Ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego - czy to możliwe?

Czy można ubezpieczyć mieszkanie bez aktu notarialnego? 

Tak, do zawarcia polisy mieszkaniowej nie musisz okazywać aktu notarialnego przenoszącego własność. Przy zakupie online podajesz tylko dane lokalu, a ochrona działa od daty wskazanej w polisie.

Akt notarialny przenoszący własność to umowa zawarta u notariusza, na podstawie której stajesz się właścicielem mieszkania. Taka umowa wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego).

Do ubezpieczenia wystarczy interes majątkowy, czyli realna strata, jaką poniesiesz przy szkodzie w lokalu (art. 821 Kodeksu cywilnego). Masz go jako kupujący z umową deweloperską lub przedwstępną, a jako najemca w zakresie własnych rzeczy i OC.

Jakie dokumenty zastępują akt notarialny przy ubezpieczeniu mieszkania?

Przy zakupie polisy online zwykle podajesz tylko dane lokalu. Poniższe dokumenty przydadzą się przy zgłoszeniu szkody, gdy trzeba wykazać Twój interes majątkowy w mieszkaniu.

Umowa deweloperska 

Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wybudowania lokalu i przeniesienia na Ciebie jego własności. Sama jest zawierana w formie aktu notarialnego, ale nie przenosi własności. Dla ubezpieczyciela potwierdza Twój interes majątkowy w mieszkaniu, a przy szkodzie warto dołączyć do niej protokół odbioru.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna zobowiązuje sprzedającego i kupującego do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Może mieć formę pisemną albo aktu notarialnego, ale tylko ta druga pozwala w razie sporu żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Polisa na jej podstawie ma sens, jeśli mieszkanie zostało Ci już wydane.

Umowa najmu 

Umowa najmu wystarczy do ubezpieczenia Twoich ruchomości, OC najemcy i OC w życiu prywatnym. Nie pozwala natomiast ubezpieczyć murów i elementów stałych, bo te należą do właściciela.

Numer księgi wieczystej sprzedającego 

Na rynku wtórnym przed aktem masz dostęp do księgi wieczystej prowadzonej dla sprzedającego. Jej numer pozwala ubezpieczycielowi zidentyfikować lokal, ale nie potwierdza Twojego prawa do mieszkania. Traktuj go jako uzupełnienie umowy przedwstępnej, a nie zamiennik aktu.

Umowa lub zaświadczenie ze spółdzielni

Spółdzielcze prawo do lokalu potwierdza umowa ze spółdzielnią, dawny przydział lokalu albo zaświadczenie ze spółdzielni. Taki dokument wystarczy do ubezpieczenia mieszkania, także gdy lokal nie ma księgi wieczystej.

Kto może ubezpieczyć mieszkanie bez aktu notarialnego?

Mieszkanie bez aktu notarialnego ubezpieczysz, jeśli masz w nim interes majątkowy, czyli kupujesz je, wynajmujesz albo masz do niego spółdzielcze prawo. Zakres polisy zależy od tego, kim jesteś wobec lokalu.

Kupujący od dewelopera

Po odbiorze lokalu, a przed aktem przenoszącym własność, ubezpieczasz mury, elementy stałe, ruchomości i OC na podstawie umowy deweloperskiej. Między odbiorem a aktem może minąć kilka tygodni, a ryzyko szkody jest już po Twojej stronie.

Kupujący na rynku wtórnym przed aktem notarialnym

Polisa przed aktem ma sens wtedy, gdy sprzedający wydał Ci mieszkanie wcześniej, np. na podstawie umowy przedwstępnej. Jeśli klucze dostajesz w dniu aktu, możesz też przejąć polisę sprzedającego, bo przy zbyciu mieszkania prawa z umowy ubezpieczenia przechodzą na nabywcę, chyba że umówiono się inaczej (art. 823 Kodeksu cywilnego).

Najemca

Wynajmujesz mieszkanie i chcesz ubezpieczyć swoje ruchomości domowe oraz zabezpieczyć się przed odpowiedzialnością cywilną wobec sąsiadów i właściciela. Umowa najmu wystarczy do zawarcia polisy, ale jej zakres będzie ograniczony – nie obejmie samej konstrukcji budynku ani stałych elementów lokalu, bo te należą do właściciela.
Właściciel spółdzielczego prawa do lokalu

Posiadasz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które nie wymaga aktu notarialnego w tradycyjnym rozumieniu. Możesz ubezpieczyć mieszkanie na podstawie przydziału lokalu wydanego przez spółdzielnię lub numeru księgi wieczystej.

Kiedy możesz poczekać z polisą do aktu notarialnego? 

Możesz poczekać, dopóki mieszkanie nie zostało Ci wydane. Ryzyko przypadkowej szkody przechodzi na kupującego z chwilą wydania lokalu (art. 548 Kodeksu cywilnego). Do tego momentu odpowiada za nie deweloper lub sprzedający.

• Mieszkanie od dewelopera przed odbiorem: za szkody w lokalu odpowiada deweloper.
• Mieszkanie z rynku wtórnego przed przekazaniem kluczy: mury nadal ubezpiecza sprzedający.

Polisę kup najpóźniej na dzień odbioru lub podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Od tej chwili odpowiadasz za szkody w lokalu i za szkody, które wyrządzisz sąsiadom.

Kiedy ubezpieczyciel może wstrzymać wypłatę odszkodowania przed aktem notarialnym? 

Ubezpieczyciel może wstrzymać wypłatę za mury i elementy stałe, jeśli OWU wymagają przy likwidacji szkody dokumentu potwierdzającego prawo własności, a Ty masz tylko umowę deweloperską lub przedwstępną. Ruchomości i OC dotyczą Ciebie jako osoby korzystającej z lokalu, więc taki zapis zwykle ich nie obejmuje.

Jeśli OWU zawierają taki warunek, towarzystwo może poczekać z wypłatą do przedstawienia aktu przenoszącego własność albo uznać umowę deweloperską za wystarczający dowód interesu majątkowego. O tym, które rozwiązanie zastosuje, decydują jego OWU, a nie przepisy prawa.

Zanim kupisz polisę przed aktem notarialnym, sprawdź 5 rzeczy:

1. W OWU znajdź listę dokumentów wymaganych przy likwidacji szkody.
2. Sprawdź, kogo OWU definiują jako „Ubezpieczonego” i czy obejmuje to osobę bez prawa własności.
3. Zapytaj towarzystwo na czacie lub mailowo, czy uzna umowę deweloperską lub przedwstępną, i zachowaj odpowiedź.
4. Jeśli bierzesz kredyt, ustal z bankiem wymaganą sumę ubezpieczenia i cesję.
5. Po podpisaniu aktu zaktualizuj w polisie dane właściciela.

Czy bank przyjmie polisę zawartą przed aktem notarialnym? 

Tak, jeśli polisa obejmuje mury i elementy stałe na sumę wymaganą przez bank i ma cesję praw do odszkodowania na bank. Przy kredycie hipotecznym bank ocenia zakres i sumę ubezpieczenia, a nie to, czy masz już akt przenoszący własność.

Cesja polisy oznacza, że w razie szkody odszkodowanie może trafić do banku, do wysokości zadłużenia. Dopisujesz ją przy zakupie polisy albo później aneksem, a potwierdzenie cesji przekazujesz do banku.

Termin dostarczenia polisy z cesją określa umowa kredytowa. Zwykle trzeba to zrobić przed wypłatą kredytu albo jego kolejnej transzy, więc przy zakupie od dewelopera sprawdź, czy bank nie wymaga polisy już przy odbiorze lokalu.

Możesz przedstawić własną polisę zamiast tej z oferty banku, jeśli spełnia jego wymagania. Poproś doradcę o listę warunków (minimalna suma, zakres, cesja) i porównaj z nią oferty przed zakupem.

Od kiedy ubezpieczyć mieszkanie od dewelopera? 

Ubezpiecz mieszkanie od dewelopera od dnia, w którym przejmujesz klucze, zwykle przy podpisaniu protokołu odbioru. Jeśli odbiór techniczny i przekazanie kluczy wypadają w różnych dniach, liczy się dzień przekazania kluczy. Od tej chwili odpowiadasz za lokal, choć akt przenoszący własność możesz podpisać nawet kilka tygodni później.

Polisa dewelopera zwykle chroni budowę i budynek do przekazania lokalu, ale nie obejmuje Twojego mieszkania po odbiorze ani Twoich rzeczy. Nie zastąpi też OC, gdy np. podczas prac wykończeniowych zalejesz sąsiada z dołu.

Mieszkanie w stanie deweloperskim ma już elementy stałe, np. okna, drzwi wejściowe, tynki i instalacje, więc ubezpiecz je razem z murami od pierwszego dnia. Po wykończeniu podnieś sumę ubezpieczenia o wartość podłóg, zabudów i armatury. Bez tej zmiany przy większej szkodzie towarzystwo może zastosować zasadę proporcjonalności i wypłacić mniej.

Na co należy zwrócić uwagę przy wyborze polisy mieszkaniowej?

Przy polisie zawieranej przed aktem sprawdź trzy rzeczy: czy zakres pasuje do Twojej roli wobec lokalu, czy sumy ubezpieczenia odpowiadają wartości mieszkania i jakie wyłączenia zawierają OWU.

Kupujący ubezpiecza mury, elementy stałe, ruchomości i OC, a najemca tylko ruchomości i OC. Sumę na mury ustal według kosztu odbudowy lokalu, a na ruchomości według wartości Twoich rzeczy, bo zaniżona suma oznacza niższą wypłatę.

W OWU zwróć uwagę zwłaszcza na wyłączenia dotyczące:

• szkód wyrządzonych umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa,
• szkód powstałych przy braku wymaganych przeglądów instalacji,
• szkód w mieszkaniu pozostawionym bez opieki dłużej, niż dopuszczają OWU.

Sprawdź też karencję. Przy powodzi część towarzystw zaczyna ochronę dopiero po pewnym czasie od zawarcia umowy, a dokładny termin podają OWU. Jeśli chcesz szerszej ochrony, możesz dokupić NNW domowników albo assistance.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania?

Brak aktu notarialnego nie wpływa na cenę polisy – ubezpieczyciele wyceniają ochronę na podstawie metrażu, lokalizacji, zakresu ochrony i wartości mienia, a nie formy własności. Poniżej znajdziesz orientacyjne widełki dla najpopularniejszych scenariuszy.

Podstawowe ubezpieczenie mieszkania – porównanie ofert

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania?

Polisę nieruchomości bez aktu notarialnego można kupić w porównywarce. Dla kompleksowej ochrony warto pomyśleć o ochronie nie tylko murów i stałych elementów, ale także wyposażenia czy narzędzi oraz materiałów budowlanych, jeśli mieszkanie jest jeszcze w fazie wykańczania.

W kalkulatorze polis mieszkaniowych w 3 minuty porównasz ceny ponad 20 ofert towarzystw i znajdziesz najkorzystniejszą ofertę dla swojej nieruchomości.

PORÓWNAJ CENY