie,
• informacja – na żądanie obu stron – o faktach i istotnych okolicznościach, które zaszły przy spisywaniu aktu,
• informacja, że akt notarialny został odczytany, przyjęty i podpisany,
• podpisy stron biorących udział w akcie,
• podpis notariusza.

Oprócz tego prawidłowo sporządzony akt notarialny zawiera informacje o samej nieruchomości: stan techniczny i stan prawny, numer księgi wieczystej, położenie nieruchomości, powierzchnia użytkowa, obecność pomieszczeń przynależnych, kondygnacja.

Jakie dokumenty do sporządzenia aktu notarialnego?

Do notariusza należy zgłosić się z ważnym dokumentem tożsamości oraz numerem NIP. Jeśli transakcja oparta jest na kredycie hipotecznym, konieczne jest również przedłożenie kompletu dokumentów z banku.

Akt notarialny sporządzany jest na bazie dokumentów, które powinieś dostarczyć jako sprzedający. W zależności od specyfiki nieruchomości mogą to być:

• odpis księgi wieczystej;
• zaświadczenie o oznaczeniu budynku numerem porządkowym;
• decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego, która zawiera zgodę na budowę;
• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem;
• zaświadczenie o samodzielności lokali;
• odpis z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego;
• plan kondygnacji budynku według inwentaryzacji powykonawczej. 

Kiedy przyda się akt notarialny nieruchomości?

Są sytuacje, w których posiadanie aktu notarialnego mieszkania czy domu okaże się niezbędne. Wszystko po to, aby dana transakcja finansowa była legalna pod kątem prawnym.

Pamiętaj o akcie notarialnym, gdy:

• sprzedajesz nieruchomość,
• ustanawiasz i zbywasz prawa użytkowania wieczystego,
• ustanawiasz hipotekę,
• ustanawiasz odrębną własność lokalu,
• sprzedajesz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• ustanowienie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przez przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• sporządzasz umowę spadkową nieruchomości,
• zbywasz spadek,
• ustanawiasz pełnomocnictwo,
• zawierasz majątkową umowę małżeńską,
• zrzekasz się dziedziczenia nieruchomości.

Kiedy indziej akt notarialny wystawia się na wszelki wypadek, a dokładnie po to, aby zabezpieczyć swoje interesy. Wystarczy wtedy, że zażądasz u notariusza wystawienia takiego dokumentu, np. sporządzasz testament notarialny albo podpisujesz umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. 

Kiedy nie trzeba posiadać aktu notarialnego?

Nie tylko przy ubezpieczaniu nieruchomości akt notarialny będzie zbędny. W niektórych sytuacjach w ogóle nie trzeba ubiegać się o akt notarialny. Taką właśnie sytuacją jest zajęcie domu czy mieszkania przez tzw. zasiedzenie. Na czym ono polega? Jeśli przez minimum 20 lat zajmujesz mieszkanie (chodzi o całość, a nie np. jeden pokój) i robisz to „w dobrej wierze” możesz przejąć je na własność. W przypadku zasiedzenia „w złej wierze” okres ten wydłuża się do 30 lat.

Właścicielem mieszkania lub domu możesz stać się na kilka sposobów:

• kupno na rynku pierwotnym;
• kupno na rynku wtórnym;
• kupno na licytacji komorniczej;
• w ramach darowizny;
• w ramach dziedziczenia (spadek);
• w ramach zasiedzenia.

Akt notarialny w wynajmowanym mieszkaniu - potrzebny czy nie?

Jako właściciel nieruchomości, posiadając akt notarialny na swoje nazwisko, dostaniesz pieniądze z polisy mieszkaniowej przy wszystkich sytuacjach wymienionych w ubezpieczeniu. Może to być pokrycie szkód powodziowych, straty za kradzież z włamaniem czy pożar budynku oraz wiele innych. 

Jeśli wynajmujesz twoje mieszkanie osobom trzecim, to wykupienie polisy jest wskazane. Warto uzupełnić ją wówczas o rozszerzenie w postaci OC w życiu prywatnym. Dzięki temu dodatkowi towarzystwo pokryje straty, które np. poniosą sąsiedzi w wyniku zalania spowodowanego przez naszych lokatorów.

PORÓWNAJ CENY

Również lokatorzy powinni zadbać o swoje interesy wykupując osobną polisę – tak, jedno mieszkanie może być ubezpieczone i przez wynajmującego, i przez najemcę. Nie trzeba jednak inwestować w szeroki wachlarz ochrony. Polisa może być ograniczona, ale warto w niej zawrzeć, przede wszystkim, wspomniane już OC w życiu prywatnym. Dwie polisy, jeśli będą właściwie skomponowane, powinny ochronić interesy obu strony umowy najmu. 

Akt notarialny w mieszkaniu z działalnością gospodarczą

Jeśli sprzedajesz ubezpieczoną nieruchomość, w której prowadzona działalność gospodarcza, możesz odzyskać niewykorzystaną składkę ubezpieczeniową. Żeby to zrobić, wystarczy złożyć w swoim towarzystwie stosowny wniosek oraz przedłożyć odpowiednie dokumenty, wśród których musi się znaleźć akt notarialny lub jego kopia. 

Umowa zostanie wówczas rozwiązana z datą wystawienia dokumentu przez notariusza. 

Na co uważać przy sprzedaży i zakupie mieszkania?

Zarówno zakup, jak i sprzedaż mieszkania to dość skomplikowane logistycznie przedsięwzięcia. Przy sporej dawce formalności i kwotach, jakimi się obraca podczas handlu nieruchomościami, nie może być jednak inaczej. Odpowiednie przygotowanie merytoryczne może jednak znacznie ułatwić spieniężenie bądź nabycie mieszkania. Żeby tak się stało, pamiętaj o następujących kwestiach:

1. Weryfikacja – kupując mieszkanie musisz dokładnie sprawdzić jego stan techniczny oraz status prawny. Na miejscu lokal najlepiej obejrzeć wraz z fachowcem, a przy weryfikacji kwestii formalno-prawnych konieczna jest szczegółowa analiza ksiąg wieczystych. 
2. Umowa – zgodnie z polskim prawem, każda umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Umowa przedwstępna, którą często stosuje się przy omawianych transakcjach, nie musi być już jednak podpisywana w obecności notariusza, chociaż oczywiście może.
3. Stan cywilny – jeśli stroną umowy kupna-sprzedaży nieruchomości jest małżeństwo, musi być to zaznaczone w akcie notarialnym, czyli zarówno mąż, jak i żona muszą złożyć tam swoje podpisy. Wyjątkiem jest sytuacja, w której tylko jedna osoba sprzedaje lub kupuje nieruchomość – wówczas drugi małżonek musi wyrazić na to formalną zgodę, którą na piśmie potwierdzi notariusz. 
4. Dodatkowe koszty – na kwocie, którą kupujący płaci sprzedającemu za nieruchomość, nigdy nie kończą się łączne koszty transakcji. Do tego dochodzą m. in. koszty notarialne, opłaty sądowe, koszty kredytu hipotecznego czy podatki. Zwyczajowo większość tych opłat pokrywa kupujący, jednak nie jest to żelazna zasada i dlatego warto klarownie wyjaśnić tę kwestię w treści aktu notarialnego. 
5. Płatność – jeśli pieniądze mają być zapłacone przelewem, jest on realizowany dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, a więc z pewnym opóźnieniem. Płatność gotówką może być już zrealizowana na miejscu, czyli w kancelarii notarialnej.
6. Dodatkowe zobowiązania – właściciel nieruchomości zawsze ma podpisanych co najmniej kilka umów, np. z gazownią, dystrybutorem prądu czy Internetu. Dobrze jest więc zawczasu je rozwiązać lub przepisać na nowego właściciela. Zwłoka w tym przypadku może generować niepotrzebne problemy.
7. Formalności po zakupie nieruchomości – na podpisaniu aktu notarialnego nie kończą się formalności, jakich musi dopełnić nowy właściciel. Konieczne jest np. wprowadzenie zmian w księgach wieczystych, skontaktowanie się z administracją budynku, czyli wspólnotą bądź spółdzielnią mieszkaniową, opłacenie podatku od zakupu czy rozwiązanie kwestii podatku od nieruchomości.   

Czy ubezpieczę mieszkanie bez aktu notarialnego?

Owszem, polisę mieszkaniową możesz wykupić jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego, chociaż nie we wszystkich towarzystwach jest to taka oczywista kwestia. 

Kiedy kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera, szkody mogą powstać pomiędzy odbiorem lokalu a podpisaniem aktu notarialnego. W takiej sytuacji może zadziałać polisa, którą posiada sprzedający, ale równie dobrze może on próbować przerzucić odpowiedzialność na kupującego. Dobrze by więc było, gdyby ten zawczasu wykupił ubezpieczenie.  

Pozostaje jeszcze kwestia wypłaty odszkodowania w opisanej wyżej sytuacji. Część towarzystw powinna przelać pieniądze od razu, tzn. w standardowym terminie, który jest zapisany w umowie polisowej. Niektórzy ubezpieczyciele mogą jednak zwlekać z wypłatą rekompensaty. Takie kwestie powinny być jednak zawsze szczegółowo opisane w OWU, czyli dokumencie, który powinieneś dokładnie przeczytać jeszcze przed opłaceniem składki ubezpieczeniowej. 

W praktyce, kiedy kupujesz polisę mieszkaniową online, np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń, najczęściej nie musisz przedkładać ani aktu notarialnego, ani żadnego innego dokumentu. Formalności są tutaj sprowadzone do absolutnego minimum, a informacje, które wprowadzasz do formularza weryfikowane będą dopiero po wystąpieniu szkody. W porównywarce musisz, oczywiście, zaznaczyć, jaką nieruchomość chcesz objąć ochroną, czyli podać jej adres, metraż, wiek i rodzaj budownictwa czy kondygnację, na której znajduje się lokal. Konieczne jest także podanie kilku informacji natury formalno-prawnej,  takich jak historia ubezpieczenia, liczba lokatorów, wybrany okres ochrony, itd. Wprowadzenie tych danych zajmuje jednak dosłownie kilka minut, a procedura najczęściej kończy się po opłaceniu składki – polisa wejdzie w życie po zaksięgowaniu wpłaty lub później, jeśli tak zdecydujesz. 

Jest jeszcze jeden aspekt, który warto w tym miejscu omówić, mianowicie najem. Wiadomo, że najemca nie posiada aktu notarialnego, bo nie jest właścicielem nieruchomości, w której mieszka. Czy więc może on wykupić polisę mieszkaniową? Tak, ma do tego pełne prawo, ponieważ do ubezpieczenia potrzebne jest prawo do nieruchomości, a takie prawo nabywa się podpisując umowę najmu. Co ciekawe, dla wynajmowanego domu lub mieszkania można wykupić dwie niezależne polisy mieszkaniowe, pod jednej dla najemcy i wynajmującego. Lokator może w takiej sytuacji ubezpieczyć mienie, którego jest właścicielem, czyli głównie ruchomości domowe, ewentualnie też tzw. nakłady inwestycyjne, jeśli przeprowadził remont za własne pieniądze. Właściciel może natomiast ubezpieczyć mury i elementy stałe. W obu przypadkach polisa może mieć zakres obejmujący nie tylko zdarzenia losowe, ale też ryzyka kradzieżowe, wandalizm, dewastację, OC w życiu prywatnym czy Home Assistance. 

Na co należy zwrócić uwagę przy wyborze polisy mieszkaniowej?

Ubezpieczając mieszkanie lub dom powinieneś, przede wszystkim, dopasować polisę do specyfiki posiadanej nieruchomości, realnych zagrożeń oraz indywidualnych potrzeb, np. poprzez wybranie odpowiednich dodatków dedykowanych lokatorom. Oczywiście, ważna jest również wysokość składki, którą można skutecznie obniżyć np. przy porównaniu ze sobą większej liczby ofert od różnych towarzystw. 

Ogólnie polisa mieszkaniowa może uwzględniać nawet ponad 30 zdarzeń losowych, takich jak pożar, zalanie, powódź, upadek statku powietrznego, uderzenie pojazdu mechanicznego, porywisty wiatr, trzęsienie ziemi, eksplozja czy pękania mrozowe. Ponadto, w ubezpieczeniu można zawrzeć ryzyka kradzieżowe (kradzież zwykła i z włamaniem, rabunek rzeczy osobistych), wandalizm, dewastację czy stłuczenie przedmiotów szklanych. Towarzystwa oferują także szerokie spektrum dodatków nakierowanych bardziej na lokatorów, m. in. Home Assistance, OC w życiu prywatnym, ubezpieczenie NNW czy pakiet medyczny. Często zdarzają się również unikatowe rozszerzenia, jak OC rowerzysty, ubezpieczenie NNW zwierząt domowych czy ochrona zaparkowanego w garażu auta. 

Kiedy wybierzesz mienie do ubezpieczenia, musisz właściwie je wycenić, czyli ustalić prawidłowe sumy ubezpieczenia (SU) i zadeklarować je ubezpieczycielowi. Tylko prawidłowa wycena zagwarantuje ci uzyskanie pełnego odszkodowania po szkodzie całkowitej. SU ustala się osobno dla murów, elementów stałych i ruchomości domowych, a towarzystwo weryfikuje je dopiero po szkodzie.

Każda polisa mieszkaniowa zawiera pewne ograniczenia. Najważniejsze z nich są tzw. wyłączenia odpowiedzialności, czyli konkretne sytuacje, w których odszkodowanie nie przysługuje ubezpieczonemu. Każde towarzystwo ma nieco inne wyłączenia i zawsze są one wypunktowane w OWU polisy. Na takiej liście często możemy znaleźć:

• rażące niedbalstwo;
• celowe działanie ubezpieczonego lub któregoś z domowników;
• brak wymaganych prawem przeglądów technicznych, np. kontroli przewodów kominowych;
• szkody górnicze;
• wojna, akty terrorystyczne, zamieszki, stan wojenny;
• posiadanie lub użytkowanie pirotechniki i materiałów wybuchowych;
• nieprawidłowe podłączenie urządzeń i sprzętów;
• niewłaściwe użytkowanie urządzeń i sprzętów;
• większe prace remontowe (wówczas potrzebna jest polisa dla domu w budowie).

Towarzystwa standardowo stosują też innego typu ograniczenia, najczęściej są to limity odpowiedzialności oraz karencje. Limity mogą pojawić się w odniesieniu do konkretnych zdarzeń lub rodzajów mienia. Karencje, czyli czasowe wyłączenia odpowiedzialności, najczęściej pojawiają się przy ryzyku powodzi – ochrona przed tym kataklizmem zaczyna obowiązywać dopiero po określonym czasie, w zależności od towarzystwa, jest to 14, 30 lub 31 dni licząc od dnia wejścia w życie polisy. 

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania?

Obliczyliśmy, jaki jest koszt podstawowego ubezpieczenia mieszkania o konkretnych parametrach. Wybraliśmy lokal o powierzchni 60 mkw. i wartości rynkowej 500 000 zł. W zakresie uwzględniliśmy ochronę murów oraz stałych elementów nieruchomości przed pożarem i innymi podstawowymi zdarzeniami losowymi. 

W wariancie od ryzyk nazwanych taka polisa kosztuje od 187 zł do 314 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) od 250 zł do 552 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty różnią się od siebie w niewielkim stopniu, głównie wliczonymi w cenę dodatkami. 

Wypowiedź eksperta

Polisy mieszkaniowe, szczególnie o podstawowym zakresie ochrony, należą do najtańszych spośród wszystkich produktów ubezpieczeniowych. Majątek wart pół miliona złotych od ryzyk nazwanych możesz ubezpieczyć już za niecałe 200 zł w skali roku. Wariant All Risks, co do zasady, jest nieco droższy, co wynika z szerszego zakresu ochrony, wyższych limitów odpowiedzialności czy zabezpieczenia finansowego na wypadek zdarzeń, których nie da się ani nazwać, ani przewidzieć.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 8.08.2024 r.).

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania?

Polisę nieruchomości bez aktu notarialnego można kupić w porównywarce. Dla kompleksowej ochrony warto pomyśleć o ochronie nie tylko murów i stałych elementów, ale także wyposażenia czy narzędzi oraz materiałów budowlanych, jeśli mieszkanie jest jeszcze w fazie wykańczania.

PORÓWNAJ CENY

W kalkulatorze polis mieszkaniowych w 3 minuty porównasz ceny ponad 20 ofert towarzystw i znajdziesz najkorzystniejszą ofertę dla swojej nieruchomości.